Bailleur privé à Toulouse : Un statut unique pour les investisseurs

Les propositions du rapport parlementaire Daubresse-Cosson du 30 juin 2025 prévoient un statut du bailleur privé permettant un amortissement fiscal annuel de 5 % pour le neuf et 4 % pour l’ancien.

Cette réforme fiscale, si elle est adoptée, vise à simplifier l'investissement locatif avec une entrée en vigueur envisagée à partir de décembre 2025. À Toulouse, métropole où les rendements locatifs se situent autour de 3 à 5 % selon les quartiers, ce dispositif pourrait renforcer l’attractivité pour les investisseurs.

  • Amortissement annuel : 5 % pour le neuf, 4 % pour l’ancien (avec travaux ≥ 15 % de la valeur)
  • Bonus fiscaux : majoration d’amortissement jusqu’à +1,5 % pour loyers abordables
  • Déficit foncier : plafond relevé à 40 000 € (au lieu de 10 700 €)
  • IFI : exclusion des biens loués de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière
  • Plus-value : exonération totale après 20 ans de détention

Définition du statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal en cours d’élaboration par le gouvernement français. Les propositions du rapport parlementaire Daubresse-Cosson du 30 juin 2025 dessinent les contours de ce futur dispositif, conçu comme un successeur aux mécanismes de défiscalisation classiques. Il vise à créer un cadre fiscal unique et simplifié pour tous les propriétaires-bailleurs, qu’ils investissent dans l’immobilier neuf ou ancien.

Si ces propositions sont adoptées, l’entrée en vigueur pourrait intervenir pour les mutations à partir de décembre 2025, avec une intégration visée au projet de loi de finances 2026. Contrairement aux dispositifs temporaires comme la loi Pinel (abrogée), ce statut se veut pérenne et applicable à tous les types de location longue durée.

La philosophie du dispositif repose sur la simplification de la fiscalité immobilière. Ces propositions ambitionnent d’uniformiser ces approches tout en offrant des avantages fiscaux substantiels pour encourager l’investissement locatif privé.

Les avantages du statut du bailleur privé

Amortissement fiscal attractif

Les propriétaires pourraient déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien immobilier : 5 % pour les logements neufs et 4 % pour les logements anciens sous condition de travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien.

Ce taux d’amortissement s’appliquerait sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Exemple : pour un appartement neuf de 200 000 €, l’amortissement annuel atteindrait 8 000 € (200 000 € × 80 % × 5 %), réduisant d’autant la base imposable des revenus fonciers.

Bonus pour les loyers modérés

Le dispositif prévoirait des bonifications selon le niveau de loyer :

Ces seuils reprendraient ceux du dispositif Loc’Avantages, permettant d’atteindre jusqu’à 6,5 % d’amortissement annuel dans les cas les plus favorables.

Relèvement du déficit foncier

Le plafond de déficit foncier serait porté de 10 700 € à 40 000 €. Les bailleurs pourraient ainsi déduire davantage de charges (travaux, intérêts, frais de gestion) de leur revenu global.

Avantages patrimoniaux à long terme

Exemples chiffrés à Toulouse

Studio neuf dans un quartier étudiant

Dans ce premier scénario, l’investisseur se positionne sur un studio de 25 m² situé dans le quartier des Amidonniers, en bordure de la Garonne et à proximité directe des universités, de l’hypercentre et des lignes de transport en commun.

Le prix d’achat du bien est de 110 000 €, soit 4 400 € par mètre carré, ce qui se situe dans la moyenne du neuf dans cette zone centrale. Le loyer attendu est de 520 € mensuels hors charges, soit un revenu locatif brut de 6 240 € par an. Le rendement locatif brut atteint ainsi 5,67 %, ce qui représente une performance correcte pour un bien neuf bien situé.

Le projet est financé par un crédit immobilier de 88 000 €, souscrit sur 20 ans à un taux de 3,16 %. Les mensualités s’élèvent à 495 €. Hors charges locatives, taxe foncière et frais annexes, le loyer net résiduel après remboursement du crédit est limité à 25 € par mois.

Avec le statut du bailleur privé proposé , l’amortissement annuel s’élèverait à 4 400 € (soit 5 % de 80 % du prix du bien), ce qui ramène les revenus imposables à 1 840 €.

Avec le régime micro-foncier actuel , l’abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts ramène la base imposable à 4 368 €.

La différence de traitement fiscal permettrait donc à l’investisseur d’économiser 1 193 € par an, uniquement par le choix du régime. Ce gain est particulièrement significatif dans le cadre d’un projet locatif à revenus modestes.

Appartement T3 neuf en périphérie toulousaine

Le deuxième exemple concerne l’achat d’un appartement de type T3 de 65 m² dans le quartier de Borderouge, au nord de Toulouse. Ce secteur, en pleine évolution urbaine, bénéficie d’un accès rapide au centre-ville par le métro, d’équipements de proximité et de prix plus accessibles que dans le centre.

Le bien est proposé à 260 000 €, soit 4 000 € le mètre carré, avec un loyer mensuel estimé à 850 € hors charges. Sur une année complète, le revenu locatif brut atteint 10 200 €, correspondant à un rendement brut de 3,92 %. Si ce rendement est inférieur à celui observé pour les petites surfaces en centre-ville, il s’inscrit dans la moyenne du neuf en périphérie.

Le financement repose sur un prêt immobilier de 208 000 € à 3,26 % sur 25 ans, avec un apport de 52 000 €, soit 20 % du montant total. Les mensualités s’élèvent à 1 015 €.

Dans ce cas de figure, les loyers annuels sont intégralement absorbés par l’amortissement prévu dans le statut du bailleur privé. Le montant déductible est en effet de 10 400 € par an (soit 5 % de 80 % du prix), supérieur au revenu locatif annuel.

Avec le statut du bailleur privé proposé , la base imposable et donc le montant de l'impôt devient nulle.

Avec le régime micro-foncier actuel , l’abattement de 30 % réduit les revenus imposables à 7 140 €.

Le différentiel fiscal entre les deux régimes s’élève donc à 3 370 € par an, ce qui constitue un levier de rentabilité important, en particulier les premières années où les mensualités de crédit restent élevées.

Type d’investissement Micro-foncier actuel Statut bailleur privé Gain annuel
Studio 110 000 € 2 061 € 868 € 1 193 €
T3 260 000 € 3 370 € 0 € 3 370 €

Calculs basés sur TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %, hors autres charges.

Pourquoi investir à Toulouse en 2026 : données clés

À Toulouse, au premier semestre 2025, une annonce de location recueillait en moyenne douze candidatures, selon le baromètre Manda. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande locative s’explique par plusieurs facteurs convergents.

+1% d'habitants par an

Toulouse figure parmi les villes françaises dont la dynamique démographique est la plus marquée sur la période récente. Selon le dernier recensement, la commune comptait 511 684 habitants au 19 décembre 2024. Cette augmentation correspond à une croissance moyenne annuelle de 1,2 % par an.

Ce dynamisme démographique alimente structurellement la demande de logements et renforce l’intérêt des investisseurs locatifs, en particulier dans les zones desservies par les transports en commun et à proximité des bassins d’emploi.

+ 21% d'étudiants en 10 ans

L’Académie de Toulouse comptait 147 748 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur à la rentrée 2023‑2024, contre 142 766 l’année précédente, soit une progression annuelle de +3,5 %. Sur les dix dernières années, le nombre d’étudiants est passé de 121 918 en 2013 à 147 748, soit une croissance annuelle moyenne d’environ +2,1 %.

La disparition des passoires thermiques

L’entrée en vigueur progressive de l’interdiction de louer les logements classés F et G, prévue par la loi Climat et Résilience, réduit progressivement le parc locatif disponible. À partir de 2025, tous les logements classés G seront concernés, puis ceux classés F en 2028.

De nombreux propriétaires préfèrent retirer leur bien du marché plutôt que d’engager des travaux de rénovation parfois coûteux ou complexes à réaliser. Ce phénomène contribue à restreindre l’offre, en particulier dans les zones tendues comme Toulouse, où l’ancien représente une part importante du parc immobilier.

Activité économique diversifiée

L’économie toulousaine repose sur une base productive solide et diversifiée. Au troisième trimestre 2024, la Haute-Garonne comptait 64 802 établissements, soit une progression de 5,6 % sur un an. Dans le même temps, l’emploi salarié a augmenté de 1,8 %, atteignant 393 529 personnes.

L’industrie locale enregistre une croissance régulière. D’après la CCI de Toulouse, le secteur a connu une hausse de 4,5 % en 2024, avec des prévisions d’évolution de +6,1 % pour 2025. Cette dynamique est portée en grande partie par la filière aéronautique, historique dans la région.

Cette vitalité économique, combinée à une forte orientation vers les technologies, la recherche et l’enseignement supérieur, participe à l’attractivité résidentielle et locative de la métropole.

Quels secteurs cibler ?

La mise en service de la troisième ligne de métro (ligne C), prévue pour fin 2028, constitue un levier important pour la valorisation du parc immobilier local. Ce projet d’envergure reliera Colomiers à Labège, en desservant les principaux pôles économiques de l’agglomération, dont Airbus, Montaudran et le campus scientifique de Rangueil.

Les quartiers situés à proximité des futures stations, notamment à l’est (Malepère, Montaudran) et au sud-est (Labège), sont susceptibles de bénéficier d’un effet de valorisation foncière dans les prochaines années, ce qui peut renforcer l’intérêt des acquisitions patrimoniales.

Investissement locatif à Toulouse : Pourquoi et où investir ?