Plafonds de ressources Jeanbrun Toulouse : quels revenus pour le locataire en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun, fameux "statut du bailleur privé" qui succède au Pinel, impose des plafonds de ressources au locataire, et des plafonds de loyer au propriétaire. La zone du logement, la composition du foyer fiscal du candidat locataire et le type de loyer souhaité par le bailleur entreront dans la balance pour déterminer les plafonds de ressources. Pour un bail signé en 2026, le revenu à examiner est en principe le RFR 2024, inscrit sur l’avis d’imposition 2025.

Le double plafonnement ressources/loyer garantit que les logements mis en location restent accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires ou modestes, et contribuent ainsi à l'objectif de mixité sociale porté par la loi de finances pour 2026. Le propriétaire doit donc vérifier l’éligibilité du locataire avant la signature du bail. À défaut, il s’expose à une remise en cause du cadre fiscal de son investissement.

Plafond de ressources Jeanbrun : comment lire les montants ?

Les plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun sont directement calqués sur les plafonds applicables au dispositif Pinel, dans le cadre d'une location intermédiaire. Comme mentionné juste au-dessus, ils varient selon trois paramètres cumulatifs : la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2 et C), la composition du foyer fiscal du locataire, et le niveau de loyer choisi par le propriétaire.

Les ressources du locataire s'apprécient à la date de signature du bail, conformément aux dispositions de la loi de finances pour 2026. Le revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'imposition N-2, est la donnée retenue pour apprécier l'éligibilité du locataire. Il intègre l'ensemble des revenus du foyer fiscal, quel que soit le nombre de personnes qui le composent.

Le non-respect de ces conditions peut entraîner la remise en cause totale ou partielle de l'avantage fiscal accordé au bailleur, jusqu'à reprise des amortissements déduits. Il est donc impératif que le propriétaire conserve une copie de l'avis d'imposition de chaque locataire entrant, ainsi que tout autre justificatif de composition de foyer.

Quels plafonds de ressources Jeanbrun pour un locataire en loyer intermédiaire en zone A en 2026 ?

Toulouse est classée en zone A du découpage défini par l'État. Quelques communes de la première couronne, comme Blagnac, Colomiers ou encore L'Union, ont également été reclassées en zone A récemment et sont donc concernées par ces plafonds. Pour un bail conclu en 2026, les plafonds de ressources en location intermédiaire Jeanbrun sont les suivants :

Le principe reste le même qu’en Pinel : un propriétaire ne peut pas louer en location intermédiaire Jeanbrun à un ménage dont les revenus dépassent ces seuils.

Quels plafonds de ressources Jeanbrun pour un locataire en loyer intermédiaire en zone B1 en 2026 ?

La quasi-totalité des communes de Toulouse Métropole situées hors de la ville-centre sont classées en zone B1 du plan de zonage. Cette zone englobe notamment Tournefeuille, Ramonville-Saint-Agne, Castanet-Tolosan, Balma ou encore Muret.

En zone B1, le loyer mensuel maximum en location intermédiaire est plafonné à 11,80 €/m² hors charges. Les plafonds de ressources applicables en 2026 pour le dispositif Jeanbrun au niveau intermédiaire sont les suivants :

Quels plafonds de ressources Jeanbrun pour un locataire en loyer intermédiaire en zone B2 ou C en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun étant accessible sur tout le territoire, les zones les plus détendues sont également concernées. En zones B2 et C, les plafonds de ressources Jeanbrun en location intermédiaire en 2026 sont les suivants :

Plafonds de ressources Jeanbrun : Les locations sociales et très sociales

Le dispositif Jeanbrun prévoit aussi des niveaux de loyer social (Loc2) et très social (Loc3). En revanche, les références ne sont plus celles du Pinel. Elles s’appuient sur les plafonds utilisés pour les conventions Anah et Loc’Avantages. En 2026, pour les baux conclus hors Île-de-France, le plafond social commence à 23 403 € pour une personne seule, tandis que le plafond très social démarre à 12 870 €.

Les plafonds de ressources Jeanbrun pour le niveau de loyer social (Loc2)

Le niveau Loc2 correspond à un loyer dit « social », dont les montants sont fixés chaque année par arrêté pour chaque commune. Pour 2026, ces plafonds de loyer figurent en annexe de l'arrêté du 6 janvier 2026, publié au Journal Officiel du 31 janvier 2026. Ce niveau de loyer, inférieur au marché, est compensé par un taux d'amortissement plus avantageux : 4,5 % par an, pour un plafond d'amortissement annuel déductible de 10 000 €.

Les plafonds de ressources Loc2 sont donc inférieurs à ceux du niveau intermédiaire, ciblant un profil de locataires aux revenus plus modestes. Le tableau suivant présente les seuils applicables en 2026 pour l'ensemble des zones du dispositif Jeanbrun :

Les plafonds de ressources Jeanbrun pour le niveau de loyer très social (Loc3)

Le niveau Loc3 constitue le palier le plus contraint du dispositif Jeanbrun. Les loyers applicables sont fixés par arrêté préfectoral selon les barèmes du logement très social, nettement inférieurs aux niveaux du marché libre. En contrepartie, le taux d'amortissement atteint 5,5 % par an, le plus élevé du dispositif, pour un plafond d'amortissement annuel pouvant atteindre 12 000 €.

Les plafonds de ressources Loc3 sont plus bas que ceux des deux niveaux précédents. Ils ciblent des ménages à très faibles revenus, dont le profil se rapproche davantage de celui des bénéficiaires du logement social conventionnel (APL, ALS). Voici les plafonds de ressources Jeanbrun pour les loyers de niveau très social :

Quelles ressources faut-il vérifier pour louer en Jeanbrun ?

Le bailleur doit examiner le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, soit le RFR 2024 pour un bail signé en 2026. Une exception existe lorsque l’avis d’imposition N-1 est déjà disponible et peut être retenu dans les conditions prévues. Cette règle vaut pour les dispositifs locatifs encadrés sur lesquels se cale la location intermédiaire.

La vérification se fait avant la signature du bail. Elle permet de s’assurer que le locataire entre bien dans le champ du dispositif Jeanbrun et que l’investissement reste conforme à ses conditions d’application.