Bailleur privé à Toulouse : Un statut unique pour les investisseurs

Le 24 octobre 2025, un front transpartisan s’est formé à l’Assemblée nationale autour du budget du logement 2026. Après un certain nombre d'aléas parlementaire, le projet est validé par le Sénat le 30 novembre. Il introduit un statut du bailleur privé 2026 avec un mécanisme d’amortissement fiscal :

• Taux d'amortissement: Entre 3,5 % et 5,5% par an.
• Assiette: 80 % de la valeur du logement.
• Plafond annuel: 10 000 € par foyer.
• Quota: deux logements maximum par foyer.

Ce nouveau dispositif intègrera des contreparties sociales. Les propriétaires devront :

• appliquer un loyer inférieur au plafond des logements intermédiaires ;
• louer à des ménages sous un certain niveau de revenus.

Définition du statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal adopté par le Sénat le 30 novembre qui crée un cadre fiscal unique et simplifié pour tous les propriétaires-bailleurs, qu’ils investissent dans l’immobilier neuf ou ancien. Les propositions du rapport parlementaire Daubresse-Cosson du 30 juin 2025 ont dessiné les contours de ce futur dispositif, conçu comme un successeur aux mécanismes de défiscalisation classiques.

Si le budget 2026 est adopté, l’entrée en vigueur interviendra dès 2026. Contrairement aux dispositifs temporaires comme la loi Pinel (abrogée), ce statut se veut pérenne et applicable à tous les types de location longue durée.

La philosophie du dispositif repose sur la simplification de la fiscalité immobilière. Ces propositions ambitionnent d’uniformiser ces approches tout en offrant des avantages fiscaux substantiels pour encourager l’investissement locatif privé.

Les avantages du statut du bailleur privé

Amortissement fiscal attractif

Les propriétaires pourraient déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien immobilier. Les propositions initiales de 5 % pour les logements neufs et 4 % pour les logements anciens sous condition de travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien n'ont pas été retenues dans les amendements au PLF (plan de loi finance) 2026.

Les taux retenus sont de 3.5% à 5,5% pour le neuf.

Ce taux d’amortissement s’appliqueront sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Exemple : pour un appartement neuf de 200 000 € loué selon les barèmes des loyers intermédiaires, l’amortissement annuel s’élève à 5 600 € (calcul : 200 000 € × 80 % × 3,5 %), ce montant vient diminuer la base imposable des revenus fonciers.

Bonus pour les loyers modérés

Dans le cadre du statut du bailleur privé, accepter un loyer social ou très social ouvre droit à un amortissement fiscal plus élevé. Plus le loyer est encadré, plus le taux d’amortissement augmente, dans la limite de 80 % du prix du logement (hors valeur du terrain) et de 8 000 € de déduction par an et par foyer fiscal.

Pour un logement neuf :

• logement loué avec un loyer social : amortissement de 4,5 % par an ;
• logement loué avec un loyer très social : amortissement de 5,5 % par an.

Pour un logement ancien avec travaux (au moins 20 % du prix d’acquisition) :

• logement loué avec un loyer social : amortissement de 3,5 % par an ;
• logement loué avec un loyer très social : amortissement de 4 % par an.

Ces taux s’appliquent tant que le bailleur respecte les plafonds de loyers et de ressources du locataire alignés sur le dispositif Loc’Avantages (niveaux intermédiaire, social, très social) et s’engage sur une durée de location minimale (12 ans dans le projet de texte).

Quels logements sont éligibles ?

Le dispositif cible deux catégories spécifiques d'actifs immobiliers, excluant de fait la maison individuelle neuve :

• Le marché du neuf et la VEFA : Le dispositif s'applique aux acquisitions en Vente en l'État Futur d'Achèvement ou aux logements neufs achevés. Le sous-amendement I-4028 restreint toutefois cette éligibilité aux seuls biens situés dans des immeubles d'habitation collectifs.
• L'ancien réhabilité : Les biens anciens entrent dans le périmètre d'application si l'investisseur engage des travaux de rénovation conséquents. Le montant de ces travaux doit correspondre à 20 % minimum du coût d'acquisition, critère permettant d'assimiler le bien à un logement neuf au regard de la TVA immobilière.

Le cahier des charges de l'investisseur

L'accès au statut de bailleur privé impose le respect strict de plusieurs critères cumulatifs pour toute opération actée (acquisition ou achèvement) à partir du 1ᵉʳ janvier 2026 :

• Engagement de durée : Le propriétaire signe pour une période de location de 12 ans. Cette durée minimale, initialement fixée à 9 ans, a été rehaussée lors des débats parlementaires (adoption du sous-amendement I-3999).
• Nature du bail : Le bien doit être proposé en location nue (non meublée) et constituer la résidence principale du locataire.
• Plafonnement des loyers : La fixation du loyer est encadrée. Les tarifs doivent s'aligner sur les plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social) en vigueur pour le dispositif Loc’Avantages, conformément à l'article 199 tricies du Code général des impôts (CGI).
• Indépendance fiscale : Le locataire ne peut être rattaché au foyer fiscal du bailleur.

Exemples chiffrés à Toulouse

Les exemples chiffrés qui suivent sont des projections hypothétiques. Ils sont établis à partir des plafonds 2025 des logements locatifs conventionnés Anah / Loc’Avantages et appliqués au futur statut du bailleur privé. Ils ont pour seul objectif d’illustrer des ordres de grandeur possibles et ne préjugent pas des plafonds et paramètres fiscaux qui seront fixés par les textes définitifs.

Studio neuf dans un quartier étudiant

Dans ce premier scénario, l’investisseur se positionne sur un studio de 25 m² situé dans le quartier des Amidonniers, en bordure de la Garonne et à proximité directe des universités, de l’hypercentre et des lignes de transport en commun.

Le prix d’achat du bien est de 110 000 €, soit 4 400 € par mètre carré, ce qui se situe dans la moyenne du neuf dans cette zone centrale. Le loyer attendu est de 520 € mensuels hors charges, soit un revenu locatif brut de 6 240 € par an. Le rendement locatif brut atteint ainsi 5,67 %, ce qui représente une performance correcte pour un bien neuf bien situé.

Le projet est financé par un crédit immobilier de 88 000 €, souscrit sur 20 ans à un taux de 3,16 %. Les mensualités s’élèvent à 495 €. Hors charges locatives, taxe foncière et frais annexes, le loyer net résiduel après remboursement du crédit est limité à 25 € par mois.

Avec le statut du bailleur privé proposé , l’amortissement annuel s’élèverait à 3 080 € (soit 3,5 % de 80 % du prix du bien), ce qui ramène les revenus imposables à 3 160 €.

• Impôt (tranche marginale de 30 %) : 948 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 544 €
• Fiscalité totale : 1 492 €

Avec le régime micro-foncier actuel , l’abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts ramène la base imposable à 4 368 €.

• Impôt : 1 310 €
• Prélèvements sociaux : 751 €
• Fiscalité totale : 2 061 €

La différence de traitement fiscal permettrait donc à l’investisseur d’économiser 569 € par an, uniquement par le choix du régime. Ce gain est particulièrement significatif dans le cadre d’un projet locatif à revenus modestes.

Appartement T3 neuf en périphérie toulousaine

Le deuxième exemple concerne l'achat d'un appartement de type T3 de 65 m² dans le quartier de Borderouge, au nord de Toulouse. Ce secteur, en pleine évolution urbaine, bénéficie d'un accès rapide au centre-ville par le métro, d'équipements de proximité et de prix plus accessibles que dans le centre.

Le bien est proposé à 260 000 €, soit 4 000 € le mètre carré, avec un loyer mensuel estimé à 850 € hors charges. Sur une année complète, le revenu locatif brut atteint 10 200 €, correspondant à un rendement brut de 3,92 %.

Le financement repose sur un prêt immobilier de 208 000 € à 3,26 % sur 25 ans, avec un apport de 52 000 €, soit 20 % du montant total. Les mensualités s'élèvent à 1 015 €.

Dans ce cas de figure, l'amortissement prévu dans le statut du bailleur privé s'élève à 7 280 € par an (soit 3,5 % de 80 % du prix), ce qui ramène les revenus imposables à 2 920 €.

Avec le statut du bailleur privé proposé , la base imposable est de 2 920 €.

• Impôt (tranche marginale de 30 %) : 876 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 502 €
• Fiscalité totale : 1 378 €

Avec le régime micro-foncier actuel , l'abattement de 30 % réduit les revenus imposables à 7 140 €.

• Impôt: 2 142 €
• Prélèvements sociaux : 1 228 €
• Fiscalité totale : 3 370 €

Le différentiel fiscal entre les deux régimes s'élève donc à 1 992 € par an.

Calculs basés sur TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %, hors autres charges.

Pourquoi investir à Toulouse en 2026 ? Données clés

À Toulouse, au premier semestre 2025, une annonce de location recueillait en moyenne douze candidatures, selon le baromètre Manda. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande locative s’explique par plusieurs facteurs convergents.

+1% d'habitants par an

Toulouse figure parmi les villes françaises dont la dynamique démographique est la plus marquée sur la période récente. Selon le dernier recensement, la commune comptait 511 684 habitants au 19 décembre 2024. Cette augmentation correspond à une croissance moyenne annuelle de 1,2 % par an.

Ce dynamisme démographique alimente structurellement la demande de logements et renforce l’intérêt des investisseurs locatifs, en particulier dans les zones desservies par les transports en commun et à proximité des bassins d’emploi.

+ 21% d'étudiants en 10 ans

L’Académie de Toulouse comptait 147 748 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur à la rentrée 2023‑2024, contre 142 766 l’année précédente, soit une progression annuelle de +3,5 %. Sur les dix dernières années, le nombre d’étudiants est passé de 121 918 en 2013 à 147 748, soit une croissance annuelle moyenne d’environ +2,1 %.

La disparition des passoires thermiques

L’entrée en vigueur progressive de l’interdiction de louer les logements classés F et G, prévue par la loi Climat et Résilience, réduit progressivement le parc locatif disponible. À partir de 2025, tous les logements classés G seront concernés, puis ceux classés F en 2028.

De nombreux propriétaires préfèrent retirer leur bien du marché plutôt que d’engager des travaux de rénovation parfois coûteux ou complexes à réaliser. Ce phénomène contribue à restreindre l’offre, en particulier dans les zones tendues comme Toulouse, où l’ancien représente une part importante du parc immobilier.

Activité économique diversifiée

L’économie toulousaine repose sur une base productive solide et diversifiée. Au troisième trimestre 2024, la Haute-Garonne comptait 64 802 établissements, soit une progression de 5,6 % sur un an. Dans le même temps, l’emploi salarié a augmenté de 1,8 %, atteignant 393 529 personnes.

L’industrie locale enregistre une croissance régulière. D’après la CCI de Toulouse, le secteur a connu une hausse de 4,5 % en 2024, avec des prévisions d’évolution de +6,1 % pour 2025. Cette dynamique est portée en grande partie par la filière aéronautique, historique dans la région.

Cette vitalité économique, combinée à une forte orientation vers les technologies, la recherche et l’enseignement supérieur, participe à l’attractivité résidentielle et locative de la métropole.

Quels secteurs cibler ?

La mise en service de la troisième ligne de métro (ligne C), prévue pour fin 2028, constitue un vrai moteur de valorisation du parc immobilier local. La ligne C reliera Colomiers à Labège, en desservant les principaux pôles économiques de l’agglomération, dont Airbus, Montaudran et le campus scientifique de Rangueil.

Les quartiers situés à proximité des futures stations, notamment à l’est (Malepère, Montaudran) et au sud-est (Labège), sont susceptibles de bénéficier d’un effet de valorisation foncière dans les prochaines années.