Toulouse, élue ville préférée des étudiant, n'a pas de quoi les loger
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Un succès multifactoriel
- Une ville qui ne relègue pas la culture au second plan
- Le logement étudiant, talon d’Achille du vainqueur
- Un déficit structurel public ET privé
- Radiographie 2025 du loyer toulousain
- Investir en studio étudiant à Toulouse. Le bon moment d'agir ?
- Parcours d’investisseur : Claire, 42 ans, achète un studio neuf à Rangueil
Le 6 juin 2025, Toulouse a coiffé au poteau 46 concurrentes et s’est hissée au sommet du classement 2025 des villes étudiantes publié par L’Étudiant. La métropole occitane totalise 88 points sur 111, portée par des notes solides en attractivité (16/20) et en vie étudiante (24/30). Signe de la confiance des premiers concernés : 97,32 % des répondants recommandent la Ville rose à leurs pairs. Focus...
Un succès multifactoriel
L'Étudiant s’appuie sur 15 000 réponses récoltées entre février et mai. "Ce classement révèle une tendance forte : les étudiants privilégient désormais des villes où bien-être et opportunités académiques vont de pair", analyse Vianney Loriquet, data-journaliste à L’Étudiant.
Derrière ce plébiscite, quelques indicateurs éclairent la dynamique locale :
- un budget culture municipale de 206,30 € par habitant ;
- un réseau de santé universitaire noté 4/5 par le même palmarès.
- Une offre de formation de prépa grandes écoles notée 9.5
- Des initiatives locales notées 10/10
- Un dynamisme de l'emploi sur 10 ans noté 9/10
Autres atouts mis en avant : un abonnement transport à 154 € par an (-73,8 % pour les étudiants) et un réseau nocturne étendu, 1 575 km de pistes cyclables.
Une ville qui ne relègue pas la culture au second plan
Labellisée Ville créative de musique par l’UNESCO depuis 2023, Toulouse revendique un patrimoine musical particulièrement riche alliant musiques urbaines, musiques du monde, musiques traditionnelles, et plus encore.
La municipalité consacre 150 M€ à la culture, soit 300 € par habitant – « ce qui est le double de villes comme Nantes ou Montpellier », rappelle Francis Grass, adjoint au maire délégué au secteur. Dix ans de mandat ont vu 14 nouveaux lieux ouvrir (Quai des Savoirs, Halle de la Machine, Castellet Saint-Michel), 70 fresques recenser dans tous les quartiers et une fréquentation des monuments multipliée par sept depuis 2014.
At last but not least : Toulouse affecte la moitié de son budget culturel à la musique. Cette enveloppe finance les équipements, les programmes éducatifs et le tissu associatif qui invitent les habitants à bâtir une « Convivencia » évoquée comme une ressource créative partagée.
Le logement étudiant, talon d’Achille du vainqueur
La capitale occitane compte cette année 120 000 inscrits dans l’enseignement supérieur, soit 11,56 % de la population municipale. Le nombre d’étudiants a progressé de +18,18 % en dix ans ; une dynamique supérieure à la moyenne des grandes villes hors Île-de-France (+14 %).
Or après quelques recherches en ligne, les premiers articles de la Dépêche qui mentionnent une pénurie de logements étudiants à Toulouse datent de 2009. Depuis environ 15 ans donc, le marché immobilier toulousain de la location de studio ne satisfait plus tout le monde, et la quête d'un logement étudiant prend les allures d'un parcours du combattant.
Dans un article daté du 19 juin, La Dépêche du Midi relate des témoignages de belligérants de 2025 : « Tout le monde veut un appartement pour septembre, c’est la guerre », affirme Mélie, jeune diplômée en reconversion. Dans la même enquête, une salariée d’agence constate : « Il y a une pénurie d’appartements sur le centre-ville de Toulouse, or c’est souvent un critère primordial des étudiants, qui pour beaucoup n’ont pas encore de permis ou de voiture. » Elle complète : « Entre juillet et août, nous avons une cinquantaine de demandes sur un logement par demi-journée. »
Pour ne pas aider la gent estudiantine, selon l’étude annuelle de LocService publiée le 25 mars l’étude les loyers ont bondi de 6 % en deux ans, particulièrement pour les studios/T1 qui se louent en 2025 à 520 € pour 22 m². Ivan Thiébault, data-analyste, résume : « Toulouse reflète assez fidèlement la moyenne des villes de province, que ce soit au niveau des augmentations de loyer ou bien de son niveau de tension locative. Cette dernière s’élève à un score de 5 (c’est-à-dire que nous comptons 5 fois plus de demandeurs que d’offres), contre 4,2 en moyenne en province. A titre de comparaison, à Lyon, la grande ville la plus tendue de France, ce score est de 12,5. A priori, ces tendances devraient se maintenir dans les quelques années à venir. »
Concrètement, cinq candidats se pressent derrière chaque annonce de location, un rapport déjà critique en mars, avant la ruée post-Parcoursup.
Un déficit structurel public ET privé
Le 31 mars 2025, l’Union nationale des aménageurs a chiffré le besoin théorique : entre 8 726 et 9 931 logements neufs par an jusqu’en 2030 à Toulouse, contre un objectif métropolitain de 7 000. Ils rappellent qu’au 1ᵉʳ trimestre 2024 la production de logements neufs a plongé de 80 % sur un an.
Côté public, L’Étudiant dénombre 8,28 lits Crous pour 100 étudiants, quand Besançon en aligne 12,6. Le Crous Toulouse-Occitanie a livré 121 chambres supplémentaires en 2024-2025, portant le parc à 11 117 unités ; l’effort représente 0,1 lit de plus pour 100 étudiants.
Au printemps, les agences toulousaines enregistrent jusqu’à cinquante demandes pour un seul studio en une demi-journée. Les candidats, souvent sans voiture, visent le centre ou les quartiers à moins de quinze minutes de métro ; l’offre ne suit plus.
Radiographie 2025 du loyer toulousain
L’Observatoire LocService (25 mars 2025) prend la température :
- 688 € charges comprises pour 39,5 m² en moyenne ;
- 520 € pour 22 m² de studio ;
- ratio 17,42 €/m², +6 % en deux ans ;
- 61 % des dossiers émanent d’étudiants ;
- indice de tension 5 : cinq demandes pour une annonce.
Studios (40 %) et T2 (25 %) constituent deux locations sur trois ; la rareté du T3 met la colocation sous pression et décourage ceux qui cherchaient un loyer partagé.
La médaille d’or décernée par L’Étudiant valide la robustesse académique et la qualité de vie toulousaines. Pourtant, l’équilibre reste fragile : le logement tendu agit comme un contrepoids à la réputation de convivialité de la ville rose.
Investir en studio étudiant à Toulouse. Le bon moment d'agir ?
La pénurie chronique de logements pour les 120 000 étudiants toulousains crée un terrain fertile pour les investisseurs particuliers. Avec un loyer moyen de 520 € CC pour 22 m² et cinq demandes pour chaque offre, le studio meublé reste la « valeur refuge » du marché privé local.
Sur le plan patrimonial, le neuf tire son épingle du jeu. Si les studios fraîchement livrés affichent des tarifs supérieurs à l'ancien, la décote promise par les faibles charges énergétiques et les garanties décennales séduit les acheteurs qui visent le statut LMNP pour amortir fiscalement un ou deux biens.
Parcours d’investisseur : Claire, 42 ans, achète un studio neuf à Rangueil
Claire, infirmière à Pamiers, sait que sa fille débutera une licence de biologie à Rangueil à la rentrée 2026. Plutôt que de payer un loyer pendant trois ans, elle réserve en avril 2025 un studio de 18 m² dans une résidence située à 300 m du métro. L’opération lui revient à 130 000 € acte en main.
Suite aux études de sa fille, Claire pourra louer le studio sans trop de risque de vacance à priori. Pour évaluer la rentabilité, elle table sur un loyer de 560 € charges comprises, dont 520 € hors charges et 40 € de provisions mensuelles. En retenant 11 mois d’occupation par an, la recette locative brute atteindra 5 720 € (520 € × 11). Une fois déduites les charges de copropriété prévisionnelles (25 €/mois, soit 300 €/an) et la taxe foncière (environ 450 €), le revenu locatif disponible ressort à 4 970 € par an.
Investir dans un studio toulousain n’est pas exempt de vigilance : prix d’entrée en hausse (+7 % sur les studios depuis 2023), frais de gestion plus élevés en résidence de services, et concurrence des colocations pour les surfaces de 18–22 m². Mais pour les épargnants cherchant un ticket inférieur à 150 000 € et un horizon de dix ans, il demeure l’un des placements les plus lisibles de la place.
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