Fixer un loyer : loi, plafonds applicables & marges de manœuvre

Morgane Caillière

le 19 mai 2025

[ mis à jour le 19 mai 2025 ]

Déterminer le montant d’un loyer, c’est marcher sur une ligne de crête : trop bas, et la rentabilité passe au rouge ; trop haut, et le logement reste vide ou finit devant la commission de conciliation. Entre ces deux écueils se glissent des règles toujours plus serrées : plafonnement dans 48 villes, gel pour les passoires thermiques, plafonds spécifiques des dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages), sans oublier l’indexation annuelle encadrée par l’IRL de l’Insee.

Autrement dit, la fixation d’un loyer en 2025 ne relève pas du « pifomètre » mais d’une vraie méthodologie.

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⚖ Comparer pour ne pas se tromper

Le réflexe numéro un consiste à examiner soigneusement les annonces équivalentes : même type de logement, même surface « loi Carrez », même état, même étiquette énergétique, même quartier.

Les plateformes généralistes, les observatoires départementaux des loyers ou encore l’ADIL locale livrent une fourchette réaliste ; l’idée est simplement de placer son bien dans le haut, le milieu ou le bas de cette fourchette en fonction de ses atouts réels (balcon, ascenseur, parking, fibre, etc.)

🧮 Trois logiques de calcul qui se complètent

• Rendement attendu : pour les investisseurs, on part du prix d’achat. Un studio acquis 120 000 € doit rapporter, par exemple, 5 % brut pour couvrir charges et vacances. Le loyer cible est alors de 500 €/mois (500 × 12 / 120 000 ≈ 5 %). Mais ce résultat n’a de sens que s’il ne dépasse pas la moyenne locale.
• Comparaison directe : si le bien est déjà possédé, on relève dix à quinze annonces similaires dans un rayon de quelques rues et on calcule la médiane pour en déduire son tarif.
• Valeur d’usage : étage élevé, vue dégagée, bonne classe DPE (A ou B) justifient quelques dizaines d'euros de bonus ; au contraire, l’absence de double vitrage ou un classement F/G imposent de rester sous la moyenne, faute de quoi le logement risque de rester vacant.

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📆 Révision annuelle et relocation

Prévoir dans le bail une clause d’indexation sur l’IRL évite la perte de valeur liée à l’inflation ; la hausse se limite alors à la variation officielle publiée par l’Insee. À la relocation, si aucune révision n’a été appliquée depuis douze mois, on peut mettre à jour d’un coup ; au-delà, seule une sous-évaluation manifeste ou des travaux d’amélioration (au moins 50 % d’un an de loyer) autorisent une majoration plafonnée (15 % du coût des travaux).

Budget locataire : surveiller la ligne « charges »

À revenu équivalent, un logement dont les charges récupérables dépassent 25 % du loyer se louera plus lentement. Penser à optimiser syndic, chauffage collectif ou eau froide évite un loyer bas à première vue mais finalement lourd pour le locataire. Les deux montants – loyer hors charges et provisions – doivent être annoncés clairement.

🧱 Encadrement des loyers : ce que cela signifie vraiment pour les bailleurs

Quand on parle d’encadrement des loyers, il faut distinguer deux dispositifs distincts, souvent confondus :

🔹 1. Le plafonnement du loyer à la relocation (zones tendues)

Depuis 2012, dans les 1 434 communes classées en zone tendue, le loyer ne peut pas être augmenté librement lors d’un changement de locataire. C’est la règle générale, même si la ville n’applique pas de plafond au mètre carré.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent locataire, sauf si l’une des trois conditions suivantes est remplie :

• Le logement est resté vacant plus de 18 mois ;
• Des travaux d’amélioration importants (montant ≥ 50 % d’un an de loyer) ont été réalisés entre deux locations ;
• Le loyer précédent était manifestement sous-évalué, auquel cas une revalorisation limitée est permise, sous certaines conditions.

À défaut de ces exceptions, le loyer doit rester identique, même si la demande est forte. Ce plafonnement s’applique dans toutes les zones tendues, y compris dans les villes non soumises à l’encadrement renforcé (ex. : Toulouse, Marseille, Nice...).

🔹 2. L’encadrement renforcé des loyers (expérimental, sur demande locale)

Depuis 2019, certaines collectivités ont obtenu de l’État l’autorisation d’appliquer un encadrement plus strict, fondé sur des plafonds au mètre carré. Ce dispositif est expérimental et localisé : il ne concerne que 48 communes, regroupées autour de métropoles comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou encore certaines intercommunalités d’Île-de-France et du Pays basque.

📏 Le principe : pour chaque secteur géographique, type de logement, nombre de pièces et époque de construction, un loyer de référence minoré, médian et majoré est fixé chaque année par arrêté préfectoral. Le bailleur doit alors respecter un plafond calculé comme suit :

Loyer autorisé = loyer de référence majoré × surface habitable

Ce loyer de référence est public, consultable en ligne via des simulateurs officiels (par exemple pour Paris ou Bordeaux). Il s’impose dès la première mise en location et même à la relocation.

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⚠️ Peut-on dépasser ce plafond ?

Oui, mais uniquement en cas de complément de loyer, justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement : terrasse de grande taille, vue remarquable, équipement rare… Ce complément doit être :

• clairement mentionné dans le bail,
• justifié par écrit,
• et reste contestable par le locataire dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Par ailleurs, il est interdit pour les logements classés F ou G au DPE.

🌡️ Gel des loyers pour les passoires thermiques : une mesure nationale

Depuis le 1er août 2022, les logements classés F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) – ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, quelle que soit la situation du bail (renouvellement, relocation, bail en cours).

📍 Ce gel s’applique sur tout le territoire métropolitain, y compris dans les villes qui n’appliquent pas l’encadrement des loyers au mètre carré.

🔒 En clair, pour un logement F ou G :

• ❌ Aucune indexation annuelle possible, même si elle est prévue dans le bail ;
• ❌ Aucune revalorisation du loyer à la relocation, sauf après travaux significatifs de rénovation énergétique ;
• ❌ Interdiction de complément de loyer, dans les villes sous encadrement renforcé (ex. : Paris, Bordeaux, Lyon…).

Ce gel vise à inciter les propriétaires à rénover les logements les plus consommateurs d’énergie et les plus coûteux pour les locataires.

📆 Le calendrier des interdictions de mise en location

Ce gel des loyers n’est qu’une première étape. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdictions de location pour les logements les plus mal classés :

💡 À noter : cette interdiction concerne uniquement les nouvelles mises en location. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais sans possibilité de hausse de loyer.

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📊 Dispositifs fiscaux : loyers plafonnés et contrats à tenir

Certains propriétaires choisissent de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie d’un engagement à louer leur bien sous conditions. Ces dispositifs de soutien à l’investissement locatif, comme le Pinel (désormais clos aux nouveaux engagements), le Denormandie ou le Loc’Avantages de l’Anah, imposent tous des plafonds de loyers strictement définis.

Ces loyers plafonnés sont actualisés chaque année par arrêté et varient selon la zone géographique, la surface du logement et le type de convention signée. Par ailleurs, ces avantages fiscaux s’accompagnent d’une durée d’engagement ferme (de 6 à 12 ans en fonction des cas), pendant laquelle le bailleur s’engage à respecter ces conditions sous peine de redressement.

Le tableau ci-dessous récapitule les principaux dispositifs en vigueur en 2025, leurs règles en matière de loyers, et les sources officielles à consulter pour chaque cadre juridique.

*Plafonds actualisés chaque année par arrêté ; le bailleur doit retenir le plus bas entre ce plafond fiscal et, le cas échéant, le loyer de référence majoré de la ville.

Meublé, colocation, micro-surface : mêmes règles, nuances de calcul

• Location meublée: le loyer est souvent 10 % à 20 % supérieur à celui d’un bien nu.
• Colocation : le plafond s’applique au logement dans son ensemble ; diviser le loyer par chambre ne change rien à l’obligation.
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