Loi Pinel et colocation : un investissement riche en avantages
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Les avantages à investir dans une colocation en loi Pinel
- Un mode de logement recherché
- Une gestion simplifiée et des revenus plus importants pour les propriétaires
- La loi Pinel : le parfait outil pour optimiser son investissement locatif
- La loi Pinel, un classique incontournable de l’investissement locatif
- La loi Pinel Plus, pour investir dans des logements écoresponsables
- Quelques conseils pour réussir son investissement dans une colocation en loi Pinel à Toulouse
- Une localisation attractive
- Choisir un appartement adapté à la colocation
- Inscrire une clause de solidarité sur le bail de location
Réaliser un investissement locatif est un excellent moyen de se constituer une source complémentaire de revenus fiable et pérenne. Grâce à des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, cette entreprise devient encore plus avantageuse. En effet, en achetant un appartement neuf à Toulouse ou ailleurs et en s’engageant à le louer, un propriétaire peut bénéficier d’une importante réduction d’impôts.
Et si vous disposez d’un budget conséquent, investir dans un appartement dans le cadre d’une colocation pourrait bien s’avérer plus intéressant que d’investir dans un studio. En effet, les avantages à investir dans une colocation en loi Pinel ne manquent pas. Avec des besoins moindres en termes de gestion locative et une excellente rentabilité, c’est un parfait placement pour un investisseur expérimenté.
Les avantages à investir dans une colocation en loi Pinel
La colocation est un mode de logement de plus en plus recherché, car présentant de nombreux avantages pour les locataires. Mais elle s’avère tout aussi avantageuse pour les propriétaires. Explications.
Un mode de logement recherché
Le succès de la colocation ne se dément pas. Maintes fois représentée dans de nombreuses sitcoms, ce mode de logement sympathique et convivial comporte plusieurs avantages pour les locataires. L’un des plus évidents d’entre eux est le loyer, qui est souvent moins élevé que pour un appartement individuel. Il est en effet plus facile de trouver un T3 avec un loyer abordable dans l’hypercentre lorsqu’il s’agit d’une colocation.
Car c’est un autre des avantages de la colocation, qui va permettre de louer un appartement à un emplacement attractif mais relativement onéreux. Mais ce serait oublier l’aspect humain de la colocation, qui est idéale pour les personnes appréciant de vivre en communauté. Il s’agit d’un excellent moyen de faire des rencontres et de construire des relations durables, pour peu que le partage des tâches soit bien réparti.
Une gestion simplifiée et des revenus plus importants pour les propriétaires
La colocation est très recherchée par les locataires, mais elle possède également de nombreux avantages pour les propriétaires. Et notamment le fait qu’il s’agisse d’un type de logement très recherché, ce qui réduit considérablement les risques de vacance locative. De plus, en inscrivant une clause de solidarité sur le bail, les locataires sont forcés de payer la totalité du loyer tous les mois.
Cela incite ainsi les colocataires à chercher par eux-mêmes le futur occupant de l’appartement, et ce, le plus vite possible. Il n’y a donc pas à s’inquiéter de quelconques tâches de gestion locative : la colocation se gère d’elle-même. Et pour cause. Cela semble bien normal que les colocataires choisissent les nouveaux arrivants, car ce sont eux qui vont devoir vivre avec au quotidien.
De plus, bien qu’investir dans une colocation implique un investissement de départ plus onéreux, le jeu en vaut la chandelle. En effet, si la part de loyer de chaque locataire n’est pas forcément très élevée, le loyer total collecté par le propriétaire est très important. Il sera même souvent plus élevé que le loyer d’un appartement aux surfaces équivalentes loué de façon individuelle. La colocation est d’ailleurs la solution la plus avantageuse si vous souhaitez investir dans un appartement de grande typologie type T4 ou T5.
La loi Pinel : le parfait outil pour optimiser son investissement locatif
Dispositif phare de la défiscalisation en France, la loi Pinel permet de prétendre à une importante réduction dans le cadre d’un investissement locatif. En début d’année 2023, une nouvelle mouture baptisée Pinel+ a également fait son apparition, et permet des réductions d’impôts encore plus importantes en investissant dans des logements plus respectueux de l’environnement. Ces avantages ne vont pas manquer de vous donner envie d’acheter dans le neuf.
La loi Pinel, un classique incontournable de l’investissement locatif
La loi Pinel, nommée après l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, est un dispositif de défiscalisation propre à l’immobilier neuf. Celui-ci permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif. La loi Pinel peut ainsi permettre à un investisseur d’économiser jusqu’à 52 500€ en 2023 en respectant quelques critères relatifs à la location de son appartement.
Voici les critères à respecter dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel :
- Il faut mettre en location un appartement neuf, qu’il soit déjà achevé au moment de la transaction ou bien acquis en VEFA (vente sur plan);
- Ce logement doit se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel (zone A, A bis ou B1);
- Il doit faire l’objet d’une location nue;
- Le propriétaire doit s’engager à louer ce logement sur une période donnée, qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans;
- Les locataires sélectionnés doivent avoir des ressources inférieures aux plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se trouve le logement;
- Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve cet appartement neuf. À Toulouse Métropole et dans l’ensemble de la zone B1, ce plafond de loyer est de 11.31€/m²;
- Un investisseur ne peut pas réaliser plus de deux investissements en loi Pinel par an. Chacun d’entre eux est par ailleurs soumis à un plafond de 5 500€/m² et de 300 000€ de prix d’achat de l’appartement.
En contrepartie du respect de ces quelques critères, un propriétaire peut bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ils prendront la forme d’une réduction d’impôt qui sera plus ou moins importante en fonction de la durée d’engagement locatif choisie par l’investisseur. Il faut tout de même souligner que les avantages fiscaux associés à la loi Pinel vont baisser progressivement jusqu’à la fin du dispositif en 2024. Mieux vaut donc se dépêcher et réaliser un investissement locatif en 2023.
Voici les réductions d’impôts associées à la loi Pinel en 2023, et celles qui seront pratiquées l’année suivante :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
La loi Pinel Plus, pour investir dans des logements écoresponsables
La loi Pinel Plus est une option à envisager si vous souhaitez investir dans l'immobilier durable. Mise en place en début d’année 2023, elle permet de bénéficier de réductions d’impôts plus importantes que la loi Pinel classique. Elle peut en effet permettre à un propriétaire d’économiser jusqu’à 63 000 € grâce à son investissement locatif.
Cependant, pour en bénéficier, il faudra non seulement respecter l’ensemble des critères de la loi Pinel, en plus d’une poignée de tous nouveaux critères. Voici les critères supplémentaires imposés par la loi Pinel Plus :
- L’appartement doit obéir à des critères de performance énergétique strict. S’il a été acquis en 2023, il devra respecter le jalon 2025 de la RE2020, ou bien être détenteur du label E+C- si son permis de construire a été déposé avant le début d’année 2022;
- Cet appartement neuf doit posséder un espace extérieur privatif, peu importe sa typologie;
- Tous les appartements à partir du T3 doivent bénéficier d’une double exposition;
- Des surfaces minimales sont à respecter pour chaque type d’appartement, proportionnelles au nombre de pièces du logement.
Voici les surfaces minimales à respecter :
| Typologie | Surface minimale habitable | Surface minimale de l'espace extérieur |
|---|---|---|
| Studio (T1) | 28 m² | 3 m² |
| 2 pièces (T2) | 45 m² | 3 m² |
| 3 pièces (T3) | 62 m² | 5 m² |
| 4 pièces (T4) | 79 m² | 7 m² |
| 5 pièces (T5) | 96 m² | 9 m² |
Une autre solution existe si vous souhaitez bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus sans avoir à remplir l’ensemble de ses critères d’éligibilité : celle d’investir en quartier prioritaire. Vous pouvez trouver la liste des quartiers prioritaires de la Ville rose sur le Contrat de ville de Toulouse.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel Plus sont assez généreux, et peuvent permettre à un propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôts de :
- 12% du prix de l’appartement neuf pour une période d’engagement locatif de 6 ans;
- 18% du prix de l’appartement neuf pour une période d’engagement locatif de 9 ans;
- 21% du prix de l’appartement neuf pour une période d’engagement locatif de 12 ans;
Quelques conseils pour réussir son investissement dans une colocation en loi Pinel à Toulouse
Afin de garantir le succès de votre investissement locatif en loi Pinel en colocation, plusieurs éléments sont à réfléchir mûrement au préalable. Il sera notamment nécessaire de choisir un emplacement à même d’attirer les colocataires, d’investir dans un appartement adapté et de porter une attention particulière à la réduction du bail.
Une localisation attractive
C’est une règle d’or pour tout investissement locatif, qui a encore plus d’importance dans le cadre d’une colocation : il faut choisir un emplacement attractif. C’est ce qui garantira le succès de votre entreprise, en attirant les colocataires. Comme évoqué précédemment, ces derniers choisissent souvent ce mode de logement afin de pouvoir vivre à un emplacement central, où les loyers sont généralement trop chers pour louer seul.
Sans grande surprise, l’hyper-centre Toulousain est le quartier le plus recherché par les colocataires, tout comme Jean Jaurès. Viennent ensuite les quartiers proches de l’hyper-centre mais plus abordables, tels que Jolimont, Bonnefoy, Saint-Cyprien ou encore les Amidonniers. Les quartiers plus éloignés mais directement desservis par le métro, comme la Roseraie, Borderougeou encore Patte d’Oie et la Cartoucherie jouissent également d’une certaine popularité.
Choisir un appartement adapté à la colocation
Pour une colocation, il est important d’investir dans un appartement de grande surface, bien entendu. Celui-ci devra notamment comporter deux chambres, au minimum, afin d’être à même d’accueillir plusieurs colocataires. En résumé toute typologie à partir du T3 pourra convenir à une colocation. Il faudra tout de même garder en tête que plus il y aura de chambres, plus l’appartement pourra accueillir de colocataires, et plus votre investissement sera rentable.
Il sera également intéressant de réfléchir au quotidien des colocataires dans cet appartement, et d’envisager quelques aménagements visant à améliorer leur qualité de vie, notamment dans le cadre des travaux modificatifs acquéreurs. La présence de plusieurs salles de bains ou, à minima, d’une double vasque, sera appréciée si les colocataires sont nombreux. L’ajout d’espaces de rangement ou encore de prises électriques dans les pièces de vie peut également être bienvenu.
Inscrire une clause de solidarité sur le bail de location
Investir dans une colocation peut permettre à un propriétaire bailleur de se prémunir des loyers impayés, ou encore de ne pas avoir à effectuer de recherche de locataires. Cependant, pour profiter de ces avantages, il est impératif de ne pas omettre un détail administratif au cours de la rédaction du bail. Il faudra en effet faire preuve de vigilance et ajouter une clause de solidarité sur ce document.
La clause de solidarité impose en effet aux colocataires de payer la totalité du loyer tous les mois. C’est ainsi cette clause qui va leur servir de principale motivation à rechercher un nouveau locataire lorsque l’un d’entre eux quittera votre logement. De même, afin que cette clause soit légalement valable, tous les colocataires devront donner leur accord écrit à leur entrée dans le logement.
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