Investir à Albi : programmes Denormandie et LMNP

Pourquoi investir à Albi ?

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Située dans le Tarn, la ville d’Albi, surnommée « la ville rouge » est l’une des villes les prolifiques du sud-ouest et rayonne par son patrimoine historique et culturel. Elle abrite la remarquable cathédrale Sainte-Cécile ainsi que le palais de la Berbie, ancien palais des archevêques d’Albi, abritant aujourd’hui le musée Toulouse-Lautrec, né dans la commune.

Mais Albi n’est pas qu’une ville d’histoire, puisque celle-ci est le 4ème pôle étudiant d’Occitanie, regroupant 20 établissements d’enseignement supérieur et plus 6 500 étudiants. Exposée à un climat méditerranéen, celle-ci profite d’un cadre vie exceptionnel dans le Midi toulousain.

Attractivité économique

L'industrie tarnaise repose sur un réseau diversifié de PME/PMI mêlant filières historiques (granit, textile, agroalimentaire) et secteurs innovants à fort potentiel technologique, comme la bio-santé, le numérique et l'hydrogène. Les services, notamment aux entreprises et aux particuliers, connaissent une forte croissance, soutenus par un secteur R&D dynamique.

L'agriculture, dominée par l'élevage, les céréales et le vignoble de Gaillac, reste un pilier économique. Enfin, le Tarn attire par son patrimoine culturel remarquable, avec Albi classée à l'UNESCO, et ses paysages variés, incluant les gorges et le Parc du Haut-Languedoc.

Le territoire du Tarn a récemment été labellisé "territoire d'industrie". Cette labellisation permet notamment un accès privilégié aux projets industriels ainsi qu'un fond spécifique doté de 100 millions d'euros. Elle permet également d'accéder à une expertise nationale sur des thématiques industrielles spécifiques.

Ville étudiante

Avec plus de 6 500 étudiants, Albi est la quatrième ville étudiante d’Occitanie et bénéficie d’une offre conséquente d’établissements d’enseignement supérieur, dont la prestigieuse université Champollion. La ville promeut une offre structurée, sans « université tentaculaire » ni de « campus anonyme ».

Parmi les établissements supérieurs, Albi abrite l’Institut Saint-Simon, l’IMT Mines Albi-Carmaux, l’École européenne de l’Art et des Matières, l’Institut de formation des métiers de la santé, L’In&ma et l’École supérieure du professorat et de l’éducation.

Autre atout de taille pour les étudiants : les prix de loyer sont nettement plus accessibles qu'à Toulouse. Ces multiples atouts en font un pôle universitaire majeur de la région Occitanie.

Ville touristique

Haut-lieu du catharisme, Albi a su conserver les vestiges de son histoire, aujourd’hui pour la plupart, classés au patrimoine mondial de l’UNESCO. Musées, expositions, escapades… Albi détient une riche offre touristique.

Sous le soleil généreux d'Albi, la brique cuite s'impose comme une véritable empreinte culturelle. Ses teintes oscillent entre rose délicat, orange brûlé et ocre profond façonnent l’identité visuelle de la ville. Mais ce n’est pas qu’une question d’esthétique : la cathédrale Sainte-Cécile et le Palais de la Berbie, mastodontes de briques, s’élèvent comme les plus grandes constructions de ce matériau au monde, défiant le ciel avec audace.

Importée par les Romains et devenue l’ADN du Midi toulousain, la brique tisse un fil rouge entre passé et présent, mariant patrimoine et chaleur méditerranéenne. À Albi, les rues s’imprègnent de cet air d’Italie, où l’élégance de la pierre rouge raconte une histoire vibrante, à chaque coin de rue.

Mais la ville a su aussi capitaliser sur ses commerces locaux, comprenant boutiques, restaurants et auberges. Entourée par les vastes paysages du Tarn, elle donne aussi la part belle aux activités de loisirs.

Accessibilité

Albi bénéficie de son propre réseau de transports en commun, appelé LibéA, comprenant 18 lignes de bus desservant 16 communes de l’agglomération. Elle se place également à 1 heure de voiture de Toulouse et de Castres.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Albi ?

Albi n’est pas en reste face à la demande locative, elle compte en effet 52,4 % de locataires. Cette demande est d’ailleurs dopée par l’arrivée de nouveaux étudiants chaque année.

Albi attire une population variée, composée d’étudiants, de jeunes actifs et de familles. La présence d’établissements comme l’Institut National Universitaire Champollion et d’écoles spécialisées alimente une forte demande pour des logements meublés. De plus, son attrait touristique, porté par des sites emblématiques comme la Cathédrale Sainte-Cécile et le musée Toulouse-Lautrec, offre des opportunités de location saisonnière.

Albi s’est également inscrite dans l’une des 245 villes retenues dans le cadre du dispositif « Action Cœur de ville », visant à améliorer le cadre de vie des habitants du centre-ville et participer à la consolidation et au développement d’une dynamique d’attractivité résidentielle et d’emploi. Cette place l’inscrit ainsi comme ville éligible au dispositif Denormandie.

Pourquoi investir en Denormandie à Albi ?

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie s’adresse aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien à rénover. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Pour en profiter, les travaux du bien doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour permettre de financer les travaux de rénovation énergétique, les investisseurs ont la possibilité de cumuler MaPrimeRénov' ou l'Éco-prêt à taux zéro avec la loi Denormandie.

Le propriétaire doit également s’engager à louer le bien sur l’une des 3 périodes de location prévues par le dispositif. L’avantage fiscal est alors étalé sur la durée de location. Le montant de la réduction est déterminé en appliquant un pourcentage, qui varie selon la durée de la location, au prix de revient net du logement :

Outre l’avantage fiscal, investir en Denormandie à Albi permet de constituer un patrimoine immobilier de caractère et de profiter de revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus.

Comment investir à Albi en loi Denormandie ?

Vous prévoyez d’investir à Albi en loi Denormandie ? Voici toutes les conditions nécessaires à votre futur investissement :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

• Le logement rénové doit être loué à un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Albi étant située en zone B2, les plafonds de ressources doivent correspondre à ceux de la zone B2 :

  Composition du foyer locataire	Zone B2 et C
  Personne seule	31 892 €
  Couple	42 588 €
  Personne seule ou couple ayant une personne à charge	51 215 €
  Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	61 830 €
  Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	72 735 €
  Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	81 971 €
  Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	9 142 €

  Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

  Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, l’un des travaux suivants devra être réalisé :

  • Des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon la nature du bien.
  • Au moins deux types de travaux parmi l’isolation de la toiture, des murs, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres.
  • Des travaux permettant de créer une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse ou garage).

  À noter qu’il fortement conseillé de faire appel à un professionnel RGE (Reconnu garant pour l’environnement) pour réaliser les travaux. Les travaux doivent être finis au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

  Exemple d’investissement en loi Denormandie à Albi

  Pour se constituer un patrimoine et diversifier ses sources de revenus, François a choisi d’investir en loi Denormandie à Albi. Pour ce faire, il a acheté un appartement T2 affiché au prix de 120 000 €.

  Il devra consacrer 40 000 € de son budget pour y réaliser des travaux, soit 25 % du coût total du projet. Son projet lui reviendra donc à 160 000 €, prix sur lequel sera appliqué la réduction d’impôt.

  En louant son bien pendant 12 ans, François pourra profiter d’une réduction d’impôt totale de 33 600 € tout en percevant des revenus supplémentaires grâce au loyer.

  *Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
  Avec un taux d'assurance à 0,34 %
  Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
  **Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
  ***Pour un impôt annuel de 4 000 €

  Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Albi (en zone B2)
  Résidence	Programme Denormandie
  Prix d'achat	160 000 € Dont coût des travaux : 40 000 €
  Mensualités pour un prêt de 85 000 € à un taux de 3,20 % :	- 436 €/mois* sur 25 ans.
  Charges**	- 150 €/mois
  Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
  Abattement fiscal total maximal	19 200 €	28 800 €	33 600 €
  Abattement fiscal total***	19 200 €	28 800 €	33 600 €
  Abattement fiscal mensuel maximal	+ 267 €	+ 267 €	+ 233 €
  Abattement fiscal mensuel***	+ 267 €	+ 267 €	+ 233 €
  Loyer Denormandie	+ 462 €/mois
  Effort d'épargne mensuel	-143 €***	-143 €***	-109 €***

Pourquoi investir en LMNP à Albi ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'une des solutions d'investissement les plus prisées dans l'immobilier locatif. Avec une fiscalité attractive – entre amortissement comptable et abattement forfaitaire – et des rendements souvent supérieurs à ceux des locations vides, ce dispositif répond à une demande locative croissante, notamment auprès des étudiants, jeunes actifs et touristes.

Flexible et accessible, le LMNP permet de conjuguer optimisation fiscale, revenus complémentaires et constitution de patrimoine, en faisant un choix stratégique pour diversifier ses placements. À Albi, le LMNP offre un potentiel locatif renforcé. La ville compte une majorité de locataires (52,4 % en 2021) et attire de nombreux étudiants à s'y installer chaque année.

Le LMNP offre des avantages fiscaux significatifs. Sous le régime Micro-BIC, les investisseurs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs, voire 71 % pour les meublés de tourisme. Mais c’est surtout le régime réel qui séduit : en amortissant le bien immobilier et le mobilier (jusqu’à 85 % de la valeur du bien étalée sur plusieurs années), il est souvent possible de réduire l’impôt sur les revenus locatifs à zéro. Ce mécanisme permet à de nombreux propriétaires de générer des revenus nets d’impôts, tout en consolidant leur patrimoine.

Comment investir à Albi en LMNP ?

Plusieurs conditions sont à respecter pour investir en LMNP :

• Meubler le bien : le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire (lit, cuisine équipée, table, vaisselle, etc).
• Respecter le plafond des recettes locatifs : vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % de vos revenus totaux/
• Être un particulier : le statut s’adresse aux non-professionnels, sans nécessité de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclarer son activité et choisir un régime fiscal

Pour être en conformité, vous devez déclarer votre activité de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous attribuera un numéro SIRET.

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime réel : permet de déduire les charges (intérêts d'emprunt, travaux, gestion) et d'amortir le bien immobilier et le mobilier. Idéal pour maximiser les économies fiscales, surtout si les charges dépassent 50 % des revenus locatifs.
• Micro-BIC : avec un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés touristiques). Ce régime est simple mais plus adapté aux investisseurs ayant peu de charges.

Louer et gérer le bien

• Gestion directe : vous maximisez vos revenus, mais cela demande du temps pour trouver des locataires, gérer les contrats et résoudre les problèmes techniques.
• Gestion via une agence : moyennant une commission de 6 à 10 %, l’agence s’occupe de toutes les démarches, offrant une tranquillité d’esprit.
• Résidences gérées : l’exploitant professionnel prend en charge la gestion complète (locataires, loyers, entretien), garantissant des revenus réguliers avec un minimum d’efforts.

Exemple d'investissement LMNP à Albi

Sarah a acheté un appartement meublé en LMNP pour 250 000 € dans un quartier prisé d'Albi. En suivant les règles d’amortissement, elle peut amortir 90 % du prix du bien, soit 225 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela représente un amortissement annuel de 7 500 €.

Pour équiper son appartement, Sarah a investi 5 000 € dans du mobilier et de l’électroménager, amortissables sur 10 ans, soit 500 € par an. Elle a également engagé des travaux de rénovation pour 3 000 €, amortissables sur 10 ans, soit un montant annuel de 300 €.

Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de Sarah s’élève à :

• Amortissement du bien : 7 500 €
• Amortissement du mobilier : 500 €
• Amortissement des travaux : 300 €
• Total annuel : 8 300 €

Passé cette période de 10 ans, seul l’amortissement du bien restera en vigueur, avec un montant annuel de 7 500 € pour les 20 années suivantes.