Donation et succession : Une exonération fiscale pour l’immobilier neuf

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs de biens immobiliers neufs : la Loi de Finances 2025 facilite l'accès à la propriété. Désormais et jusqu'en 2026, les dons familiaux destinés à financer l'achat ou la rénovation d'une résidence principale neuve peuvent bénéficier d'une exonération fiscale clairement avantageuse.

Exonération des droits de donation pour l'achat de la résidence principale

La nouvelle législation permet aux parents, grands-parents, arrière-grands-parents mais également oncles et tantes de transmettre jusqu'à 100 000 € par donateur, avec un plafond total de 300 000 € par bénéficiaire, sans être soumis aux droits de donation.

Cette exonération est applicable aux dons d'argent utilisés pour l'acquisition ou la rénovation d'une résidence principale, que ce soit pour y vivre ou pour un investissement locatif.

Conditions à respecter :

• Utilisation des fonds : Les sommes données doivent être affectées à l'achat ou à la rénovation de la résidence principale du bénéficiaire.
• Délai d'utilisation : Le bénéficiaire doit utiliser les fonds dans les six mois suivant le don.
• Occupation du logement : Le bien acquis doit être occupé en tant que résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition ou de son achèvement.
• Période d'application : Cette mesure est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026.

Cette disposition vise à encourager la solidarité intergénérationnelle et à soutenir les familles dans leur projet d'accession à la propriété, en réduisant le coût fiscal lié aux donations.

Un dispositif limité dans le temps

Certains acteurs, comme la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), plaidaient pour une extension de la mesure à 18 mois, afin d’augmenter son impact sur le marché. La version adoptée limite finalement cet avantage au 31 décembre 2026.

Comment profiter de l'exonération fiscale pour un achat neuf en 2025 ?

En 2025, il est possible de bénéficier d'une exonération fiscale dans le cadre d'un achat immobilier neuf, sous réserve de remplir plusieurs conditions.

• Conditions d’éligibilité : Le dispositif est réservé aux descendants directs (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, à défaut, à des neveux ou nièces. Le bien immobilier acquis grâce aux fonds donnés devrait obligatoirement devenir la résidence principale de l'acheteur, être occupé à titre gratuit par ses ayants droit (conjoint ou enfants), ou être loué en respectant des plafonds de ressources et de loyers équivalents à ceux du dispositif Pinel, qui a pris fin au 1er janvier 2025.
• Destination des fonds : Les sommes issues des donations doivent être exclusivement dédiées à l’acquisition d’un bien immobilier neuf.
• Plafonnement des exonérations : L’exonération fiscale est limitée à 150 000 € par donateur et par donataire, avec la possibilité de cumuler ce montant avec l’abattement classique de 100 000 € applicable tous les quinze ans.
• Délais d'achat : En cas de location, les plafonds de loyers et de ressources appliqués sont similaires à ceux du dispositif Pinel. Enfin, le bien doit être acheté dans un délai de six mois suivant le transfert des fonds.

Ce cadre permettrait de favoriser la transmission de patrimoine tout en soutenant le marché de l’immobilier neuf, mais les critères d’éligibilité et d’usage du bien devraient être respectés scrupuleusement pour bénéficier de l’avantage fiscal.

C’est une mesure gagnante pour tout le monde : pour les familles qui verront leur patrimoine transmis à moindre coût, pour les promoteurs qui verront leur activité stimulée, et pour l’État qui percevra des recettes immédiates grâce à la TVA

© Sergey Novikov - Shutterstock

Exemple concret et chiffré

En 2025, un couple toulousain souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine à leurs deux enfants pourrait bénéficier pleinement du dispositif d'exonération fiscale pour l'achat de biens immobiliers neufs. Avec un plafond d’exonération de 100 000 € par donateur et par enfant, chaque parent pourra transmettre jusqu’à 200 000 € (100 000 € pour chaque enfant) sans payer de droits de mutation. Cela porte la donation totale défiscalisée à 400 000 € pour le couple.

Scénario d'investissement

• Total transmis à chaque enfant : 200 000 € (100 000 € de chaque parent)
• Nombre d’enfants : 2
• Montant total exonéré : 400 000 € (200 000 € par enfant)

Supposons que chaque enfant utilise les 200 000 € reçus pour acheter un appartement neuf dans un quartier en plein développement à Toulouse où le prix moyen au mètre carré est d’environ 4 500 €.

Avec ce budget, chaque enfant pourra acquérir un logement neuf de : 300 000 € / 4 500 € ≈ 66 m² dans un quartier comme celui des Minimes

Ces biens pourraient être utilisés comme résidences principales, proposés en location en tant que résidence principale (pas de location touristique), conformément aux critères du dispositif.

© Roman Samborskyi – Shutterstock

Plusieurs dizaines de milliers d'euros économisés

Sans le dispositif d'exonération, une donation totale de 400 000 € (soit 200 000 € par enfant) aurait engendré une taxation non négligeable. Voici une estimation des droits de donation applicables en l'absence de cette mesure :

Calcul des droits de donation pour chaque enfant :

• Montant de la donation par enfant : 200 000 €
• Abattement applicable en ligne directe (parent-enfant) : 100 000 €
• Montant taxable après abattement : 200 000 € - 100 000 € = 100 000 €

Total des droits de donation par enfant :

403,60 + 403,70 + 572,85 + 16 813,60 = 18 193,75 €

Pour les deux enfants :

18 193,75 € × 2 = 36 387,50 €

Ainsi, sans le dispositif d'exonération, la donation totale de 400 000 € aurait entraîné des droits de mutation d'environ 36 387,50 €, réduisant d'autant la valeur nette transmise aux enfants.

Des impacts positifs sur la crise du logement à Toulouse

Une réponse à la crise du logement toulousain

La métropole toulousaine estime qu'elle devra accueillir plus de 90 000 habitants supplémentaires entre 2025 et 2035. La capitale du rugby fait donc face à une forte tension sur le marché immobilier, avec une demande en logements qui dépasse clairement l'offre disponible.

Cette nouvelle mesure d'exonération fiscale offrirait un début de solution à cette problématique en encourageant la construction de nouveaux logements, résidences principales ou investissements locatifs.

Des logements neufs, modernes et respectueux des normes environnementales, viendraient renforcer une offre locative à loyer plafonné ou permettre à davantage de ménages d'accéder à la propriété.

Un levier puissant pour les primo-accédants

Cette mesure offre un levier fiscal puissant pour les familles souhaitant transmettre leur patrimoine tout en facilitant l’accès à la propriété pour les jeunes générations. À Toulouse, où le marché locatif est tendu et ou le PTZ bénéficie des plafonds de la zone A, le dispositif pourrait faire la différence pour des primo-accédants en difficulté de financement.

Des avantages pour les investisseurs et les locataires

Pour les investisseurs, ce dispositif constitue une opportunité d'accéder à des programmes neufs situés dans des quartiers en développement comme Montaudran ou La Cartoucherie, où les infrastructures et services continuent de se renforcer.

Pour les locataires, l’augmentation de l’offre de logements de qualité pourrait alléger la pression sur les prix locatifs et améliorer les conditions d’habitat. Toulouse, classée en zone A pour le PTZ (Prêt à Taux Zéro), est particulièrement bien positionnée pour tirer parti de ce dispositif, en ciblant les foyers modestes ou primo-accédants qui peinent actuellement à financer un projet immobilier.

Une dynamique économique locale renforcée

© Anibal Trejo - Shutterstock

En stimulant l'achat de logements neufs, ce dispositif participerait à résoudre la crise du logement tout en soutenant indirectement les emplois dans des secteurs connexes tels que le bâtiment, les matériaux de construction, et les services immobiliers.

Cette mesure alignerait les intérêts des investisseurs privés avec les besoins collectifs en matière de logement, tout en répondant à l'urgence de moderniser l'offre résidentielle dans la métropole toulousaine.