La Loi Malraux à Toulouse
La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation visant à encourager la conservation du patrimoine immobilier ancien en France. Elle offre aux investisseurs des réductions d'impôts en contrepartie de la restauration complète d'immeubles anciens situés dans des zones protégées.
Ce mécanisme fiscal est particulièrement pertinent pour une ville comme Toulouse, riche en histoire et en architecture, où de nombreux bâtiments nécessitent des travaux de rénovation pour préserver leur caractère historique.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Un outil de préservation du patrimoine
La Loi Malraux, promulguée le 4 août 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, vise à préserver le patrimoine immobilier ancien en France. Constatant la détérioration des centres-villes historiques, ce célèbre homme de lettres a conçu cette loi pour encourager la restauration des immeubles anciens.
Une incitation fiscale
La Loi Malraux encourage la préservation du patrimoine architectural à travers l'incitation fiscale. En permettant aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt, la loi encourage la restauration de bâtiments historiques, contribuant ainsi à la conservation de l'héritage culturel de l’hexagone et à l'amélioration de la qualité de vie dans les centres urbains.
“La restauration concilie deux impératifs qui pouvaient paraître jusque-là opposés : conserver notre patrimoine architectural et historique et améliorer les conditions de vie et de travail des Français.”
André Malraux
Comment fonctionne la loi Malraux ?

Les zones éligibles
La Loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration réalisés sur des biens immobiliers anciens. Cette réduction d'impôt est calculée en fonction de la localisation des biens et peut atteindre jusqu'à 30 % ou 22 % des dépenses engagées.
Pour être éligibles à une réduction fiscale de maximum 30 %, les logements visant à être loués après travaux doivent être situés dans :
- Un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé (PSMV);
- Un Quartier Ancien Dégradé (QAD);
- Un quartier conventionné “Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain” (NPNRU);
- Un ancien secteur sauvegardé.
Un abattement fiscal de 22 % s’applique aux immeubles dont le programme de restauration a été déclaré “d’utilité publique” ou qui sont situés dans :
- Un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé;
- Une ancienne Zone de Protection de Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP);
- Une ancienne Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine.
Les personnes éligibles
Toute personne résident en France peut défiscaliser grâce à la loi Malraux. Les Schumakers le peuvent également.
Schumackers : Terme désignant les non-résidents tirant l'essentiel de leurs revenus imposables de France et domiciliés fiscalement en France au sens du droit interne.
Le dispositif s’adresse principalement aux personnes fortement imposées. Le dispositif sera intéressant à partir du moment où l’investisseur doit payer au moins 15 000€ d’impôts sur le revenu par an. Le prix d’achat d’un immeuble et les coûts des travaux sont en effet particulièrement élevés.
Les biens en indivision (avant partage de succession) sont également éligibles au dispositif. Chaque héritier pourra profiter d’une réduction d’impôt proportionnelle à ses droits sur le bien.
Les associés de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent également bénéficier du dispositif si les biens sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les conditions à respecter
Plusieurs conditions doivent être remplies pour profiter de ces avantages fiscaux :
- Le bien doit être situé dans une des zones éligibles citées dans le paragraphe précédent;
- Les propriétaires doivent s'engager à louer le bien restauré à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux;
- Les logements loués doivent être loués nus (sans aucun meuble);
- Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ou appartenir à son foyer fiscal;
Calcul de la réduction d’impôts
Le calcul de la réduction d'impôt se base sur le montant des travaux de restauration réalisés, et sur la zone d’éligibilité où se trouve l’immeuble. Cette réduction d’impôts est répartie sur 4 ans.
Pour des travaux de 200 000 € menés sur un immeuble situé dans un secteur avec un PSMV, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 60 000 € au total (soit 30 % de 200 000 €), ou 15 000€ par an pendant 4 ans.
Les autres avantages de la loi Malraux
En plus des réductions d'impôts attractives, la Loi Malraux offre plusieurs autres avantages fiscaux et financiers pour les investisseurs.
- Pas de plafonnement des niches fiscales : l'abattement fiscal est réalisé sur les revenus de l'année d'achat du bien concerné et n'est plus soumis au plafond des niches fiscales depuis le 1er janvier 2013;
- Compatible avec le déficit foncier : l'investisseur peut également générer un déficit foncier grâce aux intérêts de l'emprunt souscrit pour les travaux. Ce déficit foncier peut être utilisé pour réduire le montant des revenus fonciers imposables;
- Compatible avec le micro-foncier : la Loi Malraux est cumulable avec le régime micro-foncier, offrant ainsi une flexibilité accrue dans la gestion des investissements immobiliers;
- Charges déductibles : d'autres charges liées à l'investissement sont également déductibles des impôts, comme les primes d'assurances, les frais de gestion et d'intégration à des associations foncières de restauration;
- Pas de plafond de loyer : les investisseurs ne sont pas soumis à un plafonnement de loyer spécifique, bien qu'il soit recommandé de fixer des loyers en adéquation avec la valeur locative du marché local;
- Cumulable avec d’autres dispositif : la Loi Malraux est cumulable avec d'autres avantages fiscaux, tels que les subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah);
- Se constituer un patrimoine immobilier de prestige : investir sous la Loi Malraux permet de se constituer un patrimoine immobilier de prestige, souvent situé dans des quartiers historiques de valeur, et de le transmettre.
Quels sont les types de travaux éligibles ?
La Loi Malraux impose des critères stricts quant aux types de travaux de restauration éligibles à la réduction d’impôt. Cette approche garantit la préservation du patrimoine architectural et historique des bâtiments concernés.

Un montant de travaux plafonné
Les travaux éligibles sont plafonnés à 400 000 €, et doivent être effectués sur une période de quatre ans.
En effectuant des travaux d’une valeur de 400 000€ sur un immeuble situé dans une zone éligible à une réduction d’impôts de 30%, le dispositif permet de réaliser une économie d’impôts de 120 000€ au maximum.
Le rôle de l’Architecte des Bâtiments de France
Tous les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Cette supervision est essentielle pour s'assurer que les rénovations respectent les normes patrimoniales et architecturales en vigueur. L'ABF joue un rôle important, en validant les plans de restauration et en surveillant le chantier pour garantir la conformité des travaux.
Attribution d’une déclaration d’utilité publique
Avant de procéder aux travaux, l’investisseur devra demander une autorisation spéciale de travaux, qui lui sera délivrée par le préfet.
Une restauration complète de l’immeuble
Les travaux doivent concerner un immeuble ancien entier, et doivent viser permettent de le restaurer complètement afin de lui faire retrouver sa splendeur d’antan. Il est nécessaire de respecter le volume initial du bâti .
Cas particuliers : les locaux professionnels ou commerciaux
Depuis 2017, la Loi Malraux s'applique également aux locaux professionnels ou commerciaux réhabilités en logements. Cette extension du dispositif permet de transformer des espaces non résidentiels en habitations tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi.
Exemples de travaux éligibles
Les travaux éligibles sous la Loi Malraux comprennent :
- La réfection de la toiture, qui inclut la réparation ou le remplacement des tuiles, des ardoises et des éléments de charpente;
- La restauration des façades, en maintenant ou en recréant les éléments architecturaux d'origine tels que les corniches, les balustrades et les sculptures;
- La modernisation des installations électriques et sanitaires, qui doit se faire en respectant le style et l’agencement originels des pièces;
- La réhabilitation des structures porteuses, notamment les murs porteurs et les planchers, pour assurer la stabilité et la sécurité du bâtiment.
Exemples de travaux non éligibles
- Agrandissement du bâtiment;
- Transformation majeure du volume habitable;
- Aménagements extérieurs non liés à la restauration patrimoniale.
Les critères relatifs aux travaux en loi Malraux
- Le montant des travaux est plafonné à 400 000€;
- L’opération immobilière doit concerner un immeuble ancien entier;
- Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France;
- Les travaux doivent être réalisés dans l’objectif d’une restauration complète de l’immeuble visant à lui faire retrouver sa splendeur d’origine;
- Une déclaration d’utilité publique est nécessaire pour procéder aux travaux;
- Les travaux doivent respecter le volume initial du bâti.
La loi Malraux à Toulouse
Toulouse, ville riche en patrimoine historique, dispose d'un grand secteur sauvegardé éligible à la Loi Malraux. Cette zone a été choisie pour sa valeur historique et architecturale, et elle bénéficie d’une protection particulière pour encourager la restauration et la conservation des immeubles anciens.
Le secteur sauvegardé de Toulouse englobe ainsi la vieille ville. Il est d’une surface de 230 hectares (256 en incluant la Garonne), et est principalement compris dans les limites du rempart médiéval (à l’exclusion de la Cité administrative et de l’actuelle université de droit).
Sont inclus dans le périmètre :
- Le quartier du Capitole;
- Les alentours de la place Wilson (Jean-Jaurès);
- Les alentours de la Basilique Saint-Sernin, délimités par les boulevards et la Faculté de Droit;
- Le quartier des Carmes, délimité par les allées Jules Guesde au Sud et les allées François Verdier à l’Est;
- Une partie du quartier Saint-Cyprien (limite partant de la prairie des Filtres au Sud, traversant la rue des teinturiers et remontant les allées Charles de Fitte jusqu’à la Garonne);
- Les alentours du Bazacle et de l’écluse de Brienne.

Investir avec la loi Malraux à ToulouseLe périmètre du site patrimonial remarquable de Toulouse a été approuvé par arrêté ministériel du 21 août 1986.