Dispositif Jeanbrun : un statut du bailleur privé plus musclé
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a présenté, mardi 20 janvier, une version renforcée du statut du bailleur privé, intégrée au projet de loi de finances 2026. Rapidement surnommé « dispositif Jeanbrun » dans la presse spécialisée, ce mécanisme fiscal reste conditionné à l'adoption définitive du budget.
Le statut du bailleur privé change de dimension. C'est ce qu'a annoncé le ministre de la Ville et du Logement, mardi 20 janvier, à l'occasion des vœux d'Action Logement. Cette nouvelle mouture, intégrée aux recettes fiscales du projet de loi de finances 2026, se substitue à la version initiale du dispositif, jugée insuffisante par les professionnels du secteur. La presse spécialisée l'a rapidement baptisée « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre qui la porte — une appellation qui n'a toutefois aucun caractère officiel.
Pour rappel, le gouvernement Lecornu a engagé sa responsabilité via l'article 49.3 de la Constitution, lundi 19 janvier, pour faire adopter le budget. L'entrée en vigueur effective du dispositif reste donc suspendue à l'adoption définitive du texte.
Une évolution du statut du bailleur privé
Ce dispositif s'inscrit dans une séquence législative entamée en 2025 : un rapport parlementaire remis en juin (rapport Daubresse-Cosson), un examen à l'Assemblée nationale en novembre, puis un vote du Sénat en décembre. La première version adoptée avait suscité des critiques.
« Le statut du bailleur privé ainsi amendé est complètement inopérant », avait déclaré Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en fin d'année dernière. Le ministre du Logement aurait alors obtenu des arbitrages favorables lors de réunions interministérielles, selon des informations rapportées par la presse.
Le nouveau mécanisme du statut "Bailleur Privé"
Selon les éléments communiqués par le ministère et relayés par la presse, le dispositif reposerait sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel, modulé selon le niveau de loyer pratiqué. La principale nouveauté résiderait dans la possibilité d'imputer sur le revenu global le déficit foncier généré, notamment par cet amortissement — et non plus seulement sur les revenus fonciers comme c'est le cas actuellement.
Pour le logement neuf, les taux d'amortissement annoncés varieraient selon le type de location (ces paramètres restent susceptibles d'évoluer avant adoption définitive) :
- Loyer intermédiaire : 3,5 % d'amortissement par an, plafonné à 8 000 €
- Loyer social : 4,5 %, plafonné à 10 000 €
- Loyer très social : 5,5 %, plafonné à 12 000 €
Pour l'ancien, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition seraient exigés :
- Loyer intermédiaire : 3 % par an
- Loyer social : 3,5 %
- Loyer très social : 4 %
Dans l'ancien, le plafond annuel envisagé serait unique : 10 700 €, quel que soit le niveau de loyer.
Un relèvement du plafond de déficit foncier
Autre mesure annoncée : le relèvement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global, qui passerait de 10 700 € à 21 400 € par an. Cette disposition serait prolongée jusqu'au 31 décembre 2027, selon les informations disponibles.
En contrepartie, le bailleur devrait s'engager à louer son bien pendant une durée minimale de neuf ans. Contrairement au dispositif Pinel, aucun zonage géographique ne serait imposé : toutes les communes de France seraient éligibles.
Les objectifs affichés par le gouvernement
« C'est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement », a déclaré Vincent Jeanbrun. « Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an. »
Le contexte justifie cette ambition. Entre décembre 2024 et novembre 2025, 272 692 logements ont été mis en chantier en France, soit 22,2 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, selon les données publiées par le Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique.
Le ministre a également évoqué un objectif de 500 millions d'euros de recettes fiscales annuelles, grâce à la relance de l'activité immobilière — une estimation gouvernementale qui reste à confirmer.
Selon le rapport annuel des comptes du logement (SDES), le secteur représente environ 43 milliards d'euros de dépenses publiques, mais génère quelque 99 milliards d'euros de recettes pour l'État.
Le calendrier parlementaire
Le premier 49.3 a été déclenché mardi 20 janvier sur la partie « recettes » du budget. Deux autres devraient suivre : un sur la partie « dépenses », puis un dernier sur l'ensemble du texte. Les motions de censure déposées par La France insoumise et le Rassemblement national seront débattues vendredi 24 janvier.
Le Parti socialiste a annoncé qu'il ne voterait pas la censure. « Nous ne censurerons pas le gouvernement », a confirmé Olivier Faure, premier secrétaire du PS, sur France Inter.
Si les motions de censure sont rejetées, le budget 2026 devrait être définitivement promulgué autour de la mi-février, selon le calendrier communiqué par le gouvernement. Le dispositif pourrait alors entrer en application, sous réserve de la publication des textes réglementaires (décrets, arrêtés) précisant ses modalités.
Simulation indicative à Toulouse
À titre d'illustration — et sous réserve de l'adoption du dispositif dans les termes annoncés — prenons l'exemple d'un investissement dans le quartier Compans-Caffarelli, au nord de Toulouse.
Un appartement T2 de 45 m², acquis au prix moyen constaté dans le neuf à Toulouse (environ 4 100 €/m² selon les observatoires locaux), représenterait un investissement d'environ 184 500 €. En appliquant les paramètres annoncés pour un loyer intermédiaire (amortissement de 3,5 % sur 80 % de la valeur du bien), le propriétaire pourrait générer un amortissement annuel d'environ 5 166 €.
Ce montant viendrait s'imputer sur les revenus fonciers et, le cas échéant, créer un déficit foncier reportable sur le revenu global dans la limite du plafond envisagé. Sur neuf ans, l'avantage fiscal cumulé pourrait atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, selon la situation fiscale de chaque investisseur.
Attention : ces calculs sont purement indicatifs et reposent sur des paramètres non définitifs. Les modalités exactes (assiette d'amortissement, plafonds de loyers, conditions d'éligibilité) ne seront connues qu'après publication des textes d'application.
Ce qui est certain
- Le gouvernement a engagé le 49.3 sur le budget 2026 le 20 janvier
- Un mécanisme d'amortissement pour les bailleurs privés figure dans le texte soumis au Parlement
- Le PS a annoncé ne pas voter la censure, rendant probable l'adoption du budget
Ce qui reste à confirmer
- Les taux d'amortissement et plafonds définitifs
- Les modalités précises d'imputation du déficit foncier sur le revenu global
- Les plafonds de loyers applicables (référence LLI ou autre barème)
- La date effective d'entrée en vigueur
- L'impact budgétaire réel du dispositif (les 500 M€ de recettes évoqués par le ministre sont une projection)
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