Loi Censi-Bouvard à Toulouse : Investir en résidence de service

La loi Censi-Bouvard à Toulouse permet aux contribuables de profiter d’une réduction d’impôt, pouvant atteindre 11% du prix d’un logement neuf. Ce dispositif de défiscalisation réservé à l’investissement locatif en résidence de services permet en outre de récupérer la TVA sur l’achat d’un appartement qui sera nécessairement neuf et meublé.

Ses avantages ? Aucune perte de loyer pour vacance locative ou impayé, aucune gestion locative, aucun entretien. Tout est cadré par un bail commercial avec le gestionnaire.

2022, dernière année de la loi Censi-Bouvard :

La loi de défiscalisation Censi-Bouvard qui arrivait à échéance fin 2021 est prorogée (prolongée) jusqu’au 31 décembre 2022. Cette année est donc la dernière pour profiter des avantages de la loi Censi-Bouvard à Toulouse !

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Censi-Bouvard : Aux origines de la loi

La loi Censi-Bouvard résulte d’un amendement de la loi de finance de 2009. Portée à l’Assemblée Nationale par le député Michel Bouvard, elle s’inspire également du travail du député aveyronnais Yves Censi, d’où son nom Censi-Bouvard.

Promulguée en mars 2009, la loi Censi-Bouvard est destinée à encourager et à soutenir la construction de logements neufs dans les résidences de services : résidences étudiantes, résidences séniors, EHPAD.

La réduction d'impôt sur le revenu, dite "LMNP" ou "Censi-Bouvard", s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018 (ndlr : la loi a été prolongée en 2022), un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

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Quels avantages pour les investisseurs en loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard permet aux contribuables de réaliser un investissement locatif en immobilier neuf à Toulouse ; de devenir propriétaire, tout en percevant les revenus complémentaires, générés par les recettes locatives. Il offre également d’autres avantages :

Quelques précisions :

Lorsque la réduction fiscale est supérieure à l’impôt à régler au cours d’une année, l’excèdent peut être reporté sur les 6 années suivantes. La seule condition est que le logement soit toujours en location.

Le dispositif Censi-Bouvard à Toulouse est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux. Mais attention au plafond annuel des avantages fiscaux. En 2022, les avantages fiscaux cumulés ne peuvent procurer une réduction fiscale supérieure à 10 000 €/an !

L’acquéreur a l’assurance de récupérer ses loyers, même en cas de vacance locative ou de carence locative. En effet, le versement du loyer est garanti par le gestionnaire de la résidence et il doit être versé à l’acquéreur pendant au moins 9 ans.

Comment récupérer la TVA en loi Censi-Bouvard ?

Pour récupérer la TVA sur un logement acheté en loi Censi-Bouvard à Toulouse, il faut le louer pendant au moins 20 ans. L'acquéreur doit posséder le statut juridique LMNP et les loyers perçus doivent être soumis à la TVA et imposés sous le régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il convient de formuler la demande de remboursement auprès de l’administration fiscale. 2 formulaires de demande de remboursement de crédit de TVA sont à remplir par l’acquéreur.

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Loi Censi-Bouvard : Les conditions

Pour bénéficier des avantages du dispositif lors d’un investissement en Censi-Bouvard à Toulouse, il faut néanmoins observer quelques conditions :

Quelques précisons :

L’investisseur est obligatoirement un contribuable domicilié en France. L’investissement peut être réalisé par une personne physique, par le bais d’une SARL, ou encore en indivision.

Il n’est pas possible de louer son bien Censi-Bouvard à un membre de sa famille (la loi Pinel l’autorise). L’exploitant de la résidence sélectionne le locataire du logement.

L’investisseur risque la perte de tous ces avantages fiscaux, en cas de non observation des conditions fixées par le législateur.

Loi Censi-Bouvard & LMNP

Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut juridique régissant la location de logements meublés occupés au titre de la résidence principale. Ce statut offre de nombreux avantages aux propriétaires bailleurs dont l’octroi d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs.

Pour jouir du statut LMNP il ne faut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés, (RCS). Il faut réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de cette activité. Si ce n’est pas le cas, il faut que les recettes locatives soient inferieures à 50 % des revenus globaux de l’investisseur.

Le statut LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard. Dans ce cas, l’investisseur pourra bénéficier de la réduction fiscale de 11% du montant du bien neuf et il pourra récupérer la TVA à 20 % sur le prix de l’acquisition, sous certaines conditions. L’amortissement du bien n’est pas autorisé en Censi-Bouvard, sauf pour la fraction au-delà des 300 000 € correspondant à la réduction d’impôt. Il reste néanmoins tout à fait possible d’amortir le mobilier et l’équipement du logement, dès lors qu’ils sont supérieurs à 598 €.

En LMNP Censi-Bouvard, si le bien immobilier est acquis pour 380 000 €, l’amortissement du bien sera possible uniquement sur les 80 000 €.

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Location en Censi-Bouvard et après ?

À l’issue des 9 ans, le propriétaire peut décider de garder son bien pour le transmettre à sa descendance. Dans ce cas, il ne pourra plus profiter de la réduction d’impôt, cependant son bien redevient amortissable grâce au statut LMNP.

Le propriétaire peut également décider de revendre son bien sur le marché secondaire qui peut dans certains cas lui être favorable.

Censi-Bouvard à Toulouse : où investir ?

Pour réaliser un investissement locatif avec la loi Censi-Bouvard à Toulouse, les biens les plus indiqués sont les résidences de service sénior et les résidences étudiantes. Ces biens en plein développement dans l’agglomération toulousaine tant dans l’immobilier neuf du centre-ville toulousain qu’en proche périphérie, profitent d’un marché porteur et d’une tendance démographique plus que favorable.

Dans un choix comme dans l’autre certains critères de sélections sont incontournables :

  1. Un emplacement étudié : Évitez autant que faire ce peu, les programmes trop excentrés. Un investissement locatif en Censi-Bouvard à Toulouse trouvera facilement preneur à proximité des commerces, des transports en commun, des lieux de culture, des parcs et jardins, des services publics et bien sûr, des écoles supérieures et facultés pour les étudiants.
  2. Une résidence sécurisée : Au-delà de l’emplacement lui-même et de la sécurité du quartier dans lequel le programme est implanté, la sécurisation de la résidence doit être assurée. Le système Vigik est un minimum. La présence du gestionnaire doit être visible, à travers le service d’accueil et d’animation. Les locaux à vélos doivent être hors de portée du tout-venant pour les étudiants. Pour les séniors, une vidéosurveillance des couloirs est appréciée.
  3. Des services adaptés : Auscultez la pertinence des prix des services proposés par le gestionnaire ainsi que la justesse des tarifs au sein de la résidence. Une résidence étudiante qui proposerait une salle de billard mais pas de laverie ne fait pas montre d’une connaissance aigue de son public. Une résidence sénior qui facturerait une place de cinéma pour la diffusion d’un film sur l’écran de la salle commune abuserait clairement de ses locataires.
  4. Des espaces verts ombragés : Dans les résidences de service sénior, les espaces verts doivent être sécurisés munis de sièges adaptés. Les coins d’ombre doivent également être prévu pour permettre une sortie journalière même au plus fort de l’été toulousain. Pour les résidences étudiantes, la proximité d’un parc municipale ou des bords de Garonne peuvent suffire.
  5. Des logements sur mesure : Chaque logement doit être adapté à son résident cible. Les salles d’eau des résidences sénior doivent convenir à la perte d’autonomie : douche sans seuil, barre d’appuis, toilettes surélevées. Les chambres étudiantes doivent être connectées à la fibre, pourvues de nombreuses étagères de rangement, d’un fauteuil de bureau confortable et correctement meublées.

Censi-Bouvard & résidence sénior à Toulouse

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En 2022, plus d’un habitant sur 6 à plus de 60 ans à Toulouse. Environ 15% de la population Haut-Garonnaise affiche un âge situé entre 60 ans et 74 ans. Soucieuse du bien-être de ses concitoyens du troisième âge, la ville multiplie les attentions à leur égard.

Toulouse métropole devient la première métropole en France à recevoir cette certification, notamment pour la mise en place de sa démarche Autonomie qui s'organise autour de trois axes :

  • Favoriser l'inclusion sociale des personnes fragilisées
  • Leur offrir un environnement adapté
  • Considérer le vieillissement comme un atout pour la croissance et un levier d'activités et d'emplois.

Dans le cadre de cette démarche, certaines opérations ont d'ores et déjà vu le jour. À Blagnac, au sein de l'écoquartier Andromède, il existe un laboratoire « living lab » qui permet d'expérimenter des logements adaptables et évolutifs pour les personnes vieillissantes.

Autre exemple, en cours d'expérimentation à Toulouse, au sein des quartiers Saint-Agne, Saint-Michel et Empalot, en lien avec le Gérontopôle du CHU, un espace pour favoriser le repérage des personnes fragilisées.

www.toulouse.fr, site officiel de Toulouse Métropole

6 résidences sénior existent déjà au sein de la Cité des Violettes. D’autres sont en cours de livraison ou seront livrées en 2024 dans les programmes immobiliers neufs de la périphérie de Toulouse dans les communes de Muret, Balma, Belberaud ou encore Plaisance-du-Touch.

Censi Bouvard & résidence de service étudiante à Toulouse

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Dans l’académie de Toulouse, 43 résidences étudiantes privées comptent aux alentours de 7000 places. 17 devraient sortir de terre ces prochaines années.

Près de 12% de la population toulousaine est étudiante au sein de l’Unité Urbaine. La ville qui recense près de 140 000 étudiants en 2022, est élue 1èreville étudiante de France par le magazine L’Étudiant dans son classement annuel référence.

En 2020 et 2021, Toulouse a vu bondir sa population étudiante de près de 25%. Un phénomène en partie dû aux arrivées dans le cycle supérieur des babyboomers des années 2000. Outre cette démographie favorable, la fidélité à leur ville d’origine des jeunes toulousains lors du choix d’emplacement de leurs étude supérieurs accroit encore le phénomène, de même que l’attractivité de la ville auprès d’étudiants étrangers (ou originaires d’autres académies) qui représentent ici plus de 10% des étudiants.

Investir en Censi-Bouvard à Toulouse en résidence de services étudiante semble donc tout indiqué. Un conseil d’autant plus valable que d’après une étude de la DDT (Direction Départementale des Territoires), un étudiant toulousain sur deux trouve son premier appartement en location dans le parc immobilier privé.

Actuellement, au moins, 5 programmes immobiliers neufs destinés à des résidences étudiantes avec services sont en cours de commercialisation dans les quartiers de Rangueil, Patte d’Oie, Saint-Michel et Borderouge.

Vous souhaitez investir en loi Censi-Bouvard à Toulouse ? N’hésitez pas à consulter la mine de conseils que constitue notre guide de l’investissement locatif en immobilier neuf à Toulouse. Si vous souhaitez, être accompagné gratuitement dans votre démarche, contactez nos spécialistes de la défiscalisation en immobilier neuf.

SOURCES

Investissement immobilier à Toulouse