Zonage Jeanbrun Toulouse 2026

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Le dispositif Relance logement aussi connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, est accessible sur l'ensemble du territoire français jusqu'au 31 décembre 2028. Si son éligibilité est nationale, son application concrète à Toulouse repose sur une boussole réglementaire essentielle : le zonage.

Véritable baromètre de la tension immobilière, ce classement distingue la Zone A de la Zone B1 selon l’équilibre entre l’offre et la demande locale. C’est ce zonage qui ajuste les plafonds de loyers et de ressources des locataires à la réalité du marché.

À Toulouse Métropole, l’enjeu est donc de déterminer quelle zone s’applique à votre commune pour définir vos plafonds. Le mécanisme s'articule autour de trois niveaux de loyers : intermédiaire, social et très social, et impose un engagement de location minimal de neuf ans.

Toulouse Métropole : quelles communes sont en zone A et quelles communes sont en zone B1 ?

Toulouse Métropole n’est pas homogène en matière de tension immobilière. Le territoire compte 37 communes. L’arrêté de zonage classe en zone A les communes de Toulouse, Blagnac, Colomiers et L’Union. Les autres communes de Toulouse Métropole relèvent de la zone B1.

Communes de Toulouse Métropole en zone A

Communes de Toulouse Métropole en zone B1

Labège est bien classée en zone A, mais Labège ne fait pas partie de Toulouse Métropole. La commune relève du Sicoval. Cette précision évite de mélanger la métropole, l’agglomération et l’aire toulousaine.

Quel plafond de loyer Jeanbrun appliquer à Toulouse selon la zone ?

Pour le niveau intermédiaire, le cadre est clair : les plafonds de loyers de Relance logement sont les mêmes que pour le dispositif Pinel. En 2026, le plafond atteint donc 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1.

Pour les niveaux social et très social, la lecture reste plus prudente. La loi de finances 2026 renvoie bien aux plafonds définis en application de l’article 199 tricies, mais aucun barème Jeanbrun autonome n’a encore été publié séparément au 18 mars 2026. Dans l’attente de précisions d’application, ces niveaux de loyers doivent donc être présentés sans chiffrage consolidé propre au dispositif.

Concrètement, un bien situé à Toulouse ou Blagnac n’est pas plafonné au même niveau qu’un bien situé à Tournefeuille ou Saint-Orens-de-Gameville. Le dispositif est national, mais le loyer autorisé reste local.

Quels plafonds de ressources des locataires en zone A et en zone B1 à Toulouse Métropole ?

Le zonage agit aussi sur les revenus maximums des locataires. Pour le niveau intermédiaire, les plafonds 2026 sont notamment les suivants :

Pour les niveaux social et très social, la prudence reste la même que pour les loyers. La loi Jeanbrun renvoie au régime de l’article 199 tricies. En pratique, les seuils de ressources applicables à ces niveaux ne doivent pas être présentés ici comme des barèmes Jeanbrun définitivement stabilisés tant qu’un cadre d’application plus explicite n’a pas été publié.

Pour un investisseur, la conséquence est simple : la commune du bien détermine à la fois le loyer plafond et le profil de locataire éligible. C’est ce qui justifie une page locale dédiée au zonage, même pour un dispositif utilisable partout en France.

Zone Jeanbrun Toulouse : quels effets concrets sur le loyer et l’avantage fiscal selon la zone et le niveau d’imposition ?

Pour illustrer ces mécanismes, les quatre cas concrets présentés ci-dessous s’appuient sur une hypothèse commune : l'acquisition d'un appartement neuf de 45 m² au prix de 180 000 €.

Afin de déterminer la base amortissable, nous déduisons la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition. Le montant retenu pour le calcul de l'avantage fiscal est donc de 144 000 €.

Selon le mode de location choisi, les taux d’amortissement annuel pour le neuf et les plafonds de déduction associés s'établissent ainsi :

Exemple 1 : un bien en zone A loué en intermédiaire avec une TMI à 30 %

À Toulouse, le plafond de loyer intermédiaire pour 2026 s'établit à 14,64 €/m². Le calcul suit la même logique que celle du dispositif Pinel, en appliquant un coefficient multiplicateur, égal à 0,7 + 19 / surface utile, plafonné à 1,2.

Pour notre exemple d'un appartement de 45 m², le calcul se déroule ainsi :

Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 30 %, cette déduction génère une économie d’impôt théorique de 1 512 € par an, hors prélèvements sociaux.

Exemple 2 : un bien en zone A loué en social avec une TMI à 41 %

À Toulouse, un niveau de location sociale implique un loyer plus encadré que l’intermédiaire, avec en contrepartie un taux d’amortissement plus élevé. En revanche, au 18 mars 2026, il est plus prudent de ne pas afficher ici de plafond de loyer social consolidé propre au dispositif Jeanbrun.

Pour notre appartement de 45 m², le calcul fiscal reste en revanche lisible :

Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 41 %, l'économie d'impôt théorique liée à cette déduction atteint 2 656,80 € par an, hors prélèvements sociaux.

Exemple 3 : un bien en zone B1 loué en intermédiaire avec une TMI à 30 %

Dans une commune de Toulouse Métropole classée en zone B1, comme Tournefeuille ou Saint-Orens-de-Gameville, le plafond de loyer intermédiaire 2026 s'établit à 11,80 €/m². Le calcul conserve la même logique de coefficient multiplicateur.

Pour notre appartement de 45 m², le déroulé est le suivant :

Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 30 %, cette déduction génère une économie d’impôt théorique de 1 512 € par an, hors prélèvements sociaux.

Exemple 4 : un bien en zone B1 loué en social avec une TMI à 41 %

Toujours en zone B1, un niveau de location sociale conduit à un loyer plus bas que l’intermédiaire, mais à un taux d’amortissement plus élevé. Là encore, il est préférable de ne pas afficher ici de plafond social consolidé propre à Jeanbrun tant que le cadre d’application n’est pas stabilisé.

Sur la même base amortissable de 144 000 €, le calcul fiscal reste le suivant :

Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 41 %, l'économie d'impôt théorique atteint 2 656,80 € par an, hors prélèvements sociaux.

À retenir : entre zone A et zone B1, l’écart se lit clairement sur les plafonds intermédiaires. Entre loyer intermédiaire et loyer social, la logique du dispositif oppose un loyer plus élevé à un amortissement plus fort. Entre TMI 30 % et TMI 41 %, l’intérêt de la déduction est mécaniquement plus sensible pour les foyers les plus imposés.

Quelles conditions faut-il respecter pour utiliser le dispositif Jeanbrun à Toulouse ?

Le cadre du dispositif est posé par la loi de finances pour 2026 Pour en bénéficier à Toulouse, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées :

Avant tout engagement, il est donc essentiel de vérifier quatre points clés : le zonage de la commune, le plafond de loyer applicable, le niveau de ressources du locataire et la performance énergétique du bien.

FAQ sur le zonage Jeanbrun à Toulouse

Toulouse est-elle en zone A en 2026 ?

Oui. En 2026, Toulouse figure en zone A dans l’arrêté de zonage en vigueur.

Quelles communes de Toulouse Métropole sont en zone A ?

Les communes de Toulouse Métropole classées en zone A sont Toulouse, Blagnac, Colomiers et L’Union.

Labège fait-elle partie de Toulouse Métropole ?

Non. Labège est en zone A, mais ne fait pas partie de Toulouse Métropole.

Le dispositif Jeanbrun est-il réservé aux zones tendues ?

Non. Le dispositif peut être mobilisé partout en France. En revanche, les plafonds de loyers et de ressources restent liés à la localisation du logement.

Les plafonds social et très social sont-ils définitivement fixés pour Jeanbrun ?

Au 18 mars 2026, la loi de finances renvoie bien aux plafonds définis pour les locations sociale et très sociale en application de l’article 199 tricies. En revanche, il reste plus prudent de ne pas présenter ces niveaux comme un barème Jeanbrun autonome définitivement fixé tant que les textes d’application ne l’ont pas précisé plus clairement.

Dispositif Jeanbrun Toulouse : La loi expliquée aux investisseurs