Acheter en Bail Réel Solidaire à Toulouse

Le Bail Réel Solidaire (BRS) à Toulouse marque une avancée significative dans l'accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Ce dispositif innovant, dissociant le foncier du bâti, offre une solution d’accès à la propriété économique et sociale dans un contexte de marché immobilier tendu. Il est dédié uniquement aux primo-accédants, et ne peut donc pas être utilisé pour un investissement dans l’immobilier neuf à Toulouse.

La Ville rose, avec sa dynamique urbaine et ses quartiers variés, se révèle être un terrain propice pour le développement du BRS. Le dispositif offre une opportunité unique pour les personnes souhaitant acheter un logement neuf à Toulouse Métropole avec un budget limité, tout en contribuant à la diversité et à l'équilibre social de la ville.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) tire ses racines de la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi "Alur", adoptée en 2014. Portée par la ministre du logement de l'époque, Cécile Duflot, cette loi visait à réguler les prix du marché immobilier, en particulier dans les zones tendues, tout en promouvant l'accès au logement pour tous.

Par la suite, la loi "Élan" de 2018 a consolidé et renforcé ce dispositif, reflétant l'engagement de l'État français à encourager la production de logements abordables et à combattre la spéculation immobilière, particulièrement prégnante dans certaines métropoles et zones touristiques.

Quid du BRS à Toulouse ?

La ville rose, confrontée à une tension immobilière croissante et à une diversité de besoins en matière de logement, a peut-être trouvé dans le BRS un outil adapté pour répondre à ces enjeux. Si les programmes immobiliers éligibles au BRS à Toulouse ne sont pas encore très nombreux, il tend tout de même à se populariser doucement.

Le développement du BRS à Toulouse est le fruit d’une collaboration étroite entre les organismes publics et les promoteurs immobiliers. Cette synergie favorise la création de logements adaptés aux besoins des résidents, tout en préservant la mixité sociale et le dynamisme des quartiers.

Comment fonctionne le BRS à Toulouse ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) à Toulouse s'articule autour d'une séparation innovante entre le foncier et le bâti. Dans ce modèle, les Organismes Fonciers Solidaires (OFS), principalement des structures à but non lucratif et des organismes de gestion d’HLM, acquièrent et gèrent le foncier. Lorsqu'un acquéreur opte pour un bien sous le régime du BRS, il devient propriétaire de la construction (maison ou appartement) mais pas du terrain, qui reste la propriété de l'OFS.

Cette dissociation permet d'offrir des logements à des coûts nettement inférieurs aux standards du marché, rendant ainsi la propriété accessible à des ménages aux revenus modestes. Les acquéreurs signent un bail de longue durée, souvent jusqu'à 99 ans, assurant une stabilité comparable à une propriété classique, mais avec un investissement initial moindre.

L'OFS, en tant que détenteur du terrain, perçoit une redevance, souvent symbolique, contribuant à la gestion et au développement futur de projets similaires. Ce modèle permet non seulement d'accroître l'accessibilité au logement dans des zones urbaines de haute demande comme Toulouse centre, mais aussi de lutter contre la spéculation immobilière, un défi majeur dans les métropoles en croissance comme Toulouse.

Quels sont les 5 avantages du Bail Réel Solidaire pour les acheteurs ?

1.Une réduction substantielle du prix d’achat

Le Bail Réel Solidaire (BRS) offre plusieurs avantages de taille pour les acquéreurs à Toulouse. Premier et principal avantage : la réduction du coût d'achat. En ne payant que pour le bâti et non pour le foncier, les acquéreurs économisent une part importante du coût total, rendant l'achat de propriété nettement plus abordable, notamment dans les zones urbaines où les prix immobiliers sont élevés.

Le foncier représente en effet de 15% à 30% de la valeur d’un logement neuf. Acheter en BRS permet d’économiser sur ce poste de dépense afin et ainsi d’accéder à la propriétaire avec davantage de facilité.

Christine repère un programme neuf qui l’intéresse particulièrement et qui propose des appartements en BRS. Un T3 classique de 80m² y coûte 272 000€. Elle remarque que le même appartement est proposé à seulement 190 400€ en Bail Réel Solidaire. Un tarif accessible à ses revenus contrairement au premier.

2.Des avantages fiscaux liés à l’immobilier neuf

Le BRS permet de bénéficier d'avantages fiscaux attractifs. Les acquéreurs peuvent profiter d'une TVA réduite à 5,5 % sur le prix d'achat d’un bien immobilier neuf, par opposition au taux habituel de 20 % pour les propriétés anciennes. De plus, selon la commune, il est possible de bénéficier d'un abattement sur la taxe foncière, réduisant ainsi les charges fiscales sur le long terme.

À Toulouse métropole, les acquéreurs d’un logement neuf peuvent bénéficier d’une exonération de 40% de la taxe foncière pendant deux ans. Cette exonération ne supprime cependant pas la part communale, ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

3.La possibilité de bénéficier d’aides à l’accession

Les acquéreurs éligibles au BRS peuvent également accéder à des dispositifs de financement avantageux, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), augmentant ainsi leur capacité d'achat. Ce dispositif offre aux ménages modestes une occasion unique d'accéder à la propriété dans des conditions financières plus douces, ce prêt ne comportant pas d’intérêt de remboursement.

Les bénéficiaires du PTZ peuvent également prétendre au Pass Accession Toulousain pour tout achat d’un logement neuf situé dans un des quartiers prioritaires de Toulouse (Grand Mirail, Les Pradettes, Arènes, Cépière-Beauregard, Izards-La Vache, Bourbaki, Negreneys, La Gloire, Soupetard, Empalot, Bréguet-Lecrivain, Les Maraîchers).

4.Des frais de notaire réduits

Dans le cadre d'un Bail Réel Solidaire (BRS), les frais de notaire peuvent être considérablement réduits par rapport à une acquisition immobilière classique. Ils sont fixés à 2,5 % dans le cadre d’un achat en BRS, contre environ 7 à 8% dans l’ancien.

De même, les frais de notaires sont calculés sur le prix d'achat du logement, qui est calculé uniquement sur la base du bâti, puisque le foncier reste la propriété de l’OFS. Leur montant s’en retrouve donc diminué.

5.Une obligation de rachat par l’OFS

L'une des particularités du Bail Réel Solidaire (BRS) est l'obligation de rachat du bien immobilier par l'Organisme Foncier Solidaire (OFS). Lorsqu'un propriétaire souhaite revendre son logement acquis via le BRS, il dispose d’un an pour trouver un acquéreur par lui-même. S'il n’en trouve pas, c’est l’OFS qui se charge de racheter son bien. Cette mesure assure que les logements restent dans le parc immobilier social et continue de servir les objectifs du BRS.

Le Bail Réel Solidaire est-il fait pour vous ?

Des conditions d’éligibilité régissent l’accès au Bail Réel Solidaire. Le dispositif impose également quelques restrictions dans le but d’éviter la spéculation immobilière.

Conditions de revenus

Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire à Toulouse, les acquéreurs doivent répondre à certaines conditions d'éligibilité. Le BRS cible les ménages modestes, avec des plafonds de ressources définis selon la composition du foyer et la zone géographique. Ces plafonds sont ajustés annuellement en fonction des directives gouvernementales.

Les plafonds du Bail Réel Solidaire dépendent du même zonage que celui utilisé par la loi Pinel et par le Prêt à Taux Zéro. Pour rappel, Toulouse est passée de la zone B1 à la zone A en octobre 2023.

Plafonds de ressources 2024 pour bénéficier du BRS

Occupation du logement à titre de résidence principale

Le bien acquis sous le BRS doit être occupé comme résidence principale. Cette condition vise à garantir que le dispositif profite réellement à ceux qui ont besoin d'un logement et non à des investisseurs.

Redevance mensuelle à reverser à l’OFS

Les acquéreurs en Bail Réel Solidaire s'engagent à verser tous les mois une redevance symbolique à l'OFS. Étant donné qu’ils ne sont pas propriétaires du foncier, ils doivent en effet s’acquitter de l’occupation du terrain auprès de l’organisme. Cette redevance est généralement de 1€ à 3€ par mètre carré. Elle est à verser tous les mois, pendant toute l’occupation du logement, même après que l’acquéreur a remboursé son prêt.

La redevance est calculée sur la base de la valeur du terrain, d’après une estimation réalisée par l’OFS à partir des prix du marché immobilier local. Elle prend également en compte la surface du terrain occupé par le logement : plus il est grand, plus la redevance sera importante. Elle est adaptée aux ressources du ménages grâce à un taux de redevance variable.

Christine achète un appartement en BRS d’une superficie d’environ 80m² en périphérie de Toulouse. Son OFS lui facture une redevance d’environ 1,1€/m². Elle devra lui reverser tous les mois :

Redevance OFS = 80m² x 1,1€ = 88 €

Restrictions à la revente

Le BRS impose des restrictions à la revente. Les acquéreurs doivent respecter un prix de revente encadré pour préserver la vocation sociale du logement. Cette condition limite la réalisation de plus-values significatives, ce qui peut être un frein pour ceux qui envisagent leur achat immobilier comme un investissement à long terme.

Le Bail Réel Solidaire progresse à Toulouse Métropole

Le Bail Réel Solidaire (BRS) arrive doucement sur le marché immobilier de Toulouse Métropole et devrait avoir un impact significatif en matière de mixité sociale et de maîtrise des prix. Il permet de proposer des logements abordables dans des quartiers où les prix de l'immobilier sont généralement élevés, favorisant ainsi la diversité socio-économique. Cette approche contribue à prévenir la ghettoïsation et à maintenir un tissu urbain équilibré.

Par ailleurs, le BRS joue un rôle important dans la régulation du marché immobilier. En encadrant les prix de revente, il limite les possibilités de spéculation, garantissant que certaines zones restent accessibles à un public plus large.