Investissement locatif à Fronton : loi Denormandie ou LMNP ?

Pourquoi investir à Fronton ?

© Mairie de Fronton

Située entre Toulouse et Montauban, au croisement des deux bassins d’emploi les plus actifs d’Occitanie, le Frontonnais incarne un certain art de vivre. En pleine croissance démographique, ce territoire a su conjuguer développement et préservation, en valorisant son patrimoine architecturel et son environnement naturel.

Parallèlement, il s’est doté d’une gamme élargie d’équipements et de services pour répondre aux besoins des habitants. Fidèle à ses racines, le vignoble AOP de Fronton continue de faire rayonner la région, tant sur le plan national qu’international.

Avec une croissance démographique soutenue, le Frontonnais attire des familles actives grâce à son cadre de vie de qualité et ses infrastructures adaptées.

Un cadre de vie recherché

De par sa situation géographique et son charme typiquement occitan, Fronton est devenue en l’espace de plusieurs années une ville particulièrement recherchée en Haute-Garonne. Centre névralgique du nord de Toulouse et cœur de la région « AOP Fronton », la commune de Fronton a su évoluer tout en conservant le caractère d’une petite ville et en valorisant l’authenticité de son terroir.

Pour répondre à sa croissance démographique, le Frontonnais investit dans des infrastructures modernes et diversifiées : écoles, équipements sportifs, transports et services publics. Fronton propose plus d’une centaine de commerces diversifiés, un marché de plein air réputé chaque jeudi matin, un riche éventail de professions libérales et d'artisans talentueux, ainsi qu'une grande variété de services adaptés à tous les besoins.

La communauté de communes s'engage dans une stratégie de développement durable pour renforcer son rayonnement, soutenir la création d'emplois et valoriser ses ressources locales. Des projets ambitieux, tels que l'amélioration des mobilités et la mise en réseau des acteurs économiques, visent à pérenniser son attractivité pour les habitants, les entreprises et les visiteurs.

Ces initiatives visent à améliorer le quotidien des habitants tout en renforçant l’attractivité du territoire pour les nouveaux arrivants.

Ville oenotouristique

Vieux de plus de 2 000 ans, le vignoble de Fronton est devenu une destination incontournable de l’oenotourisme. Il s’est développé au Moyen-Age grâce aux Chevaliers de l’Ordre de Saint-Jean de Jérusalem. Ces derniers auraient rapporté de leurs croisades un cépage nommé « mavro » (signifiant « noir » en grec), dont l’appellation aurait évolué avec le temps pour devenir « négrette ». Ce cépage emblématique, propre au terroir de Fronton, constitue la base de tous les vins de l’appellation AOP Fronton. Situé à cheval sur les départements de la Haute-Garonne et du Tarn-et-Garonne, le vignoble bénéficie d’une situation géographique stratégique, à seulement 30 km de Toulouse et 20 km de Montauban.

Le Vignoble de Fronton, sous l’impulsion du Conseil Départemental de la Haute-Garonne, a décroché en 2018 le prestigieux label « Vignobles & Découvertes ». Cette distinction valorise la destination ainsi que les établissements d’accueil qui offrent aux visiteurs une expérience immersive pour découvrir et approfondir leur connaissance de la culture de la vigne et de l’art du vin.

Attractivité économique

Idéalement placée entre la Haute-Garonne et le Tarn, Fronton profite d’une place de choix sur le territoire occitan. Fronton bénéficie d'une forte attractivité économique et résidentielle. Ce territoire se distingue par son patrimoine naturel, ses paysages viticoles emblématiques et son potentiel touristique, notamment autour de l'œnotourisme. L'économie locale repose sur des secteurs variés, tels que la logistique, l'agriculture et les services, tandis que sa proximité avec la métropole toulousaine stimule son développement.

Le Frontonnais s’appuie sur des secteurs économiques variés, tels que la logistique, l’agriculture et les services. La proximité de Toulouse, hub technologique et industriel majeur, ainsi que de Montauban, renforce l’attractivité pour les entreprises et les actifs. La communauté de communes soutient activement les entreprises locales avec des zones d'activités modernisées, favorisant l’installation de nouvelles structures tout en consolidant l’emploi local.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Fronton  ?

À Fronton, le potentiel locatif est particulièrement intéressant. Avec une population en croissance et un marché locatif dynamique, Fronton attire des familles et des jeunes actifs cherchant à profiter d’un cadre de vie paisible tout en restant connectés aux bassins d’emploi des deux grandes villes voisines. La demande pour les logements meublés y est renforcée par la proximité de la zone économique Eurocentre, un pôle logistique majeur, et par la qualité de vie offerte par la région viticole du Frontonnais.

Sur un marché locatif tendu dans le nord de Toulouse, Fronton se distingue comme une alternative séduisante, en grande partie grâce à son prix moyen au mètre carré compétitif. La commune bénéficie d’une vaste offre de services publics, notamment ses quatre écoles, son collège et son lycée, sans oublier le service municipal dédié à l’enfance.

À cela s’ajoutent des infrastructures sportives variées et une présence notable de professionnels de santé, autant d’atouts qui séduisent particulièrement les familles en quête d’un cadre de vie agréable et fonctionnel.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Fronton ?

En achetant un bien ancien à rénover dans une zone éligible, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt significative pouvant atteindre 21 % du coût total de votre investissement (achat + travaux) sur une durée de location de 12 ans. Vous contribuez ainsi à diminuer votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine.

Vous pouvez choisir la durée de location adaptée à vos objectifs financiers : 6 ans (12 % de réduction d’impôt), 9 ans (18 %) ou 12 ans (21 %). Ce dispositif s’adapte à vos besoins et à vos projets à moyen ou long terme. La loi Denormandie ne se limite pas à une réduction d’impôt. En effet, elle est cumulable avec le mécanisme du déficit foncier. Si les travaux de rénovation dépassent le seuil obligatoire de 25 % du coût total de l’opération, l’excédent peut être déduit de vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an.

Selon la durée de location choisie, voici à quel taux de réduction vous pouvez prétendre :

Le dispositif vous permet d’investir dans des biens souvent accessibles à des prix compétitifs. Les travaux de rénovation (au moins 25 % du coût total de l’opération) valorisent le logement, améliorent sa performance énergétique, et augmentent sa valeur à long terme, offrant un potentiel de plus-value lors d’une future revente.

Pour financer la réalisation des travaux énergétiques, la loi Denormandie peut d’ailleurs se cumuler avec MaPrimeRénov, la TVA à taux réduit et l’éco-PTZ.

Les centres-villes éligibles au dispositif sont généralement prisés pour leur proximité avec les services, les commerces, et les transports. Cette localisation attire étudiants, jeunes actifs, et familles, garantissant une demande locative solide et pérenne.

Comment investir à Fronton en loi Denormandie ?

Vous envisagez d’investir à Fronton en loi Denormandie ? Voici les conditions nécessaires :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
 
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
 
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds : 

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

 
• Le logement rénové doit être loué à un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Fronton étant située en zone C, les plafonds de ressources doivent correspondre à ceux de la zone C :                                                                                                                                                                       

  Composition du foyer locataire	Zone B2 et C
  Personne seule	31 892 €
  Couple	42 588 €
  Personne seule ou couple ayant une personne à charge	51 215 €
  Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	61 830 €
  Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	72 735 €
  Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	81 971 €
  Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	9 142 €

   

  Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

     

  Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, l’un des travaux suivants devra être réalisé :

   
  • Des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon la nature du bien.
   
  • Au moins deux types de travaux parmi l’isolation de la toiture, des murs, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres.
   
  • Des travaux permettant de créer une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse ou garage).
   

  À noter qu’il fortement conseillé de faire appel à un professionnel RGE (Reconnu garant pour l’environnement) pour réaliser les travaux. Les travaux doivent être finis au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

   

  Exemple d’investissement en loi Denormandie à Fronton

  Marie a pour projet d’investir en loi Denormandie à Fronton pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus locatifs.

  Elle a acheté un appartement T2 au prix de 100 000 €. Pour être éligible au dispositif Denormandie, Marie devra allouer 33 333 € de budget pour les travaux, soit 25 % du prix de revient du bien.

  En louant son bien pour une durée de 12 ans, Marie pourra économiser 2 333 € annuels sur ses impôts pendant 12 ans.

  *Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
  Avec un taux d'assurance à 0,34 %
  Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
  **Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
  ***Pour un impôt annuel de 4 000 €

  Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Fronton (en zone C)
  Résidence	Programme Denormandie
  Prix d'achat	133 333 € Dont coût des travaux : 33 333 €
  Mensualités pour un prêt de 85 000 € à un taux de 3,20 % :	- 436 €/mois* sur 25 ans.
  Charges**	- 150 €/mois
  Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
  Abattement fiscal total maximal	16 000 €	24 000 €	28 000 €
  Abattement fiscal total***	16 000 €	24 000 €	28 000 €
  Abattement fiscal mensuel maximal	+ 222 €	+ 222 €	+ 194 €
  Abattement fiscal mensuel***	+ 222 €	+ 222 €	+ 194 €
  Loyer Denormandie	+ 462 €/mois
  Effort d'épargne mensuel	-98 €***	-98 €***	-70 €***

Pourquoi investir en LMNP à Fronton ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’impose comme une solution incontournable pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Contrairement à la location nue, le LMNP permet de déduire des charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou encore les travaux, tout en amortissant le bien et le mobilier sur plusieurs années. Cette mécanique d’amortissement, propre au régime réel, permet souvent de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs. À cela s’ajoute le régime Micro-BIC, qui propose un abattement forfaitaire de 50 % (et jusqu’à 71 % pour les meublés touristiques), rendant ce statut attractif aussi bien pour les investisseurs expérimentés que pour les novices.

Outre ses atouts fiscaux, le LMNP répond à une demande croissante de logements meublés, notamment auprès des étudiants, jeunes actifs et touristes. De plus, la flexibilité du statut permet de s’adapter à divers objectifs : louer à long terme pour des revenus stables ou privilégier la location saisonnière pour des gains potentiels plus élevés. En alliant optimisation fiscale et opportunités locatives, le LMNP constitue une stratégie performante et sécurisante pour construire un patrimoine pérenne.

Comment investir à Fronton en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est essentiel de remplir certains critères :

• Équiper le logement : Le bien doit être entièrement meublé pour garantir une occupation immédiate par le locataire. Cela inclut des équipements de base tels qu’un lit, une cuisine fonctionnelle, une table, de la vaisselle et des rangements adaptés.
• Respecter les plafonds de revenus locatifs : Les recettes issues de la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.
• Être un investisseur particulier : Ce dispositif est réservé aux personnes physiques et ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), car il s’adresse à des investisseurs non-professionnels.

Déclarer son activité et choisir son régime fiscal

Pour débuter votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est nécessaire de la déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cela vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et d’être en conformité avec la réglementation. Ensuite, vous devrez opter pour l’un des deux régimes fiscaux proposés :

• Régime réel : ce régime permet de déduire des charges telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou les travaux, tout en amortissant la valeur du bien et du mobilier. Il est particulièrement avantageux lorsque les charges représentent une part significative des revenus locatifs.
• Micro-BIC : Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés touristiques). Simple et rapide à gérer, il est adapté aux investisseurs ayant peu de charges à déclarer.

Choisir la gestion locative adaptée

Vous avez deux options pour gérer votre bien en LMNP :

• Gestion en autonomie : Cette méthode vous permet de conserver l’intégralité des revenus locatifs. Toutefois, elle demande du temps et une implication personnelle pour gérer les contrats, rechercher des locataires et résoudre les éventuels problèmes techniques ou administratifs.
• Confier la gestion à une agence : Même hors résidence gérée, vous pouvez déléguer les aspects administratifs et techniques à une agence immobilière. En échange d’une commission de 6 à 10 % des loyers perçus, l’agence prend en charge la sélection des locataires, la collecte des loyers et la gestion des éventuels travaux, vous offrant ainsi une tranquillité d’esprit optimale.
• Résidences gérées : Dans le cadre d’une résidence gérée (étudiantes, seniors, tourisme), la gestion est entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Ce dernier s’occupe de toutes les démarches locatives, du suivi des loyers à la maintenance, tout en garantissant souvent des revenus locatifs sécurisés par un bail commercial.

Exemple d'investissement LMNP à Fronton

Sophie a choisi d’investir dans un appartement meublé à Fronton, situé dans un secteur résidentiel recherché, pour un montant de 150 000 €. Ce bien, à proximité des commerces et des écoles, répond à la forte demande locative, notamment de familles et de jeunes actifs attirés par le cadre de vie paisible et la proximité de Toulouse.

En appliquant les règles d’amortissement, Sophie peut amortir 90 % de la valeur de l’appartement, soit 135 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 4 500 €.

Pour équiper son bien, Sophie a investi 6 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 600 € par an. Elle a également réalisé des travaux de rénovation, incluant la peinture et la modernisation de la cuisine, pour un montant de 4 000 €, amortissables également sur 10 ans, soit 400 € par an.

Pendant les 10 premières années, Sophie pourra comptabiliser les amortissements suivants :

• Amortissement du bien : 4 500 €
• Amortissement du mobilier : 600 €
• Amortissement des travaux : 400 €
• Total annuel : 5 500 €

Au-delà de cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux prendront fin, mais Sophie continuera à amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 4 500 € par an pour les 20 années restantes.