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Comment investir dans l’immobilier ?

Comment réaliser un investissement dans l’immobilier ?

L’investissement dans l’immobilier est considéré comme étant le placement le sûr qui existe. La pierre est une valeur refuge et plusieurs possibilités s’offrent aux investisseurs pour placer leur argent. Quelles sont-elles ? Comment peut-on procéder pour effectuer un investissement dans l’immobilier ?

investissement immobilier - des immeubles récents avec logement

Comment faire de son investissement locatif, un placement rassurant ?

Tout d’abord, pour effectuer un investissement locatif dans l’immobilier, il est conseillé aux investisseurs de trouver un secteur géographique prometteur. Pour cela, choisir une ville caractérisée par un accroissement continu de population, un quartier qui est bien desservi par les transports en commun, un secteur présentant un bassin d’emplois dynamique ou encore des universités de renom.

L’une des premières possibilités pour investir son argent dans l’immobilier est l’investissement locatif. Sur le papier, l’objectif est simple : acquérir un logement pour le mettre en location.

En effet les investisseurs peuvent se constituer un patrimoine immobilier et peuvent espérer un rendement plus ou moins élevé pour l’investissement locatif réalisé. Pour autant, il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel afin d’éviter de payer des impôts trop élevés sur les revenus fonciers. Le calcul du rendement net-net donnera alors une idée précise de la rentabilité réelle après impôts et déduction fiscale.

Investissement immobilier : la location est le clef

Pour qu’un investissement immobilier soit réussi, le logement doit être soumis à la location. Bien qu’en appliquant les règles basiques : localisation idéal et logement fonctionnel ; un investisseur doit se faire aider d’un professionnel pour mener à bien son projet d’acquisition. En outre, l’expert saura aider son client à choisir le meilleur promoteur par rapport à sa notoriété et s’il respecte bien les normes établies par l’état : telle que la règle des 3/3 :

  • 1/3 des logements seront proposés pour l’investissements,
  • 1/3 seront des logements sociaux,
  • 1/3 seront réservés à la résidence principale.

Aussi, les services de gestion locative permettent aux investisseurs de trouver le locataire idéal pour leur bien immobilier. Dès lors, ces experts demanderont des justificatifs auprès des futurs locataires. Ceci ayant pour objectif principal de minimiser les risques et d’arrêter son choix sur un locataire de confiance.

investir dans l'immobilier - un jeune couple de locataires aménage dans un appartement

Dans certains cas, comme pour un investissement effectué avec la loi Pinel, pour qu’une personne puisse être locataire, elle doit respecter certains critères :

  • respect des plafonds de ressources pour le locataire,
  • respect des plafonds de loyer pour le propriétaire.

Les frais de gestion pour un investissement locatif

Pour un investissement dans l’immobilier, les frais de gestion entrent en compte et doivent être compter dans le calcul du rendement. Dès lors, il est conseillé, surtout lorsqu’il s’agit du premier investissement dans l’immobilier, de confier la gestion à un professionnel. Dès lors, le montant de la prestation s’élève à environ 4 et 7 % des loyers pour du vide et 7 et 15 % pour un logement meublé.

Comment réaliser un investissement dans l’immobilier neuf ?

Quand on y pense l’investissement dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages :

  • logement conforme aux dernières normes thermiques,
  • logement fonctionnel et pré-aménagé,
  • frais de notaire réduits,
  • pas de taxe foncière pendant deux ans avec accord de la mairie,
  • etc.

La loi Pinel, un levier pour l’investissement dans l’immobilier neuf

La loi Pinel est certainement l’outil le plus prisé qui permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf. La ville de Toulouse, considérée par comme étant le berceau de l’immobilier neuf. Le marché immobilier neuf à Toulouse présente, en effet, de belles opportunités d’investissement.

investissement dans l'immobilier - Albert et Christine en rendez-vous pour acheter un logement

Lors d’un investissement en loi Pinel à Toulouse, pour exemple, la durée de mise en location est pour un minimum de 6 ans, jusqu’à 12 ans. Dès lors, la réduction d’impôts octroyée par ce dispositif est différée de la manière suivante :

  • réduction d’impôt sur le revenu de 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans de mise en location,
  • réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du montant de l'investissement pour 9 ans de mise en location,
  • réduction d’impôt sur le revenu de 21 % du montant de l'investissement pour 12 ans de mise en location.

Albert et Christine souhaite faire l’achat d’un logement neuf en loi Pinel à Toulouse pour le mettre en location. Après un entretien avec un courtier spécialisé dans l’immobilier neuf, le choix du couple s’est porté sur un appartement neuf type 3 pièces situé dans le quartier Patte d’Oie à l’Ouest du centre-ville toulousain.
La proximité avec les commerces ou encore l’excellente desserte des transports en commun ont pesé dans le choix du secteur.
Le prix de vente du logement est de 230.900€. Le couple qui dispose d’un apport égal à 5% du prix de vente du logement, a réussi à contracter un crédit immobilier affichant un taux satisfaisant au sein d’une banque. Dès lors, Albert et Christine pourront mettre l’appartement en location pour au moins 9 ans. Dès lors, ils pourront réduire leurs impôts le montant en euros suivant : 41.562€.

La loi Censi-bouvard et le LMNP

La loi Censi-Bouvard permet aux Français de réaliser un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée. Ils pourront alors directement réduire de leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Le dispositif Censi-Bouvard complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel qui utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés. Ces types d’investissement s’adresse principalement pour les investisseurs qui s’intégrer à des logements entièrement meublées et fonctionnels tels que les logements étudiants ou les appartements en résidence EPHAD.

Comment investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Tous les Français peuvent effectuer des investissement dans l’immobilier à l’étranger. Pour autant, les experts s’accordent pour dire qu’il est préférable de placer son argent dans des biens situées en Europe ou aux Etats-Unis.

Investissement locatif à l'étranger : les étapes pour acheter

Tout d’abord, les investisseurs doivent vérifier le cadastre. Certains pays rendent compliqué l’accès à la propriété pour une personne étrangère. Le futur acquéreur devra de ce fait connaître le montant des taxes qui sera imposé au moment de l’achat. Il est aussi possible de contracter un prêt immobilier à l’étranger, si le bénéficiaire perçoit un salaire sur place et possède une adresse dans le pays. Dans le cas contraire, l’investisseur devra effectuer une demande de crédit en France.

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

La fiscalité américaine permet à l’acquéreur d’amortir sur 28 ans une partie du montant de l’investissement. Le montant de l’abattement est calculé sur 80 % du prix d’achat du bien. Une autre déduction de 3.900 $ est accordée sur le revenu net à déclarer. il faut, de ce fait, préciser que les Etats-Unis proposent des prix immobiliers extrêmement attractifs et ce depuis la crise des subprimes. Le prix du mètre carré se situe entre 650 et 800 €, presque deux fois moins onéreux qu’en France.

En résumé

Réaliser un investissement dans l’immobilier permet aux acquéreurs de mettre le logement acheté en location pour ensuite réduire du montant de ses impôts un certains taux du prix du logement.

Les investisseurs qui prennent la pierre comme valeur refuge peuvent se rapprocher d’experts tels que des courtiers pour les aider dans les démarches d’achat d’un logement. D’ailleurs, à l’heure actuelle avec les taux proposés par les banques, investir dans l’immobilier devient plus rentable qu’une assurance vie. Dans le neuf, ils peuvent avoir recours au dispositif Pinel qui leur permet d’investir dans un logement conforme aux dernières réglementations en termes d’isolation thermique et phonique et dont aucun travaux n’est à prévoir. Habiter par un locataire, ce bien neuf sera alors occupé entre 6 et 12 ans.

D’autres options se présentent aux investisseurs pour placer leur argent : comme avoir recours au dispositif Censi-Bouvard, LMNP ou encore l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger.

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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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