Plafond loyer Jeanbrun à Toulouse : quel loyer appliquer en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026) impose cependant trois niveaux de plafond de loyer selon le type de location choisie. Le propriétaire peut choisir d'appliquer un loyer intermédiaire, un loyer social ou un loyer très social. Les plafonds de loyer Jeanbrun dépendent de deux paramètres : la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2 ou C) et le niveau de loyer choisi par l'investisseur.
Le dispositif est applicable dans toute la France, quelle que soit la zone, contrairement à l'investissement en Pinel qui ne pouvait avoir lieu qu'en zone tendue. Trois options s'offrent à l'investisseur avec le Jeanbrun : le loyer intermédiaire (15 % en dessous du marché), le loyer social (30 % en dessous) et le loyer très social (45 % en dessous). Le niveau retenu conditionne le taux d'amortissement et les avantages fiscaux associés.
En savoir plus sur le dispositif JeanbrunAttention : Les plafonds de loyer et exemples chiffrés présentés sur cette page sont donnés à titre indicatif. Ils reposent sur les derniers plafonds Pinel révisés en 2026. Le décret d'application de la loi de finances 2026 relatif au dispositif Jeanbrun n'a pas encore été publié au Journal officiel à la date de mise à jour de cette page. Ces valeurs seront mises à jour s'il y a des changements, dès parution du décret.
Comment calculer le loyer Jeanbrun ?
Le plafond de loyer Jeanbrun fixe le montant maximal auquel l'investisseur peut mettre en location son logement neuf ou ancien avec travaux. Ce plafond ne peut pas être dépassé ; l'investisseur peut en revanche choisir d'appliquer un loyer inférieur.
Le calcul s'effectue à partir de deux données : la surface utile du logement et le plafond de référence par m² correspondant à la zone et au niveau de loyer retenus.
Calcul de la surface utile
La surface utile correspond à la surface habitable du logement, majorée de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, grenier…), dans la limite de 8m².
Formule de la surface utile :
Surface utile = surface habitable + (surfaces annexes / 2) ≤ 8 m²
Exemple : un appartement de 65 m² avec 10 m² de balcon → surface utile = 65 + 5 = 70 m²
Formule de calcul du loyer
Une fois la surface utile déterminée, on applique un coefficient multiplicateur destiné à avantager légèrement les petits logements :
Formule générale du loyer mensuel maximum :
Loyer = plafond (€/m²) × (0,7 + 19 / surface utile) × surface utile
Le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2 pour les logements dont la surface utile est inférieure ou égale à 38 m².
Plafonds de loyer Jeanbrun à Toulouse (zone A)
Zone A : Toulouse (31000), Blagnac (31700), Labège (31670), Colomiers (31770), L'Union (31240)
Toulouse et plusieurs communes de sa première couronne sont classées en zone A, la zone où la tension locative est la plus forte en Haute-Garonne. Les plafonds de loyer y sont en conséquence les plus élevés du département. Les trois niveaux de loyer Jeanbrun applicables en zone A en 2026 sont les suivants :
- Intermédiaire : 14,64 €/m² de surface utile
- Social : 12,06 €/m² de surface utile
- Très social : 9,47 €/m² de surface utile
Les plafonds intermédiaires Jeanbrun correspondent aux plafonds Pinel révisés en 2026. Les plafonds social et très social sont calculés à partir du même loyer de référence marché.
Exemple de calcul à Toulouse : T3 de 70 m² avec balcon de 8 m²
| Paramètre | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Surface utile | 70 + (8/2) = 74 m² | ||
| Plafond zone A | 14,64 €/m² | 12,06 €/m² | 9,47 €/m² |
| Coefficient × surface | (0,7 + 19/74) × 74 = 70,8 | ||
| Loyer mensuel maximum | 1 036,51 €/mois | 853,85 €/mois | 670,48 €/mois |
Le propriétaire d'un T3 de 70 m² avec balcon situé à Toulouse peut louer son logement jusqu'à 1 036,51 €/mois en loyer intermédiaire, jusqu'à 853,85 €/mois en loyer social, ou jusqu'à 670,48 €/mois en loyer très social. Le niveau de loyer choisi conditionne directement les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun.
Plafonds de loyer Jeanbrun dans la proche périphérie de Toulouse (zone B1)
Zone B1 : Balma (31130), Tournefeuille (31170), Cugnaux (31270), Ramonville-Saint-Agne (31520)…
La proche périphérie de Toulouse relève de la zone B1, zone dite intermédiaire où la demande locative reste soutenue en raison de l'attractivité de la métropole toulousaine. Les plafonds de loyer y sont inférieurs à ceux de la zone A, mais reflètent un marché locatif dynamique.
- Intermédiaire : 11,80 €/m² de surface utile
- Social : 9,72 €/m² de surface utile
- Très social : 7,64 €/m² de surface utile
Les plafonds intermédiaires Jeanbrun correspondent aux plafonds Pinel zone B1 révisés en 2026.
Exemple de calcul à Balma : T2 de 40 m² avec balcon de 8 m²
| Paramètre | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Surface utile | 40 + (8/2) = 44 m² | ||
| Plafond zone B1 | 11,80 €/m² | 9,72 €/m² | 7,64 €/m² |
| Coefficient × surface | (0,7 + 19/44) × 44 = 49,8 | ||
| Loyer mensuel maximum | 587,64 €/mois | 484,06 €/mois | 380,47 €/mois |
Le propriétaire d'un T2 de 40 m² avec balcon situé à Balma peut louer son logement jusqu'à 587,64 €/mois en loyer intermédiaire, jusqu'à 484,06 €/mois en loyer social, ou jusqu'à 380,47 €/mois en loyer très social. Plus le niveau de loyer est bas, plus l'avantage fiscal Jeanbrun est important.
Plafonds de loyer Jeanbrun en zones B2 et C (reste de la Haute-Garonne)
Zones B2 / C : Saint-Lys (31470), Baziège (31450), Saint-Gaudens (31800), communes rurales de Haute-Garonne…
Le dispositif Jeanbrun est applicable dans toute la France, y compris dans les zones B2 et C. Les plafonds de loyer y sont les plus bas, en cohérence avec un marché locatif moins tendu. Les mêmes plafonds s'appliquent aux deux zones.
- Intermédiaire : 10,26 €/m² de surface utile
- Social : 8,45 €/m² de surface utile
- Très social : 6,64 €/m² de surface utile
Les plafonds B2/C correspondent aux plafonds révisés en 2026. Ils seront confirmés ou corrigés dès publication du décret d'application Jeanbrun.
Récapitulatif des plafonds Jeanbrun 2026
| Zone | Villes concernées | Intermédiaire (−15%) | Social (−30%) | Très social (−45%) |
|---|---|---|---|---|
| Zone A | Toulouse, Blagnac, Labège, Colomiers, L'Union | 14,64 €/m² | 12,06 €/m² | 9,47 €/m² |
| Zone B1 | Balma, Tournefeuille, Cugnaux, Ramonville-Saint-Agne… | 11,80 €/m² | 9,72 €/m² | 7,64 €/m² |
| Zones B2 / C | Saint-Lys, Baziège, Saint-Gaudens, communes rurales… | 10,26 €/m² | 8,45 €/m² | 6,64 €/m² |
Les plafonds intermédiaires correspondent aux plafonds révisés en 2026. Les plafonds social et très social sont calculés à partir du même loyer de marché de référence, en appliquant respectivement une décote de 30 % et 45 % au lieu de 15 %.
Il faut également noter que le locataire doit, lui, respecter les plafonds de ressources Jeanbrun, qui sont calqués sur les plafonds de l'Anah pour le dispositif Loc'Avantages (intermédiaire, Loc2 pour le social et Loc3 pour le très social).
Précisions sur les plafonds de loyer Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, s'applique aux logements neufs (VEFA) ainsi qu'aux logements anciens faisant l'objet de travaux à hauteur d'au moins 30 % du prix d'achat.
Contrairement au Pinel, qui fixait un plafond de loyer unique par zone, le Jeanbrun laisse à l'investisseur le choix du niveau de loyer. Ce choix est déterminant : il conditionne le taux et le montant maximal de l'amortissement fiscal. Ce choix doit être maintenu pendant toute la durée de l'engagement (9 ans).
Amortissement selon le niveau de loyer
| Niveau de loyer | Taux (neuf) | Taux (ancien + travaux) | Amortissement max/an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (−15 %) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (−30 %) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (−45 %) | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
L'amortissement s'applique sur 80 % du prix d'achat hors foncier. Plus le niveau de loyer est bas, plus le taux d'amortissement et le plafond annuel sont élevés, ce qui augmente l'avantage fiscal pour l'investisseur.
Comment choisir son niveau de loyer ?
Le loyer intermédiaire maximise les revenus locatifs tout en restant 15 % sous le marché. Les loyers social et très social réduisent les revenus locatifs bruts, mais offrent en contrepartie des taux d'amortissement plus élevés et des plafonds annuels supérieurs (jusqu'à 12 000 €/an en très social). Le choix optimal dépend du profil fiscal de l'investisseur, de sa tranche marginale d'imposition et de ses objectifs patrimoniaux.
À noter cependant que le déficit foncier maximum imputable sur les revenus globaux est fixé à 10 700 €. En cas de dépassement, le surplus est reportable sur les revenus fonciers de l'année suivante.