Investir en LMNP à Toulouse

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf, de déduire les charges relatives à la location d’un meublé ou de profiter d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs. Il s’agit d’un statut juridique présentant des avantages fiscaux non négligeables pour un propriétaire dans le cadre d’un achat immobilier pour un investissement locatif à Toulouse comme ailleurs en France. IMMO9 vous présente tout ce qu’il faut savoir sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

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Qu’est-ce que le statut LMNP à Toulouse ?

Le statut LMNP est très prisé des investisseurs. Bonne alternative à la loi Pinel, il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en louant un appartement entièrement meublé. Celui-ci est néanmoins régi par un cadre légal strict, qu’il est nécessaire de bien connaître avant de se lancer.

Pour bénéficier de ce statut, un propriétaire à Toulouse doit justifier que son activité de bailleur n’est pas son activité principale, et qu’elle est donc Non Professionnelle. Au regard de la loi, l’aspect professionnel ou non de cette pratique est déterminé par les revenus annuels perçus du bailleur.

Pour prétendre au statut LMNP à Toulouse, les revenus de ce dernier ne doivent pas dépasser 23 000€ TTC par an ou ne doivent pas constituer plus de 50% des revenus globaux du propriétaire.

Dans le cas où les revenus du propriétaire sont élevés et que 23 000 € représentent moins de la moitié de ses revenus annuels, les seuils à ne pas dépasser en 2024 sont de 77 700€ pour un meublé classique, de 15 000€ pour un meublé de tourisme non classé et de 188 700€ pour un meublé classé de tourisme. Au delà de ces seuils l'investisseur est automatiquement considéré comme loueur en meublé professionnel.

Que considère-t-on comme un logement “meublé” ?

Afin d’être considéré comme meublé, un logement doit comporter tout l’équipement nécessaire à la vie quotidienne. Pour faire simple, il faut que le locataire n’ait qu’à poser ses valises pour se sentir chez lui. Voici une liste de quelques équipements qui doivent obligatoirement figurer dans votre logement meublé :

• Un lit (ou un clic-clac, BZ ou canapé convertible) disposant d’un matelas et de linge de lit;
• Des volets, rideaux ou stores permettant d’occulter les fenêtres des chambres;
• Une table et des chaises;
• Des espaces de rangements (placards, étagères, penderies...) ;
• D’un four ou, a minima, d’un four à micro-ondes ;
• De plaques de cuisson (au moins une) ;
• De vaisselle et d’ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, saladier, égouttoir...) ;
• D’un réfrigérateur et d’un congélateur (ou un frigo disposant au moins d’un compartiment freezer) ;
• De luminaires;
• De matériel de ménage adapté au logement (ex: aspirateur pour moquette, serpillère pour carrelage...).

La présence d’une télévision ou d’un équipement permettant d’écouter de la musique n’est absolument pas obligatoire. En revanche, si des éléments mentionnés dans la liste-ci-dessus ne sont pas présents dans une location meublée, un juge peut requalifier le logement en tant que location vide.

Les principales différences du LMNP avec le statut LMP

Le statut LMP est celui de Loueur Meublé Professionnel. Par opposition avec les critères du statut LMNP, un bailleur peut être considéré comme LMP si ses revenus locatifs annuels dépassent les 23 000€ ou qu’ils représentent plus de 50% de ses revenus.

Alors que le bailleur en LMNP peut choisir entre plusieurs régimes pour déclarer ses revenus, le bailleur en LMP est obligé de les déclarer au régime réel. En revanche, étant donné que ses revenus sont professionnels, ils ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

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Quels sont les avantages du statut LMNP ?

L’un des principaux avantages de ce statut est de pouvoir choisir entre différents régimes pour déclarer ses revenus locatifs.

Un abattement forfaitaire sous le régime Micro-Bic

En optant pour le régime micro-Bic, qui s’applique par défaut aux bénéficiaires du statut LMNP, un propriétaire peut profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs. Il doit, pour en profiter, déclarer un forfait de charges correspondant à la moitié de ses recettes locatives annuelles.

Dans le cadre d'une location de tourisme non classée, un investisseur peut bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus locatif. S'il s'agit d'une location meublée de tourisme classée, le propriétaire peut bénéficier d'un abattement de 30%, auquel peut s'ajouter un abattement supplémentaire de 21% si ses revenus locatifs n'excèdent pas 15 000€ charges comprises.

Les avantages du régime réel

En optant pour le régime réel, un propriétaire peut déduire certaines de ses charges de ses revenus locatifs. Cette déduction est soumise à conditions. Il est donc nécessaire d’en conserver des justificatifs.

De plus, en choisissant le régime réel, le propriétaire peut amortir son appartement. Cela veut dire qu’il peut calculer tous les ans la dévalorisation de son appartement et de son mobilier. Cette dépréciation sera incluse dans le calcul des revenus locatifs et va ainsi faire mécaniquement diminuer la base imposable du bailleur LMNP.

En théorie, un propriétaire peut amortir jusqu’à 85% de son appartement sur une période incitative de 30 ans. Un propriétaire souhaitant amortir son appartement a tout intérêt à faire appel aux services d’un comptable pour optimiser le montage.

Prenons un exemple concret. Un bailleur en LMNP imposé en régime réel investit dans un canapé à 1000€ pour son meublé. Celui-ci a une durée d’usage de 5 ans. Le bailleur a la possibilité d’amortir 20% de son prix, soit 200€, pendant chaque année de sa durée d’usage.

Quelles charges peut-on déduire en optant pour le régime réel en LMNP ?

Certaines charges sont déductibles en optant pour le régime en LMNP. Le cadre qui entoure cette déduction est relativement strict. Afin d’être déductibles, ces charges doivent :

• Être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
• Correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
• Être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Il est donc indispensable pour un bailleur LMNP de conserver précieusement les factures liées aux charges qu’il souhaite déduire. Celles-ci doivent naturellement avoir été émises après le démarrage de l’activité de bailleur en LMNP.

Voici une liste des charges qu’il est possible de déduire en optant pour le régime réel en LMNP :

• Les charges de copropriété;
• Les factures d’électricité (si elles sont réglées par le propriétaire) ;
• Les factures de téléphonie et d’internet (si elles sont réglées par le propriétaire) ;
• L’assurance du logement ;
• Les frais d’entretien et de réparation ;
• Les frais d’une agence de gestion locative (si un propriétaire y a recours) ;
• Les impôts et les taxes, telles que la taxe d’habitation et la taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunts et les frais de dossier (dans le cas où le prêt a été contracté pendant l’année).

Le régime réel se montre ainsi plus intéressant dans le cas où un investisseur a souscrit à un emprunt important.

La récupération de la TVA

Un autre avantage de taille est celui de pouvoir récupérer la TVA de son bien immobilier, qui est à 20% dans le neuf. Un propriétaire peut la récupérer progressivement grâce à un échelonnage sur 20 ans, s’il investit dans une résidence de service neuve, généralement en Censi-Bouvard. Il doit en contrepartie conserver son appartement pendant 20 ans.

De plus, le bail d’un logement meublé est beaucoup plus court que celui d’une location nue. Le bail d’un meublé a une durée de seulement 9 mois, alors que celui d’une location non meublée court sur 3 ans. Il en va de même pour la durée de préavis, qui est moins longue pour un meublé. Celle-ci n’est en effet que d’un mois, contre 2 mois en location nue.

Étant donné les risques de dégradation associés au mobilier, un loueur en LMNP peut demander un dépôt de garantie (ou une caution) plus important. Son montant est en effet fixé à 2 mois de loyer pour une location meublée, alors qu’elle n’est que d’un mois pour une location nue.

Sans oublier qu’en plus de bénéficier de tous ces avantages, un investisseur en LMNP élargit son patrimoine, et sécurise ainsi son avenir et celui de sa descendance.

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Statut LMNP à Toulouse : Quels critères respecter ?

Les critères à respecter pour bénéficier du statut LMNP sont clairement définis par l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Ils sont les suivants :

• Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer la location meublée à titre d’activité principale;
• Le logement doit être totalement meublé, de sorte à ce que le locataire n’ait plus qu’à y poser ses valises ;
• La superficie du logement ne doit pas être inférieure à 9m² ;
• Le bail doit démarrer dans le mois suivant l’acquisition du logement, ou son achèvement s’il s’agit d’un appartement neuf ;
• Les revenus locatifs annuels du propriétaire-bailleur ne doivent pas excéder 23 000€, ou constituer plus de 50€ des revenus perçus par son foyer fiscal ;
• Le bailleur est tenu de déclarer son activité de LMNP au Tribunal de commerce dont dépend la commune où est situé le logement, au plus tard 15 jours après le début de son activité.

Comment déclarer son activité en LMNP ?

Avant toute chose, un propriétaire souhaitant obtenir le statut LMNP doit choisir son régime fiscal. Il a le choix entre le régime Micro-Bic, qui permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir l’appartement et son mobilier.

Il devra ensuite déclarer son activité de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où se trouve son bien. Il doit le faire grâce au formulaire P0i, qui lui permettra d’obtenir un numéro de SIRET. Cette démarche doit impérativement être effectuée dans les 15 jours suivant le démarrage du bail afin d’éviter tout problème quant à une éventuelle récupération de la TVA.

La déclaration des revenus locatifs devra ensuite se faire à travers une demande d’enregistrement, qui dépend du régime fiscal choisi.

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LMNP à Toulouse & Censi-Bouvard

Le statut LMNP est nécessaire pour réaliser un investissement en loi Censi-Bouvard à Toulouse. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 11% du prix HT da l’appartement acquis, étalée sur 9 ans. Il donne également la possibilité de récupérer la TVA sur son appartement (à hauteur de 20% dans l’immobilier neuf), si celui-ci est conservé pendant 20 ans.

Il faut, pour bénéficier de ce dispositif, investir dans une résidence de services meublée. La gestion de l’appartement est ensuite totalement prise en charge par le bailleur commercial de la résidence, ce qui est un avantage non négligeable. De même, le Censi-Bouvard repose partiellement sur les avantages fiscaux du statut LMNP, et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives annuelles.

Que considère-t-on comme une résidence de services ?

Une résidence de services est dénommée comme telle dès lors qu’elle offre un certain nombre de services à ses résidents, aussi évident que cela puisse paraître. Il peut s’agir aussi bien de services de restauration (petit-déjeuner, repas...) que d’entretien (ménage, blanchisserie, laverie...) ou encore de divertissement (salle multimédia, bibliothèque...) ou de conciergerie.

Les résidences de services les plus connues sont les résidences étudiantes, les résidences séniors et les EHPAD. On peut également y ajouter les résidences d’affaires et de tourisme. Pour un investissement en Censi-Bouvard, il est nécessaire d’investir dans un logement neuf dans une telle résidence et de le louer meublé pendant 9 ans en tant que résidence principale. Sa gestion est alors confiée au gestionnaire de la résidence.

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LMNP à Toulouse : Pourquoi investir ?

La Ville rose se prête particulièrement bien à l’investissement locatif en LMNP. Elle s'avère en effet extrêmement attractive. Étudiants, séniors et hommes d’affaires affluent tous à Toulouse, aussi bien pour des séjours de courte que de longue durée.

Toulouse est, d’une part, la première ville étudiante de France pour la troisième année consécutive selon le prestigieux classement du site L’Étudiant.fr. Cette année, elle s'est également classée 78e au classement des meilleures villes étudiantes du monde du cabinet Quacquarelli Symonds, et trois de ses établissements ont été classés au Classement de Shanghai 2022. Elle regroupe cette année 130 000 étudiants, qui constituent plus d’un quart de sa population (26%).

La Ville rose et ses communes périphériques sont très appréciées des séniors pour leur cadre préservé et la douceur de vivre qui y règnent. Les 60 ans et plus constituent en effet plus d’un quart de la population Toulousaine (17%). Avec un centre-ville à taille humaine pouvant être facilement parcouru à pied et de nombreux villages idylliques dans les alentours, la région Toulousaine est idéale pour un investissement en résidence séniors.

Sans oublier, bien évidemment, que la région Toulousaine est un des bassins d’emploi les plus attractifs de France, notamment en ce qui concerne le secteur de l’aéronautique. À ce titre, la Métropole connaît une croissance démographique exceptionnelle, et pourrait bien prochainement devenir la 3ème aire urbaine de France.

Que l’on souhaite investir en résidence de services et passer par un gestionnaire exploitant ou simplement louer un meublé soi-même, l’investissement sous le statut de loueur meublé professionnel est un investissement gagnant à Toulouse.

Selon vos locataires cibles, différents secteurs sont à cibler pour votre investissement LMNP. Si vous souhaitez louer à des étudiants, mieux vaudra investir à proximité du centre-ville, du métro ou des établissements du supérieur. Si préférez louer à des personnes âgées, les quartiers excentrés et les communes alentours s’avéreront plus intéressantes. Afin de louer à des travailleurs, les abords de l’aéroport, des quartiers d’affaires et des bassins d’emploi sont d’excellentes options.