Crédit immobilier à Toulouse

La production de crédits immobiliers a chuté de 19,9% en 2022, avec un recul qui s'est amplifié durant le quatrième semestre de l'année. [...]Sur l'ensemble de l'année 2022, le nombre de prêts accordés a diminué de 20,5% par rapport à l'année précédente. (Source : Observatoire CSA / Crédit Logement).

Contracter un crédit immobilier pour acheter un logement neuf à Toulouse peut s'avérer plus complexe qu'il y a un ou deux ans. Il est nécessaire d'avoir un dossier solide et bien préparé, ainsi qu'un apport conséquent. Une petite embellie est néanmoins possible cette année. Le taux d'usure, traditionnellement calculé une fois par trimestre, a grandement freiné la production de crédit en 2022, en conjonction à l'inflation et à la hausse des de crédit. La mensualisation du calcul du taux de crédit en pourparlers depuis janvier 2023 devrait permettre de relancer la production de crédit pour l'année à venir.

Crédit immobilier à Toulouse: quels taux ?

Évolution des taux de crédit à Toulouse

Depuis 2017, IMMO9 publie son Baromètre des taux de crédit immobilier à Toulouse établi grâce des partenaires courtiers en crédits. Si l’on analyse les crédits contractés sur 20 ans, on constate actuellement une tendance à la hausse dans la ville rose, largement due à la conjoncture actuelle.

En effet, alors qu’en 2017, le taux de crédit immobilier à Toulouse le plus élevé constaté est de 1.67%, il atteint les 2,55% à la fin de l'année 2022. Concernant le taux le plus bas observé : en 2018 il était de 1.35% contre 0,99% en février 2022. En début d'année 2023, le taux moyen constaté sur 20 ans est de 2,30%. Les taux devraient néanmoins continuer de poursuivre leur hausse, et devraient dépasser les 3% au cours de l'année.

La crise du COVID-19, alors qu’elle a considérablement impacté des placements financiers comme la Bourse ou l’assurance-vie, n’a eu qu’un impact très faible sur les taux des crédits immobiliers à Toulouse et dans le reste de l’Hexagone. Cependant, la guerre en Ukraine, les crises économiques et le contexte inflationniste actuel poussent maintenant les taux de crédits vers le haut.

Comment sont définis les taux de crédit à Toulouse ?

Un crédit immobilier est composé d’un capital, qui est fonction du projet de l’acheteur et d’intérêts, qui sont fixés par la banque. Dans ce cadre, le “taux” d’un crédit représente le pourcentage d’intérêt que l’acheteur doit régler en plus de la somme empruntée (le “capital”).

En France, le taux de crédit évolue d’une zone géographique à une autre en raison :

• des titres d'emprunts négociables émis par l'État ,
• des taux directeurs et des décisions locales des établissements de prets (l’on dénombre 2.750 agences bancaires en Occitanie - chiffres 2022 de la Fédération bancaire française) ,
• des contingences économiques et politiques régionales.

Crédit immobilier à Toulouse: quel apport financier ?

L’apport financier est le pécule injecté par un acheteur dans une opération immobilière. La banque qui accorde le crédit étudie minutieusement le profil de l’emprunteur pour connaître ses possibilités de remboursement.

Le fait que l’investisseur verse un apport personnel tend à rassurer la banque.

C’est que, l’apport personnel réduit les risques de non-remboursement d’un client envers sa banque. C’est pourquoi,une banque aura plus de facilité à accorder un prêt si l’investisseur fournit un apport conséquent. D’autre part, l’apport personnel permet de réduire le coût du prêt immobilier car le client emprunte, de fait, une somme moins élevée.

Il est admis qu’un apport personnel doit être plus ou moins égal à 30% de la somme empruntée pour que les établissements de prêts acceptent de négocier le taux (ou pourcentage d’intérêt).

Timothée et Sabrina ont choisi de s’installer dans un deux pièces de 45m² affiché à 147.000€, situé à Lardenne. Pour être en mesure de négocier le taux de leur crédit immobilier à Toulouse, ils devront disposer d’un apport personnel de l’ordre de 44.100€.

Simulation de crédit à taux fixe à Toulouse et dans le 31

Dans le cas d’un prêt à taux fixe, les mensualités de remboursement sont décidées à la signature du contrat et sont invariables sur la période de prêt. Les mensualités comprennent le remboursement d’une partie des intérêts et d’une partie du capital.

Toulouse centre-ville

Sabine et Alain veulent investir dans le quartier Saint-Cyprien. Ils ont repéré un 3 pièces de 70m² avec 10m² de loggia affiché à 169.000€.

Après étude de leur dossier financier, la banque leur alloue un prêt à taux fixe sur 15 années.

Grâce à son apport personnel de 50.700€ (30% du prix de l’opération), le couple toulousain bénéficie d’un taux d’intérêt excellent : 1.94%.

Montant de l'emprunt	118.300 € (169.000 € - 50.700 €)
Mensualités de remboursement	758 €/mois
Coût du prêt immobilier	18.142 €

Le couple emprunte 118.300€ (169.000€ - 50.700€). Le montant de ses mensualités de remboursement est de 758€. Le prêt a un coût de 18.142€, soit 1.209€ annuels.

Toulouse métropole

Anne-Marie et Pedro investissent dans un appartement neuf de 62m² avec 4m² de terrasse à Tournefeuille (ouest toulousain) affiché à 180.000€ afin de le louer à leur enfant.

En l’absence d’apport personnel de la part du couple, la banque leur accorde un prêt à taux fixe de 2.34% sur 15 ans.

Montant de l'emprunt	180.000 €
Mensualités de remboursement	1.187 €/mois
Coût du prêt immobilier	33.660 €, soit 2.244 €/an

Les futurs Tournefeuillais empruntent 180.000€. Ainsi, leurs mensualités de remboursement sont de 1.187€. Leur prêt bancaire leur coûte 33.660€, soit 2.244€ annuels.

Simulation de prêt in fine à Toulouse et dans le 31

Au cours d’un contrat de prêt in fine, seuls les intérêts du crédit doivent être remboursés à la banque par le client débiteur. Le capital est quant à lui versé à la fin du contrat (“in fine”).

En contrepartie, les intérêts du crédit in fine sont plus élevés que ceux d’un prêt à taux fixe. Cependant, ces intérêts peuvent être déduits des impôts sur le revenu.

Pour être certain que le client solde facilement le capital au terme du contrat, les banques conseillent, en général, un produit de placement associé, comme une assurance vie ou un bon de capitalisation. De la sorte, la banque est assurée d’être remboursée. L’emprunteur, de son côté, a l’assurance de rassembler aisément le capital à rembourser.

Toulouse centre-ville

Damien et Mélissa veulent emménager en résidence principale dans une maison de 3 pièces, d’une valeur de 250.900€, située dans le quartier toulousain de Rangueil.

Suite à l’étude de leur dossier de financement, l’établissement bancaire leur octroie un prêt in fine pour une durée de 20 ans.

Grâce à son apport personnel de 75.270€ (30% du montant de l’opération), le couple toulousain profite d’un très bon taux d’intérêt : 1.94%.

Montant de l'emprunt	175.630 € (250.900 € - 75.270 €)
Mensualités de remboursement	933 €/mois
Coût du prêt immobilier	48.290 €, soit 2.415 €/an

En fin de contrat, Mélissa et Damien devront rembourser à leur banque, la somme de 175.630€ en une seule fois.

Toulouse métropole

Mathias et Juliette achètent un appartement neuf de 63m² avec 16m² de balcon, pour un prix de 199.000€ à Montrabé (est toulousain).

Leur établissement bancaire leur accorde un prêt in fine pour une durée de 20 ans, à un taux de 2.34 %.

Montant de l'emprunt	199.000 €
Mensualités de remboursement	1.095 €/mois
Coût du prêt immobilier	63.800 €, soit 3.190 €/an

Juliette et Mathias remboursent 199.000€ en une seule fois à la fin du contrat de prêt, grâce à l’épargne constituée au fil des ans.

Crédit immobilier à Toulouse : quid du rachat de crédits ?

Un investisseur a-t-il la possibilité d’acquérir un logement neuf ou en VEFA par le biais d’un rachat de crédits ?

Éléonore et Jean-Marie ont investi leur épargne dans un appartement neuf sur plan (VEFA) situé dans le quartier des Pont-Jumeaux. Le couple n’est pas obligé d’attendre le déblocage de la totalité des fonds pour faire une demande de rachat de crédit. En renégociant son prêt et en augmentant ses mensualités d’une dizaine d’euros, le couple gagne 7 ans de durée de crédit.

Peut-on acheter en VEFA grâce à un rachat de crédits ?

Il est effectivement possible de financer un achat dans le neuf en partant d’un crédit immobilier ou d’un prêt hypothécaire existant. Outre le fait que les mensualités de remboursement restent les mêmes, voire diminuent, il existe plusieurs avantages à concrétiser un rachat de crédit pour investir dans l’immobilier neuf :

• le rachat de crédits rime avec regroupement de crédits, ce qui permet de renégocier son taux de crédit,
• en général, les banques n’exigent aucune contrepartie au rachat de crédits (ouverture d’un compte bancaire, domiciliation des revenus, etc),
• la possibilité de renégocier à la baisse son assurance de prêt
• la possibilité de mettre en place un différé d’amortissement qui varie selon les banques et peut atteindre 36 mois,
• etc.

Crédit immobilier à Toulouse et aides à l’achat immobilier

Les investisseurs qui contractent un crédit immobilier à Toulouse peuvent également bénéficier d’avantages financiers et fiscaux pour acheter leur logement neuf :

• prêt à taux zéro (PTZ)
• TVA réduite
• frais de notaire réduits
• loi Pinel
• exonération de la taxe foncière

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro à Toulouse est un type d’emprunt aidé : il n’engage aucun frais de dossier et aucun intérêts de remboursement. En effet, c’est l’État qui prend en charge ces dépenses.

Les PTZ sont réservés aux primo-accédants (particuliers qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années).

La somme accordée dans la cadre d’un prêt à taux zéro est limitée à 40% du coût du projet immobilier. De ce fait, le PTZ s’accompagne d’un ou de plusieurs autres prêts. Un apport personnel est également conseillé. À titre informatif, l'Éco-PTZ existe également. Il permet, entre autres dispositifs d'aide à la rénovation énergétique à Toulouse, de financer des travaux d'isolation et d'économie d'énergie sur une maison ou un appartement.

Benjamin et Marion acquièrent un appartement neuf en zone Pinel B1 (Toulouse et proche périphérie). En accord avec l’État, la banque leur accorde un PTZ de :

• 75.600€ car leurs revenus annuels ne dépassent pas 42.000€ (plafonds PTZ 2022).

Le PTZ +

Le PTZ+ est une variante élargie du PTZ : il a permis à un grand nombre d’investisseurs de profiter d’un prêt à 0% d’intérêt sur une partie de leur prêt global.

L’établissement bancaire qui accorde un PTZ ou un PTZ+ est impérativement conventionné par l’État.

TVA réduite

Depuis le 1^er janvier 2014, les logements neufs situés en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) bénéficient d’un taux réduit de TVA : 5.5% contre 20% habituellement.

Géraldine et Manuel achètent un appartement neuf dans le quartier de Bellefontaine, classé ANRU. Ils acquièrent un deux pièces pour un montant de 130.000 hors TVA. Avec la réduction de la TVA à 5.5%, ils achètent leur appartement 137.150€ (contre 156.000€ avec une TVA classique). Cela représente une économie 18.850€ par rapport à un investissement immobilier hors zone ANRU.

Pour profiter de la réduction de TVA, l’acheteur et le bien immobilier doivent respecter certaines conditions qui sont développées dans l’extrait du Bulletin officiel des finances publiques-Impôts - BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715.

Frais de notaire réduits

La réduction des frais de notaire vaut pour l’acquisition des biens immobiliers suivants :

• logement neuf,
• logement VEFA (en état futur d’achèvement),
• logement tout juste construit et jamais occupé.

Depuis le 1^er janvier 2013, si un particulier revend son habitation, acquise en VEFA pour la première fois, il n’a pas droit à la réduction des frais notariés.

La réduction des frais de notaire s’applique du fait de l’existence de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Pour en savoir davantage, contactez nos experts en courtage immobilier.

Loi Pinel

La loi Pinel est un mécanisme fiscal qui existe uniquement sur marché de l’immobilier neuf : il permet à l’acquéreur d’économiser jusqu’à 52.500€ d’impôts sur le revenu en faisant l’acquisition d’un bien neuf pour le mettre en location durant 6, 9 ou 12 ans.

L’exonération de la taxe foncière

À Toulouse, les logements neufs ont droit à une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans. C’est la région Occitanie et le département de la Haute-Garonne qui prennent en charge une partie de cet impôt. La commune peut également décider de financer la part restante : l’exonération est alors totale.

Crédit immobilier à Toulouse et aides à l’achat immobilier

Chaque avantage financier et fiscal - PTZ, TVA réduite, frais de notaire réduits, loi Pinel, exonération de la taxe foncière - est cumulable avec le fait de contracter un crédit immobilier à Toulouse.