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L’immobilier neuf à Toulouse : nos experts passent sur France 2 !

Prix maîtrisé à Toulouse

Un couple et ses deux enfants regardant leur future maison

L’accession à prix maîtrisé est un dispositif mis en place par le gouvernement pour faciliter l’accès à la propriété du plus grand nombre. Face à la tension grandissante des marchés immobiliers dans les grandes métropoles de France, dont Toulouse est une représentante de premier choix, il est apparu nécessaire à nombre d’entre elles de mettre en place une offre alternative. Le but de l’accession à prix maîtrisé est de permettre à une partie de l’offre en logements neufs de la capitale d’Occitanie d’échapper aux aléas spéculatifs, en bénéficiant de prix au mètre carré plafonnés grâce à des accords entre métropole et promoteurs.

Plusieurs conditions sont requises pour accéder à ce dispositif. Pour être éligible aux programmes prix maîtrisé, il faut donc :

  • être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire durant les deux années précédant l’acquisition
  • habiter le logement au titre de résidence principale
  • ne pas dépasser certains plafonds de ressources
  • se porter acquéreur d’un logement éligible au dispositif d’accession à prix maîtrisé, c’est-à-dire d’un logement neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui doit répondre à la norme RT2012 et afficher un prix au mètre carré respectant les plafonds en vigueur

Afin de garantir aux futurs acquéreurs une offre véritablement compétitive, le plafond de l’accession à prix maîtrisé à Toulouse a été fixé à 3 000€/m² . Par comparaison, les prix du marché sont aux alentours de 3 680€/m², ce qui représente une réduction de presque 20%. C’est la Ville qui, en association avec les promoteurs, travaille sur cette offre dite « maîtrisée ».

Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d'ordonnances toute mesure de nature législative propre à (…) favoriser (…) le développement des logements à prix maîtrisé caractérisés soit par un niveau de loyers intermédiaire entre ceux du parc social et ceux du reste du parc privé, soit par un prix d'acquisition inférieur à celui du marché […]
Article 1 de la Loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction, version consolidée au 18 mars 2019

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Des immeubles art déco place de la Trinité à Toulouse

Zonage et plafonds à Toulouse

Toulouse, comme les principales communes de son agglomération, est inscrite en zone B1 du zonage PTZ, qui est le zonage de référence pour l’accession à prix maîtrisé.

Cela signifie que les acquéreurs souhaitant bénéficier d’un programme à prix maîtrisé à Toulouse ne devront pas dépasser les plafonds de ressources suivants :

Ressources maximales selon le nombre d'occupants
Nombre de personnes destinées à occuper le logementToulouse métropole - Zone B1
1 30 000 €
2 42 000€
3 51 000€
4 60 000€
5 69 000€
6 78 000€
7 87 000€
8 et plus 96 000€
Ressources maximales = revenu fiscal de référence à N-2 de l’emprunteur + revenus fiscaux à N-2 des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal
Antony et Gabrielle veulent devenir propriétaires de leur logement à Compans Caffarelli. Comme ils ont deux enfants, le plafond de ressources qu’ils ne doivent pas dépasser pour bénéficier de l’accession à prix maîtrisé est de 60.000€.

Comparatif entre un achat en accession à prix maîtrisé et un achat aux prix du marché à Toulouse

Type de logementMontant de l’achat aux prix du marché du neuf à ToulouseMontant de l’achat en accession à prix maîtrisé à Toulouse
T1 ou studio (~30m²) 130 000€ 90 000€
T2 (~46m²) 175 000€ 138 000€
T3 (~60m²) 230 000€ 180 000€
T4 (~73m²) 320 000€ 219 000€
T5 (~88m²) 430 000€ 264 000€
Les prix des logements indiqués sont les prix moyens sur le marché du neuf à Toulouse au 25/03/2019.
La taille indicative des logements correspond aux normes minimales d'habitabilité fixées par la réglementation publiée dans le Code de la construction et de l'habitation (la surface et les volumes habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant).

Cumuler prix maîtrisé et PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Tout acquéreur éligible à un programme à prix maîtrisé est aussi éligible au PTZ, ou Prêt à Taux Zéro. Il s’agit d’un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l'État. Le PTZ peut permettre de financer l’achat d’un logement neuf jusqu’à 40% du montant de l’opération.

Ces deux dispositifs sont cumulables. C’est même conjointement qu’ils sont les plus intéressants pour les ménages modestes aux ressources limitées qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale.

Cliquez ici pour en savoir plus sur le fonctionnement du PTZ à Toulouse.

Michelle et Fabrice ont un projet d’achat immobilier à Castanet-Tolosan. Grâce au prix-plafond de 3000€/m² négocié entre la Métropole et les promoteurs toulousains pour permettre l’accession à prix maîtrisé, ils trouvent un T2 à 138.000€ qui leur permet de réaliser leur rêve de propriété.

Demandez à nos experts comment profiter au mieux du PTZ

Le clocher de la basilique St Sernin vu depuis la rue du Taur à Toulouse

Cumuler prix maîtrisé et PAT (Pass Accession Toulousain)

Tout acquéreur éligible à un programme à prix maîtrisés, et donc au PTZ, est aussi éligible au PAT, ou Pass Accession Toulousain. Les trois dispositifs sont cumulables.

Le montant du PAT s’élève à 10 000 € pour une acquisition dans le parc neuf dans les limites des quartiers prioritaires, limites inscrites dans le Contrat de Ville, et 6 000€ pour les autres acquisitions. Ce prêt sans intérêts est une aide municipale complémentaire au PTZ et à l’accession maîtrisée, destinée à jouer comme un levier social pour l’accession à la propriété de tous.

Les avantages de l’accession à prix maîtrisé

Prises ensemble, ces diverses aides permettent aux ménages modestes d’accéder à des logements vendus moins chers que le prix du marché local toulousain, et financés par des prêts gratuits remboursables sur de longues périodes.

De cette manière, la métropole et les promoteurs remplissent leur devoir de solidarité, en permettant l’installation durable de familles dans des logements pérennes aux dernières normes énergétiques. Les ménages même les plus défavorisés peuvent ainsi se constituer eux-aussi un patrimoine, en capitalisant dans l’achat plutôt qu’en dépensant en loyers.

Katia et Alain disposent de revenus cumulés inférieurs à 42.000€ annuels. Ils sont donc éligibles au dispositif d'accession à prix maîtrisé, et peuvent espérer devenir propriétaires d’un studio à Bonnefoy.

Les conditions de jouissance

En contrepartie de l'avantage financier qui lui a été consenti dans le cadre d’un programme à prix maîtrisé, et sauf cas de force majeure, l'acquéreur s'oblige à affecter le bien acquis à usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de 7 années à compter de la date d'achèvement des travaux (ou de la date de l'acte authentique de vente si celle-ci est postérieure).

Cette obligation emporte par conséquent :

  • l’interdiction de toute location et de toute affectation à usage de résidence secondaire
  • l'interdiction de l'exercice exclusif d'une activité professionnelle ou commerciale dans les locaux vendus
  • l’interdiction d’aliénation du bien par vente, échange, ou apport en société

Dans certains cas, définis comme étant « de force majeure », l'acquéreur pourra ne pas maintenir l'affectation du logement à usage de sa résidence principale, et pourra l'aliéner sans plafonnement du prix de vente. Les cas de force majeure concernés sont les suivants :

  • Mutation entraînant un trajet de plus de 50 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
  • Chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi ;
  • Divorce, décès, dissolution d'un pacte civil de solidarité ayant été conclu avant la signature du contrat de réservation ou de l'avant contrat ;
  • Invalidité ou incapacité attestée par une carte d’invalidité ou par une attestation d’allocataire de l’AAH ou de l’AEEH)
  • Naissance ou adoption d'un enfant

Exception spécifique à l'interdiction d'aliéner

À titre dérogatoire à l'interdiction d'aliéner ci-dessus stipulée, l'acquéreur est d'ores et déjà autorisé à aliéner librement le bien acquis durant la période des 7 premières années où il a été acquis, dans le cas où les conditions cumulatives suivantes seront réunies :

  • Ladite aliénation devra être faite également au profit d'un accédant à la propriété aidée ;
  • Le prix de vente ne devra pas être supérieur au prix d'acquisition initial indexé ;
  • Le nouvel acquéreur devra, jusqu'à l'expiration de la période initiale de sept ans, conserver l'affectation du bien acquis à usage de résidence principale et s'interdire d'aliéner le bien.
Gisèle et Thierry sont parents de trois enfants, et veulent devenir propriétaires d’une maison neuve à Castelginest. Comme ils ont des revenus annuels inférieurs à 69.000€, ils peuvent bénéficier de l’accession à prix maîtrisé et s’offrir un T4 à 270.000€.
Le pont neuf au-dessus de la Garonne, à Toulouse

Où se renseigner sur l’accession à prix maîtrisé à Toulouse ?

Contactez nos experts en accession maîtrisée

Il est aussi possible de se renseigner auprès de l’ADIL,l’Agence départementale d'information sur le logement.

Sur place :
4 rue Furgole
31000 Toulouse
(Métro Carmes ou Palais de Justice)
Accueil uniquement sur rendez-vous le lundi de 13h00 à 17h00
et du mardi au vendredi de 09h00 à 17h00

Par téléphone :
05 61 22 46 22

En ligne :
Sur le site Internet de l’ADIL 31

Par mail :
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Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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