Comment défiscaliser avec l'investissement immobilier à Toulouse ?

Les particuliers peuvent compter sur les atouts que cumule la Ville rose pour réaliser un investissement locatif rentable et pérenne. Grâce à un riche tissu économique et une forte population estudiantine, Toulouse attire chaque année un peu plus de 10 000 habitants. D’un point de vue immobilier, la quatrième ville de France enregistre une demande locative soutenue, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les cadres.

Par ailleurs, les ambitieux projets d’infrastructures, tels que l’extension du métro ou le développement de divers quartiers, renforcent l’attractivité de la métropole, optimisant ses connexions.

Divers dispositifs fiscaux permettent d’investir à Toulouse pour vous constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement locatif en échange d’avantage fiscaux. Ces avantages accordés par l’État permettent de réduire le montant de l’impôt sur le revenu. Ils varient notamment en fonction du dispositif choisi et du bien acheté (ancien ou neuf).

Les niches fiscales immobilières sont avant tout un levier stratégique pour soutenir l’offre de logements et répondre aux tensions du marché locatif. En incitant fiscalement les investisseurs privés à investir dans les zones où la demande est forte, l’État aide à dynamiser le secteur de la construction et à réguler, dans une certaine mesure, la pression sur les prix.

Par ailleurs, ces dispositifs sont conçus pour améliorer l’accès au logement, notamment en faveur des ménages aux revenus modestes, en orientant les investissements vers des logements locatifs à loyers encadrés.

Quels avantages à profiter de la défiscalisation immobilière ?

Parmi les principaux avantages de la défiscalisation immobilière, les particuliers peuvent :

• Réduction de l'impôt sur le revenu : certains dispositifs permettent de diminuer directement l'impôt dû en contrepartie de l’investissement locatif.
• Constitution de patrimoine : investir dans l’immobilier aide à bâtir un patrimoine tangible, souvent valorisé à long terme, avec un effort d’épargne limité grâce aux loyers.
• Rentabilité locative : les revenus locatifs générés contribuent à financer le bien et à rembourser le prêt, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
• Valorisation du bien : en choisissant des secteurs tendus ou des logements performants énergétiquement, les investisseurs augmentent la valeur de leur bien, favorable pour la revente.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière à Toulouse

L’État français soutient depuis plusieurs années des dispositifs d’incitation fiscale afin de renouveler et d’entretenir le parc au immobilier. Logements neufs, anciens, monuments historiques ou encore logements situés dans les DOMTOM sont parmi les bien concernés par ces dispositifs.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : accessible aux particuliers en 2025

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), initialement réservé aux investisseurs institutionnels, s’impose aujourd’hui comme un dispositif attractif pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Mis en place en 2014, il permet de proposer des logements à loyers plafonnés destinés aux ménages aux revenus intermédiaires, tout en offrant aux propriétaires des avantages financiers significatifs.

L’un des principaux atouts du LLI réside dans la TVA réduite à 10 %, représentant une économie de 10 % sur le coût d’acquisition par rapport à un bien soumis à la TVA classique. À cela s’ajoute une exonération de taxe foncière pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans.

La loi Denormandie

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie a été mise en place l’ancien dispositif Pinel, mais cette fois-ci pour les biens anciens. Son objectif est d’inciter les propriétaires à rénover des logements dégradés dans les villes de taille moyenne. Il s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Initialement prévu pour se terminer le 31 décembre 2023, le dispositif a été prolongé par la loi de Finances 2024.

Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs qui achètent un bien à rénover et s’engagent à le louer bénéficient d’une réduction d’impôt. Cette réduction se base sur le coût total du projet, englobant le prix d’acquisition du bien et le montant des travaux de rénovation.

L’avantage fiscal offert dépend de la durée de l’engagement locatif :

• Pour une location sur 6 ans, la réduction d’impôt s’élève à 12% du coût total du bien.
• Pour une location sur 9 ans, elle passe à 18% du coût total du bien.
• Enfin, pour une durée de 12 ans, la réduction atteint 21% du prix de revient du bien.

La réduction d’impôt est calculée en prenant compte un coût d’acquisition du bien plafonné à 300 000 € et de 5 500 € par m² de surface habitable.

La loi Malraux

La loi Malraux s’adresse aux contribuables Français qui investissent dans la rénovation de bâtiments à valeur historique ou esthétique, en vue de les louer. Les travaux, encadrés et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), doivent viser la restauration complète de l’immeuble. Depuis le 1er janvier 2013, l’avantage fiscal accordé par la loi Malraux échappe aux plafonnements des niches fiscales.

Le dispositif donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration entrepris par l’investisseur, à hauteur de :

• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) – Anciens secteurs sauvegardés.
• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique, ainsi que les anciennes ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) et les AVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).

La plafond des dépenses de travaux éligibles pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2024 est fixé à 400 000 € sur une durée de 4 années consécutives.

La loi Cosse remplacée par Loc’Avantages

L’ancien dispositif « Louer abordable » (loi Cosse) a été remplacé le 1er mars 2022 par Loc’Avantages. Le dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts s’ils proposent leur logement à un loyer inférieur à celui du marché. Pour en bénéficier, le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), précisant plusieurs conditions d’accès :

• Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de six ans.
• Fixer un loyer dont le montant est inférieur au prix du marché local.
• Louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l’État.
• Ne pas louer le logement à un membre de sa famille.
• Ne pas louer un logement classé en étiquette F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le montant de la réduction d’impôt peut aller de 15 à 65 %. Cela dépend notamment du montant du loyer et du recours ou non à une intermédiation locative (l’intervention d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l'État) pour louer le bien.

La loi Monuments Historiques

Existante depuis près de 100 ans, la loi Monuments Historiques vise à encourager la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

En 2024, l’investissement en loi Monuments Historiques repose sur l’acquisition d’un bien nécessitant des travaux de restauration substantiels. Les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt associés à l’achat du foncier et aux travaux, sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Le déficit créé peut également être déduit du revenu global sans aucune limite de plafonnement.

Destinée aux contribuables Français fortement imposés, la loi oblige le propriétaire à conserver le bien pour une durée de 15 ans. Une fois qu’une convention est établie avec l’État, la donation ou le transfert de ce patrimoine bénéficie d’une exonération des droits de succession.

La loi Girardin

La loi Girardin permet aux résidents fiscaux français de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils investissent dans des constructions ou des rénovations logements neufs sociaux situés dans les départements d’outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.

Ce dispositif s’est arrêté au 1er janvier 2018 mais reste toujours en 2024 pour les sociétés soumises à l’IS (Impôt sur les sociétés). Les opérations de réhabilitation dans ces départements et collectivités peuvent également de la réduction d’impôt offerte par la loi Girardin, et ce, jusqu’au 31 décembre 2024.

L’octroi de l’avantage fiscal est conditionné par la location et l’exploitation du bien pour une durée de 5 ans. Le financement de la construction ou des aménagements sera réalisé grâce au capital apporté par les investisseurs via une SCI (Société en Nom collectif) ou une SNC (Société en Nom collectif) qui devient alors propriétaire de ce bien pour une durée de 5 ans.

La société loue le bien à un bailleur social. Au bout des 5 ans, la SCI ou la SNC doit obligatoirement vendre le logement soit au bailleur social soit au locataire.

Le dispositif Girardin industriel permet une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63,42 % de l’investissement réalisé.

Les statuts juridiques et mécanismes d’optimisation fiscale

Il est possible de défiscaliser via des statuts juridiques ainsi que des mécanismes d’optimisation fiscale tels que le statut LMNP, le démembrement de propriété, le déficit foncier ou encore la SCPI.

Le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de proposer des logements (chambres ou appartements) équipés et prêts à être habités dès l’arrivée du locataire. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation, le LMNP n’accorde pas de réduction ou de déduction d’impôt directe. Cependant, il offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs non imposables, grâce aux spécificités du régime.

Le statut de loueur en meublé non professionnel offre divers avantages fiscaux. Selon le régime fiscal sélectionné, le propriétaire peut déduire partiellement ou totalement ses charges de ses revenus locatifs. Ce statut permet aussi d'amortir la valeur du bien immobilier ainsi que celle du mobilier inclus.

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les revenus issus de la location meublée doivent respecter certains plafonds : ils ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Le statut LMNP est conservé tant que les revenus locatifs restent en dessous de ces limites, soit 23 000 € ou 50 % du revenu global.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un acte juridique consistant à diviser la peine propriété en nue-propriété et usufruit. Il s’agit d’un mécanisme très souvent utilisé par les familles au moment d’une donation ou d’une succession. Ce mécanisme permet également de réduire les coûts fiscaux.

En pratique, le démembrement de propriété fonctionne comme suit :

• Usufruit : l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple s’il s’agit d’un bien immobilier), mais il n’en est pas le propriétaire complet. Il a donc le droit de jouir comme s’il en était le propriétaire, tout en respectant sa destination.
• Nue-propriété : le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage ni les revenus. Il détient cependant la propriété « à terme » : à la fin de la période de démembrement (souvent au décès de l’usufruitier dans le cas d’une succession ou à une date fixée dans un démembrement temporaire), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans formalité et sans coût fiscal supplémentaire.

L’un des avantages du démembrement de propriété est de profiter d’une fiscalité réduite. En effet, seule la nue-propriété est imposable. Ce mécanisme permet de préparer la transmission d’un patrimoine tout en conservant l’usage du bien. Il est souvent utilisé pour acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier à moindre coût. À la fin de la période, l’investisseur récupère la pleine propriétaire sans avoir eu à gérer le bien.

Les détails du démembrement de propriété
   

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant à un propriétaire dont le bien coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global sur plusieurs années. Institué par la loi Balladur en 1993, ce dispositif permet d’alléger les impôts d’un propriétaire investissant dans un bien à rénover pour le louer.

Pour pouvoir en profiter, le propriétaire doit se conformer à deux obligations :

• Le bien immobilier doit être loué au 31 décembre de la troisième année suivant l’année d’imputation du déficit foncier. Par exemple, si vous générez un déficit en 2023, vous êtes tenu de louer le bien jusqu’en 2026.
• Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être réglés durant l’année en cours et se limiter aux travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien.

Si le montant de votre déficit foncier est inférieur à 10 700 €, mais le revenu global ne permet pas de l’absorber entièrement, l’excédent peut être déduit des revenus globaux au cours des six années suivantes. Il est important de noter que ce déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et non sur des revenus imposés à un taux forfaitaire.

La SCPI ou « pierre papier »

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un type d’investissement permettant d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter directement un bien immobilier. Parfois surnommée "pierre-papier", la SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille d’actifs immobiliers, souvent composé d’immeubles d’entreprise, de commerces, ou de bureaux.

En investissant dans une SCPI, les particuliers achètent des parts et deviennent associés. La SCPI utilise ces fonds pour acquérir et gérer un portefeuille de biens immobiliers diversifiés (comme des bureaux et des commerces). Les revenus issus des loyers sont ensuite redistribués aux associés en fonction des parts détenues, offrant ainsi des revenus réguliers. Par ailleurs, la valeur des parts peut augmenter avec le temps, suivant les évolutions du marché immobilier.

Les détails de la SCPI à Toulouse