La VEFA à Toulouse : étapes & avantages
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un mode d'acquisition permettant d'acheter un logement neuf sur plans, avant ou pendant sa construction. Chaque année, près de 120 000 acquéreurs en France optent pour cette solution, attirés par les nombreux avantages qu’offre l’immobilier neuf.
Malgré un contexte immobilier en mutation, Toulouse demeure un marché attractif, avec un développement constant des projets résidentiels. La Ville Rose, reconnue pour son dynamisme économique et sa forte croissance démographique, offre de belles opportunités pour les acquéreurs en VEFA, que ce soit pour y résider ou pour réaliser un investissement locatif.
Toulouse : une métropole en pleine expansion
Capitale de l’aéronautique et ville étudiante de premier plan, Toulouse attire chaque année de nombreux nouveaux habitants, boostée par une économie florissante et un cadre de vie agréable. La demande en logements neufs reste forte, notamment dans les quartiers en plein essor comme Montaudran, Borderouge, Saint-Martin-du-Touch ou encore la Cartoucherie.
L’arrivée prochaine de la Ligne C du métro et le prolongement de la Ligne B renforcent encore l’attractivité de la métropole, augmentant l’intérêt des acquisitions en VEFA.
Les avantages de l'achat en VEFA
La VEFA est strictement encadrée par la loi (article L261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation), garantissant à l’acquéreur la livraison d'un bien conforme aux plans et à la date prévue.
Frais de notaire réduits
L’achat d’un logement en VEFA à Toulouse permet de bénéficier de frais de notaire réduits à environ 2,5 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Une économie non négligeable qui peut être réinvestie dans la personnalisation du bien.
Dispositifs d’aide à l’accession à la propriété
Toulouse Métropole met en place plusieurs aides pour favoriser l’achat immobilier :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : financement jusqu'à 50 % du montant du bien pour les primo-accédants.
- Accession à prix maîtrisés : des logements à tarifs plafonnés sous conditions de ressources.
- Le Pass Accession Toulousain : donne droit à un prêt sans intérêt de 10 000€, remboursable sur 10, 12 ou 15 ans, cumulable avec le PTZ.
Exonération partielle de la taxe foncière
Dans certaines communes de Toulouse Métropole, un logement neuf peut bénéficier d’une exonération partielle de taxe foncière pendant deux ans.
Des logements modernes et performants
Confort et économies d’énergie
Les biens en VEFA respectent les dernières normes environnementales, notamment la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), garantissant une performance énergétique optimale. Isolation renforcée, chauffage basse consommation et systèmes domotiques permettent de réduire significativement les dépenses énergétiques.
Moins de frais d'entretien
Les logements neufs, construits selon les dernières normes, nécessitent moins de travaux d'entretien et de rénovation que les biens anciens. Aucun les premières années. Cela se traduit par des économies sur le long terme et une meilleure préservation de la valeur du bien.
Équipements modernes et connectivité
Les appartements neufs sont souvent équipés des dernières technologies, notamment la fibre optique et des pré-installations pour des systèmes domotiques. Ces équipements offrent un confort accru et répondent aux exigences actuelles en matière de connectivité, ce qui est particulièrement apprécié par les télétravailleurs, les seniors ou les personnes à mobilité réduite.
Personnalisation du logement

Acheter en VEFA à Toulouse offre la possibilité de personnaliser son bien selon ses goûts : choix des revêtements de sol, couleurs des murs, agencement des pièces... Les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) permettent d'adapter le logement à ses besoins, sous réserve de faisabilité technique.
Les garanties applicables en cas de malfaçons ou de non-conformités
L'achat en VEFA est régi par un cadre légal strict qui protège l'acquéreur en cas de malfaçons, de défauts de conformité ou de problèmes structurels. Plusieurs garanties sont mises en place pour assurer la qualité et la durabilité du bien immobilier :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : Cette garantie couvre l'ensemble des désordres signalés par l'acquéreur dans l'année suivant la livraison du logement. Elle oblige le promoteur à réparer toutes les malfaçons signalées, qu'elles concernent la structure ou des défauts de finition.
- Garantie biennale (2 ans) : Également appelée garantie de bon fonctionnement, elle couvre les équipements dissociables du gros œuvre du logement, tels que les volets, les sanitaires, les chaudières, ou encore les menuiseries intérieures. Si un équipement présentait un dysfonctionnement, le promoteur est tenu de le remplacer ou de le réparer durant les deux premières années suivant la livraison du bien.
- Garantie décennale (10 ans) : Elle couvre les dommages affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à son usage. Cela inclut des problèmes structurels tels que des fissures importantes, des infiltrations, des défauts d'étanchéité ou encore des risques d'effondrement. Cette garantie impose au promoteur de procéder à toutes les réparations nécessaires.
- Assurance dommages-ouvrage : Obligatoire pour tout achat en VEFA, cette assurance permet d'accélérer les réparations en cas de défaillance couverte par la garantie décennale. Plutôt que d'attendre une procédure judiciaire contre le constructeur, l'assureur prend en charge les travaux de réparation sans attendre la reconnaissance de la responsabilité.
- Garantie financière d'achèvement (GFA) : Cette garantie, souscrite par le promoteur auprès d'une banque ou d'un assureur, assure l'acquéreur que les travaux seront bien menés à terme, même en cas de défaillance financière du promoteur. Elle constitue une sécurité essentielle pour garantir la bonne livraison du logement.
Les étapes clés de l'achat en VEFA
L'achat en VEFA suit un processus rigoureux permettant d'assurer la sécurité de l'acquéreur tout au long du projet immobilier.
1. Signature du contrat de réservation
L'acquéreur s'engage à acheter un logement précisé dans un programme immobilier en construction. Le contrat de réservation décrit en détail les caractéristiques du bien, incluant sa superficie, le nombre de pièces, les annexes, l'orientation, l'étage, ainsi que les prestations fournies.
Il fixe également le prix de vente, les modalités de paiement et la date prévisionnelle de livraison. Une annexe présente les parties communes et les équipements de la résidence. Afin de formaliser cet engagement, un dépôt de garantie, généralement compris entre 2 et 5 % du prix total du bien, est demandé. L'acquéreur dispose ensuite d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans avoir à fournir de justification.
2. Obtention du financement
L'acheteur doit entreprendre les démarches pour obtenir un prêt immobilier permettant de financer son acquisition. Cette phase commence par la constitution d'un dossier de financement comprenant les justificatifs de revenus, d'apport personnel et de capacité d'endettement.
Une étude approfondie est réalisée afin d'évaluer la faisabilité du crédit et les conditions d'octroi. L'acquéreur peut comparer plusieurs offres bancaires ou solliciter un courtier pour obtenir des conditions plus avantageuses. Une fois l'offre de prêt validée, elle doit être acceptée par l'emprunteur pour finaliser le financement du projet.

3. Signature de l'acte authentique chez le notaire
Une fois le financement validé, la vente devient officielle par la signature de l'acte authentique devant notaire. Ce document formalise le transfert progressif de propriété, commençant par le terrain et se poursuivant au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Il précise les délais de livraison, le calendrier des appels de fonds ainsi que les garanties appliquées à la construction, telles que la garantie d'achèvement et la garantie des vices cachés.
4. Suivi des travaux et appels de fonds
La construction d’un logement en VEFA suit un calendrier strict, où les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux :
- 35 % à l'achèvement des fondations.
- 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée.
- 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut.
- 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture).
- 80 % à la mise hors d'air (installation des fenêtres et portes).
- 90 % à l'achèvement des cloisons et des équipements intérieurs.
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
- 100 % à la remise des clés.
La banque, après vérification des justificatifs envoyés par le promoteur, débloque les fonds progressivement à chaque appel de fonds. Pendant cette période, l’acquéreur paie uniquement des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
5. Livraison du bien et remise des clés
Lorsque le logement est achevé, une visite de pré-livraison est organisée afin de vérifier sa conformité aux plans et aux prestations initialement prévues. L'acquéreur doit examiner avec minutie chaque détail du bien, s'assurant qu'aucune malfaçon ou défaut n'est présent. En cas d'anomalies, celles-ci sont consignées sous forme de réserves, obligeant le promoteur à effectuer les corrections nécessaires avant la remise effective des clés.
Un délai d'un mois est accordé à l'acquéreur après la remise des clés pour signaler d’éventuelles anomalies non détectées lors de la pré-livraison. Le promoteur a alors l'obligation de remédier à ces défauts. En suivant ces étapes, l'acquéreur en VEFA à Toulouse bénéficie d'une sécurité juridique et financière tout au long du processus d'acquisition de son logement neuf.
Que sont les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont des intérêts d’emprunt perçus par la banque durant la phase de construction d’un logement en VEFA. Contrairement aux mensualités classiques, qui comprennent à la fois le remboursement du capital et des intérêts, les intérêts intercalaires ne concernent que les sommes débloquées progressivement par la banque pour financer la construction. À chaque appel de fonds du promoteur, la banque libère une partie du prêt et applique un intérêt sur le montant déjà débloqué.
À la fin des travaux, lorsque l’ensemble du prêt est versé, l’acquéreur commence à rembourser son crédit immobilier selon les termes prévus avec la banque. La mensualité devient alors constante et intègre le remboursement du capital emprunté.
Deux options de paiement des intérêts intercalaires existent :
- Le différé partiel : l’emprunteur règle progressivement les intérêts intercalaires pendant toute la durée de la construction, proportionnellement aux sommes débloquées.
- Le différé total : aucun intérêt intercalaire n’est payé avant la livraison du bien. Ces intérêts sont ajoutés au montant total du prêt et intégrés aux mensualités après la remise des clés.
Exemple chiffré
Prenons le cas d’un achat en VEFA d’un appartement T2 d’une valeur de 240 000 € avec un taux d’intérêt de 3,5 % sur 25 ans.
- Avant la livraison : si l’acquéreur choisit un différé total, il ne paiera pas d’intérêts intercalaires pendant la construction.
- Après la livraison : la mensualité du prêt augmentera d’environ 34 €/mois en raison de l’intégration des intérêts intercalaires dans l’amortissement total du crédit.
Pour un T3 d’une valeur de 310 000 €, les mensualités augmenteraient d’environ 38 €/mois après la livraison en cas de différé total, et pour un T4 de 380 000 €, l’augmentation serait d’environ 42 €/mois.
Ces montants varient selon les conditions bancaires et le choix du mode de paiement des intérêts intercalaires.