Guide investisseur dans le neuf

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat que l’on appelle aussi “vente sur plan”. Ce dossier vous délivre les clés pour réussir votre investissement immobilier.

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux - Article 1601-3 du code civil.

La VEFA est un type de vente d’une grande sûreté pour les acheteurs sur le marché du neuf. C’est que, cette vente offre des garanties qui n’existent pas à l’achat d’un logement ancien.

Façonnez votre logement neuf

Maxime et Sandra ont récemment investi dans logement neuf en VEFA dans le quartier Croix-Daurade, à Toulouse. Dans le cadre des “travaux modificatifs acquéreurs” (TMA), le couple a demandé à modifier un élément du plan. En effet, le couple préférait une douche en lieu et place de ce qui devait être une baignoire.

Acquérir un logement en VEFA permet de bénéficier de “travaux modificatifs acquéreurs” ou TMA. En d’autres termes, le constructeur / promoteur donne à l’acheteur la latitude de modifier les plans de son futur logement, en fonction de ses goûts.

Pour cela, l’acquéreur signale au promoteur ou bien à son conseiller en courtage immobilier, son envie de personnalisation. La demande est traitée suivant les exigences réglementaires et techniques du bâtiment.

La plupart du temps, les TMA sont acceptées par le constructeur / promoteur car ce dernier apprécie de vendre un logement neuf conforme au désir de ses acheteurs. Quelques refus sont constatés : les modifications de cloison qui engendre une limitation de la circulation (des personnes à mobilité réduite, notamment) ainsi que les demandes qui ne respectent pas les normes françaises HPE (haute performance énergétique) et RT2012 (réglementation thermique 2012 et bientôt 2020).

En amont de la construction des fondations du bien immobilier neuf, il est permis de commander des modifications comme :

• le déplacement des équipements électriques, en conformité avec l’étude thermique,
• le déplacement des équipements de cuisine,
• le remplacement de la baignoire par une douche,
• la suppression de certaines cloisons.

Avant la fin du gros-œuvre, l’acheteur peut également solliciter des modifications comme le changement de revêtement (parquet, carrelage…), selon les gammes suggérées par le maître d’ouvrage.

Pour être validée, une demande de TMA doit être communiquée durant le mois suivant la signature du contrat de réservation. L’acheteur reçoit une validation du bureau d’architectes dans les quatres semaines qui suivent la demande. D’autre part, un devis modificatif est soumis à l’acquéreur. Ce dernier paye un acompte de 50 % du coût des TMA à la signature de l’acte définitif de vente.

Les garanties de l’acheteur en VEFA

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte - Code de la construction et de l'habitation - article L271-1.

Cette loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques ou “loi Macron” est entrée en vigueur le 8 août 2015. Elle permet à tout acquéreur qui achète dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), de profiter d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du contrat de réservation.

Par ailleurs la loi Hamon donne un deuxième avantage à la VEFA : la “délégation d’assurance”.

Florence et Mathieu ont acheté un T2 dans le quartier Borderouge à Toulouse. Pour cela, ils ont contracté une assurance-crédit auprès de leur banque. La loi Hamon leur permet de faire jouer la concurrence pendant les 12 mois suivant l’achat du bien. Cette “délégation d’assurance” peut permettre au couple de diminuer le montant total de son achat en VEFA.

D’autre part, plusieurs motifs légaux existent et permettent de renoncer à un achat en VEFA. Outre, la classique renonciation commerciale, l’acheteur pourra invoquer :

• le dépassement, du fait du promoteur, de la date de signature indiquée dans le contrat de réservation
• le dépassement du prix de vente de 5% du prix mentionné dans la réservation,
• la non-réalisation de l'un des équipements prévus au moment de la réservation (ascenseur, chauffage central, jardin...),
• la réduction de la qualité et / ou de la quantité des prestations mentionnées, entraînant une diminution de la valeur du bien de plus de 10%,
• la non-obtention du ou des prêts inscrits au contrat préliminaire ou le fait que le montant alloué soit de 10% inférieur aux prévisions (à la condition que l’acquéreur mentionne dans le contrat de réservation qu’il effectue l’achat sous condition suspensive d'obtention des crédits).

Réduction des frais de notaire en VEFA

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaires vont de 6 à 8 % du montant du bien immobilier. En VEFA, ils sont de 2 à 3 %, aussi bien pour un appartement que pour une maison individuelle.

Cet état de fait n’est pas sans influencer le montant des crédits contractés par les acheteurs (ils peuvent se permettre d’investir davantage).

Lucille et Pierre achètent une maison neuve en VEFA à la Faourette. Pour cet investissement de 238.300 €, ils payent 4.766 € de frais de notaire. Pour un achat dans l’ancien, ils auraient déboursé 14.298 € de frais notariés.

Acheter en VEFA : les aides financières

Les primo-accédants sont avantagés dans le financement de leur investissement en VEFA. En effet, ils profitent de plusieurs aides de l’État et de la ville de Toulouse (sous conditions de ressources) :

• le prêt à taux zéro plus : le PTZ est une aide au financement qui peut contribuer à payer jusqu'à 40 % du montant d’un bien. Le PTZ+ est plafonné en fonction du nombre d’individus du foyer et varie selon la zone géographique du bien,
• le prêt action logement (anciennement “1 % patronal”) : dans les entreprises de plus de 10 salariés, il est possible de faire une demande de prêt à 1 % auprès de l’employeur. Ce prêt peut couvrir jusqu’à 30 % du coût d’acquisition d’un bien,
• la TVA réduite à 5,5 % : s’il est situé dans une zone identifiée comme prioritaire par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), un bien immobilier acheté en VEFA bénéficie d’une TVA à 5,5 % (au lieu des 20 % habituels). Cet avantage peut être cumulé avec le PTZ+.

Outre les aides au financement, il existe des mécanismes qui consolident les avantages de la VEFA. C’est le cas du dispositif Pinel : l’acheteur en VEFA peut défiscaliser jusqu’à 63.000 € grâce au Pinel.

La ville de Toulouse a mis en place une aide spécifique pour soutenir les primo-accédants dans le neuf : le Pass Accession Toulousain.

Le Pass Accession Toulousain

Le Pass Accession Toulousain (PAT) est un prêt dont le montant est de 10.000 €.

L’attribution du PAT se fait sur la base d’un plafond de revenus, qui dépend de la composition du ménage fiscal de l’emprunteur :

• 30.000€ pour une personne seule,
• 42.000€ si le ménage est composé de deux personnes,
• 51.000€ si le ménage est composé de trois personnes,
• 60.000€ si le ménage est composé de quatre personnes,
• 69.000€ si le ménage est composé de cinq personnes,
• 78.000€ si le ménage est composé de six personnes,
• etc.

Le PAT est accordé par la municipalité toulousaine pour une durée de 10, 12 ou 15 ans et n’engendre pas d’intérêts de remboursement. Le PAT s’adresse aux primo-accédants qui résident à Toulouse au moment de l’acquisition. Cependant, les personnes handicapées et les personnes séparées / divorcées peuvent obtenir un PAT même si elles ont déjà été propriétaires. Le PAT doit venir en complément d’un autre prêt bancaire. Il est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ).

Pour connaître les conditions d’éligibilité au PAT, consultez le site de la mairie de Toulouse.

Vous pouvez déposer une demande de Prêt Accession Toulousain auprès de :

• La Direction des solidarités et de la cohésion sociale

Domaine Logement
1 rue Delpech, 3^ème étage
31 000 Toulouse
05 61 22 31 91
Ouvert de 9h à 12h et de 13h30 à 16h30, sauf lundi matin.

Les logements écologiques en VEFA

Acheter un bien immobilier en VEFA revient à loger dans un logement neuf donc, respectueux des dernières normes environnementales.

Les constructions achevées après le 1^er janvier 2021 auront pour obligation de respecter la nouvelle réglementation thermique (RE2020). À cette date, l’on passera du BBC (bâtiment basse consommation) au BEPOS (bâtiment à énergie positive), qui produit l’énergie nécessaire à sa consommation, voire plus.

En Occitanie, Villas et Maisons de France, constructeur de maisons individuelles, a reçu la Médaille d’Or aux Trophées de l’Habitat EDF pour sa maison témoin BEPOS, située à Portet-sur-Garonne. Cette maison est composée de murs de briques collées, d’un plancher sur vide sanitaire, de menuiseries avec volets roulants intégrés, de fenêtres et baies double-vitrage aluminium Ces composants lui assurent l’autosuffisance énergétique qui lui confère le statut de “BEPOS”.

En attendant le passage à la RE2020, les logements mis en chantier répondent à la réglementation thermique 2012 (RT2012). Ce label garantit une consommation énergétique de 50KWh (kilowattheure) par an et par mètre carré. Cela représente une consommation quatre fois inférieure à celle des constructions réalisées dans les années 2000.

Les garanties constructeurs en VEFA

Dans le quartier de Montaudran, Marine et Nicolas ont constaté que l’écoulement des eaux de pluie ne se fait pas correctement au niveau de leur terrasse. En dépit de cette situation, le couple toulousain reste complètement comblé par son achat d’un bien en VEFA. En cause, la “garantie de parfait achèvement”, qui a permis à ces primo-accédants de contraindre le promoteur à la réparation des malfaçons.

Cette garantie est valable l’année qui suit l’entrée dans les lieux des acheteurs.

Les acquéreurs sont également protégés par d’autres garanties qui couvrent les dommages intervenant après la livraison du bien immobilier :

• la garantie des défauts d'isolation phonique : le promoteur est contraint d’effectuer les réparations et corrections nécessaires pour parvenir aux exigences acoustiques et phoniques inscrites dans la réglementation,
• la garantie biennale (ou garantie “de bon fonctionnement”) : couverture des équipements autre que le gros œuvre, durant les deux années qui suivent l’acquisition (portes, fenêtres, volets, cloisons mobiles),
• la garantie décennale : assurance qui couvre le gros œuvre et les éléments d'équipements associés, durant les dix années qui suivent l’acquisition (étanchéité, toiture, fondations...).

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