Investissement locatif à Carcassonne : Denormandie ou LMNP ?

Pourquoi investir à Carcassonne ?

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Située dans l’Aude, Carcassonne est une commune urbaine d’Occitanie, qui compte un peu plus de 46 000 habitants. Connue pour sa célèbre Cité médiévale, Carcassonne détient une place stratégique sur la route entre la mer Méditerranée et l’océan Atlantique. Ville de caractère, Carcassonne a connu une croissance continue de sa population depuis les années 80.

Appartenant à la communauté de communes Carcassonne Agglo, elle est la ville la plus importante du département de l’Aude. Nichée sur la rive droite de la rivière du même nom, la Cité, véritable joyau médiéval toujours habité, se distingue par ses 52 tours et ses deux enceintes concentriques s’étendant sur 3 kilomètres de remparts.

Attractivité économique

La ville et son agglomération se démarquent par une économie dynamique et diversifiée, alliant tradition et innovation. Avec un tissu entrepreneurial riche et un cadre de vie exceptionnel, Carcassonne s’impose comme un véritable pôle d’attractivité économique dans le sud de la France.

Un territoire propice à l’entreprenariat

Carcassonne Agglo soutient activement le développement économique grâce à des infrastructures modernes et des dispositifs d’accompagnement adaptés aux besoins des entrepreneurs. Parmi ses points forts :

• 23 zones d'activités économiques qui accueillent des entreprises de tous secteurs, de l'artisanat aux grandes industries.
• Une situation géographique stratégique, à proximité des grands axes routiers et ferroviaires, et un aéroport facilitant les échanges commerciaux.
• Des partenariats avec des acteurs publics et privés pour dynamiser l’emploi local et renforcer l’attractivité des zones rurales.

Un tissu économique riche et diversifié

L’économie carcassonnaise repose sur des secteurs traditionnels et solides, tels que l’agroalimentaire, le bâtiment, l’artisanat et le commerce. L'agglomération mise également sur des filières spécifiques pour valoriser ses savoir-faire locaux, notamment :

• L'agriculture et la viticulture : les vignobles de la région produisent des vins renommés, contribuant à l'économie locale et à l'exportation.
• L'industrie : des entreprises locales, bien implantées, œuvrent dans la transformation de produits agricoles et dans les énergies renouvelables.

Une économie tournée vers le numérique et l'innovation

Carcassonne se projette résolument vers l’avenir en développant une économie numérique en plein essor. L’agglomération soutient les entreprises innovantes à travers plusieurs initiatives :

• Le Pôle numérique Alpha’R : un espace dédié à l'accompagnement des startups et des projets numériques, offrant des services tels que l'incubation, le coworking et la mise en réseau.
• Un FabLab moderne : cet atelier collaboratif est équipé de technologies de pointe pour stimuler la créativité et encourager l’innovation dans divers secteurs.
• Un réseau très haut débit : avec un accès étendu à la fibre optique, Carcassonne garantit aux entreprises un environnement numérique performant et compétitif.

Ville touristique

Carcassonne, c’est avant tout une ville d’histoire, portée par sa Cité épiscopale, encore habitée à ce jour. Nichée au sommet d’une colline, celle-ci compte 42 tours et 2 enceintes concentriques qui totalisent 3km de remparts. Accessible de jour comme de nuit, une grande partie de la cité se visite librement mais propose aussi des visites guidées. La ville est également traversée par de nombreux pèlerins empruntant le chemin du Piémont Pyrénéen, l’une des étapes des chemins de Saint-Jacques de Compostelle.

Autre monument phare de la ville, la Bastide Saint-Louis, située en centre-ville. Celle-ci s’est développée grâce au de la Draperie, ayant permis à de nombreux marchands de construire des hôtels particuliers magnifiques en son cœur.

Carcassonne est aussi une destination oenotouristique incontournable pour les amateurs de bon vin. Les vignes entourent d’ailleurs la Citadelle Médiévale.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Carcassonne  ?

Carcassonne est inscrite dans le programme « Action Cœur de ville », concernées et éligible au dispositif Denormandie. Ce plan national permet de redynamiser les centre-villes des villes moyennes afin de conforter leur rôle dans le développement du territoire.

Avec 51,3 % de locataires, Carcassonne promeut de belles opportunités d’investissement. Carcassonne accueille plusieurs établissements d’enseignement supérieur, notamment un Institut de formation en soins infirmiers et des départements de l’IUT de Perpignan. Proches des campus, les biens immobiliers destinés aux étudiants représentent une valeur sûre pour les investisseurs. Par ailleurs, le marché locatif bénéficie d’une forte demande, renforcée par l’afflux touristique et la présence de jeunes actifs.

Avec des prix immobiliers abordables, une rentabilité locative attractive et un cadre de vie exceptionnel, Carcassonne offre des perspectives prometteuses pour les investisseurs. Que ce soit pour du locatif étudiant, saisonnier ou familial, la ville dispose de tous les atouts pour se positionner comme un pôle d’investissement immobilier stratégique dans le sud-ouest de la France.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Carcassonne ?

Investir en loi Denormandie présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux, particulièrement pour ceux qui souhaitent associer défiscalisation et rénovation de l'immobilier ancien.

Ce dispositif est cumulable avec le déficit foncier, permettant d’imputer les travaux excédant les 25 % obligatoires sur vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 € par an). Les travaux de rénovation énergétique peuvent d'ailleurs être financés grâce à certains dispositifs comme MaPrimeRénov' ou l'Éco-prêt à taux zéro.

En plus d’optimiser la rentabilité de votre investissement, il valorise votre patrimoine sur le marché local et contribue activement à la revitalisation des centres-villes des communes moyennes en France, alliant avantage fiscal et impact positif sur le territoire.

Comment investir à Carcassonne en Denormandie ?

Certaines conditions sont nécessaires pour vous permettre d’investir avec le dispositif Denormandie :

Quelles les conditions nécessaires liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
  
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
  
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

   
 
• Le logement doit être loué à un ou des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur dans la zone où se situe le logement. À Carcassonne, les plafonds doivent respecter ceux de la zone B2 :

Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

Les travaux engagés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement pour permettre de profiter des avantages fiscaux. Parmi les rénovations éligibles, il est nécessaire de réaliser l’une des interventions suivantes :

• Des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique d’au moins 20 à 30 % selon le type de bien.
 
• Au moins deux types de rénovations parmi les suivantes : isolation de la toiture ou des murs, remplacement de la chaudière, mise en place d’un nouveau système de production d’eau chaude, ou encore isolation des fenêtres.
 
• Des aménagements destinés à créer de nouveaux espaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.
 

Il est également recommandé de confier les travaux à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir leur conformité. À noter que toutes les rénovations doivent être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Carcassonne

Laurent souhaite investir à Carcassonne en Denormandie et a choisi d’acheter un appartement T4 affiché au prix 120 000 €.

Laurent devra obligatoirement consacrer 25 % du coût total de l’opération des travaux de rénovation, soit 40 000, moyennant l’opération à 160 000 €.

En choisissant de le louer pour une durée de 9 ans, il pourra réduire ses impôts de 28 800 € sur toute la durée de la location, soit 2 800 euros annuels.

Pourquoi investir en LMNP à Carcassonne ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue comme l'une des options les plus attractives dans l'immobilier locatif. Avec des avantages fiscaux intéressants – entre amortissement comptable et abattement forfaitaire – et des rendements souvent plus élevés que ceux des locations classiques, le LMNP répond parfaitement aux besoins d'une clientèle variée, composée d'étudiants, de jeunes actifs et de touristes.

Le LMNP séduit par ses atouts fiscaux. Avec le régime Micro-BIC, les investisseurs peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, voire 71 % pour les meublés touristiques. Le régime réel, quant à lui, attire particulièrement ceux souhaitant optimiser leurs revenus : en amortissant le bien immobilier et le mobilier (jusqu’à 85 % de leur valeur sur plusieurs années), il est possible de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs. Ce système permet à de nombreux propriétaires d’obtenir des revenus locatifs nets d’impôts, tout en valorisant leur patrimoine immobilier.

À Carcassonne, où 51,3 % des habitants étaient locataires en 2021 (source INSEE), le potentiel locatif est renforcé par le dynamisme touristique de la cité médiévale classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, attirant chaque année des millions de visiteurs.

Comment investir à Carcassonne en LMNP ?

Pour profiter du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être respectées :

• Équiper le logement : Le bien doit être entièrement meublé et prêt à accueillir un locataire immédiatement. Cela inclut des équipements de base comme un lit, une cuisine équipée, une table, de la vaisselle, et des rangements adaptés.
• Limiter les revenus locatifs : Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % de vos revenus totaux.
• Être un particulier : Le statut est réservé aux non-professionnels et ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclaration de l’activité et choix du régime fiscal

Pour être en conformité, l’activité doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui attribuera un numéro SIRET. Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime réel : ce régime permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Il est particulièrement avantageux lorsque les charges représentent une part importante des revenus locatifs.
• Micro-BIC : ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour les meublés touristiques). Simple à gérer, il est adapté aux investisseurs avec peu de charges.

Gestion locative

Vous pouvez choisir entre :

• La gestion directe : idéale pour maximiser les revenus locatifs, mais cela exige un investissement en temps pour trouver les locataires, gérer les contrats et les éventuels travaux.
• La gestion déléguée : même si votre bien n'est pas en résidence gérée, vous pouvez déléguer l'ensemble des tâches administratives et techniques à une agence immobilière. En échange d'une commission (environ 6 à 10 % des loyers perçus), l'agence s'occupe de tout : trouver des locataires, collecter les loyers, et gérer les éventuels travaux ou litiges. Cette option vous offre tranquillité et praticité tout en conservant un bien attractif pour les locataires.
• La gestion en résidence gérée : en confiant votre bien à un exploitant professionnel dans une résidence spécialisée (étudiants, seniors, tourisme), vous déléguez entièrement la gestion locative. L’exploitant s’occupe des locataires, des loyers et de la maintenance, tout en offrant souvent des revenus locatifs garantis par un bail commercial, même en cas de vacance locative.

Exemple d'investissement en LMNP à Carcassonne

Claire a décidé d’investir en LMNP en achetant un appartement pour 210 000 € dans un quartier attractif de Carcassonne. En appliquant les règles d’amortissement, Claire peut amortir 90 % du prix d’achat du bien, soit 189 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela correspond à un amortissement annuel de 6 300 €.

Pour meubler son appartement, Claire a dépensé 5 500 € pour du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, ce qui représente 550 € par an. Elle a également effectué des travaux de rénovation, notamment pour moderniser la salle de bain, pour un montant de 3 000 €, amortissables sur 10 ans, soit 300 € par an.

Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de Claire s’élève à :

• Amortissement du bien : 6 300 €
• Amortissement du mobilier : 550 €
• Amortissement des travaux : 300 €
• Total annuel : 7 150 €

Passée cette période, l’amortissement du mobilier et des travaux sera épuisé, et seule l’amortissement du bien restera active, soit 6 300 € par an pour les 20 années suivantes.