Loi Pinel à Toulouse

L’attractivité de l'immobilier à Toulouse transparaît à travers la croissance démographique de la ville : entre 2013 et 2014, elle est la commune de France qui enregistre la plus forte augmentation de population : + 7.999 habitants (source : Insee).

Cette vitalité est le signe d’un territoire en bonne santé dont le potentiel réside en plusieurs critères :

• réalisation des projets “Euro Sud Ouest” et “Grand Parc Garonne” et rénovation du centre-ville par l’urbaniste catalan Joan Busquets (pour une inscription prochaine à l’UNESCO),
• création d’emplois (plus de 2.000 nouvelles entreprises en 2015 selon la CCI de Toulouse),
• 130.177 étudiants annuels (chiffres 2014-2015 de l’Académie de Toulouse). La direction de la prospective et de la performance du Rectorat prévoit qu’entre 2012 et 2020, 15.500 étudiants supplémentaires rejoindront l’Académie de Toulouse (source : “Projection des effectifs de l’enseignement supérieur”),
• qualité et proximité de l’offre d’études post-baccalauréat,
• 2 lignes de métro (bientôt 3), une ligne de tramway et près de 80 lignes de bus,
• potentiel touristique qui tient à la proximité de sites culturels et naturels d’exception : canal du Midi, cloître des Jacobins, cathédrale d’Albi, grotte préhistorique Pech Merle etc,
• gastronomie du Sud-Ouest reconnue et appréciée dans toute la France,
• postérité d’une ville fondée par les Romains dans les années 20-30 après J-C,
• etc.

Ces indices garantissent une forte demande locative et assurent aux investisseurs toulousains de louer leurs biens en Pinel, rapidement et durablement.

En 2017, Toulouse Métropole connaît une hausse de 22% en ce qui concerne la vente de logements neufs à l’unité, parmi lesquelles 73% sont des ventes à investisseurs (défiscalisation Pinel) et 23% des ventes à occupants (résidence principale). Dans la ville rose, les ventes à occupants connaissent une hausse significative : + 33% par rapport à 2016 (chiffres 2017 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Toulouse-Occitanie).

Le dispositif Pinel à Toulouse

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’achat d’un logement neuf.

Le dispositif permet aux contribuables toulousains de concrétiser une réduction d’impôt sur le revenu pour tout achat d’un bien immobilier neuf, à la condition que ce bien soit loué pour une durée minimale de 6 ans.

Cet investissement dans un logement neuf à Toulouse doit se faire avant le 31 décembre 2021 pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.

Jacques Mézard, en qualité de ministre de la Cohésion des territoires, avait annoncé en juillet 2017 l’élaboration d’une loi Mézard en remplacement de la loi Pinel. Toutefois, devant les effets bénéfiques du dispositif Pinel, Jacques Mézard, en accord avec le Conseil des ministres, a pris la décision de le prolonger de quatre années en "le mesurant selon les territoires". Ainsi la loi Pinel reste valide entre 2018 et 2021.

Fonctionnement du processus de défiscalisation en Pinel

Le particulier qui acquiert un bien immobilier neuf et s’engage à le mettre en location pendant au moins 6 ans, peut profiter du dispositif Pinel.

La durée de mise en location peut être prolongée à 9 ou 12 ans avec pour résultante, une hausse de la déduction fiscale :

• réduction d'impôt sur le revenu de 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans de mise en location,
• réduction d'impôt sur le revenu de 18 % du montant de l'investissement pour 9 ans de mise en location,
• réduction d'impôt sur le revenu de 21% du montant de l'investissement pour 12 ans de mise en location.

Le dispositif Pinel permet d’effectuer deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

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Dans l'agglomération urbaine de Toulouse, le prix de vente moyen au mètre carré est de 3.612€ au troisième trimestre 2018. Cela représente une augmentation de 1.7% rapport au troisième trimestre 2017 selon les "Chiffres du Logement Neuf" de la FPI. À titre de comparaison, les grandes agglomérations françaises affichent des prix de vente similaires :

Les avantages de l’investissement Pinel à Toulouse

L’investissement locatif reste un placement financier séduisant pour nombre d’épargnants à Toulouse, avec pour horizon commun : un patrimoine durable, la perception d’un loyer tous les mois, la possibilité de loger un membre de sa famille ou encore la certitude d’une retraite sereine.

Avec une démographie en hausse de 5,9% entre 2009 et 2014 (source : Insee), la ville de Toulouse connaît une demande croissante sur le marché de la location immobilière.

De plus, Toulouse compte 54% de ménages locataires (source : Insee 2014). Cela se justifie en partie par la forte présence d’étudiants dans la ville. Pour un acquéreur immobilier, ce pourcentage de ménages locataires est une garantie de mise en location facile et durable.

Dynamisme du marché du travail (Airbus, EADS, Andros, Pierre Fabre...) création d’entreprises (+ 2.000 en un an), attrait touristique de la ville (prochainement classée à l’Unesco), présence de cadres, de chercheurs et d’étudiants (2^ème ville étudiante de France), valorisation du patrimoine par la rénovation du centre-ville (sous l’égide de l’urbaniste catalan Joan Busquets), ces éléments constituent autant de raisons d’investir à Toulouse.

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel est applicable de façon rétroactive depuis le 1er septembre 2014. En revanche, pour ce qui est de la location aux ascendants et descendants, elle ne s’applique que depuis le 1er septembre 2015.

Par exemple, Serge et Danielle - couple toulousain - pourront louer leur logement neuf à leur fils Olivier, seulement si l’acquisition du bien a eu lieu le 1er septembre 2015 ou après.

Pour profiter des avantages du dispositif Pinel, il est impératif de respecter des conditions strictes : typologie de bien, normes environnementales et thermiques, délai de construction et d’achèvement, plafonds de loyers, plafonds ressources des locataires, zones d’éligibilité.

Conditions relatives au logement

Lucie et Jean-Baptiste viennent d’acheter un T2 neuf à Toulouse, dans le quartier Pont-Jumeaux. Pour que leur logement soit éligible au dispositif Pinel, il doit respecter certaines conditions :

• être neuf ou en état d’achèvement (VEFA),
• respecter la RT 2012 et bientôt la RT 2020 (réglementation thermique) ou être labellisé BBC 2005 (bâtiment basse consommation),
• être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.

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Conditions relatives à la location

Le contrat de location du logement neuf doit :

• être effectif pour une durée de 6 à 12 ans,
• être signé dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (“délai de mise en location”).

Le zonage Pinel à Toulouse et en périphérie

Toulouse et sa proche périphérie dépendent de la zone B1. En loi Pinel, la zone B1 comprend l’ensemble des agglomérations qui dénombrent plus de 250.000 habitants (et les communes en périphérie proche).

Les villes voisines de Toulouse comme Aucamville, Balma, Blagnac et Tournefeuille, qui sont situées à moins de 30 kilomètres de la ville rose, appartiennent également à la zone B1.

En Haute-Garonne, seule la commune de Castelnau-d’Estrétefonds située à environ 30 kilomètres de Toulouse n’appartient pas à la zone Pinel B1, mais à la zone B2.

La zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018, sauf dérogation exceptionnelle du préfet de région de la région Occitanie.

Enfin, les villes situées à plus de 30 kilomètres de Toulouse - par exemple, Lévignac - sont classées en zone C, non éligible au dispositif Pinel.

Le zonage Pinel à Toulouse

Les plafonds Pinel en région toulousaine

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyers définissent les montants maximum auxquels les propriétaires peuvent louer leurs logements neufs. Ces plafonds se basent sur deux indicateurs :

• surface pondérée du logement,
• zone d'éligibilité Pinel du bien.

À Toulouse, Colomiers, Escalquens (proche périphérie), le loyer au mètre carré imposé par le dispositif Pinel est de 10,28€ (zone B1).

Les villes qui s’éloignent de plus de 30 kilomètres de l’agglomération toulousaine appartiennent quant à elles à la zone B2. Elles voient leur prix au mètre carré fixé à 8,93€. Dans ces communes de la zone B2, la loi Pinel s’applique sur dérogation du préfet de la région Occitanie.

Les plafonds de loyers Pinel à Toulouse

Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources définissent les ressources maximum d’un potentiel locataire pour habiter votre logement. Ces plafonds sont calculés en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique de votre logement neuf à louer.

À Toulouse, les ressources d’une personne seule ne doivent pas dépasser les 31.165€ par an (2019) si elle souhaite devenir locataire de votre logement neuf.

Une personne seule ou en couple avec 4 enfants doit respecter un plafond fiscal de 80.103€ annuels pour accéder à la location de votre logement neuf.

Les plafonds Pinel de ressources à Toulouse

Louer son bien à Toulouse en loi Pinel

Propriétaire, l’intérêt du dispositif réside dans la réduction d’impôt sur le revenu dont vous bénéficiez du fait de l’achat d’un logement neuf en loi Pinel. Cette réduction fiscale peut vous permettre de voir diminuer votre impôt sur le revenu pendant 12 ans (au maximum).

De plus, lorsque vous achetez un bien immobilier avec le soutien d’un prêt bancaire, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de vos revenus nets fonciers.

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.

D’ailleurs, le dispositif Pinel dispose d’une réputation favorable qui dispose les banques à accorder un emprunt. De quoi pousser les Toulousains à devenir propriétaires sans apport et à moindre risque par rapport à un placement financier.

Enfin, une fois achevée la période de mise en location de votre bien (6, 9 ou 12 ans), vous avez le choix de l’habiter, de le vendre ou bien de le remettre en location.

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