Encadrement des loyers à Toulouse : état des lieux avant le vote du 15 mars

Morgane Caillière

le 10 février 2026

[ mis à jour le 10 février 2026 ]

Toulouse est l'une des dernières grandes métropoles françaises à ne pas avoir mis en place le plafonnement des loyers avec loyers de référence. À l'approche des municipales des 15 et 22 mars, le sujet crée des remous dans la campagne toulousaine. François Piquemal le réclame, François Briançon le promet, Jean-Luc Moudenc le refuse.

Avec 55 000 ménages en attente d'un logement social dans la grande agglomération, des loyers qui absorbent jusqu'à 60 % des revenus des plus modestes et quelque 46 000 logements vacants recensés sur la métropole, la question du logement n'a jamais été aussi brûlante dans la Ville rose. Decryptage...

2 dispositifs à ne pas confondre
Le premier, l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, s'applique déjà à Toulouse depuis 2012 : entre deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ce mécanisme a été reconduit en 2025 jusqu'au 31 juillet 2026. Le second est le plafonnement des loyers par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral (médian, minoré, majoré à +20 %). Il encadre le niveau même du loyer, y compris à la première mise en location.

Ce dispositif est en vigueur dans neuf territoires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.). Toulouse n'en fait pas partie. C'est ce second dispositif qui divise les candidats.

Jean-Luc Moudenc : « L'encadrement ne fonctionne pas »

Le maire sortant a choisi son camp et ne s'en cache pas. Pour Jean-Luc Moudenc, qui brigue un quatrième mandat à la tête de sa liste « Protégeons l'avenir de Toulouse », le plafonnement des loyers est un « échec » partout où il a été mis en œuvre. « LFI trompe les Toulousains : l'encadrement des loyers ne fonctionne pas », a affirmé son porte-parole Pierre Esplugas-Labatut dans un communiqué relayé par Le Journal Toulousain le 2 décembre 2025.

« Partout où elle a été mise en œuvre, à l'image de Lyon ou Lille, les propriétaires se découragent, renoncent à louer, et ce sont les locataires, en particulier les plus modestes, qui paient le prix fort », a-t-il ajouté, citant une étude de l'observatoire Clameur.

L'alternative proposée par la majorité sortante ? Le nouveau PLUi-H, adopté le 18 décembre dernier en conseil communautaire, qui prévoit la construction de 74 000 logements en dix ans.

Son argument massue : 35 % de logements sociaux et un objectif, annoncé par Jean-Luc Moudenc lors de la présentation du PLUi-H, de 25 % de logements à prix encadré autour de 3 000 à 3 500 euros le mètre carré, fruit d'un accord négocié avec les promoteurs et présenté par la majorité sortante comme une première en France. « Un maire bâtisseur, c'est quelqu'un qui sait qu'on ne fait pas baisser les loyers en écrivant des règles supplémentaires, mais en bâtissant des logements », résume le porte-parole.

François Piquemal : « Indispensable pour stopper la spéculation »

De l'autre côté de l'échiquier, François Piquemal, député LFI de 41 ans et tête de liste « Demain Toulouse », ancien porte-parole du DAL 31 pendant dix ans, en fait l'une de ses mesures phares. « L'encadrement des loyers est indispensable pour stopper la spéculation, rendre le parc privé à nouveau accessible et redonner du pouvoir d'achat aux habitants », a-t-il déclaré au Journal Toulousain le 2 décembre 2025.

Son programme chiffre le gain potentiel à 36 euros par mois pour une famille de quatre personnes avec un loyer de 1 200 euros. Il prévoit également un gel pluriannuel des loyers du parc social (Toulouse Métropole Habitat), un plan de rénovation de 300 millions d'euros sur douze ans, la limitation des meublés touristiques à 90 jours par an et la construction de 15 000 logements sociaux. Plus symbolique : la transformation du « quota du maire » pour l'attribution des HLM en « quota du conseil municipal », avec des critères transparents.

François Briançon : « Candidater avant fin 2026 »

Entre les deux, François Briançon, tête de liste « Vivre mieux » pour la gauche unie (PS, PCF, Écologistes, Génération.s, Place Publique, PRG, MRC, Nouvelle Donne et Archipel Citoyen), adopte une position intermédiaire. Le candidat socialiste s'engage à « déposer une candidature de Toulouse Métropole auprès de l'État pour expérimenter l'encadrement des loyers avant la fin 2026 ».

Son programme prévoit également 15 000 nouveaux logements à loyer modéré sur le mandat, un plan de rénovation de 30 000 logements, 7 500 logements en Bail réel solidaire (BRS) et une réduction de la durée de location Airbnb de 120 à 90 jours par an.

Sa liste compte notamment Mélanie Baillot, directrice de l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de Haute-Garonne, une professionnelle du secteur. Si le socialiste est élu, la présidence de Toulouse Métropole reviendrait à son allié écologiste Régis Godec, qui soutient une « densification partagée ».

Quant à Julien Leonardelli, député européen et tête de liste RN « Le Bon Sens Toulousain », il surfe sur la progression constante de son parti dans certains quartiers de Toulouse, mais n'a pas encore dévoilé de position détaillée sur le sujet.

Un conseil communautaire sous haute tension

Le débat a déjà fait irruption dans l'hémicycle métropolitain. Lors du conseil communautaire du 18 décembre 2025, consacré à l'adoption du PLUi-H, les échanges ont été vifs. Agathe Roby, co-cheffe de file LFI au sein du groupe d'opposition Alternative pour une métropole citoyenne (AMC), a interpellé la majorité sur l'encadrement des loyers, rappelant qu'« en mars 2025, le loyer médian de Toulouse atteint les 17 € le m² en moyenne, enregistrant une hausse de 4 % en un an et de 15 % sur cinq ans », des chiffres issus de l'Observatoire de l'immobilier de Toulouse.

L'élue a accusé l'exécutif de « mensonge par omission » et de « malhonnêteté intellectuelle ».

Premier grief : la métropole a toujours affirmé ne pas être éligible au dispositif, mais n'a en réalité jamais déposé de candidature auprès de l'État, « le seul habilité à décider si oui ou non une métropole pouvait l'être ». L'accusation n'est pas sans fondement : en novembre 2020, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon avait publiquement regretté, dans un entretien aux Échos, que Toulouse et Marseille « qui avaient indiqué leur intention de le faire, y ont renoncé ».

La vice-présidente Karine Traval-Michelet a répondu qu'un travail collaboratif mené à la fin du mandat précédent, associant l'ensemble des acteurs, avait conclu que les quatre critères réglementaires n'étaient pas réunis : « Je ne vois donc pas pour quelle raison nous aurions dû saisir l'État, alors que nous étions certains, de toute façon, qu'il allait nous confirmer que la métropole de Toulouse ne répondait pas aux critères. »

Second grief : Agathe Roby reproche à la majorité de s'appuyer sur les données de Clameur, « un lobby de promoteurs immobiliers qui n'a aucun intérêt à ce que cet encadrement se mette en place », pour affirmer que le dispositif réduit l'offre locative « à l'image de Lyon ou Lille ».

Sacha Briand, vice-président chargé des finances, a tempéré en rappelant que Clameur « comporte certes des promoteurs, mais également Action Logement, l'un des plus gros financeurs du logement social en France ». L'opposition cite de son côté l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), selon lequel l'encadrement a permis de limiter la hausse des loyers à Paris de 5,2 % et de 4,4 % dans les cinq autres villes régulées, et PriceHubble, qui conclut à l'absence de corrélation entre baisse de l'offre locative et encadrement des loyers.

Bordeaux, le miroir à double face

Bordeaux, ville comparable à Toulouse par sa taille et sa pression immobilière, offre un retour d'expérience potentiellement éclairant : elle applique le plafonnement des loyers depuis juillet 2022.

La Ville, dirigée par l'écologiste Pierre Hurmic, avait déposé sa candidature en novembre 2020, validée par décret le 2 septembre 2021. Chaque année, le préfet de Gironde publie un arrêté fixant les loyers de référence par quartier, type de bien, nombre de pièces et époque de construction. Le dernier en date a été signé le 20 juin 2025 pour une entrée en vigueur le 15 juillet.

Et le bilan ? Quand le dispositif a été instauré en 2022, 37 % des loyers bordelais ne respectaient pas le plafond. Trois ans plus tard, cette proportion est tombée à 25 %, selon le baromètre 2025 de la Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Fondation Abbé Pierre), qui a analysé 20 000 annonces entre août 2024 et août 2025. Une amélioration réelle, plaideront les partisans. Mais un quart des annonces hors la loi trois ans après, rétorqueront les opposants.

Bordeaux : ce que les chiffres disent vraiment

Si l'on met de côté les postures de campagne, que nous enseigne réellement l'expérience bordelaise ? Trois leçons se dégagent :

• La première, c'est que le dispositif fait baisser la part des loyers excessifs : de 37 % à 25 % en trois ans, c'est un résultat tangible.
• La deuxième, c'est que le non-respect reste massif et les sanctions rares. Les amendes peuvent atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, mais les contrôles restent insuffisants faute de moyens.
• La troisième, c'est que la complexité des démarches pour les locataires Saisir la Commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire constitue un frein majeur, en particulier pour les publics les plus précaires.

Et Bordeaux n'est pas la plus mauvaise élève. La même étude recense 24 % de dépassements à Lyon, mais 38 % dans la communauté de communes du Pays basque, 45 % à Grenoble et surtout 59 % à Plaine-Commune en Seine-Saint-Denis. Seulement 12 % à Montpellier. Au niveau national, le taux de non-respect atteint 32 %, en hausse de 4 points par rapport à 2024. L'écart moyen constaté à Bordeaux est de 154 euros par mois au-dessus du plafond, un peu en dessous de la moyenne nationale d'environ 194 euros.

Taux de dépassement des plafonds de loyers (2025)

Source : Fondation pour le logement des défavorisés, baromètre 2025 – 20 000 annonces analysées (août 2024 – août 2025)

Les studios en première ligne des fraudes

Les petites surfaces sont les premières victimes : studios et appartements de moins de 30 m², prisés par les étudiants et les jeunes actifs, concentrent l'essentiel des dépassements. Le complément de loyer, censé être réservé aux biens présentant des caractéristiques exceptionnelles, est devenu un outil systématique de contournement. À Paris, une étude PriceHubble révélait en 2025 que parmi les annonces mentionnant un complément de loyer (2,5 % du total), près de 40 % affichaient un montant supérieur à 200 euros. À Bordeaux, les locataires s'en étaient émus dès la mise en place du dispositif.

« L'heure est désormais au renforcement du contrôle du respect de cette loi utile mais trop longtemps négligée par l'État, et surtout à sa pérennisation, alors que ce dispositif expérimental est censé prendre fin en novembre 2026 », a alerté la Fondation pour le logement des défavorisés, qui a lancé une pétition en ce sens.

Un dispositif expérimental, une mise en œuvre incertaine

Reste la question de la survie du dispositif au niveau national. Ce dernier, instauré à titre expérimental par la loi ÉLAN de 2018, arrive à échéance en novembre 2026. Le gouvernement a confié aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle une mission d'évaluation dont les conclusions sont attendues au printemps et Vincent Jeanbrun a clairement fait savoir qu'il jugeait toute décision « prématurée » tant que ce bilan n'aurait pas été rendu.

Sa priorité affichée : le plan « Relance logement », présenté le 23 janvier par Sébastien Lecornu, qui mise sur l'incitation fiscale (amortissement jusqu'à 5,5 % par an pour les bailleurs privés) pour provoquer un « choc d'offre » de 50 000 logements locatifs supplémentaires. Un projet de loi destiné à renforcer la capacité d'action des maires sur le logement a également été annoncé, sans calendrier précis.

Par ailleurs, le parcours administratif pour mettre en œuvre l'encadrement demeure particulièrement lourd : candidature de la métropole auprès du gouvernement, validation ministérielle, décret délimitant le territoire, mise en place d'un observatoire local des loyers, puis arrêté préfectoral fixant les loyers de référence. À Bordeaux, entre la candidature de la Ville en novembre 2020 et l'entrée en vigueur effective en juillet 2022, il s'est écoulé 20 mois.

Et maintenant ?

Un sondage Cluster 17, commandé par le PS en novembre 2025 et relayé par ToulÉco, donnait la gauche unie gagnante au second tour avec 53 % des voix face à Jean-Luc Moudenc (47 %). Mais ce scénario ne se vérifiera pas au premier tour : la liste de François Briançon (gauche unie hors LFI) et celle de François Piquemal (LFI-NPA) se présenteront séparément devant les électeurs le 15 mars, face au maire sortant et au candidat RN Julien Leonardelli. La question d'une éventuelle fusion au second tour reste ouverte. François Piquemal s'y est dit favorable, François Briançon n'a pas fermé la porte.

La date limite de dépôt des listes en préfecture est fixée au 26 février. Les candidats ont encore deux semaines pour affiner leurs propositions.

Ce qui est sûr, c'est que Toulouse ne peut plus faire l'économie de ce débat. Quatrième ville de France, capitale aéronautique, pôle universitaire de premier plan, elle attire chaque année des milliers de nouveaux habitants. La pression locative ne fera que croître. La question n'est plus de savoir si Toulouse doit agir sur les loyers, mais comment, et avec quels outils.

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Morgane Caillière

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