L'emplacement idéal pour un investissement locatif à Toulouse
Gwennaëlle Bourdon
le 01 juillet 2020
[ mis à jour le 26 mai 2021 ]
SOMMAIRE
Toulouse est le berceau de l’immobilier neuf français. Les projets de constructions se multiplient à travers son territoire et la démographie ne cesse de croître. 4ème ville de France en termes de population. Selon les chiffres de Toulouse Métropole, la ville rose est passée de 440.204 à 466.297 Toulousains entre 2009 et 2014. Soit, une croissance de +5.9% (+26.093 habitants) en tout juste 5 ans.
Le gouvernement, par la voix de Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des territoires, annonce que le dispositif de défiscalisation Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Toulouse et sa proche périphérie appartiennent à la zone B1 du Pinel, au motif que l’agglomération regroupe plus de 250.000 habitants et accueille plusieurs milliers de nouveaux habitants tous les ans.
Si l’investissement locatif dans la ville rose est pertinent, le choix de l’emplacement demeure prépondérant pour réaliser un investissement rentable dans le temps. Nous vous proposons en 5 points de découvrir des emplacements qui se distinguent pour un projet locatif sécurisé en loi Pinel à Toulouse et en périphérie.
#1 - La proximité des transports en commun
C’est l’un des premiers critères de sélection d’un investisseur, ou d’un primo-accédant, en quête d’un logement : la proximité avec les transports en commun. Plus le bien se situe près d’une bouche de métro, d’une station de tramway ou même d’un arrêt de bus, plus il séduira les potentiels acquéreurs et locataires. Toulouse Métropole l’a bien compris, c’est pourquoi, la mairie souhaite développer son offre de transports.
D’ici 2020, un téléphérique urbain doit être mis en fonction. À la fois attraction touristique et réseau de mobilité à part entière, il permettra de relier la station de métro existante de la ligne B : “Université Paul-Sabatier”, à l’Oncopole, en passant au-dessus de la zone verte de Pech David et en desservant le quartier universitaire dédié à la recherche scientifique Rangueil. Dès lors, cette zone particulièrement embouteillée pourra être desservie en seulement 10 minutes, contre environ 30 minutes de bouchons aux heures de pointe.
Dans une seconde phase, le téléphérique urbain se verra doté de deux extensions. L’une en direction du terminus du métro ligne A Basso Cambo et une autre vers Montaudran. Ce quartier se retrouve, d’ailleurs, au centre de tous les enjeux économiques de la ville de Toulouse. Et pour cause, la future ligne de métro Toulouse Aerospace Express qui desservira les principaux bassins d’emplois de l’agglomération toulousaine aura ses deux terminus à Colomiers et Montaudran. Sa mise en place est prévue dès 2024.
#2 - Des projets immobiliers dans des sites historiques
Il arrive que des enseignes emblématiques de Toulouse se voient transformer en programme immobilier neuf. C’est notamment le cas de l’ancien restaurant “Chez Carmen”, situé dans le quartier Saint-Cyprien. Une résidence composée de 162 logements y sera érigée. Afin de ne pas dénaturer la qualité du paysage urbain, le promoteur, en étroite collaboration avec l’architecte, a tenu à conserver la façade classée de l’ancien restaurant.
De même, l’hôpital de La Grave est au cœur d’un projet de réhabilitation urbaine. L’édifice en lui-même doit être restauré, mais à proximité un projet immobilier doit voir le jour. Situé à la place de l’ancien institut Claudius-Regaud, le programme immobilier prévoit une jonction avec le jardin Raymond VI, parc du musée des Abattoirs, et donnera vue sur la Garonne et l’ancienne manufacture de tabac, aujourd’hui réquisitionnée comme lieu d’enseignement supérieur.
#3 - Des cadres de vie exceptionnels
Le cadre de vie fait partie intégrante d’un investissement immobilier et les promoteurs l’ont bien compris. En cela, ils font montre d’originalité et élaborent des résidences offrant des points de vue exceptionnels sur les attraits de la ville rose. En outre, dans le quartier Croix de Pierre, au sud-ouest du centre-ville, le long de la ligne de tramway se multiplient les constructions neuves de bord de Garonne : les logements placés en hauteur offrent un point de vue dégagé sur la Garonne et l’île du Ramier. En 2017, la mairie de Toulouse a aussi lancé une série de travaux afin de transformer cette zone de verdure en un véritable “Central Park” à la Toulousaine.
Guilheméry, un quartier de l’est de Toulouse, est situé sur les hauteurs de la ville. Au plus haut de l’avenue de la Gloire, traversant ce quartier, un promoteur immobilier bâtit une résidence de 34 appartements neufs. Depuis les terrasses individuelles, les appartements offrent, ce que le promoteur définit comme : “l’une des plus belles vues sur toute la ville rose”.
#4 - La proximité des pôles universitaires
Selon les données de la municipalité toulousaine, Toulouse est considérée comme la 2nde ville universitaire de France (hors Paris). L’académie de Toulouse recensait, en effet, 130.180 inscrits en 2016, soit près de 30% de la population totale de la ville rose. La demande locative étudiante est, de fait, belle et bien présente. Bien que le CROUS gère 36 ensembles résidentiels, les promoteurs immobiliers développent de plus en plus des projets immobiliers estudiantins. En effet, plusieurs résidences étudiantes neuves sortent de terre, notamment dans les quartiers de Purpan et de Rangueil. Toutefois, une résidence entièrement connectée et écologique attire particulièrement notre attention dans le quartier de Borderouge. Les habitants de ce programme pourront gérer les consommations énergétiques de leur logement depuis une application mobile et bénéficier de nombreux autre services connectés facilitant le quotidien.
Dans le quartier Compans Caffarelli, il est prévu la création d’un campus numérique sur la place de l’Europe. Actuellement, ce lieu est considéré comme le centre névralgique de l’économie du centre-ville de Toulouse et abrite l’Ecole Supérieur de Commerce : Toulouse Business School (TBS). Par ailleurs, selon un étude menée par l’Insee et publiée début 2017, l’Académie de Toulouse est l’une de celles où la présence d’étudiants est la plus invariable, avec 83% de candidatures stables.
#5 - La proximité des bassins d’emplois
En septembre 2016, un débat public au sujet de la 3ème ligne de métro avait été proposé par la Mairie de Toulouse. Il en ressortait que :
”Les conditions d’accessibilité pèsent sur le quotidien des entreprises et des salariés (retards au travail, délais de livraison, qualité de vie au travail…). Elles deviennent de plus en plus un critère de choix d’implantation d’une entreprise. La baisse d’accessibilité des territoires économiques fait peser un véritable risque sur le développement de la grande agglomération toulousaine dans un contexte de concurrence entre les grandes métropoles à l’échelle mondiale”, dossier de presse Toulouse Aerospace Express.
À ce titre, le choix géographique des programmes immobiliers est déterminant pour savoir s’il sera rentable ou non pour un investissement en loi Pinel. En outre, il demeure une évidente proportionnalité entre la demande locative et la proximité d’une résidence d’un bassin d’emploi donné. Dans la métropole toulousaine, on a tendance à réduire les secteurs à forte employabilité aux usines d’Airbus, entourés de ses sous-traitants, à Blagnac, à Colomiers, à Tournefeuille et plus généralement à l’ouest de Toulouse. Pour autant, Enova, à Labège, est un haut lieu technologique figurant comme un accélérateur de start-up, Toulouse détient, d’ailleurs, le label French Tech depuis 2014. Le quartier de Montaudran est pour sa part en passe de devenir un nouveau centre de pointe dédié à l’aéronautique.
