À Toulouse, en 2020, le Groupe IMMO9 enregistre une part d’investissement immobilier dans le neuf de plus de 48 %. Comparativement, en 2019, le taux d’investissement en loi Pinel à Toulouse s’élevait à 50 % (chiffres IMMO9).

Malgré le contexte de crise sanitaire et économique, les Toulousains ont continué à investir dans la pierre, et plus particulièrement dans l’immobilier neuf.

Qu’est-ce qui fait le succès du Pinel ? Comment ce dispositif de défiscalisation immobilière fonctionne-t-il ? Quelles en sont les conditions ? Comment investir, mais surtout réussir son opération immobilière en loi Pinel à Toulouse ?

Comment le Pinel peut-il promettre jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur le revenu ?

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Le Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif sur le marché de l’immobilier neuf. En d’autres termes, en échange de la location de son bien neuf, l’investisseur reçoit une réduction fiscale selon le prix d’achat de son logement et sa durée d’engagement. Le montant de la défiscalisation peut aller jusqu’à 63 000 € maximum.

La loi Pinel permet d’effectuer 2 acquisitions maximum par an et par foyer fiscal, dans la limite globale de 300 000 € ou de 5 500 €/m².

Le Pinel étant considéré comme une niche fiscale, il est donc soumis à un plafonnement de sa réduction d’impôt égale à 10 000 €/an.

En décembre 2020, le gouvernement français a décidé de proroger le dispositif Pinel jusqu’à la fin de l’année 2024. Toutefois, les taux de réduction fiscale seront amenés à baisser à partir du 1^er janvier 2023 :

Pour un investissement immobilier neuf en loi Pinel de 300 000 €, dont le permis de construire du logement aura été déposé avant le 31 décembre 2023, l’économie d’impôt maximale réalisée sur 12 ans sera de 63 000 €. En revanche, pour les biens investis en Pinel dont les permis de construire auront été déposés après cette date, l’économie d’impôt sera diminuée :

• 52 500 € maximum pour un bien dont le PC a été déposé entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2023
• 42 000 € maximum pour un bien dont le PC a été déposé entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2024

© IMMO9

Quelles sont les conditions d'éligibilité au Pinel ?

Pour profiter des avantages du dispositif Pinel et pouvoir bénéficier de la défiscalisation, il est impératif d'en respecter ses conditions :

• typologie de bien,
• délai de construction et d’achèvement,
• normes environnementales et thermiques,
• zones d’éligibilité,
• plafonds de loyers,
• plafonds de ressources des locataires.

Le bien investi doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), et être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Les logements individuels (maisons) ne sont plus éligibles au Pinel depuis le 1^er janvier 2021. Toutes les maisons dont le permis de construire a été déposé après le 31 décembre 2020 ne peuvent plus être louées selon le dispositif.

L’éligibilité au Pinel passe aussi par le zonage et les différents barèmes (de revenus et de loyers). Certaines zones ne sont plus ou pas éligibles au dispositif. Qu’en est-il de Toulouse ? Qu’est-ce qu’une zone Pinel ? Quelles en sont leurs modalités ?

Le zonage Pinel à Toulouse

Les zones Pinel sont déterminées par la tension immobilière qui caractérise les villes selon leur nombre d’habitants.

Toulouse étant une agglomération de plus de 250 00 habitants, elle est classée en zone B1, de même que les communes aux alentours : Aucamville, Balma, Blagnac, Colomiers, Tournefeuille,…

Pour ce qui est de la zone Pinel B2, elle concerne les communes situées à 30 km de Toulouse.

La zone B2 était éligible à la loi Pinel sur dérogation exceptionnelle du préfet de la région Occitanie et après conseil favorable du Comité Régional de l’Habitat, pour les permis de construire déposés avant le 31 décembre 2017 et les contrats d’acquisition signés avant le 15 mars 2019.

Les communes implantées à plus de 30 km de Toulouse sont classées en zone C, non éligible à la loi Pinel à Toulouse. Les zones Pinel à Toulouse ?

Les plafonds Pinel à Toulouse en 2021

Le dispositif Pinel impose 2 barèmes qui concernent les loyers des appartements, et les revenus des locataires. Le Pinel ayant été mis en place dans le but de favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, les loyers sont plafonnés, de même que les ressources des occupants.

Les plafonds Pinel sont déterminés selon le zonage et sont revus chaque année.

Les plafonds de loyers

Lors de la mise en location de son bien neuf, l’investisseur doit respecter le plafond de loyer imposé par le dispositif. Pourquoi ? Car la loi Pinel privilégie les ménages dont les conditions de revenus sont trop élevées pour pouvoir prétendre au logement social, mais pas assez pour habiter un logement sur le marché immobilier traditionnel.

En cas de non-respect du plafonnement des loyers, l’investisseurs pourra se retrouver sanctionné par l’administration fiscale et voir ses avantages fiscaux remis en cause.

Voici les plafonds de loyers fixés pour l’année 2021 :

• Zone A : 13.04 €/m²
• Zone Abis : 17.55 €/m²
• Zone B1 : 10.51 €/m²

Comment calculer le loyer Pinel maximal à Toulouse ?

Pour calculer le loyer Pinel maximal à Toulouse, il faut appliquer la formule suivante :

surface utile * 10.51 (19/surface utile + 0,7)

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Les plafonds de ressources

Pour que la location des logements neufs reste à destination des foyers ciblés, le Pinel impose un plafond de revenus pour les candidats locataires. À Toulouse, en zone B1 les plafonds de ressources Pinel sont fixés de cette manière :

La location en loi Pinel à Toulouse

Comme pour n’importe quelle location d’un bien immobilier, celle d’un appartement neuf présente quelques spécificités.

Louer et gérer son bien neuf

Parmi les conditions relatives à la location Pinel d’un bien neuf, le contrat de location est également soumis à certaines règles, dont celle d’avoir été signé dans les 12 mois suivant la livraison du bien.

La location en Pinel d’un appartement neuf doit également être non meublée.

Les démarches pour la location d’un bien sont nombreuses :

• Recherche d’un locataire solvable
• Rédaction du bail
• Envoi des quittances de loyer
• Envoi des lettres de régularisation des charges
• Relances de paiement du loyer
• Suivi des garanties constructeurs
• Congés du locataire
• Remise en location
• …

Le recours à une agence de gestion locative est un gain de temps précieux pour les propriétaires-bailleurs.

Louer à un ascendant ou un descendant

Le dispositif Pinel est applicable de façon rétroactive depuis le 1sup>er septembre 2014. En revanche, pour ce qui est de la location aux ascendants et descendants, elle ne s’applique que depuis le 1^er janvier 2015.

Il est donc possible de louer son appartement neuf à l’un de ses descendants ou ascendants, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel. Toutefois quelques points sont à mentionner :

• Le locataire parent ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur
• Les plafonds Pinel doivent être respectés
• Le locataire ne peut pas bénéficier des aides au logement telles que les APL, sauf s’il est un cousin / une cousine, un frère / une sœur, un neveu / une nièce, un oncle / une tante.

Déclarer la location Pinel de son bien

C’est au moment de la déclaration annuelle des revenus que l’investisseur doit déclarer la mise en location de son bien. Autrement, il ne pourra bénéficier de sa défiscalisation.

Les loyers perçus à N-1 sont à déclarer au titre des revenus fonciers via l’imprimé fiscal 2044S. Pour signaler l’investissement locatif Pinel, et bénéficier de la réduction d’impôts, c’est l’imprimé de déclaration complémentaire 2042-C qui sera complété. La première année de déclaration, le contribuable remplira aussi le formulaire 2044-EB, qui permet de préciser si l’engagement de location initial dure 6, 9 ou 12 ans. Pour justifier ses déclarations, le contribuable devra fournir des documents comme la copie du bail de location ou la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire.

À l’issue de l’engagement Pinel

Enfin, une fois achevé l'engagement de mise en location Pinel de votre logement neuf (6, 9 ou 12 ans), vous avez le choix de :

• l’habiter,
• le vendre et de bénéficier d’une plus-value ou,
• poursuivre la location et augmenter le loyer qui ne sera plus soumis aux plafonds Pinel

5 avantages à investir en Pinel à Toulouse

Sans compter l’évidente réduction d’impôt significative octroyée par le dispositif, le Pinel offre bien d’autres avantages.

Un rendement gagnant

À l’heure actuelle, le taux d’épargne du livret A ne rapporte plus que 0,5 %, bien inférieur à celui de l’inflation (1,2 % en avril 2021), limitant le pouvoir d’achat des épargnants. Du côté des assurances-vie, le contribuable n’a pas beaucoup plus de chance avec des taux excédant rarement les 1 à 2 %.

Dans la pierre, et particulièrement dans le neuf, les taux de rentabilité locative dépassent largement ceux des livrets d’épargne et des assurances-vie. À Toulouse, les taux de rendement chiffrent entre 3 % et 5 %. Les taux les plus “faibles” concernent le centre-ville où les prix sont plus élevés avec de petites surfaces.

Pour obtenir une rentabilité efficace, mieux vaut investir en périphérie où les prix sont plus abordables avec des surfaces plus conséquentes, et donc des loyers plus intéressants.

Dans le quartier Croix-Daurade, au nord du centre-ville de Toulouse, la rentabilité locative d’un bien neuf de 42 m² affiché au prix de 167 000 € s’estimera à 3,65 %.

Investir sans apport

Le financement d’un achat immobilier neuf dans l’objectif d’un investissement locatif Pinel peut tout à fait se faire sans apport.

Les banques étant rassurées par les revenus locatifs, mais aussi par la réduction d’impôt finançant jusqu’à 21 % du prix du bien, le montant du crédit immobilier peut être équivalent à la totalité du prix d’achat.

De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus et le taux de rendement de l'investissement est supérieur au taux du crédit.

Se constituer un patrimoine immobilier

Avec la loi Pinel, l’investisseur devient propriétaire d’un bien sans nécessairement toucher à son capital épargné, avec un crédit finançant la totalité de l’achat et remboursé par les revenus locatifs et la réduction d’impôts.

Un investissement immobilier est moins soumis aux aléas de la conjoncture économique du pays (contrairement aux produits financiers) et permet un retour sur investissement avantageux.

Le dispositif Pinel permet de créer son patrimoine qui pourra être transmis ou revendu en récupérant une plus-value.

Préparer sa retraite

Les loyers perçus grâce à la location du bien permettent d’obtenir un complément de revenu et de retraite.

Le niveau de pensions de retraite tendant à diminuer, la réception de revenus fixes et durables est bienvenue. L’immobilier neuf et ses prestations modernes, économiques et écologiques assurent aux investisseurs un risque minime de vacance locative.

Louer à ses enfants ou ses parents

Sous certaines conditions, la location Pinel d’un bien neuf à la famille est possible, que ce soit des ascendants ou des descendants.

Cas pratique

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Toulouse : une ville propice à l’investissement locatif

En 2018, Toulouse est classée 4^è ville de France, après Lyon, Marseille et Paris. En 5 ans, l’aire urbaine toulousaine a augmenté de +1,5 %, passant de 1 250 251 habitants à plus d’1 345 000.

Avec ses 118 000 étudiants, la métropole de Toulouse est à la fois jeune et dynamique. Elle attire chaque année plusieurs milliers d’étudiants. Cette population a d’ailleurs augmenté de 23 % en 10 ans.

Concernant les actifs, la Ville rose a de quoi attirer là-encore. Avec des secteurs d’activité en plein essor, Toulouse présente un taux de chômage en baisse (7,4 % e, 2020 contre 8 % en 2019). Les bassins d’emploi les plus fastes sont évidemment l’aéronautique et l’aérospatial avec des groupes comme Airbus, Safran et le laboratoire du CNES, mais aussi la médecine et la recherche. En effet, le CHU de Toulouse se place 3^è au classement des meilleurs hôpitaux de France, une présence dans le trio de tête qui perdure depuis 23 ans maintenant.

Avec 65 % de locataires, Toulouse est une métropole idéale pour l’investissement locatif.

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