La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution d’investissement collectif en immobilier. Investir en SCPI à Toulouse permet d’effectuer de la défiscalisation immobilière et de bénéficier de compléments de revenus. La "Pierre Papier” offre des avantages notables, notamment aux niveaux de la fiscalité et de la gestion.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI Toulouse — SCPI société civile de placement immobilier
© Jerome.Romme - Shutterstock

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif composé de plusieurs biens.

Les investisseurs, appelés associés, détiennent des parts de la SCPI et reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur investissement. La SCPI gère l’acquisition, l’entretien, et la location des biens, ainsi que la distribution des revenus.

La SCPI permet d'accéder à l'immobilier sans les contraintes de gestion, tout en bénéficiant de revenus réguliers.

Quelles sont les différentes formes de SCPI présentes à Toulouse

SCPI Toulouse — La basilique Saint-Sernin de Toulouse
© Sergey Novikov - Shutterstock

Il existe trois principaux types de SCPI, chacun offrant des avantages distincts :

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Quels sont les avantages à investir en SCPI à Toulouse ?

SCPI Toulouse — Un investisseur au téléphone
© Andrea Piacquadio - Pexels

Diversification du portefeuille immobilier

Investir en SCPI à Toulouse permet de diversifier son patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement plusieurs biens. Les SCPI regroupent des biens variés, tels que des bureaux, des commerces et des logements, répartis sur différentes zones géographiques. Cette diversification réduit le risque global et assure une meilleure stabilité des revenus.

Investir à moindre coût

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, les SCPI sont plus accessibles financièrement. Les investisseurs peuvent acquérir des parts à partir de quelques centaines d’euros (les plus abordables entre 100 et 150€ selon Boursorama) rendant l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.

L'accessibilité financière des SCPI les rend attractives pour tous types d'investisseurs, qu'ils soient novices ou expérimentés.

Déléguer la gestion locative à des professionnels

La gestion des biens immobiliers en SCPI est assurée par des sociétés spécialisées. Ces professionnels s’occupent de la sélection des biens, de leur acquisition, de leur gestion locative et de l’entretien. Cela permet aux investisseurs de bénéficier de l’expertise de gestionnaires qualifiés sans avoir à s’impliquer dans les tâches quotidiennes.

Rentabilité et sécurité

Les SCPI offrent souvent une rentabilité attractive, supérieure à celle de nombreux autres placements financiers. Selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le rendement moyen d'une SCPI était de 4,52 % en 2023. Les investissements en SCPI sont également encadrés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant une certaine sécurité et de la transparence.

Comment investir en SCPI à Toulouse ?

SCPI Toulouse — Un conseiller aide sa cliente à faire le bon choix de crédit immobilier
©AtstockProduction-Shutterstock

Investir à crédit

Investir en SCPI à crédit est une méthode courante qui permet d’utiliser l’effet de levier pour augmenter le potentiel de rendement. Les banques proposent des prêts spécifiques pour l’acquisition de parts de SCPI, avec des conditions similaires à celles des crédits immobiliers classiques.

La banque proposera souvent d’investir dans sa propre filiale de gestion, et il sera difficile de négocier un prêt pour acheter des parts de SCPI chez la conccurence.

Investir comptant

L’investissement comptant consiste à acheter des parts de SCPI directement avec des fonds disponibles. Cette méthode est simple et rapide, adaptée aux investisseurs disposant de liquidités suffisantes. Elle permet d’éviter les frais et intérêts liés à un prêt, tout en bénéficiant immédiatement des revenus locatifs générés par les parts de SCPI.

Investir en démembrement

Le démembrement de propriété est une technique d’investissement intéressante qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété des parts de SCPI.

L’usufruitier perçoit les revenus locatifs pendant une période déterminée, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement.

Cette méthode est particulièrement utile pour optimiser la transmission de patrimoine ou pour les investisseurs souhaitant préparer leur retraite. Elle est plus flexible que la détention d’un bien physique, permettant par exemple une division en parts égales auprès de plusieurs héritiers.

Investir à travers une assurance-vie

Il est également possible d’investir en SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie. Cette méthode permet de combiner les avantages de l’assurance-vie (souplesse, fiscalité avantageuse) avec ceux des SCPI (rendement immobilier).

Les parts de SCPI sont intégrées dans le contrat en tant qu’unités de compte, offrant ainsi une diversification accrue du portefeuille de l’assuré. De même, les revenus générés sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.

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Comment fonctionne la fiscalité des SCPI ?

SCPI Toulouse — Calcul de sa fiscalité et de ses finances
© 89stocker - Shutterstock

Fiscalité des revenus fonciers

Les biens immobiliers détenus par une SCPI génèrent des revenus fonciers, répartis entre les associés proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent. Ces "quote-parts" de revenus fonciers sont soumises à l'impôt sur le revenu, majoré de prélèvements sociaux.

La part imposable est déterminée en déduisant les frais de gestion et autres charges des revenus bruts. La SCPI communique chaque année aux associés le montant des revenus fonciers à déclarer.

Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer aux revenus fonciers des SCPI.

Le régime réel

Ce régime est obligatoire pour les investisseurs dont les revenus fonciers bruts excèdent 15 000 € par an. Il est également possible de choisir cette option, en s’y engageant pour 3 années de suite. Le régime réel permet de déduire les charges liées à l’investissement en SCPI, tels que d’éventuels intérêts d’emprunt, réduisant ainsi la base imposable.

Ce régime est avantageux pour ceux ayant des dépenses importantes à déduire, car il permet une réduction significative de l’impôt sur le revenu.

Le résultat foncier net global est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’il venait à être négatif, celui-ci pourrait être déduit du revenu global selon les modalités suivantes :

  • La part du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunts peut être déduite du revenu global dans la limite de 10 700€;
  • La part du déficit non imputable du revenu global (c’est-à-dire les intérêts d’emprunts et la partie excédant 10 700 €) peut être reportée sur les revenus fonciers au cours des dix années suivantes.

Le régime micro-foncier

Ce régime simplifié est accessible aux investisseurs dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €.

Pour en bénéficier, l'investisseur doit percevoir des revenus locatifs d’un bien loué nu (non meublé). De même, il ne doit pas détenir de biens ou de parts de SCPI acquis sous un dispositif de défiscalisation.

Sous ce régime, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus fonciers bruts.

Fiscalité des revenus financiers

Les SCPI peuvent également générer des revenus financiers, comme les intérêts provenant des placements de trésorerie. Ces revenus sont imposés comme des revenus mobiliers et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Depuis 2018, les investisseurs peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui s'élève à 30 % et inclut 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Fiscalité des plus-values

Les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières. L'impôt sur la plus-value dépend de la durée de détention des parts.

Un abattement pour durée de détention s'applique, exonérant totalement l'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention. En revanche, les prélèvements sociaux restent dus pendant 30 ans. Si la revente intervient avant ces périodes, l'investisseur sera imposé à 19 % sur la plus-value, plus les prélèvements sociaux.

Les différentes formes juridiques des SCPI

SCPI Toulouse — une maison de bois sur le socle d'un marteau de justice
© PowerUp - Shutterstock

SCPI à capital fixe

La SCPI à capital fixe établit un plafond de capital dès sa création, défini dans ses statuts. Lorsque ce plafond est atteint, la société de gestion ne peut émettre de nouvelles parts sans procéder à une augmentation de capital, qui nécessite l'accord des associés lors d'une assemblée générale.

Durant les périodes où le capital est fermé, les investisseurs peuvent uniquement acheter des parts en les rachetant à d'autres associés sur le marché secondaire. Cette structure peut offrir une certaine stabilité aux investisseurs, car le nombre de parts en circulation est limité, ce qui peut potentiellement limiter les fluctuations du prix des parts.

SCPI à capital variable

La SCPI à capital variable offre une plus grande flexibilité en permettant l'émission et le rachat de parts de manière continue, dans la limite d'un capital minimum et maximum également défini dans les statuts.

Les investisseurs peuvent acheter ou vendre des parts à tout moment, ce qui offre une meilleure liquidité par rapport aux SCPI à capital fixe. La taille de la SCPI s'ajuste en fonction des demandes de souscription et de retrait, permettant à la société de gestion de s'adapter aux conditions du marché immobilier et aux besoins des investisseurs.

Les précautions à prendre avant d’investir

Bien analyser les risques

Avant d'investir en SCPI à Toulouse, il est primordial d'analyser les risques potentiels. Les SCPI ne garantissent pas un rendement fixe et peuvent être soumises à des fluctuations du marché immobilier. Il est important d'évaluer la vacance locative, c'est-à-dire le risque que les biens ne soient pas loués, ainsi que les possibles baisses de valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Bien choisir sa SCPI

Examiner les performances passées d’une SCPI permet d’avoir une idée de sa rentabilité et de sa stabilité. Il est recommandé de consulter les taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui indiquent les rendements annuels distribués aux investisseurs. Comparer ces taux avec ceux d’autres SCPI permet de situer l’investissement par rapport à la moyenne du marché.

Diversifier son portefeuille

Il est prudent de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Diversifier ses investissements en choisissant plusieurs SCPI, avec des stratégies et des types de biens différents, permet de réduire les risques.

Comment défiscaliser avec l'investissement immobilier à Toulouse ?