Conseils d'experts en investissement immobilier neuf | IMMO9

Conseils aux investisseurs - couple en réunion avec son conseiller en immobilier neuf
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SOMMAIRE

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat que l’on appelle aussi “vente sur plan”. Ce dossier vous délivre nos conseils pour réussir votre achat immobilier neuf à Toulouse .

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux - Article 1601-3 du code civil.

La VEFA est un type de vente d’une grande sûreté pour les acheteurs sur le marché du neuf. Cette transaction offre des garanties qui n’existent pas à l’achat d’un logement ancien.

Immobilier neuf : nos conseils pour personnaliser votre appartement

Maxime et Sandra ont récemment investi dans logement neuf en VEFA dans le quartier Croix-Daurade, à Toulouse. Dans le cadre des “travaux modificatifs acquéreurs” (TMA), le couple a demandé à modifier un élément du plan. En effet, le couple préférait une douche en lieu et place de ce qui devait être une baignoire.

Conseils immobiliers pour un achat dans le neuf - choisissez vos TMA avec les palettes de coloris des promoteurs des résidences
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Acquérir un logement sur plan permet de bénéficier de “travaux modificatifs acquéreurs” ou TMA. En d’autres termes, le constructeur / promoteur donne à l’acheteur la latitude de modifier les plans de son futur logement, en fonction de ses goûts et de son projet immobilier.

Pour cela, l’acquéreur signale au promoteur ou bien à son conseiller en courtage immobilier, son envie de personnalisation. La demande est traitée suivant les exigences réglementaires et techniques du bâtiment.

La plupart du temps, les TMA sont acceptées par le constructeur / promoteur de la résidence car ce dernier apprécie de vendre un logement neuf conforme au désir de ses acheteurs. Quelques refus sont constatés : les modifications de cloison qui engendre une limitation de la circulation (des personnes à mobilité réduite, notamment) ainsi que les demandes qui ne respectent pas les normes françaises HPE (haute performance énergétique) et la RT2012 (réglementation thermique 2012 et bientôt 2020).

En amont de la construction des fondations du bien immobilier neuf, il est permis de commander des modifications telles que :

Avant la fin du gros-œuvre, l’acheteur peut également solliciter des modifications comme le changement de revêtement (parquet, carrelage…), selon les gammes suggérées par le maître d’ouvrage.

Pour être validée, une demande de TMA doit être communiquée durant le mois suivant la signature du contrat de réservation. L’acheteur reçoit une validation du bureau d’architectes dans les quatre semaines qui suivent la demande. D’autre part, un devis modificatif est soumis à l’acquéreur. Ce dernier paye un acompte de 50 % du coût des TMA à la signature de l’acte définitif de vente.

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La VEFA et les garanties constructeurs : le plus de l’immobilier neuf

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte - Code de la construction et de l'habitation - article L271-1.

Cette loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques ou “loi Macron” est entrée en vigueur le 8 août 2015. Elle permet à tout acquéreur qui achète dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, de profiter d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature de l’acte de réservation.

Par ailleurs la loi Hamon donne un deuxième avantage à la VEFA : la “délégation d’assurance”.

Florence et Mathieu ont acheté un T2 dans le quartier Borderouge à Toulouse. Pour cela, ils ont contracté une assurance-crédit auprès de leur banque. La loi Hamon leur permet de faire jouer la concurrence pendant les 12 mois suivant l’achat du bien. Cette “délégation d’assurance” peut permettre au couple de diminuer le montant total de son achat sur plan.

Immobilier neuf - nos conseils pour un projet d’achat d’un appartement
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D’autre part, plusieurs motifs légaux existent et permettent de renoncer à un achat en VEFA. Outre, la classique renonciation commerciale, l’acheteur pourra invoquer :

Dans l’ancien, un appartement ne bénéficie plus de ces avantages constructeurs.

Immobilier neuf : les frais de notaire réduits

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaires sont de 8 % du montant du bien immobilier. En VEFA, ils sont de 2.5 %, aussi bien pour un appartement que pour une maison individuelle.

Cet état de fait n’est pas sans influencer le montant des crédits contractés par les acheteurs (ils peuvent se permettre d’investir davantage).

Lucille et Pierre achètent une maison neuve en VEFA à la Faourette. Pour cet investissement de 238.300 €, ils payent 5.957 € de frais de notaire. Pour un achat dans l’ancien, ils auraient déboursé 19.064 € de frais notariés.

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Les aides financières pour un achat immobilier neuf : nos conseils IMMO9

Primo-accédant - vous avez le droit à des aides au financement immobilier
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Les primo-accédants sont avantagés dans le financement de leur investissement en VEFA. En effet, ils profitent de plusieurs aides de l’État et de la ville de Toulouse (sous conditions de ressources) :

Outre les aides au financement, il existe des mécanismes qui consolident les avantages de la VEFA. C’est le cas du dispositif Pinel : l’acheteur en VEFA peut défiscaliser jusqu’à 63.000 € grâce au Pinel.

La ville de Toulouse a mis en place une aide spécifique pour soutenir les primo-accédants dans le neuf : le Pass Accession Toulousain.

Acheter un appartement avec le Pass Accession Toulousain

Investir à Toulouse - les prêts immobiliers sur le marché du neuf
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Le Pass Accession Toulousain (PAT) est un prêt dont le montant est de 10.000 €.

L’attribution du PAT se fait sur la base d’un plafond de revenus, qui dépend de la composition du ménage fiscal de l’emprunteur :

Les plafonds de revenus du Pass Accession Toulousain (PAT)
Plafonds de revenus Composition du ménage fiscal
30.000 € Personne seule
42.000 € 2 personnes
51.000 € 3 personnes
60.000 € 4 personnes
69.000 € 5 personnes
78.000 € 6 personnes
87.000 € 7 personnes
96.000 € 8 personnes et plus

Le PAT est accordé par la municipalité toulousaine pour une durée de 10, 12 ou 15 ans et n’engendre pas d’intérêts de remboursement. Le PAT s’adresse aux primo-accédants qui résident à Toulouse au moment de l’acquisition. Cependant, les personnes handicapées et les personnes séparées / divorcées peuvent obtenir un PAT même si elles ont déjà été propriétaires. Le PAT doit venir en complément d’un autre prêt bancaire. Il est notamment cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ).

Pour connaître les conditions d’éligibilité au PAT, consultez le site de la mairie de Toulouse.

Vous pouvez déposer une demande de Prêt Accession Toulousain auprès de :

Domaine Logement
1 rue Delpech, 3ème étage
31 000 Toulouse
05 61 22 31 91
Ouvert de 9h à 12h et de 13h30 à 16h30, sauf lundi matin.

Les logements écologiques en VEFA

La VEFA vous assure plusieurs garanties constructeurs dont la garantie décennale
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Acheter un bien immobilier en VEFA revient à loger dans un logement neuf donc, respectueux des dernières normes environnementales.

Les constructions achevées après le 1er janvier 2021 auront pour obligation de respecter la nouvelle réglementation thermique (RE2020). À cette date, l’on passera du BBC (bâtiment basse consommation) au BEPOS (bâtiment à énergie positive), qui produit l’énergie nécessaire à sa consommation, voire plus.

En Occitanie, Villas et Maisons de France, constructeur de maisons individuelles, a reçu la Médaille d’Or aux Trophées de l’Habitat EDF pour sa maison témoin BEPOS, située à Portet-sur-Garonne. Cette maison est composée de murs de briques collées, d’un plancher sur vide sanitaire, de menuiseries avec volets roulants intégrés, de fenêtres et baies double-vitrage aluminium Ces composants lui assurent l’autosuffisance énergétique qui lui confère le statut de “BEPOS”.

En attendant le passage à la RE2020, les logements mis en chantier répondent à la réglementation thermique 2012 (RT2012). Ce label garantit une consommation énergétique de 50KWh (kilowattheure) par an et par mètre carré. Cela représente une consommation quatre fois inférieure à celle des constructions réalisées dans les années 2000.

La VEFA et les garanties constructeurs

Dans le quartier de Montaudran, Marine et Nicolas ont constaté que l’écoulement des eaux de pluie ne se fait pas correctement au niveau de leur terrasse. En dépit de cette situation, le couple toulousain reste complètement comblé par son achat d’un bien en VEFA. En cause, la “garantie de parfait achèvement”, qui a permis à ces primo-accédants de contraindre le promoteur à la réparation des malfaçons.

Une résidence neuve livrée avec la garantie décennale de la VEFA
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Cette garantie est valable l’année qui suit l’entrée dans les lieux des acheteurs.

Les acquéreurs sont également protégés par d’autres garanties qui couvrent les dommages intervenant après la livraison du bien immobilier :

Un courtier à Toulouse vous guide pour un achat immobilier neuf

Investissement immobilier à Toulouse