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Début 2020, les prix du neuf en hausse, le seront-ils à la sortie de la crise-sanitaire ?

Début 2020, les prix du neuf en hausse, le seront-ils à la sortie de la crise-sanitaire ?

Le parc immobilier toulousain vu du ciel Le parc immobilier toulousain vu du ciel / Shutterstock

Au cours du premier trimestre 2020, les observatoires de l’immobilier neuf mettaient en avant une hausse des prix du neuf est de 3 % comparé au premier trimestre 2019. Affichant, alors un prix moyen au m² du neuf est de 4.566 €. Mais, cette tendance est-elle nationale ou touche-t-elle seulement certaines régions de France ?

Avec la crise sanitaire du coronavirus, responsable de l’épidémie du Covid-19, les experts de l’immobilier neuf toulousain affichent un optimisme certain. Rien ne laisse préserver une hausse ou une baisse des prix une fois la fin du confinement annoncée pour le 11 mai prochain. L’attractivité de la métropole, l’expertise du service hospitalier toulousain et l’Occitanie qui figure parmi les régions les moins touchées par l’épidémie, tant de facteurs rassurant et favorables à un achat dans la pierre.

Les prix du neuf à la hausse en France

L’activité économique française est globalement ralentie. La cause ? L’épidémie du covid-19 en France. Cette crise sanitaire exceptionnelle, impacte inévitablement tout l’écosystème immobilier français. Lorsque le confinement obligatoire a été mis en place, les chantiers de constructions de logements ont immédiatement été stoppés. Et ce, jusqu’à la rédaction et la publication d’un guide des bonnes pratiques sanitaires dans le BTP, permettant une reprise de l’activité au début du mois d’avril 2020.

Pour autant, les observatoires de l’immobilier neuf français remarquent, comparativement à 2018, une légère hausse du prix au m² des biens neufs de 3 %, menant alors un prix national du neuf à 4.566 €/m².

Un logement neuf coûte en premier trimestre 2020 4.566 €/m² :
  • le prix au mètre carré d’un appartement neuf est de 5.286 €/m²
  • le prix au mètre carré d’une maison neuve est de 2.752 €/m²

Une tendance à acquérir des maisons neuves individuelles s’est remarqué en 2019. Nul doute qu’à la sortie de la crise sanitaire, cet épisode de confinement développera des envies et des besoins d’extérieurs, de jardins, de terrasses, de balcons et villas individuelles..

Le marché de l’immobilier neuf toulousain est-il impacté par cette hausse des prix ?

Une résidence récente Une résidence récente avec place et espace verdoyant / Shutterstock

Au sein de l’aire urbaine toulousaine, les prix au m² entre 2018 et 2019 ont augmenté de +5.3 %. Une hausse qui est toutefois à relativiser au vu de l’impact qu’a la métropole toulousaine sur l’économie nationale. En outre, l’aire urbaine accueille chaque année de nombreux nouveaux arrivants, et plus particulièrement Toulouse qui doit loger près de 5.000 Néo Toulousains entre ses murs chaque année. Aussi, cette hausse reste bien inférieure à celles enregistrées dans d’autres métropoles telles qu’Aix-Marseille (+9.2 %), Anger (+ 12.8%) ou Brest (+ 14.3%).

L’agglomération toulousaine poursuit sa croissance

Parallèlement à la croissance de la population toulousaine intra-muros, cette tendance s'étend à toute l’agglomération. En 2017, elle est même devenue la 5è agglomération de France en dépassant Nice.

”C'est principalement dans l'agglomération toulousaine que la dynamique démographique se renforce dans la période récente, alors qu'elle ralentit dans les unités urbaines voisines qui se situent dans la couronne périurbaine, comme à Fonsorbes, Castelnau-d'Estrétefonds ou Auterive. Au sein de l'agglomération, la croissance s'accélère dans la ville-centre et se maintient en banlieue à un niveau élevé (+1,5%)", détaille l'Insee.

Cette croissance démographique est sensiblement égale à celle que connaît le département de la Haute-Garonne : + 1.3 % en moyenne chaque année. Ainsi, le territoire loge 1.362.672 habitants depuis le 1er janvier 2017. Ce qui en fait le département le plus densément peuplée de la région Occitanie.

Les tendances de l’immobilier neuf toulousains

Au 4è trimestre 2019, ce sont plus de 6.600 logements neufs qui ont été mis en vente. 5.324 logements neufs étaient encore disponibles à la fin 2019, ceci représentant une baisse de 9 % par rapport au dernier trimestre 2018. L’explication ? Les experts s’accordent pour dire qu’en période d’élections municipales la promotion immobilière neuve est particulièrement ralentie. Effectivement, les maires ont tendance à freiner la construction de logements neufs : ayant pour répercussion directe une baisse des délivrances des permis de construits. Une décision purement politique visant à séduire les contribuables qui sont nombreux à s’agacer de voir leur ville à l’état de chantier.

Les ventes de logements neufs à des investisseurs, ayant recours à des outils de défiscalisation comme la loi Pinel, étaient de 1.266 unités au dernier trimestre 2019.

Aussi, le parc immobilier toulousain continue de diversifier aussi bien à Toulouse intra-muros que dans les autres grandes villes de l’agglomération. Pour exemple, au nord du centre-ville, dans le quartier Jolimont, on peut noter un projet massif de construction sur le secteur de l’ancien CEAT ou encore l’exceptionnel projet de réhabilitation du site de la Grave dans le quartier Saint-Cyprien République.

L’immobilier neuf toulousain post-covid-19

L’ensemble des experts de l’immobilier s’accordent pour dire que le 11 mai 2020, date de fin de confinement, sonne comme un véritable soulagement pour tous les compatriotes français. Certains professionnels toulousains pensent que l’activité reprendra très rapidement et sans conséquence sur les hausses de prix ou les augmentations des taux d’emprunts immobiliers.

Effectivement, Stéphane Aubay, président de la FDI Occitanie, pense que Toulouse devrait profiter de sa sagesse : “Nous ne sommes que dixième ville de France concernant les prix dans le neuf et notre marché n’est pas trop spéculatif malgré une hausse de ces derniers mois”, détaille-t-il. Aussi, ce dernier pense qu’une hausse serait “liée aux coûts de la construction”, or pour l’heure : “nous n’avons pas la certitude que les fabricants baisseront leurs prix à la reprise.” Pour Janine Redon, présidente de l’Unis Occitanie, une baisse des prix ne doperait en rien le nombre de ventes. Et pour cause, “sur les produits de qualité et bien placés, les prix ne devraient pas s’effondrer… Au contraire, les gens seront rassurés par un placement dans la pierre”, détaille-t-elle.

L’Occitanie et l’épidémie du Covid-19

Dans la grande région Occitanie, selon les données communiquées par l’institut pasteur, à la sortie du confinement le 11 mai 2020, seul 3.1 % de la population de la région aura été infectée par le virus. Ceci plaçant la région parmi celles qui sont les moins infectées à l’échelle nationale, comparée aux Hauts-de-France (6.1 %), au Grand-Est (11.8 %) ou encore à l’Île-de-France (12.3 %).

Depuis le début de l’épidémie, ce sont près de 1.000 personnels soignants qui sont mobilisés au CHU Purpan de Toulouse pour faire face à la crise. Le professionnalisme des médecins et de tout le corps soignant a été salué par les personnalités politiques toulousaines et ne fait que confirmer que les services hospitaliers toulousains figurent parmi les plus performant de l’hexagone.

Aussi, les experts de l’immobilier s’accordent pour dire que les investisseurs auront tendance à se retourner vers ce qui est le plus rassurant, soit les régions les moins touchées par l’épidémie pour effectuer une transaction immobilière. L’Occitanie, relativement préservée par l’épidémie, comme la Nouvelle-Aquitaine ou encore la Bretagne, seront en premières lignes des choix des acquéreurs.

Sources :

  • Immobilier neuf : avant la crise le prix des villes décollait - Capital,
  • Bilan de l'immobilier neuf 2019 - FPI France
  • Toulouse : à jamais 4è ville de France - La Tribune
  • Immobilier : le marché toulousain peut-il résister face au Covid-19 - Touleco
  • Au CHU de Toulouse, 1000 personnels soignants sur le pied de guerre avant le pic du Covid-19 - Mediacités
  • Carte : combien de Français infectés par le coronavirus, les estimations de l'institeur Pasteur région par région - BFM
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