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2020 : l’immobilier valeur refuge

2020 : l’immobilier valeur refuge

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Face à une réforme des retraites particulièrement anxiogène, l’investissement immobilier apparaît comme une option sécurisante sur le long terme. Les taux d’intérêt du livret A et des assurances-vie étant en baisse, l’immobilier est une valeur refuge et semble être l’un des derniers moyens d’investir rentablement et sans risques. Un véritable repère, là où le marché des finances et les différentes tendances financières ne cessent de fluctuer, parfois jusqu’à la crise boursière (comme en 2008). Alors comment faire de son investissement immobilier, une valeur refuge ?

Location ou accession : quel est votre projet de vie ?

Les différents risques et coûts

Entre rester locataire ou devenir propriétaire, le choix est rude. Si à première vue, la location revient à « jeter l’argent par les fenêtres sans se soucier du lendemain », accéder à la propriété comporte aussi des risques. Pour la plupart des investisseurs, acheter implique de s’engager sur un prêt pour plusieurs dizaines voire vingtaines d’années, soit une hypothèque sur 33% de ses revenus professionnels pendant une telle durée. Par ailleurs, il n’est pas assuré qu’au terme du remboursement de ce prêt, le bien immobilier ait pris suffisamment de valeur pour pallier à tous les frais engrangés : si le bien perd de sa valeur au fil du temps, la perte financière se verra amplifiée !

Un achat immobilier implique en effet de nombreux coûts : frais de notaire, intérêts liés au crédit, garantie et assurance décès, éventuels frais d’agence, taxe foncière et frais d’entretien du bien dans le temps. Or cet ensemble de coûts « secondaires » n’est pas à prévoir dans le cas d’une location… alors, pour quelle option pencher ?

Penser en terme de projet de vie plutôt que de gains financiers

Face à des risques et des creux financiers sur lesquels le potentiel acheteur n’a pas de prise (comme de 1991 à 1998 et de 2011 à 2015), le mieux est de penser en termes de projet de vie. Mûri avec rigueur et prudence, un projet d’achat prémunit des risques les plus importants et assure une certaine stabilité une fois le prêt remboursé. Si s’établir quelque part ne correspond pas aux des futurs acquéreurs, ils peuvent continuer d’être locataire de leur logement sans pour autant écarter la possibilité d’investir : si vos revenus vous le permettent, acheter un bien immobilier pour le louer pourra également s’avérer rentable.

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Où investir en priorité ? Dans les villes de France attractives et à fort potentiel, où les prix ont plus de chance d’augmenter au fil des ans, permettant à l’investisseur de valoriser son achat. En France, les villes touristiques sont très prisées par les acheteurs, en raison d’une demande importante d’hébergements sur Airbnb, de même que les villes étudiantes, à fort potentiel, comme Paris ou encore des villes de provinces telles que Toulouse ou Nantes. Par ailleurs, acheter un bien immobilier neuf à Toulouse ou dans les agglomérations où les loyers sont les plus chers pourrait s’avérer judicieux : trois années en tant que propriétaire suffiraient alors à rentabiliser son achat.

À Toulouse, il est possible d’investir dans une résidence étudiante neuve dans le quartier Saint-Michel. Dès lors, il est possible qu’acquérir, notamment avec la loi Pinel, un studio étudiant dès 143.400 €. Entièrement aménagé, les locataires pourront habiter un appartement neuf fonctionnel au sein d’une résidence étudiante adaptée aux besoins de ses habitants.

Investissement locatif : revenus ou revalorisation ?

Différence entre rendement et rentabilité

De plus en plus de ménages français misent sur l’investissement locatif (plus d’un quart des achats en 2019, soit 27%, contre 15% en 2010), en complément de retraite ou de revenus. En comprenant les différentes charges, les impôts, les prélèvements sociaux et d’éventuels impayés, l’immobilier est pourtant soumis à un certains coûts – sans compter, pour les propriétaires les plus fortunés, l’impôt sur la fortune immobilière. Au regard de ces différentes données, les bénéfices sont souvent moindres que ceux espérés : entre 0,85% et 1,24% nets. Mais une plus-value est possible, si les prix du marché immobilier continuent d’augmenter.

Pour investir dans l’immobilier locatif, il y a une question à se poser avant toutes autres : favorise-t-on le rendement (revenu) ou la rentabilité (valorisation) ? Investir dans un bien haut de gamme, situé dans un quartier prisé, pourra s’avérer particulièrement coûteux et le rendement pourra paraître faible. Mais si les prix continuent d’augmenter, le bien sera valorisé et sa rentabilité particulièrement intéressante. En effet, si le rendement est la différence entre les charges et les revenus nets, la rentabilité, elle, tient compte de ces critères mais aussi de la valorisation du bien sur le marché immobilier au fil des années.

Calculer le TRI d’un bien immobilier locatif

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Pour connaître la performance de son investissement locatif, l’approche la plus adéquate est le TRI, ou « taux de rentabilité interne » : il s’agit de prendre en compte le prix d’achat, le prix de sortie et les revenus nets perçus grâce au bien, sur une période relativement longue. Entre 2008 et 2018, le taux de rentabilité interne calculé par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière a ainsi présenté des performances intéressantes : 6,6% pour un appartement en location dans la capitale et 4,9% pour un bien locatif en province.

L’immobilier et l’épidémie du Covid

Début d’année 2020, le monde entier a été frappé par une crise sanitaire sans précédent : l’épidémie du Covid-19. Le virus qui a d’abord a été détecté en Chine, s’est répandu dans les pays européens et notamment en France. Le gouvernement français impose dès le mois de mars 2020 un confinement national total et ce pour une durée d’un peu plus d’un mois. Tous les habitants de France sont restés chez-eux et ne pouvaient en sortir que sous dérogation. De nouveaux besoins se sont faits sentir : des besoins d’espaces extérieurs tels que des jardins, de larges balcons ou encore des terrasses. Un réel intérêt est né pour les maisons avec jardin. Par ailleurs, de manière générale, les Français ont revu leur choix pour acquérir un bien immobilier. Auparavant, les investisseurs et les futurs locataires choisissent leur logement en fonction de leur travail et des facilités pour y accéder. Actuellement, et par peur d’un nouveau confinement, ils souhaitent habiter dans des biens immobiliers situés prochent d’espaces naturels.

Malgré les temps de crises, l’immobilier n’a jamais perdu de son intérêt. Effectivement, les Français voient encore dans le secteur du bâtiment de belles opportunités d’investissement et une possibilité durable de se constituer un véritable patrimoine.

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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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