Un nouveau calcul du taux d'endettement pour fluidifier le crédit ?

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le 08 juin 2023

[ mis à jour le 08 juin 2023 ]

SOMMAIRE

La crise du logement fait rage, et les annonces réalisées par la Première ministre Elisabeth Borne à l’issue du Conseil National de la Refondation ont douché les attentes des acteurs du secteur. Relativement peu d’argent public est alloué à la relance du secteur et à la production de logement. Cependant, pas assez de mesures concrètes ont été mises en place afin de stimuler l’investissement privé.

C’est donc avec impatience que les professionnels de l’immobilier neuf de Toulouse et du reste de la France se tournent vers le Haut Conseils de Stabilité Financière, qui doit tenir sa première réunion le 13 juin prochain. Au cours de celle-ci, le HCSF devrait discuter de la mise en place d’un nouveau mode de calcul du taux d’endettement qui devrait possiblement relancer la production de crédit, et donc l’investissement locatif.

Vers un nouveau calcul du taux d’endettement ?

L’accès au crédit immobilier se complique de plus en plus, ce qui participe à l’actuelle crise du logement. Pour y remédier, le HCSF réfléchit à changer la méthode de calcul du taux d’endettement, ce qui pourrait faciliter les choses pour les petits investisseurs immobiliers et les primo-accédants.

nouveau calcul taux d’endettement — Des ouvriers sur un chantier et des grues en contrejour devant le coucher de soleil
©yuttana Contributor Studio — Shutterstock

Un marché immobilier grippé

Ce n’est un secret pour personne : le marché immobilier est grippé. Les nombreuses crises successives qui ont touché la France et son économie ont grandement impacté le secteur. La crise du Covid-19, les confinements, la guerre en Ukraine, la hausse des prix de l’énergie et la pénurie de matières premières sont autant de facteurs qui ont provoqué une inflation et une impressionnante hausse des prix de l’immobilier.

En parallèle, pour faire face à ces difficultés, la Banque Centrale Européenne (BCE) a drastiquement augmenté ses taux directeurs au fil des mois. Résultat : les banques augmentent elles aussi leurs taux de crédit. Et des personnes qui auraient été capables d’emprunter sans problèmes quelques temps auparavant se sont retrouvées bloquées par le taux d’usure, qui vise à protéger les particuliers du surendettement.

Par définition, ce taux représente le taux maximum légal auquel les établissements de crédits, comme les banques, sont autorisés à accorder un prêt. Il est relatif au taux d’endettement. Il est traditionnellement recalculé tous les trimestres, mais l’an passé, à chaque mise à jour, les banques remontaient leurs taux si vite que très peu de personnes pouvaient emprunter. La Banque de France a donc décidé de mensualiser ce calcul. Mais la course entre taux de crédit et taux d’usure perdure, et l’accès au crédit reste difficile.

Le HCSF pourrait changer la méthode de calcul du taux d’endettement

Afin de fluidifier la production de crédits, et donc de stimuler les achats immobiliers, notamment en investissement locatif, le HCSF réfléchit à changer la méthode de calcul du taux d’endettement. Depuis 2022, les banques sont obligées d’appliquer une méthode de calcul classique, dite “en toutes charges”, où les revenus locatifs ne sont plus pris en compte et mis en relation avec les dépenses d’un investisseur.

Calcul du taux d’endettement :

(montant des mensualités + charges fixes) / (salaires nets + autres revenus) x100

Le HCSF réfléchit désormais à revenir à la méthode de calcul du taux d’endettement dit “différentiel”, qui était appliqué aux investisseurs locatifs avant le mois de janvier 2022. Ce mode de calcul prenait en compte les revenus locatifs que pouvait toucher un investisseur grâce à son achat, ce qui allégeait ses charges. L’accès au crédit immobilier s’en trouvait ainsi grandement facilité.

Calcul du taux d’endettement différentiel :

(montant des mensualités + charges fixes ) / ((salaires nets + autres revenus) + (Loyers perçus x 0,7) - charges locatives) x100

Les loyers sont pris en compte à 70% dans cette formule de calcul afin de tenir compte des risques d’impayés et de vacance locative

Un coup de pouce pour les petits investisseurs privés

Le durcissement de l’accès au prêt immobilier a frappé de plein fouet les petits investisseurs immobiliers, au profit des investisseurs institutionnels ou des investisseurs à très haut revenu. Une très grande partie des investissements locatifs réalisés en France sont réalisés par des particuliers qui souhaitent se constituer une source complémentaire de revenus, et qui participent ainsi à la santé du marché immobilier.

Revenir à l’ancienne méthode de calcul “différentiel” du taux d’endettement permettrait ainsi de débloquer l’accès au crédit pour ces profils d’investisseurs, qui touchent entre 3000 euros et 5000 euros par mois. En plus de cette mesure, quelques experts souhaiteraient également que le montant réel du reste à vivre soit mieux pris en compte dans le taux d’endettement, notamment pour les investisseurs à très haut revenu.

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Nouveau calcul du taux d’endettement : une nécessité

Inciter les investissements locatifs privés semble de plus en plus urgent afin de répondre à la demande croissante en logements. Les mesures annoncées suite au Conseil National de la Refondation, qui ont peiné à convaincre, semble insuffisantes pour les professionnels de l’immobilier.

nouveau calcul taux d’endettement — La Première ministre Elisabeth Borne face à un pupitre
©Parlement Européen — Wikimédia Commons (CC BY-SA 2.0)

Une forte demande en matière de logements

En raison de nombreux phénomènes sociétaux, dont la croissance démographique mais aussi le fait que de plus en plus de personnes vivent seules, le nombre de logements vient à manquer. D’après une étude OpinionWay, sur un an, la demande de location a grimpé de +32,1% ! Mais en parallèle, le nombre de logements à louer a diminué de –14%. La tension locative est forte, et cela pose de nombreux problèmes sociaux, surtout dans les grandes métropoles où se concentre la majeure partie de la population.

Cela cause notamment une hausse des prix des loyers, ce qui, en retour, a mené 20% des jeunes de moins de 35 ans à retourner vivre chez leurs parents, et 27% d’entre eux à déménager pour trouver un logement moins cher. Et 71% des Français estiment que les difficultés à se loger entraînent des difficultés à trouver un emploi ! C’est un problème de taille, surtout dans une Métropole en pleine croissance comme celle de Toulouse.

Un CNR pour le logement décevant

Ce lundi 5 juin, la Première ministre Elisabeth Borne a donné les conclusions du Conseil National de la Refondation sur le dossier de la Crise du Logement. L’ensemble de la sphère de l’immobilier espérait énormément de ce rendez-vous. Cependant, les solutions évoquées ont été globalement jugées insuffisantes pour faire face à la gravité de la situation. L’accent est notamment mis sur la rénovation énergétique et le logement social.

En parallèle, le Prêt à Taux Zéro est maintenu jusqu’en 2027, mais il ne pourra plus être utilisé pour acquérir une maison individuelle neuve en zone tendue. La date initialement prévue de la fin du dispositif Pinel a été confirmée (fin 2024), la garantie visale sera étendue, MaPrimeRénov’ sera renforcée et le bail réel solidaire sera développé. Mais rien n’a été annoncé pour stimuler l’investissement locatif privé et la construction de logements neufs.

Des mesures insuffisantes pour l’investissement locatif privé

En parallèle, la Première ministre a également annoncé que 47 000 logements neufs vont être rachetés par la Caisse des Dépôts et Action Logement afin de stimuler la construction immobilière. Cette solution de dernier recours devrait en effet permettre d’améliorer la situation financière de quelques promoteurs et de débloquer un dossier ou deux. Mais ce modèle n’est pas viable sur le long cours, notamment dans un contexte de réduction des dépenses publiques.

Le gouvernement veut également mettre l’accent sur le logement locatif intermédiaire : une forme de logement abordable avec des loyers modérés qui ne sont pas pour autant du logement social. Cependant, ce ne sont que les investisseurs institutionnels qui peuvent participer dans ce type d’opération financière. Ainsi, les investisseurs privés ont moins d’opportunités d’investir, et par conséquent, de réinjecter leur capital dans l’économie.

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Les options pour réaliser un investissement immobilier à moindre coût en 2023

Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont à portée des investisseurs immobiliers souhaitant réduire le coût total de leur investissement. Loi Pinel, Loi Pinel Plus, LMNP : voici les options à portées en 2023.

nouveau calcul taux d’endettement — Un couple en rendez-vous avec leur courtier en immobilier neuf
©Fizkes - Shutterstock

La loi Pinel

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation phare de l’immobilier neuf. Il permet à un investisseur immobilier de prétendre à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 52 500 euros, s’il obéit à un certain nombre de critères. Le logement mis en location doit notamment être un appartement neuf situé dans une zone éligible au dispositif, en d’autres termes, une zone “tendue”.

Le propriétaire doit également s’engager à mettre son appartement en location un certain nombre d’années, et respecter un plafond de loyer. Il doit également choisir des locataires en fonction de leurs ressources, qui sont soumises à un plafond. La loi Pinel offre ainsi une alternative au logement social, un type d’investissement où un particulier peut pourvoir un appartement à loyer modéré auprès d’un autre.

Nos opportunités d’investissement en loi Pinel à Toulouse Métropole

La loi Pinel Plus

La loi Pinel Plus est la nouvelle version revue et corrigée de la loi Pinel, qui permet de prétendre à une réduction d’impôts plus importante, qui peut s’élever jusqu’à 63 000 euros. Pour en bénéficier, un investisseur doit, d’une part, répondre à l’ensemble des critères de la loi Pinel, notamment en termes d’emplacement du logement, de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.

Ce dispositif répond en partie à une dynamique de préservation de l’environnement, en ce sens qu’il oblige les investisseurs à acquérir des appartements plus éco-responsables. Ils doivent notamment avoir une consommation d’énergie moindre au quotidien, et être bâtis avec des matériaux moins polluants. La dimension sociale est également plus forte, car pour être éligible, un appartement doit obéir à des critères de confort (surfaces minimales, présence d’un espace extérieur...).

Tout savoir sur le fonctionnement de la loi Pinel Plus

L’investissement en LMNP

L'investissement locatif sous le statut de LMNP, dit de Loueur en Meublé Non Professionnel, permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, en justifiant de quelques critères et en louant un logement meublé, un bailleur peut bénéficier soit d’un abattement fiscal de 50% sur ses revenus locatifs, soit de la possibilité de déduire ses charges et d’amortir son logement sur la durée. Tout dépend du régime d’imposition qu’il choisit.

Investir en LMNP est également une solution intéressante lorsque l’on souhaite investir dans une résidence de services, comme une résidence étudiante ou bien une résidence sénior. En investissant dans une telle résidence, un propriétaire peut bénéficier de revenus locatifs stables et pérennes sans avoir à lever le petit doigt : tout est géré par le gestionnaire de la résidence.

Notre sélection de logements pour investir en LMNP
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