Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, il n'est donc plus possible d'investir en Pinel depuis cette date. En revanche, les investissements réalisés avant la date de fin du dispositif sont toujours valables, c'est pourquoi nous continuerons à mettre à jour cette page concernant les plafonds de loyers et de ressources qui, eux, continueront à être revalorisés chaque année.
Loi Pinel à Toulouse
Investissement et Défiscalisation Pinel Toulouse, économisez jusqu'à 63 000 € d'impôt avec la loi Pinel Plus et 42 000 € avec la loi Pinel classique.
Découvrez le fonctionnement de la Loi Pinel à Toulouse.
Pourquoi investir en Pinel à Toulouse en 2024 ?
- Se constituer un patrimoine
- Préparer sa retraite
- Obtenir des revenus complémentaires
- Léguer un héritage
- Défiscaliser une partie de ses impôts sur le revenu
Qu’est-ce qui fait le succès du Pinel ? Comment ce dispositif de défiscalisation immobilière fonctionne-t-il ? Quelles en sont les conditions ? Comment investir, mais surtout réussir son opération immobilière en loi Pinel à Toulouse ?
Le Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif sur le marché de l’immobilier neuf. En d’autres termes, en échange de la location de son bien neuf, l’investisseur reçoit une réduction fiscale selon le prix d’achat de son logement et sa durée d’engagement.
Le montant de la défiscalisation peut aller jusqu’à 63 000 € maximum en loi Pinel Plus. En loi Pinel classique, l'économie d'impôt maximale permise par le dispositif est de 0€ depuis le 1er janvier 2024.
La loi Pinel permet d’effectuer 2 acquisitions maximum par an et par foyer fiscal, dans la limite globale de 300 000 € ou de 5 500 €/m².
Le Pinel étant considéré comme une niche fiscale, il est donc soumis à un plafonnement de sa réduction d’impôt égale à 10 000 €/an.
En décembre 2020, le gouvernement français a décidé de proroger le dispositif Pinel jusqu’à la fin de l’année 2024. Toutefois, les taux de réduction fiscale ont été amenés à baisser à partir du 1er janvier 2023 :
| Évolution des taux de réduction fiscale du dispositif Pinel |
| Taux de réduction fiscale Pinel depuis 2014 |
| Pour un engagement de 6 ans |
12 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 9 ans |
18 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 12 ans |
21 % du prix d'achat |
| Taux de réduction fiscale Pinel à partir du 1er janvier 2023 |
| Pour un engagement de 6 ans |
10,5 % du prix d'achat ↘ |
| Pour un engagement de 9 ans |
15 % du prix d'achat ↘ |
| Pour un engagement de 12 ans |
17,5 % du prix d'achat ↘ |
| Taux de réduction fiscale Pinel à partir du 1er janvier 2024 |
| Pour un engagement de 6 ans |
9 % du prix d'achat ↘ |
| Pour un engagement de 9 ans |
12 % du prix d'achat ↘ |
| Pour un engagement de 12 ans |
14 % du prix d'achat ↘ |
Pour un investissement immobilier neuf en loi Pinel de 300 000 €, dont l'acte authentique d'achat a été signé avant le 31 décembre 2022, l’économie d’impôt maximale réalisée sur 12 ans était de 63 000 €. En revanche, pour les biens investis en Pinel dont les actes authentiques de vente ont été signés après cette date, l’économie d’impôt est diminuée :
- 52 500 € maximum pour un bien dont l'acte authentique de vente a été signé entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023
- 42 000 € maximum pour un bien dont le PC a été déposé entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024
Pour conserver les taux de réduction fiscale maximums, il faut investir en loi Pinel plus. Investir en loi Pinel+ à Toulouse est possible en immobilier durable ou en quartier prioritaire.
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Quelles sont les conditions d'éligibilité à la loi Pinel ?
Pour profiter des avantages du dispositif Pinel et pouvoir bénéficier de la défiscalisation, il est impératif d'en respecter ses conditions :
- typologie de bien,
- délai de construction et d’achèvement,
- normes environnementales et thermiques (RT 2012),
- zones d’éligibilité,
- plafonds de loyers,
- plafonds de ressources des locataires.
Le bien investi doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), et être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
Les logements individuels (maisons) ne sont plus éligibles au Pinel depuis le 1er janvier 2021. Toutes les maisons dont le permis de construire a été déposé après le 31 décembre 2020 ne peuvent plus être louées selon le dispositif.
L’éligibilité au Pinel passe aussi par le zonage et les différents barèmes (de revenus et de loyers). Certaines zones ne sont plus ou pas éligibles au dispositif. Qu’en est-il de Toulouse ? Qu’est-ce qu’une zone Pinel ? Quelles en sont leurs modalités ?
Quelle zone Pinel à Toulouse ?
Les zones Pinel sont déterminées par la tension immobilière qui caractérise les villes selon leur nombre d’habitants.
Toulouse est une des villes de France où la tension locative est la plus forte, et a donc récemment été reclassée en zone A. C'est également le cas de Colomiers, Labège et L'Union. Les autres communes de la Métropole, en revanche, sont classées en zone B1.
Pour ce qui est de la zone Pinel B2, elle concerne les communes situées à 30 km de Toulouse.
La zone B2 était éligible à la loi Pinel sur dérogation exceptionnelle du préfet de la région Occitanie et après conseil favorable du Comité Régional de l’Habitat, pour les permis de construire déposés avant le 31 décembre 2017 et les contrats d’acquisition signés avant le 15 mars 2019.
Les communes implantées à plus de 30 km de Toulouse sont classées en zone C, non éligible à la loi Pinel à Toulouse.
Les zones Pinel à Toulouse ?
Quels sont les plafonds Pinel à Toulouse en 2025 ?
Le dispositif Pinel impose 2 barèmes qui concernent les loyers des appartements, et les revenus des locataires. Le Pinel ayant été mis en place dans le but de favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, les loyers sont plafonnés, de même que les ressources des occupants.
Les plafonds Pinel sont déterminés selon le zonage et sont revus chaque année. Ils ont été revus à la hausse pour la dernière fois en février 2025.
Les plafonds de loyers
Mise à jour des nouveaux plafonds Pinel 2025
Lors de la mise en location de son bien neuf, l’investisseur doit respecter le plafond de loyer imposé par le dispositif. Pourquoi ? Car la loi Pinel privilégie les ménages dont les conditions de revenus sont trop élevées pour pouvoir prétendre au logement social, mais pas assez pour habiter un logement sur le marché immobilier traditionnel.
En cas de non-respect du plafonnement des loyers, l’investisseur pourra se retrouver sanctionné par l’administration fiscale et voir ses avantages fiscaux remis en cause.
Voici les nouveaux plafonds de loyers Pinel fixés pour l’année 2025 :
- Zone A : 14.49 €/m²
- Zone Abis : 19.51 €/m²
- Zone B1 : 11.68 €/m²
Comment calculer le loyer Pinel maximal à Toulouse ?
Pour calculer le loyer Pinel maximal à Toulouse, il faut appliquer la formule suivante :
surface utile x 14.49 x (19/surface utile + 0,7)
© IMMO9
Les plafonds de ressources
Pour que la location des logements neufs reste à destination des foyers ciblés, le Pinel impose un plafond de revenus pour les candidats locataires. À Toulouse, en zone A les plafonds de ressources Pinel ont été mis à jour en février 2025. Ils sont fixés comme suit :
| Composition du foyer locataire |
Zone A |
| Personne seule |
43 953 € |
| Couple |
65 691 € |
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge |
78 963 € |
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge |
94 585 € |
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge |
111 971 € |
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge |
126 001 € |
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 14 039 € |
Plafonds de ressources des locataires en zone A par rapport à la composition du foyer
La proche périphérie de Toulouse se trouve en revanche en zone B1, et est donc soumise à des plafonds différents. C'est notamment le cas de communes telles que Balma, Colomiers ou encore Blagnac.
| Composition du foyer locataire |
Zone B1 |
| Personne seule |
35 825 € |
| Couple |
47 842 € |
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge |
57 531 € |
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge |
69 455 € |
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge |
81 705 € |
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge |
92 080 € |
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième |
+ 10 273 € |
Plafonds de ressources des locataires en zone B1 par rapport à la composition du foyer
Les plafonds de ressources Pinel à Toulouse ?
Comme pour n’importe quelle location d’un bien immobilier, celle d’un appartement neuf présente quelques spécificités.
Louer et gérer son bien neuf
Parmi les conditions relatives à la location Pinel d’un bien neuf, le contrat de location est également soumis à certaines règles, dont celle d’avoir été signé dans les 12 mois suivant la livraison du bien.
La location en Pinel d’un appartement neuf doit également être non meublée et constituer la résidence principale du locataire.
Les démarches pour la location d’un bien sont nombreuses :
- Recherche d’un locataire solvable
- Rédaction du bail
- Envoi des quittances de loyer
- Envoi des lettres de régularisation des charges
- Relances de paiement du loyer
- Suivi des garanties constructeurs
- Congés du locataire
- Remise en location
- …
Le recours à une agence de gestion locative est un gain de temps précieux pour les propriétaires-bailleurs.
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Louer à un ascendant ou un descendant
Le dispositif Pinel est applicable de façon rétroactive depuis le 1er septembre 2014. En revanche, pour ce qui est de la location aux ascendants et descendants, elle ne s’applique que depuis le 1er janvier 2015.
Il est donc possible de louer son appartement neuf à l’un de ses descendants ou ascendants, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel. Toutefois quelques points sont à mentionner :
- Le locataire parent ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur
- Les plafonds Pinel doivent être respectés
- Le locataire ne peut pas bénéficier des aides au logement telles que les APL, sauf s’il est un cousin une cousine, un frère une sœur, un neveu une nièce, un oncle une tante.
Déclarer la location Pinel de son bien
C’est au moment de la déclaration annuelle des revenus que l’investisseur doit déclarer la mise en location de son bien. Autrement, il ne pourra bénéficier de sa défiscalisation.
Les loyers perçus à N-1 sont à déclarer au titre des revenus fonciers via l’imprimé fiscal 2044S. Pour signaler l’investissement locatif Pinel, et bénéficier de la réduction d’impôts, c’est l’imprimé de déclaration complémentaire 2042-C qui sera complété. La première année de déclaration, le contribuable remplira aussi le formulaire 2044-EB, qui permet de préciser si l’engagement de location initial dure 6, 9 ou 12 ans.
Pour justifier ses déclarations, le contribuable devra fournir des documents comme la copie du bail de location ou la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire.
| En résumé : les différentes déclarations fiscales pour bénéficier de sa défiscalisation à Toulouse |
Imprimé fiscal
2044S |
Déclaration
2042-C |
Formulaire
2044-EB |
Pour déclarer les loyers
perçus à N-1 |
Pour le bénéfice de la
réduction d'impôts |
Pour déclarer la durée
d'engagement de location |
À l’issue de l’engagement Pinel
Enfin, une fois achevé l'engagement de mise en location Pinel de votre logement neuf (6, 9 ou 12 ans), vous avez le choix de :
- l’habiter,
- le vendre et de bénéficier d’une plus-value ou,
- poursuivre la location et augmenter le loyer qui ne sera plus soumis aux plafonds Pinel
5 avantages à investir en loi Pinel à Toulouse
Sans compter l’évidente réduction d’impôt significative octroyée par le dispositif, le Pinel offre bien d’autres avantages.
Un rendement gagnant
À l’heure actuelle, le taux d’épargne du livret A rapporte 2,4 %, un chiffre bien inférieur à celui de l’inflation (4.9 % en 2023), limitant le pouvoir d’achat des épargnants. Du côté des assurances-vie, le contribuable n’a pas beaucoup plus de chance avec des taux excédant rarement les 1 à 2 %.
Dans la pierre, et particulièrement dans le neuf, les taux de rentabilité locative dépassent largement ceux des livrets d’épargne et des assurances-vie. À Toulouse, les taux de rendement chiffrent entre 3 % et 5 %. Les taux les plus “faibles” concernent le centre-ville où les prix sont plus élevés avec de petites surfaces.
Pour obtenir une rentabilité efficace, mieux vaut investir en périphérie où les prix sont plus abordables avec des surfaces plus conséquentes, et donc des loyers plus intéressants.
Dans le quartier Croix-Daurade, au nord du centre-ville de Toulouse, la rentabilité locative d’un bien neuf de 45 m² affiché au prix de 199 000 € s’estimera à 4,41 %.
Se constituer un patrimoine immobilier
En réalisant un investissement avec la loi Pinel, l’investisseur devient propriétaire d’un bien sans nécessairement toucher à son capital épargné, avec un crédit finançant la totalité de l’achat et remboursé par les revenus locatifs et la réduction d’impôts.
Un investissement immobilier est moins soumis aux aléas de la conjoncture économique du pays (contrairement aux produits financiers) et permet un retour sur investissement avantageux.
Le dispositif Pinel permet de créer son patrimoine qui pourra être transmis ou revendu en récupérant une plus-value.
Préparer sa retraite
Les loyers perçus grâce à la location du bien permettent d’obtenir un complément de revenu et de retraite.
Le niveau de pensions de retraite tendant à diminuer, la réception de revenus fixes et durables est bienvenue. L’immobilier neuf et ses prestations modernes, économiques et écologiques assurent aux investisseurs un risque minime de vacance locative.
Louer à ses enfants ou ses parents
Sous certaines conditions, la location Pinel d’un bien neuf à la famille est possible, que ce soit des ascendants ou des descendants.
Cas pratique
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Toulouse : une ville propice à l’investissement locatif
En 2025, Toulouse est classée 4è ville de France, après Lyon, Marseille et Paris. En 5 ans, l’aire urbaine toulousaine a augmenté de 1,5 %, passant de 1 250 251 habitants à plus d’1 345 000.
Avec ses 118 000 étudiants, la métropole de Toulouse est à la fois jeune et dynamique. Elle attire chaque année plusieurs milliers d’étudiants. Cette population a d’ailleurs augmenté de 23 % en 10 ans.
Concernant les actifs, la Ville rose a de quoi attirer là-encore. Avec des secteurs d’activité en plein essor, Toulouse présente un taux de chômage en baisse (7,2 % en 2023 contre 7.4 % en 2022).
Les bassins d’emploi les plus fastes sont évidemment l’aéronautique et l’aérospatial avec des groupes comme Airbus, Safran et le laboratoire du CNES, mais aussi la médecine et la recherche. En effet, le CHU de Toulouse se place 3è au classement des meilleurs hôpitaux de France, une présence dans le trio de tête qui perdure depuis 23 ans maintenant.
Avec 65 % de locataires, Toulouse est une métropole idéale pour l’investissement locatif.
Données janvier 2024 du Figaro Immobilier
| Compétitivité des prix du neuf à Toulouse face aux grandes agglomérations françaises au 1er trimestre 2024 |
| Villes |
Prix au m² |
Variation sur 1 an |
Dispositif |
| Île-de-France |
3 859 € |
+12% |
loi Pinel Paris |
| Lyon |
6 254 € |
+ 2 % |
loi Pinel Lyon |
| Nantes |
5 212 € |
- 5 % |
Loi Pinel Nantes |
| Bordeaux |
4 687 € |
- 10 % |
Mon appartement neuf à Bordeaux |
| Montpellier |
5 276 € |
+ 2 % |
Mon appartement neuf à Montpellier |
| Strasbourg |
4 571 € |
- 19 % |
loi Pinel Strasbourg |
| Rennes |
5 855 € |
+ 0 % |
Mon appartement neuf à Rennes |
| Marseille |
4 538 € |
- 8 % |
loi Pinel Marseille |
| Toulouse |
4 864 € |
+ 9 % |
Loi Pinel Toulouse |
| Lille |
5 349 € |
+ 23 % |
loi Pinel Lille |
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