Les clés pour comprendre le statut LMNP en indivision

Temps de lecture estimé à environ 6 minutes.
Contrôles :
Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 30 août 2023

[ mis à jour le 30 août 2023 ]

SOMMAIRE

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'une des options de plus en plus prisées pour optimiser la rentabilité des investissements en immobilier neuf ou ancien en France.

Mais qu'en est-il lorsque plusieurs personnes investissent ensemble dans une telle opération ? L'indivision permet-elle de profiter du statut LMNP ? Cet article fait la lumière sur les spécificités, avantages et contraintes du statut LMNP en indivision.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers meublés de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Pour en bénéficier, il est nécessaire de ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel, et les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

L'indivision, un moyen de copropriété

L'indivision est un régime juridique par lequel plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent conjointement un ou plusieurs biens immobiliers ou mobiliers. Dans ce cadre, aucun des co-indivisaires ne possède une partie spécifique du bien, mais chacun détient une quote-part, généralement exprimée en pourcentage, de la totalité du bien en question.

En droit français, sauf dispositions contraires inscrites dans une convention d'indivision, toutes les décisions relatives à la gestion ou la disposition du bien indivis doivent en principe être prises à l'unanimité des co-indivisaires. Ce régime peut naître, par exemple, suite à une succession, une donation, ou même un achat commun. Il reste en vigueur jusqu'à ce qu'une division soit effectuée, soit à l'amiable, soit par voie judiciaire, ce qui mettra fin à l'indivision.

Le statut LMNP en indivision : est-ce possible ?

© Viktoria Kurpas - Shutterstock

Dispositions légales

Selon la législation française, il est possible de bénéficier du statut LMNP en indivision. Chaque indivisaire doit remplir les conditions énoncées pour le statut LMNP et déclarer sa part des revenus locatifs.

Déclaration fiscale

Chaque indivisaire doit remplir sa propre déclaration fiscale pour les revenus locatifs provenant du bien en indivision. Selon la part qui lui revient, il pourra bénéficier des avantages fiscaux relatifs au statut LMNP.

Avantages et inconvénients

Avantages

Inconvénients

Avec IMMO9, faites le choix de la confiance en réalisant votre projet immobilier et bénéficiez des conseils d’une équipe entièrement mobilisée pour votre satisfaction.
Contactez-nous
05 61 21 79 49
Découvrez nos offres

Les actes juridiques d’un bien détenu en indivision

La gestion d'un bien détenu en indivision sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut nécessiter divers types d'actes juridiques. Ces actes sont souvent classés en trois grandes catégories selon leur impact et les conditions requises pour leur mise en œuvre.

1. Actes de Conservation et d’Administration

Définition

Ce sont des actes qui visent à maintenir la valeur du bien et à assurer son bon fonctionnement quotidien.

Exemples

Modalités de prise de décision

Ces actes peuvent généralement être réalisés par un seul des indivisaires sans avoir à obtenir l'accord de tous. Cependant, il est recommandé de tenir informés tous les co-indivisaires.

2. Actes de Disposition

Définition

Ce sont des actes qui entraînent une modification structurelle de la propriété ou de la jouissance du bien, ayant un impact significatif sur sa valeur.

Exemples

Modalités de prise de décision

Ces actes nécessitent en principe l'unanimité des co-indivisaires. Certains actes de cette nature pourraient nécessiter une consultation notariale.

3. Actes de Gestion Courante

Définition

Ce sont des actes qui concernent l’exploitation normale du bien et son utilisation quotidienne.

Exemples

Modalités de prise de décision

En règle générale, ces actes peuvent être accomplis par n'importe quel indivisaire agissant seul, mais il est d'usage de consulter les autres indivisaires pour maintenir une bonne gestion collective du bien.

Chaque catégorie d'actes a ses propres règles et son propre niveau de difficulté en termes de prise de décision entre les co-indivisaires. En cas de doute ou de conflit, il est souvent conseillé de se référer à une convention d'indivision préalablement établie ou de consulter un professionnel du droit.

Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?

© Irina Strelnikova - Shutterstock

Une convention d'indivision est un contrat écrit entre les co-indivisaires, ayant pour but de réglementer les droits et obligations de chaque partie au sein de l'indivision. Le document couvre généralement des aspects tels que la répartition des charges, la gestion du bien, les conditions de sortie de l'indivision et d'autres dispositions spécifiques à la situation des parties.

Pourquoi rédiger une convention d'indivision en LMNP ?

1. Clarification des Règles de Gestion

En l'absence de convention, la gestion du bien est soumise aux règles légales qui imposent souvent l'unanimité pour les actes les plus importants (actes de disposition par exemple). La convention peut aménager ces règles pour les adapter aux besoins et aux intentions des indivisaires.

2. Répartition des Charges et des Profits

La convention d'indivision permet de définir clairement comment les charges liées au bien (taxes, entretien, travaux, etc.) et les profits (revenus locatifs en cas de LMNP) seront répartis entre les indivisaires.

3. Prévention des Conflits

Le document permet de prévenir les conflits en déterminant à l'avance comment seront prises les décisions concernant le bien. Il peut prévoir des mécanismes de règlement des différends ou même des conditions de sortie de l'indivision en cas de mésentente.

4. Flexibilité

Une convention peut être personnalisée pour s'adapter à des situations spécifiques, telles que le statut de LMNP. Elle peut contenir des clauses particulières concernant, par exemple, les responsabilités de chaque indivisaire pour la gestion locative ou les démarches fiscales associées au statut LMNP.

5. Sécurité Juridique

Le fait d'avoir un contrat écrit offre une sécurité juridique en cas de litige. Le document pourra servir de référence devant les tribunaux pour déterminer les intentions et accords entre les parties.

6. Facilitation de la Sortie de l'Indivision

La convention peut prévoir des modalités spécifiques pour la vente du bien ou pour le rachat des parts d'un indivisaire par un autre, facilitant ainsi la sortie de l'indivision de manière organisée et consensuelle.

Conclusion

Étant donné les enjeux, tant financiers que relationnels, liés à la détention d'un bien en indivision en LMNP, la rédaction d'une convention d'indivision apparaît comme une démarche pragmatique et préventive. Elle permet une meilleure organisation, réduit les risques de conflits et confère une certaine sécurité juridique aux co-indivisaires.

Conclusion

Le statut LMNP en indivision offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Toutefois, il est crucial de bien comprendre les implications légales et fiscales, ainsi que les avantages et inconvénients inhérents à ce type d'arrangement. Une bonne préparation et éventuellement, l'avis d'experts, peuvent grandement contribuer à la réussite de votre investissement.

Avec IMMO9, faites le choix de la confiance en réalisant votre projet immobilier et bénéficiez des conseils d’une équipe entièrement mobilisée pour votre satisfaction.
Contactez-nous
05 61 21 79 49
Découvrez nos offres
Partager sur