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La loi Pinel à Toulouse joue les prolongations

La loi Pinel à Toulouse joue les prolongations

Le dispositif Pinel devait prendre fin en décembre 2021. Bonne nouvelle pour l’immobilier neuf à Toulouse, la loi Pinel est en passe d’être prolongée au-delà de cette date. Suite au plan de relance du gouvernement présenté le 07 septembre, on pouvait se demander ce qu’il adviendrait de l’immobilier neuf en dehors de l’extension du dispositif MaPrimeRenov’. Non seulement le Pinel est prévu d’être amélioré et prolongé, mais le PTZ (Prêt à Taux Zéro) le sera probablement aussi.

La Loi Pinel à Toulouse prolongée - L'Eglise des Jacobins à Toulouse en vue panoramiqueVue panoramique sur l'Eglise des Jacobins à Toulouse © Saiko3p - Shutterstock

La loi Pinel prolongée au-delà du 31 décembre 2021

À l’issue de la nomination d’Emmanuelle Wargon comme nouvelle ministre du Logement, la Fédération des Promoteurs Immobiliers avait déjà proposé l’amélioration de la loi Pinel afin de relancer le secteur de la construction.

Cette proposition s’articulait autour de l’augmentation des avantages fiscaux pour les investisseurs, à la condition que le logement Pinel soit énergétiquement plus performant. Ce “dispositif Pinel de croissance verte” tendrait vers la hausse des taux de réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 33 %.

Hausse des taux de réduction d'impôts
selon la durée locative du bien neuf Pinel
6 ans 18 %
9 ans 27 %
12 ans 30 %
15 ans 33 %

Actuellement, le dispositif Pinel octroie une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 €, dans la limite de deux investissements par an et un montant de 300.000 € maximum. Le loyer des appartements neufs Pinel est fixé selon un barème classifiant les villes en 3 grandes zones les plus usitées : Abis, A et B1.

En ce qui concerne Toulouse, c’est la zone B1 qui lui a été attribuée, avec des plafonds de loyers mais aussi de ressources limités. Ces plafonds, avec les potentielles nouvelles mesures d’un “Pinel vert” seraient revus.

Parmi la quinzaine de propositions faites par la FPI, en plus de cette amélioration considérable, il était notamment mentionné le fait d’étendre le Pinel aux zones éligibles au dispositif Denormandie.

Pour l’heure, il n’a été évoqué qu’une amélioration de la loi Pinel, ainsi que du PTZ, sans pour autant que les détails en soient dévoilés.

La Loi Pinel à Toulouse prolongée - Une résidence neuve venant de sortir de terreUne résidence neuve venant d’être livrée © Slavun - Shutterstock

La loi Pinel 2022 pour Toulouse : une mise à jour nécessaire

Destiné à s’éteindre à la fin de l’année 2021, le dispositif Pinel serait prorogé au-delà de 2022. Cette information a été confirmée par le ministère du Logement auprès de BatiActu.

Il est vrai que le plan de relance du gouvernement présenté le 07 septembre laissait peu de place à l’immobilier neuf, en dehors de la rénovation thermique et du dispositif MaPrimeRénov étendue. Ayant entendu les acteurs de la promotion immobilière, le gouvernement a consenti à redynamiser les deux principaux dispositifs d’aide à l’achat.

Le Pinel bénéficierait d’une ”meilleure territorialisation en étant affiné et en s’adaptant aux différents marchés immobiliers locaux. Son application serait beaucoup plus sectorisée. Alors qu’il ne dispose que de 5 zones actuelles (A ; Abis ; B1 ; B2 et C) dont les 3 premières sont utilisées pour le Pinel, le marché immobilier français se verrait infiniment plus segmenté, les réalités immobilières étant multiples au sein même d’une métropole.

À Toulouse par exemple, le marché immobilier local peut-être très différent dès lors qu’on se situe en centre-ville, en hypercentre ou en périphérie. Pourtant, l’ensemble de la métropole occitane est classée en zone B1, avec un barème Pinel identique à chaque quartier et chaque commune.

La tension immobilière déterminant en partie le zonage Pinel n’est pas la même que l’on se trouve à Lardenne, en bord de Garonne ou à Jean-Jaurès.

Marc et Sabine veulent acheter un appartement neuf à Toulouse. Ils hésitent encore sur la localisation du bien. Leur choix dépendra essentiellement du prix du logement et des prestations proposées.

Dans le quartier Saint-Cyprien, au cœur de la ville rose, un deux pièces est proposé à 195.000 € avec 38 m² de surface habitable et 9 m² de balcon.

À Croix-Daurade, quartier quelque peu excentré du centre-ville mais desservi par une ligne de bus à haut niveau de service, plusieurs résidences neuves sortent de terre. Parmi celles-ci, le couple a repéré un appartement de 45 m² muni d’une loggia de 6 m², au prix de 187.000 €.

Enfin, Sabine a orienté ses recherches en périphérie toulousaine, plus particulièrement à Castelginest où elle a repéré un deux pièces de 41 m² avec un balcon de 6 m², d’un montant s’élevant à 166.000 €.

À travers cet exemple, nous voyons que le prix d’un logement neuf varie fortement selon le secteur dans lequel où on investit. Pourtant, malgré la différence de prix et la tension immobilière qui peut différer, le barème Pinel applicable est le même, avec des plafonds de loyers et de ressources identiques.

L’amélioration de la loi Pinel à Toulouse pourra alors éventuellement concerner ces disparités au sein du marché immobilier toulousain, avec un zonage plus précis et affiné.

La Loi Pinel à Toulouse prolongée - Le quartier de Port Saint-Sauveur à ToulouseLe quartier de Port Saint-Sauveur près du canal du Midi © Youryev Pavel - Shutterstock

Toulouse étant en zone B1, le loyer Pinel est fixé à 10,44 €/m²/mois, et est revu chaque année par le Gouvernement. Toutefois, le marché immobilier local traditionnel montre de grandes variations au niveau des loyers. En effet, selon estimation, les loyers au Capitole sont en moyenne de 15,6 €/m²/mois, atteignant parfois les 18,7 €. En revanche, au sein du quartier Rangueil, les loyers des locataires sont estimés à 11,10 €/m²/mois. Comparativement aux loyers moyens toulousains (12,0 €/m²/mois), ceux de Castelginest avoisinent les 8,60 €/m²/mois.

Là encore, ces différences de prix sur le marché traditionnel entrent en dissonance avec un Pinel dont les loyers ne représentent pas totalement la tension immobilière d’un secteur donné.

Le plafond de loyers du nouveau Pinel 2022 pourrait donc être revu, tout en restant inférieur à ceux du marché global, mais en étant plus en adéquation avec les réalités plurielles de l’immobilier local.

Rémi a investi dans plusieurs appartements neufs au centre-ville de Toulouse. Un de ses appartements en résidence se trouve à Saint-Aubin, quartier très prisé des étudiants et des urbains car proche des commerces, des transports et des services.

La location de son appartement de 42 m² habitable lui rapporte chaque mois 505 €. Pourtant, le propriétaire voisin de quelques rues loue son bien de 40 m² à son locataire à 572 €/mois.

Le Pinel à Toulouse et le marché immobilier neuf

Avec actuellement plus de 340 programmes neufs commercialisés sur l’ensemble de l’agglomération toulousaine, on peut dire que l’immobilier neuf local se porte plutôt bien. Les constructions ont repris progressivement à l’issue du déconfinement, et les dates de livraison accusent des retards qui restent majoritairement raisonnables (jusqu’environ un trimestre).

Toutefois, bien avant l’arrivée de la Covid-19, l’immobilier neuf semblait perdre en altitude. À Toulouse, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), avait enregistré plusieurs chiffres qui reflétaient par ailleurs la tendance nationale.

À la fin de l’année 2019, l’offre commerciale toulousaine présentait 5.324 logements neufs disponibles, ce qui représentait une baisse de 9 % par rapport aux 4e trimestre 2018. Au 1er trimestre 2020, là encore, l’observatoire identifiait une diminution de l’offre commerciale de 5 % par rapport à la même période de l’an passé. L’immobilier neuf à Toulouse recensait alors à ce moment-là des baisses générales tant au niveau des mises en ventes qu’au niveau des réservations nettes, avec –22 % de ventes effectuées auprès des investisseurs.

En revanche, les prix de vente restent à la hausse de 3 % avec 3.929 € le mètre carré.

La Loi Pinel à Toulouse prolongée - Les quais de la Garonne en étéLes quais de la Garonne à Toulouse, près du pont Saint-Pierre © junjun - Shutterstock

Le PTZ, un coup de pouce pour les primo-accédants

Dédié aux primo-accédants, le PTZ avait déjà subi un coup de rabot en ce qui concerne les zones “détendues” pour lesquels le taux de financement du PTZ avait été ramené à 20 % du coût de l’opération, contre 40 % pour les acquisitions immobilières en zones tendues, telles que Toulouse, Bordeaux, Montpellier, etc.

Devant lui aussi s’éteindre au 31 décembre 2021, le PTZ bénéficierait également d’une prorogation au même titre que le Pinel.

Un Prêt à Taux Zéro plus vert pour les Toulousains

L’idée d’un “PTZ vert” avait déjà été émise par le président de la fédération des constructeurs de maisons individuelles. Ce nouveau Prêt à Taux Zéro viendrait en lutte contre l’artificialisation des sols. "L’idée serait de développer des projets qui seraient peu consommateurs de foncier".

On peut alors supposer que plus la parcelle construite sera petite, plus le Prêt à Taux Zéro sera important. Fixé à 40 % du montant total de l’achat en zone tendue et à 20 % dans les secteurs “détendus”, le financement du PTZ pourrait bien se voir attribué de nouveaux montants.

La Loi Pinel à Toulouse prolongée - Un programme neuf éligible au PinelUn programme neuf éligible au dispositif Pinel © VOJTa Herout - Shutterstock

Historique de la loi Pinel à Toulouse et en France

La loi Scellier après la crise des Subprimes

En réaction à la crise économique et financière de 2008-2009, le Président Nicolas Sarkozy décide de mettre en place le dispositif Scellier. Visant à soutenir l’investissement locatif privé, il concernait les communes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Venant remplacer les lois Robien et Borloo, la loi Scellier pouvait octroyer jusqu’à 25 % de réduction d’impôts pour une durée de location du bien fixée à 9 ans, et dans la limite de 300.000 € du montant de l’acquisition.

Le dispositif Scellier a pris effet le 30 décembre 2008 et a été remplacé le 31 décembre 2012 par la loi Duflot.

La loi Duflot : une évolution du Scellier

La loi Duflot vient à la suite de la loi Scellier, sous le gouvernement de Jean-Marc Ayrault. Améliorant son prédécesseur, le dispositif Duflot octroyait aux investisseurs d’un logement neuf une réduction fiscale de 18 % sur une période locative de 9 ans. Cette loi visait à favoriser l’investissement locatif et la construction de 150.000 logements sociaux et labellisés BBC.

L’avènement du Pinel

Avec le Pinel, l’avantage fiscal des investisseurs se diversifie. En effet, la période de location varie de 6 à 12 ans, avec des taux de défiscalisation allant de 12 à 21 % du montant d’achat.

Mis en place en 2014, le Pinel a largement été utilisé par les investisseurs, d’autant plus que la location aux descendants et ascendants est possible dès lors que la personne ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire-bailleur.

Entre 2014 et 2018, la part d’investissements locatifs dans le neuf a augmenté de près de 5 % (16,3 % en 2018), tout en sachant que 71 % des acquéreurs souhaiteraient profiter d’un avantage fiscal pour leur achat neuf (MyInvest).

Bibliographie

  • Immobilier : bonne nouvelle, le gouvernement entendrait améliorer le Pinel et le PTZ – Capital
  • Le Gouvernement prévoit d’améliorer et de prolonger le PTZ comme le Pinel – BFM Immo
  • Logement neuf : le PTZ et le Pinel seront prolongés après 2021 – Le Fiagro Immobilier
  • Les chiffres du logement neuf 1er trimestre 2020 – Observatoire de l’immobilier de la FPI
  • Les chiffres clés de l’investissement locatif à connaître en 2020 – MyInvest-immo
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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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