Impacts du Covid-19 sur l’économie et l’immobilier toulousain

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Avatar de l'auteur "Caroline Tison" Caroline Tison

le 27 octobre 2020

[ mis à jour le 03 juin 2021 ]

SOMMAIRE

La crise sanitaire mondiale liée à la propagation d’un coronavirus, dénommé Covid-19, a provoqué à sa suite une crise économique de même niveau. Par conséquent, les gouvernements ont dû prendre des mesures nécessaires et vitales afin d’endiguer l’épidémie devenue aujourd’hui pandémie. En France, les précautions de confinement et règles de sécurité et d’hygiène ont obligé l’activité économique du pays à se mettre en suspens, donnant lieu à de très nombreuses fermetures de commerces et services dont ceux liés au secteur de l’immobilier et tout ce qui s’y rattache : études notariales, banques, agences immobilières, constructeurs, promoteurs, Syndics, etc. Par conséquent, les projets immobiliers en cours sont à l’arrêt, autant du côté des investisseurs que des professionnels de l’immobilier.

Comment les futurs acquéreurs toulousains sont-ils impactés par cette crise sanitaire ? De quelle manière les acteurs du secteur immobilier de la ville rose font-ils face ?

De MIPImages

Cette situation a obligatoirement des répercussions financières à diverses échelles : individuelles, collectives et nationales. Les mesures de sécurité et d’hygiène nécessaires forcent les Français à rester chez eux, en confinement. Lorsque leur travail permet de s’effectuer à domicile, les salaires peuvent être maintenus par les employeurs qui sont en mesure de les assurer. Pour d’autres, les entreprises se sont vues dans l’obligation d’instaurer une période de chômage partiel.

Des conséquences financières individuelles

Cette activité partielle occasionne une perte de revenus chez les salariés mais également chez les indépendants. Ce manque à gagner, par un “effet boule de neige”, se répercute nécessairement sur la vie quotidienne, les habitudes ainsi que sur les projets en cours des ménages. Certains s’étaient lancés dans l’acquisition d’un bien immobilier, d’autres en avaient l’idée et n’avaient pas encore tout à fait entamer les démarches. Quoiqu’il en soit, ces projets de vie sont également mis entre parenthèses.

Par conséquent, il devient vite difficile de mener à bien son projet immobilier dans de telles conditions, d’autant plus lorsque les ventes imposent des des échéances à respecter. Par exemple, pour une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) qui concerne le marché immobilier du neuf, les demandes de crédit se font généralement après la réservation du bien sur plan. Vient ensuite le rendez-vous chez le notaire, la période de construction et enfin la livraison. S’il est toujours possible de réserver les biens via des formulaires de pré-réservation et de signer chez le notaire, les étapes suivantes deviennent toutefois plus complexes à réaliser.

À Villefranche de Lauragais, Camille Guitton garde confiance et espoir malgré l’incertitude de la situation. Toutefois, la gérante de l’agence immobilière Nestenn met en lumière certaines limites des dispositifs mis en place, notamment à propos des visites virtuelles :

« Il ne faut pas se leurrer, on ne fait pas d’estimations de maisons avec une seule visite virtuelle, et les acquéreurs potentiels, n’achètent pas sur une simple visite sur internet. » Camille Guitton, gérante de Nestenn Villefranche de Lauragais, pour France3

La réservation d’un bien immobilier neuf

La plupart des agences immobilières spécialisées dans le neuf ont mis en place un système de formulaires de pré-réservation pour les investisseurs en quête d’un bien immobilier récent et aux normes actuelles. La grande majorité de l’activité commerciale est maintenue par les entreprises toulousaines afin de faire face à la crise et de limiter la casse, et ce, même si le gouvernement a promis des aides conséquentes.

À Toulouse, les sociétés de courtage sont sur le pont et déploient toute leur énergie à poursuivre leur travail afin de contenter la demande qui préexistait avant la crise sanitaire et qui sera toujours présente après. Les projets immobiliers sont éventuellement freinés mais de tels desseins ont d’ores et déjà été pensés en amont. Le temps du confinement donne également lieu à des réflexions sur l’avenir et sur les désirs de logements qui vont nécessairement se faire plus pressant à l’issue de cette quarantaine.

Cette continuité des activités se traduit notamment à travers les nombreux messages défilant sur les sites internet et visant à rassurer les acheteurs en devenir :

“Nos conseillers restent joignables et se mobilisent pour vous accompagner dans votre projet immobilier.” Toulouse IMMO9
“Toutes nos équipes se sont organisées pour assurer une continuité de service.” Nexity
“Momentanément fermées au public, nos agences restent joignables.” Century21

Les contrats de pré-réservation permettent notamment aux futurs propriétaires de pouvoir poursuivre les démarches de leur projet immobilier durant la durée du confinement et de maintenir un contact avec leur interlocuteur.

La FNAIM Midi-Pyrénées (Fédération Nationale de l’Immobilier) compte environ 300 agences immobilières, dont 80 % seraient à l’arrêt. Pour Samuel Sotum, président régional de la fédération, le télétravail est salvateur pour celles qui exercent de la gestion de portefeuilles ou de la gestion de Syndics. Il reste néanmoins optimiste en appuyant sur le fait que l’immobilier reste un investissement refuge. Toutefois, cet espoir demeure limité dans le temps au cas où le confinement durerait jusqu’en juin et au-delà.

" Aujourd’hui, nous nous adaptons. Le confinement est essentiel. Si nous arrivons à reprendre une activité en mai ou juin, nous aurons beaucoup de travail. Parler d’une baisse des prix, c’est trop prématuré. Les taux d’intérêts ne devraient pas augmenter pour faciliter les transactions. Après la crise l’argent devra circuler pour redynamiser l’économie. C’est mon analyse, je suis plutôt optimiste. Mais il ne faudrait pas que la crise dure au-delà du mois de juin". Samuel Sotum, Président régional de la FNAIM Midi-Pyrénées

Où en est l’octroi des prêts immobiliers à Toulouse ?

La crise sanitaire et les dispositions de sécurité et d’hygiène se sont aussi appliquées aux structures bancaires. Si, là encore, le télétravail est possible avec des rendez-vous à distance notamment, tout ce qui concerne les demandes de crédits et le traitement des dossiers connaît un allongement des délais.

© Pormezz - Shutterstock

Logiquement, les demandes de prêts immobiliers des primo-accédants devraient se trouver sur le haut de la pile des conseillers bancaires. Mais les conditions d’octroi des crédits avaient déjà été durcies en début d’année. Avec la survenue de cette crise, l’étude des dossiers n’en sera que plus minutieuse en plus de demander un temps de traitement supérieur à la normale.

Si les taux d’intérêts toulousains restaient encore très abordables en mars 2020 (en moyenne, il faut compter 1,12 % pour un prêt sur 15 ans et 1,47 % pour 25 ans), le gouvernement a donné l’ordre en début d’année de renforcer les prérequis à la délivrance d’un crédit immobilier en astreignant les conseillers bancaires à ne pas autoriser un endettement de plus de 33 %.

Par ailleurs, le Crédit Agricole de Toulouse 31 maintient les rendez-vous qui se déroulent désormais au téléphone. La structure a mis en place divers dispositifs afin de soulager les clients de leurs inquiétudes à propos notamment de leur crédit. Entre autres, elle autorise :

Le passage chez le notaire

Pour ce qui est des études notariales, il était déjà possible de passer par une procuration pour les signatures de compromis et actes authentiques. Cependant, c’était à la condition que le cabinet ait au moins deux collaborateurs, le notaire attitré ne pouvant légalement pas recevoir le pouvoir de la procuration.

Néanmoins, en ce qui concerne l’immobilier neuf, c’est plus délicat puisque les achats sur plan nécessitent un système de visioconférence. Un problème qui a été résolu le 03 avril 2020 à travers le décret n° 2020-395 qui autorise désormais les actes notariés à distance pendant cette période exceptionnelle.

Jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l'article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l'acte ne sont ni présentes ni représentées.
L'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement ou de la déclaration de chaque partie ou personne concourant à l'acte s'effectuent
au moyen d'un système de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil supérieur du notariat.
Le notaire instrumentaire recueille, simultanément avec le consentement ou la déclaration mentionnés au deuxième alinéa, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l'acte au moyen d'un procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences du décret du 28 septembre 2017 susvisé.
L'acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique sécurisée.
Art. 1 du décret 2020-395 du 03 avril 2020.

Par conséquent, les Ventes en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) peuvent à nouveau être signées.

Sur les 362 notaires que compte la Haute-Garonne, 164 se trouvent à Toulouse et se mobilisent pour assurer la continuité de leur étude.

Cependant, Maître Frédéric Giral, délégué immobilier à la chambre interdépartementale des notaires de Toulouse et installé à Caraman, s’inquiète des difficultés à maintenir la chaîne nécessaire à l’activité notariale :

« Nos 500 notaires s’adaptent, mais c’est parfois difficile d’obtenir toutes les pièces d’un dossier. Nous sommes dépendants d’autres interlocuteurs comme les services du cadastre, les géomètres, le service de conservation des hypothèques. Il y a des contrats en souffrance » Maître Frédéric Giral, délégué immobilier à la chambre interdépartementale des notaires de Toulouse, pour France3

Là encore, l’optimisme est conservé en avançant le fait que la pierre est une valeur sûre. Selon le délégué immobilier, le marché toulousain connaîtra une baisse certaine des transactions qui avait déjà été amorcée en début d’année. Toutefois, si l’activité reprend assez rapidement, cette baisse devrait être limitée.

Les compromis... compromis ?

D’un point de vue juridique, si un compromis de vente a été signé, il faudra impérativement effectuer un avenant de prorogation dudit compromis afin d’ajourner les délais de conditions suspensives pendant la durée du confinement. Cela sera nécessaire en ce qui concerne la clause suspensive d’obtention du prêt qui vous permettra alors d’avoir plus de temps pour votre demande de crédit immobilier.

© goodluz - Shutterstock

Dans le cas où le compromis de vente n’aurait pas encore été acté, les diagnostics utiles à la régularisation de la vente peuvent être absents compte-tenu de la période de confinement. Toutefois, leurs résultats devront être stipulés dans une condition suspensive. Sont concernés : le certificat de mesurage Carrez, le certificat d’amiante et le constat de risque d’exposition au plomb pour les biens immobiliers anciens, les diagnostics liés aux installations énergétiques (électricité, gaz), etc.

Les temps de la construction, de la livraison et de la remise des clefs

Les chantiers étant à l’arrêt du fait du confinement et des mesures de sécurité préconisées, le secteur du BTP est contraint d’allonger les délais de construction. On parle de potentiellement un à deux trimestres de retard pour les livraisons de programmes neufs.

Toutefois, certains programmes immobiliers sont encore affichés en “livraison immédiate” sur les sites, pour les acquéreurs les plus pressés.

Tel est le cas de la résidence Secret Blagnac qui propose 25 appartements allant du T2 au T4 et dont la livraison a été effectuée au 4e trimestre 2019.

De même qu’à Cugnaux Les Jardins d’Élodie ont été livrés à la même période et offrent des logements neufs du T2 au T3 en plein centre de la commune.

À Saint-Orens-de-Gameville, plusieurs programmes ont aussi été livrés en 2019 et attendent de trouver preneurs sans retards de livraison :

Pour ne citer qu’elles.

Ces offres ont l’avantage d’avoir déjà été livrées et proposent une alternative aux investisseurs qui craindraient un retard des chantiers en cours et à venir ainsi qu’une évolution des prix à l’issue de la crise sanitaire. Qui plus est, ces logements neufs contentent également les plus pressés et inquiets qui souhaitent trouver réconfort et sécurité dans une pierre déjà édifiée.

Si, pour le moment, ces programmes déjà délivrés offrent des habitations “clés en main”, le secteur du BTP reprend néanmoins progressivement, à la suite de la parution du guide des bonnes pratiques sanitaires édité, lui aussi, le 03 avril 2020.

La livraison et la remise des clefs : qu’en est-il ?

En ce qui concerne les remises de clefs. Ces rendez-vous sont également reportés à une date ultérieure, le temps que la période de confinement soit levée. L’effet domino se poursuit puisque cela repousse aussi les déménagements prévus.

Pour celles et ceux qui devaient recevoir leur bien durant cette période, il faudra se montrer patient. Cependant, pour les acquéreurs pour qui l’idée précédente de briguer un logement déjà livré séduirait, le timing semble impeccable. La demande de crédit suivant la réservation d’un bien immobilier neuf s’accompagne de délais allongés. Ceux-ci permettent alors aux acheteurs de profiter sereinement de leur projet durant le confinement et de planifier la signature notariale via les prises de rendez-vous à distance en ligne.

Sandra et Rémi ont acquis un bien immobilier en VEFA. Ce projet de longue date a débuté en février 2019 par la réservation de l’appartement T3 via les services d’un courtier en immobilier neuf toulousain. Le programme résidentiel s’est construit au sein du quartier Lalande à Toulouse.
Livré en mars 2020, la remise des clefs devait s’effectuer le lundi 23 du même mois. Malheureusement, les mesures de sécurité et d’hygiène liées à la pandémie du Covid-19 ont empêché ce rendez-vous et l’ont repoussé à l’issue du confinement.

Des conséquences financières collectives

Nous les avons évoqués précédemment, les impacts de cette crise sanitaire et économique se répercutent sur l’ensemble de la profession immobilière.

© saiko3p - Shutterstock

Permis de construire en standby

En détail, on peut noter le report de la délivrance des permis de construire. Ces derniers devaient, reprendre à partir du 25 juin 2020 selon l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020. De même que les purges des recours des tiers qui étaient repoussées au 25 octobre 2020. Ce point constituait un coup d’arrêt non négligeable pour les permis de construire venant d’être déposés. En effet, la prorogation des délais de recours des tiers signifiait alors un retard encore plus important des travaux de construction.

Un recours des tiers consiste à contester la légalité d’une autorisation d’urbanisme dans le but d’obtenir son annulation. De manière générale, sont considérés comme “tiers” les voisins immédiats du terrain sur lequel a été déposé le permis de construire.

Cette disposition de la part des politiques publiques en matière d’urbanisme opposait un décalage encore plus long pour les programmes immobiliers dont les promoteurs venaient de déposer un permis ou comptaient en demander un.

Si le permis de construire de la Tour Occitanie a été délivré en juillet 2019, il n’en va pas de même pour celui du CEAT au sein du quartier Guillaumet qui devrait connaître un retard significatif dans la livraison de ses équipements.

Cependant, le 15 avril 2020, le Conseil des Ministres a pris en compte le problème dénoncé par les acteurs du bâtiment. Ainsi, l’allongement des délais a été revu et corrigé à la baisse. Concernants l’immobilier, l’urbanisme et la construction, ceux-ci ne sont désormais plus prorogés mais suspendus pour une durée réduite à un mois. Ils reprendront leur cours à la fin de la période d’urgence sanitaire.

Ce recul des décisions précipitées du mois de mars évitera le risque de paralysie du secteur de la construction.

Cette suspension concerne :

Les activités des secteurs du BTP, de l’aménagement et de l’immobilier seront largement facilitées par ces délais raccourcis d’instruction des autorisations d’urbanisme et de leurs recours contentieux.

Les grands projets urbains toulousains en suspens

De la même manière, de nombreux grands projets urbains toulousains sont également à l’arrêt : la troisième ligne de métro, le téléphérique ainsi que la construction de groupes scolaires toulousains.

Le calendrier du projet de la Troisième ligne de métro avait déjà été balisé avec des études techniques qui devaient se dérouler tout au long de l’année ainsi qu’une enquête publique avec la Préfecture qui devait avoir lieu à l’Automne. Ce projet ayant obtenu la déclaration de projet d’intérêt public, les délais prévus pour cette troisième ligne semblent bel et bien compromis.

Les dates d’appels d’offre sont également remises en cause. Un appel d’offre avait été lancé pour déterminer “le système de fonctionnement du métro”. À celui-ci avaient répondu 4 candidats dont un espagnol et un autre italien qui, compte-tenu de la situation préoccupante actuelle de leur pays, ont demandé un report des délais - accordé.

La livraison de ce troisième itinéraire urbain sous-terrain est prévue pour 2024-2025.

Par ailleurs, la mise en service du téléphérique urbain sera de toute évidence repoussée. Il devait être mis en place à la fin de l’année 2020, au plus tard en début d’année 2021, et doit relier le site de l’Oncopole à l’Université Paul Sabatier.

© Giancarlo Liguori - Shutterstock

L’immobilier neuf poursuit son interruption

Si la promotion immobilière était déjà interrompue avec les élections municipales, le report du second tour ne les affecte qu’un peu plus. En effet, à l’approche des fins de mandat, les maires freinent les constructions neuves. Ce ralentissement se traduit par une baisse des délivrances des permis de construire qui a pour raison principale un argument purement politique : celui de contenter les électeurs à propos du paysage urbain en transformation. Effectivement, nombre de contribuables orientent leur vote selon les politiques urbaines et s’agacent de voir toujours plus de constructions et chantiers au sein des villes et de leur environnement.

Les promoteurs retiennent leur souffle quant à la mise entre parenthèses du second tour des élections municipales toulousaines. La nomination d’un nouveau maire ou le maintien du précédent devrait déterminer la suite des évènements urbains pour la ville rose.

Selon Seloger.com, Toulouse recense :

Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier, il serait à craindre la disparition de 3.000 agences immobilières sur le territoire français à l’issue de cette crise sanitaire et économique. Afin de pallier cette prévision, l'enjeu réside sur l’investissement digital des entreprises.

Cet accent mis sur le numérique se traduit notamment par le biais des réseaux sociaux. Sur LinkedIn, nous lisons quotidiennement les annonces des professionnels qui indiquent la continuité de leurs services, comme en témoigne ce post d’une étude notariale toulousaine :

Solidarités, réactivités et aides massives

Si les entreprises de l’immobilier se mobilisent pour faire face à cette crise sans précédent, elles ne semblent pas seules dans la bataille. En effet, le gouvernement a édicté plusieurs mesures de préservation de l’économie et des entreprises – notamment les Petites ou Moyennes Entreprises (PME), ainsi que des mesures de relance de l’économie en prévision de la sortie de cette crise.

Toutefois, si l’État s’est engagé à protéger les professionnels, les collectivités locales s’y sont également mises. En ce qui concerne Toulouse, un élan d’aide et de soutien s’est dessiné peu après l’allocution du Président de la République du 16 mars. En effet, la Mairie de Toulouse place du Capitole, la Métropole, le Conseil Départemental de la Haute-Garonne et la région Occitanie se sont massivement mobilisés afin de débloquer des fonds.

Nous vous proposons, dans un article suivant, un focus sur les actions et réactions locales et gouvernementales qui visent à sauvegarder les emplois. Opérant un zoom sur l’immobilier, nous nous pencherons plus en avant sur les engagements pris par l’État et ceux des politiques du bassin toulousain, et nous démontrerons la réactivité du secteur immobilier.

© SergiyN - Shutterstock

De quelle manière le gouvernement et les collectivités comptent-t-ils apporter leur soutien aux entreprises immobilières ? Comment vont-ils défendre les professionnels du secteur et comment ces derniers s’adaptent à la situation à Toulouse ?

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