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Le PTZ se durcit dans l’ancien

Le PTZ se durcit dans l’ancien

Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif permettant de financer partiellement la construction ou l’achat d’un bien immobilier. Le prêt à taux zéro a récemment été reconduit jusqu’en 2021. Si, pour l’acquisition d’un logement neuf, les conditions d’octroi demeurent les mêmes qu’en 2019, l’attribution du prêt à taux zéro s’apprête à changer pour un investissement dans un bien immobilier ancien nécessitant des travaux. Le PTZ ne pourra en effet être attribué qu’à condition que les travaux permettent à l’habitation d’atteindre un certain niveau de performance énergétique. Explications.

Un couple est devenu propriétaire de leur logement avec le PTZ

Le critère de performance énergétique entre en jeu

Les conditions du Prêt à Taux Zéro dans l’immobilier ancien

Prêt n’engrangeant pas d’intérêt, le PTZ dans l’ancien permet aux ménages les plus modestes de financer une partie du montant total de leur bien, selon les zones. Dans la ville de Toulouse, située en zone B1, le PTZ peut financer jusqu’à 40% de l’opération immobilière. Menacé fin 2019 par le Gouvernement, il a finalement été maintenu jusqu’en 2021. Pour autant, quelles conditions du Prêt à Taux Zéro faut-il respecter ?

  1. Ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale dans les deux ans précédant la demande de prêt,
  2. effectuer des travaux permettant l’amélioration de la performance énergétique du logement,
  3. Ne pas dépasser un certain plafond de revenus.

Hugo et Camille souhaitent devenir propriétaires de leurs premiers logements au sein du quartier de Lardenne à l’Ouest de la Ville rose. Auprès d’un courtier immobilier, le couple effectue une simulation de prêt à taux zéro pour un appartement 3 pièces vendu au prix de 280.000€.
Respectant les plafonds de revenu, le couple s’est engagé auprès d’experts pour effectuer des travaux de rénovation énergétique du logement. Le PTZ leur permet alors de financer 40% du prix de vente de l’appartement, soit 112.000€.

Optimiser les performances énergétiques pour bénéficier d’un PTZ

Pour répondre aux nouvelles normes écologiques, notamment en termes de performance énergétique, les logements anciens achetés à partir de 2020 devront subir un certain nombre de travaux afin d’être éligibles au PTZ. Pour cela, un audit énergétique éligible au Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), ou un diagnostic de performance énergétique (DPE) devra être établi par un professionnel agréé. Ceci permettra à la fois d’évaluer la consommation en énergie du logement en l’état, et de savoir quels points améliorer pour la diminuer (isolation, renouvellement des installations, etc).

Les opérations de rénovation devront représenter 25% minimum du coût total de l’opération. Quant aux travaux, ils devront permettre au bâtiment de ne pas dépasser une consommation énergétique de 330 kWh/m² (ce qui équivaut à une étiquette énergie E) pour l’utilisation du chauffage, de la climatisation et la production d’eau chaude sanitaire. Le futur acheteur devra justifier de l’ensemble des rénovations par le biais d’une attestation sur l’honneur, et en présentant à son établissement bancaire les devis des travaux.

PTZ, les conditions d’octroi inchangées dans le neuf

Un couple en rendez-vous avec un architecte pour faire des travaux dans leur logement pour acquérir en PTZ

Véritable aide au financement, le PTZ permet aux primo-accédants de devenir propriétaires d’un logement situé en zone tenue. Pour autant, dans les zones où le marché immobilier n’est pas saturé, il était à l’origine prévu que le prêt à taux zéro soit supprimé. En clair, les zones rurales et périurbaines (C et B2) devaient être exclues du PTZ. Au final, il n’en est rien : le prêt à taux zéro est maintenu dans sa forme actuelle jusqu’en 2021. La seule modification réside dans le montant du prêt : 40% du coût total de l’opération pour les zones A et B1 (au marché immobilier dit « tendu », comme l’immobilier neuf à Toulouse), contre seulement 20% pour les zones B2 et C.

En 2020, un PTZ peut donc toujours être octroyé pour la construction d’un logement neuf, l’aménagement d’un bâtiment ou local en logement, ou encore l’achat d’un logement voué à être occupé pour la première fois. L’acquisition ou la construction d’un garage (ou d’une dépendance) pourra aussi être financé par un PTZ. En cas de travaux d’amélioration du logement, ceux-ci ne devront pas débuter avant l’obtention du prêt à taux zéro.

Louer un logement acheté à l’aide d’un PTZ, est-ce possible ?

Pour louer un logement neuf acquis grâce au PTZ, les propriétaires sont tenus d’attendre six ans après l’octroi de l’aide financière pour le mettre sur le marché de la location. Et pour cause, le logement acquis est supposé être la résidence principale des acquéreurs, au maximum un an après l’achat. Il existe cependant des exceptions :

  • en cas de rupture de pacs,
  • de divorce,
  • de chômage prolongé (plus de 12 mois),
  • ou de mutation professionnelle.

Une location du logement sera possible avant la fin du délai de six ans. Dans tous les cas, le propriétaire devra se soumettre aux plafonds de loyer en vigueur, ainsi qu’aux conditions de ressources en cas de logement social (qui sont les mêmes que ceux du dispositif Pinel).

Du nouveau pour la location-accession

En ce qui concerne les opérations de location-accession d’un logement ancien mis sur le marché à partir du 1er janvier 2020, elles sont éligibles au PTZ ancien, si l’acheteur s’engage à effectuer les travaux nécessaires, ou – et c’est là la nouveauté – si le vendeur propose de les réaliser. Dans cette situation, l’acheteur devra là aussi présenter l’ensemble des devis pour témoigner du montant global des travaux, ainsi qu’une attestation sur l’honneur formulée par lui, puis une seconde écrite par le vendeur.

Sources :

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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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