Le Super Jeanbrun : comment cumuler LLI et dispositif Jeanbrun à Toulouse en 2026

Hervé Koffel

le 03 mars 2026

[ mis à jour le 03 mars 2026 ]

Depuis le début de l'année 2026, une combinaison fiscale reste largement méconnue des investisseurs. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, a été adopté dans le cadre de la loi de finances entrée en vigueur le 21 février 2026, avec rétroactivité au 1er janvier 2026. Il introduit un mécanisme d'amortissement inédit sur les revenus fonciers. Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est quant à lui un régime qui permet aux particuliers d'acquérir de l'immobilier neuf via une structure dédiée, avec une TVA réduite à 10 % et une exonération de taxe foncière.

Quand ces deux dispositifs se cumulent sur un même bien, les professionnels du secteur parlent de "Super Jeanbrun". À Toulouse, classée en zone A depuis octobre 2023, les conditions sont réunies pour que cette stratégie représente l'une des optimisations fiscales les plus abouties sur un achat dans l'immobilier neuf en 2026.

Voici ce que prévoient exactement les deux dispositifs, les conditions à respecter, et ce que cela représente concrètement en gains fiscaux pour un investisseur toulousain.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Le successeur du Pinel

Le dispositif Jeanbrun a été adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2026, via le recours à l'article 49.3. Publié au Journal officiel le 20 février 2026 et entré en vigueur le lendemain, il s'applique rétroactivement au 1er janvier de la même année. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028 et prend le relais du Pinel, qui a cessé de s'appliquer le 31 décembre 2024.

Son fonctionnement repose sur un principe d'amortissement fiscal : chaque année, l'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition du bien, calculée sur 80 % de ce prix. Le taux d'amortissement et le plafond de déduction varient selon la nature du bien et la catégorie de loyer pratiquée.

Le LLI n'étant accessible qu'à des biens neufs, le montage Super Jeanbrun s'appuie exclusivement sur les taux de la ligne "neuf", soit de 3,5 % à 5,5 % selon l'engagement locatif.

Le déficit foncier reste applicable en parallèle de l'amortissement Jeanbrun, dans la limite de 10 700 € par an imputables sur le revenu global, ce plafond pouvant atteindre 21 400 € pour les travaux d'efficacité énergétique jusqu'en 2027. Cet avantage supplémentaire s'applique dès lors que les charges déductibles excèdent les revenus fonciers. Il vient donc s'ajouter à l'amortissement, sans se substituer à lui. Après application de la TMI, le déficit foncier imputable se transforme en réduction d'impôt sur le revenu.

Les amortissements déduits chaque année sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, conformément à l'article 150 VB III du CGI (loi de finances 2026). Cet impact fiscal à la sortie doit être anticipé dès la construction du montage.

Au 1er mars 2026, les décrets d'application du dispositif Jeanbrun ne sont pas encore publiés. Le cadre législatif est adopté, mais certaines modalités pratiques restent à confirmer par voie réglementaire. Il est recommandé de suivre les parutions sur legifrance.gouv.fr et service-public.fr avant de finaliser un montage.

Contrairement au Pinel, le Jeanbrun n'est pas limité à certaines zones géographiques : il s'applique sur l'ensemble du territoire français.

Conditions d'éligibilité du bien

• Appartement dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle)
• Construction neuve, conforme à la réglementation RE2020
• DPE classé A, B ou C dans le neuf
• Acquisition dans l'ancien possible, sous réserve que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'achat (hors frais de notaire et frais annexes)
• Acquisition entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028
• Engagement locatif minimum de 9 ans, location nue, résidence principale du locataire

Source : service-public.fr, fiche F35782

Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : le double dispositif méconnu des investisseurs

Créé initialement pour les investisseurs institutionnels, Le Logement Locatif Intermédiaire a été ouvert aux particuliers par la loi de finances 2024 (article 71, loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023). Cette évolution permet désormais à des investisseurs privés d'accéder à un régime jusque-là réservé aux grandes foncières et bailleurs sociaux, à condition de passer par une structure juridique dédiée.

Les avantages du LLI

• TVA réduite à 10 % sur le prix d'acquisition, contre 20 % en régime normal. Sur un bien à 250 000 euros hors taxe, l'économie immédiate est de 25 000 euros.
• Exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans selon la durée d'engagement, en application de l'article 1384-0 A du CGI. Un crédit d'impôt compense cette charge, dont le montant varie selon la commune, la surface et la valeur locative cadastrale du bien.
• Stabilité locative renforcée : le profil de locataires ciblé correspond à une demande structurellement soutenue dans les grandes métropoles.

Les conditions à respecter

• Acquisition via une société soumise à l'impôt sur le revenu (SCI, SARL, SAS, SCPI ou toute autre forme éligible). L'achat en nom propre n'est pas éligible.
• Bien situé en zone A bis, A ou B1 (Toulouse est classée en zone A depuis octobre 2023)
• Location nue, résidence principale du locataire
• Loyers plafonnés à 14,49 euros par m² en zone A (plafonds LLI/Pinel 2025, revalorisés annuellement)
• Ressources des locataires plafonnées selon le tableau complet des plafonds Pinel/LLI 2025
• Engagement de location pour la TVA réduite : 20 ans minimum
• Engagement pour le crédit d'impôt taxe foncière : 15 ans minimum

Super Jeanbrun : quand LLI et Jeanbrun se combinent

À l'époque du Pinel, le terme "Super Pinel" était utilisé par les professionnels du secteur pour désigner la version améliorée du dispositif, fondée sur des normes environnementales plus strictes et un meilleur confort d'usage, qui est devenue plus tard le "Pinel +". Il ne s'agissait cependant pas d'un cumul de dispositifs fiscaux.

Aujourd'hui, le cumul du LLI et du dispositif Jeanbrun sur un même bien est légalement possible et confirmé par les textes. Ce cumul est ce que les professionnels et acteurs de l'immobilier appellent désormais le "Super Jeanbrun". Le terme n'est pas un nom de dispositif officiel, il désigne une stratégie d'investissement locatif qui superpose deux régimes complémentaires sur un seul et même actif.

La logique est la suivante : le LLI intervient à l'achat (TVA à 10 %) et dans la durée (crédit d'impôt taxe foncière sur 15 à 20 ans). Le Jeanbrun intervient dans la phase locative (amortissement fiscal annuel sur 9 ans). Les deux dispositifs se cumulent sans se neutraliser, à condition que l'investisseur respecte simultanément leurs conditions propres.

Le schéma de montage est le suivant :

1. L'investisseur crée une société soumise à l'impôt sur le revenu (SCI, SARL, ou autre structure éligible).
2. La société acquiert un appartement neuf dans un immeuble collectif RE2020, DPE A, B ou C, situé en zone éligible (A bis, A, B1), dans un programme comportant au moins 25 % de logements sociaux.
3. Le prix d'achat bénéficie de la TVA à 10 % (LLI).
4. Le bien est mis en location nue, en résidence principale, avec les plafonds de loyers et de ressources communs au LLI et au Jeanbrun (tous deux alignés sur les plafonds Pinel/LLI 2025).
5. L'amortissement Jeanbrun s'applique sur les revenus fonciers générés, à hauteur de 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix HT (taux neuf uniquement, LLI excluant l'ancien).
6. Le crédit d'impôt sur la taxe foncière court pendant toute la période LLI (15 à 20 ans).
7. L'engagement de 20 ans (durée LLI pour la TVA) couvre intégralement l'engagement Jeanbrun de 9 ans.

Détail chiffré : quel gain fiscal à Toulouse ?

L'exemple ci-dessous porte sur un appartement T3 acquis à 250 000 euros hors taxe à Toulouse, par une société soumise à l'IR, dans un programme éligible LLI. Il présente les avantages fiscaux directs (TVA, amortissement, taxe foncière). Il ne constitue pas une simulation de rentabilité complète : les charges réelles, les loyers effectivement perçus, le déficit foncier net et l'impact fiscal à la revente (réintégration des amortissements) ne sont pas intégrés. Ces éléments doivent être calculés avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Économie immédiate à l'achat (TVA LLI)

Sans LLI : TVA à 20 %, soit 50 000 euros. Avec LLI : TVA à 10 %, soit 25 000 euros. Économie nette dès la signature : 25 000 euros.

Amortissement Jeanbrun sur 9 ans (loyer intermédiaire, taux 3,5 %)

Base amortissable : 80 % de 250 000 euros, soit 200 000 euros. À 3,5 % par an : 7 000 euros de déduction annuelle (sous le plafond de 8 000 euros). À une TMI de 30 % et avec les prélèvements sociaux (17,2 %), le taux effectif de réduction est de 47,2 %, soit environ 3 304 euros d'économie fiscale annuelle. Sur 9 ans : environ 29 700 euros. À TMI 41 % : environ 36 600 euros sur 9 ans.

Déficit foncier (selon profil)

Si les charges déductibles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, travaux) excèdent les loyers perçus, le déficit foncier génère une réduction d'impôt supplémentaire, plafonnée à 10 700 euros par an sur le revenu global. Ce mécanisme s'additionne à l'amortissement Jeanbrun et doit être calculé au cas par cas avec les charges réelles du bien.

Crédit d'impôt taxe foncière (LLI)

Le montant varie selon la commune, la surface et la valeur cadastrale du bien. À titre indicatif, sur 20 ans d'engagement en zone A : entre 14 000 et 24 000 euros cumulés.

Total estimé sur 20 ans (TMI 30 %, hors déficit foncier)

• Économie TVA (LLI) : 25 000 euros
• Amortissement Jeanbrun sur 9 ans : environ 29 700 euros
• Crédit d'impôt taxe foncière sur 20 ans : 14 000 à 24 000 euros
• Total estimé : 68 700 à 78 700 euros, auquel s'ajoute le gain potentiel du déficit foncier selon les charges réelles

Ces chiffres sont des estimations construites sur la base des textes en vigueur au 1er mars 2026, avant publication des décrets d'application du Jeanbrun. Ils sont présentés hors charges, hors loyers effectifs, hors déficit foncier réel et hors impact fiscal de la réintégration des amortissements à la revente. Ils ne valent pas simulation personnalisée et doivent être validés avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Toulouse, un marché locatif structurellement tendu

Récemment passée devant Lyon en tant que troisième agglomération française par la population, Toulouse concentre chaque année des flux importants d'étudiants et d'actifs, portés notamment par la présence d'Airbus, Thales, Safran et leurs sous-traitants dans le secteur aérospatial. Cette dynamique démographique soutient une demande locative qui dépasse structurellement l'offre disponible.

Le marché du logement intermédiaire est précisément la cible du LLI. À Toulouse, cette demande est réelle et documentée. Le loyer médian d'un T3 dans l'agglomération toulousaine s'établit à environ 800 euros par mois hors charges pour l'ensemble de l'agglomération, avec des loyers au m² atteignant 13,3 euros en médiane intramuros et jusqu'à 17 euros dans les secteurs les plus tendus (source : Observatoire Local des Loyers de l'Agglomération Toulousaine, enquête 2025). Le plafond LLI en zone A pour un T3 de 65 m² est d'environ 942 euros (14,49 euros × 65 m²). Le Super Jeanbrun est un double dispositif fiscal, pas un outil à rendement locatif maximal. L'investisseur accepte un loyer encadré en contrepartie d'une optimisation fiscale étalée sur 15 à 20 ans.

Toulouse est classée en zone A depuis octobre 2023. Les programmes neufs toulousains compatibles avec les critères LLI et Jeanbrun se concentrent sur des secteurs mixtes alliant logements sociaux, intermédiaires et libres.

Les zones de reconversion urbaine et les pôles en développement présentent la plus forte densité de ces programmes : la ZAC Toulouse Grand Matabiau Quai d'Oc, le secteur Montaudran Aerospace, La Cartoucherie et Borderouge à Toulouse intramuros, ainsi que les communes de première couronne classées en zone A (Blagnac, Colomiers, L'Union...). Les pôles tertiaires de Labège et Colomiers accueillent également une part croissante de programmes neufs éligibles LLI.

FAQ — Questions fréquentes sur le Super Jeanbrun

1. Peut-on acheter en nom propre pour bénéficier du LLI ?

Non. L'accès au LLI pour les particuliers est conditionné à l'acquisition via une société soumise à l'impôt sur le revenu (SCI, SARL, ou toute autre forme éligible). Une acquisition en nom propre n'est pas éligible.

2. Les décrets d'application Jeanbrun sont-ils publiés ?

Au 1er mars 2026, non. Le cadre législatif est adopté (PLF 2026), mais les décrets d'application précisant certaines modalités pratiques ne sont pas encore parus. Surveiller les publications sur legifrance.gouv.fr avant de finaliser un investissement.

3. Quelle est la différence entre le Jeanbrun et le Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (de 9 % à 14 % du prix d'acquisition selon la durée d'engagement). Le Jeanbrun fonctionne par amortissement : l'investisseur déduit chaque année une fraction du prix d'acquisition de ses revenus fonciers. Le gain fiscal dépend donc directement de sa tranche marginale d'imposition, ce qui rend le Jeanbrun plus favorable pour les contribuables fortement imposés (TMI 30 % et au-delà).

4. L'écart entre le loyer plafond LLI et le marché est-il pénalisant à Toulouse ?

Cela dépend du secteur. Le plafond LLI en zone A est de 14,49 euros par m² (2025). Pour un T3 de 65 m², cela représente un loyer maximum d'environ 942 euros par mois. Dans les secteurs les plus tendus de Toulouse intramuros, les loyers de marché peuvent dépasser ce plafond. Dans les communes de première couronne et les quartiers en développement, l'écart est plus limité. La différence doit être compensée par les avantages fiscaux du montage, calculés en fonction de la TMI de l'investisseur et de la durée effective de détention.

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