Promologis : 1,2 Md€ pour 7 000 logements en Occitanie d’ici 2027

Sophie Castella

le 21 juillet 2025

[ mis à jour le 21 juillet 2025 ]

Promologis, filiale d’Action Logement et premier bailleur social d’Occitanie, administre aujourd’hui quelque 40 000 logements au service de près de 90 000 habitants dans plus de 300 communes du territoire. Le 11 juillet 2025, son directeur général Philippe Pacheu a dévoilé un plan d’investissements totalisant 1,2 milliard d’euros sur la période 2025-2027.

Cette enveloppe doit permettre la livraison de plus de 7 000 logements neufs d’ici à fin 2027, dont environ deux tiers en locatif social et 30 % en locatif intermédiaire, afin de répondre à l’explosion des demandes dans la région.

Un contexte tendu en Occitanie

Avec 6 200 000 habitants au 1ᵉʳ janvier 2025 (Insee) et un gain annuel moyen de 0,7 % entre 2015 et 2021, l’Occitanie est, derrière la Corse, la région la plus dynamique de France métropolitaine.

Cette vitalité démographique pèse sur l’offre locative sociale : fin mars 2025, les bailleurs recensent environ 215 000 demandes en attente d'après HSO (Habitat Social Occitanie), un record régional. L’obtention d’un logement peut exiger jusqu’à trois ans dans les départements les plus tendus.

Or la production neuve patine. D'après les données statistiques du Ministère de l'aménagement du territoire et de la transition écologique, de juin 2024 à mai 2025, 346 300 logements ont été autorisés à la construction, soit 9 600 de moins que lors des 12 mois précédents ( - 2,7 %) et 25 % de moins qu'au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020). L’Insee estime pourtant qu’il faudrait environ 37 000 nouveaux logements chaque année pour accompagner la croissance prévue des ménages d’ici 2050.

Qui est Promologis ?

Filiale d’Action Logement, Promologis administre aujourd’hui 40 000 logements répartis dans 300 communes d’Occitanie ; ils abritent près de 90 000 locataires, soit « 1,5 habitant sur 100 » de la région. Pour faire tourner cet ensemble, le bailleur s’appuie sur 600 collaborateurs basés à Toulouse et dans plusieurs antennes territoriales.

Le groupe se déploie à travers quatre entités complémentaires :

• Promologis, première ESH (entreprise sociale pour l’habitat) de la région ;
• IzySyndic, gestionnaire de 20 000 lots de copropriété ;
• Maisons Claires, société coopérative qui opère plus de 1 000 logements locatifs dans le Tarn ;
• La Cité Jardins, spécialiste des résidences étudiantes, seniors et autres publics spécifiques.

Cette architecture permet de couvrir tout le « parcours résidentiel » : locatif social majoritaire, locatif intermédiaire et accession à coût maîtrisé. Un positionnement essentiel alors que l’Occitanie recense plus de 215 000 demandes de logements sociaux en 2025, un volume que l’offre privée peine à absorber.

Promologis agit donc comme un « opérateur global » de l’habitat abordable : il construit, réhabilite, gère et accompagne. Sa mission cible « toutes les personnes isolées, les ménages et les familles éligibles aux plafonds de ressources », c’est-à-dire celles qui ne peuvent plus accéder au marché classique ; un public que la flambée des prix a fait croitre de manière exponentielle.

Un programme d’investissement record : 1,2 milliard d’euros sur 2025-2027

500 millions d’euros injectés en 2024, 400 millions attendus en 2025

Après avoir consacré « plus de 500 M€ » à la construction neuve, à la réhabilitation de 1 400 logements et aux rachats de programmes privés bloqués en 2024, Promologis prévoit d’engager « environ 400 M€ » supplémentaires cette année. La direction annonce que le rythme sera maintenu de façon à totaliser 1,2 Md€ d’investissements cumulé à fin 2027, soit une mise moyenne proche de 400 M€ par an sur le triennal à venir.

Un financement en 3 étapes

Le groupe alimente ce plan d’abord par son autofinancement, c’est-à-dire les loyers encaissés et le produit de l’accession (240 M€ de chiffre d’affaires). Il lève ensuite de la dette long terme auprès de deux partenaires clés : Banque des Territoires (nouveau prêt de 51 M€, couvrant 1 500 logements) et Action Logement, sa maison-mère.

Des subventions d’État et de collectivités complètent le tour de table, même si leur part « se réduit au fil des ans ». Enfin, la stratégie d’achats en bloc (rachat de lots invendus à des promoteurs en difficulté) continue de servir de levier foncier rapide et moins cher.

Un effet multiplicateur de 9 000 emplois par an

Selon le directeur général Philippe Pacheu, l’enveloppe annuelle ainsi mobilisée irrigue tout l’écosystème régional du BTP : près de 9 000 postes directs et indirects sont soutenus chaque année par les chantiers lancés ou gérés par Promologis, confirmant son rôle de « locomotive économique » en Occitanie à l’heure où le secteur construction traverse une conjoncture morose.

© Roman Babakin - Shutterstock

7 000 logements livrés : pour quels publics ?

Promologis entend livrer 7 000 logements neufs d’ici fin 2027. Dans cette production, « plus des deux tiers iront au locatif social », tandis qu’environ 30 % seront affectés au locatif intermédiaire , un segment destiné aux ménages un peu au-dessus des plafonds HLM mais exclus du marché libre.

Cette offre neuve complète un parcours résidentiel déjà large. Côté accession, le bailleur déploie le PSLA et le Bail réel solidaire (BRS); « ces dispositifs permettent d’acheter 20 à 40 % sous le marché », rappelle le directeur Philippe Pacheu. Pour les publics spécifiques, le groupe gère 23 résidences étudiantes et jeunes actifs, soit un peu plus de 3 000 logements, et achève actuellement une résidence de 125 places à Nîmes issue de la reconversion de bureaux. Des résidences seniors complètent la gamme via la filiale La Cité Jardins.

La qualité du parc existant n’est pas oubliée : près de 1 400 logements ont été réhabilités en 2024, première brique d’un plan de massification de la rénovation énergétique en parallèle des constructions neuves.

Au total, Promologis couple donc volume et diversité : du logement social majoritaire aux formules d’accession abordable, en passant par les résidences dédiées, chaque segment répond à un maillon du parcours résidentiel des 215 000 demandeurs sociaux d’Occitanie.

Cartographie des grands chantiers 2025-2027

De Toulouse à Nîmes, le nouveau plan de 1,2 milliard d’euros s’appuie sur une poignée d’opérations phares qui illustrent la palette d’interventions de Promologis :

Toulouse : quartier Malepère

Dans cette zone en pleine mutation, le bailleur réalisera 400 logements répartis sur sept îlots, livrables jusqu’en 2026. La moitié des lots a été rachetée « en bloc » à des promoteurs en difficulté, l’autre moitié construite en propre ; l’ensemble mêlera locatif social, locatif intermédiaire et accession abordable, notamment le programme « L’Envolée ».

Nîmes : reconversion du siège AXA

Un bâtiment tertiaire proche de la gare est transformé en 125 logements pour étudiants et jeunes actifs, livraison prévue à l’été 2025. L’opération illustre la stratégie « urbanisme de transformation » défendue par Philippe Pacheu : moins de foncier neuf, plus de sobriété.

Lavérune & Pinsaguel : résidences intergénérationnelles

Promologis déploie son label Habitat Senior Services® dans ces deux communes, avec des ensembles pensés pour le vieillissement à domicile et la mixité d’usages.

Agde : réhabilitation de l’hôpital Victor-Lachaud

Le bâtiment historique accueille désormais 43 logements à loyers maîtrisés destinés aux saisonniers et jeunes actifs du littoral.

Cugnaux / Villeneuve-Tolosane : cœur de bourg

Aux portes de Toulouse, le groupe participe à la redynamisation du centre-ville avec des immeubles à ossature bois adossés à de nouveaux équipements publics.

Blagnac : résidence autonomie “Émeraude”

En partenariat avec la Banque des Territoires, un programme d’hébergement senior voit le jour à proximité immédiate du tram et d’Airbus à Blagnac, consolidation d’une offre médico-sociale de proximité.

Innovations et engagements environnementaux

Promologis place la transition écologique au cœur de son plan : 1 400 logements sont actuellement en pleine rénovation énergétique et, déjà, 84 % du parc affiche une étiquette A, B ou C, les classes F et G ayant disparu. Un score qui dépasse les exigences de la loi Climat et Résilience.

Sur les opérations neuves, le bailleur suit une trajectoire bas carbone : matériaux biosourcés et procédés d’« écoconception » permettent par exemple, sur le chantier de Malepère, de réduire l’empreinte carbone de 30 à 50 %.

L’innovation passe aussi par l’« urbanisme de transformation » : à Nîmes, l’ancien siège d’AXA est reconverti en 125 logements pour jeunes actifs, tandis que les rachats de programmes tertiaires en souffrance deviennent un gisement de foncier frugal. Philippe Pacheu y voit « la parfaite illustration d’une sobriété foncière que nous défendons ».

Des coups de pouce pour accéder plus facilement à la propriété

Promologis multiplie les « coups de pouce » pour les accédants modestes. Le bailleur mobilise le Prêt social location-accession (PSLA) et le Bail réel solidaire (BRS), deux dispositifs qui « permettent d’acheter des biens à des prix très nettement inférieurs à ceux du marché », souligne le directeur général Philippe Pacheu. À cela s’ajoute le prêt accession Action Logement, jusqu’à 40 000 € à taux fixe, tandis que le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu’en 2027 et peut se cumuler avec les aides locales, notamment à Toulouse Métropole.

Grâce à ce montage, les programmes d’accession abordable que Promologis commercialise – comme l’opération « L’Envolée » à Toulouse-Malepère – ressortent 20 % à 40 % moins chers que l’offre classique. De quoi redonner de l’oxygène à des primo-accédants freinés par la flambée des taux et des prix.

En bref

Avec 1,2 milliard d’euros d’investissements programmés entre 2025 et 2027 et plus de 7 000 logements à livrer sur la même période, Promologis se positionne comme le premier accélérateur du logement abordable en Occitanie.

Le plan profite à toute la filière : selon la direction, chaque tranche annuelle de travaux soutient quelque 9 000 emplois directs et indirects, irrigant bureaux d’études, PME du gros œuvre et artisans de second œuvre. Dans un BTP régional en tension, l’effet d’entraînement constitue un véritable amortisseur conjoncturel.

Au-delà des chiffres, l’opérateur joue un rôle d’équilibre territorial : 300 communes concernées, un tiers de production en locatif intermédiaire pour fluidifier les parcours résidentiels, et un important volet de réhabilitations qui améliore la qualité de vie de 90 000 locataires.

F.A.Q

Quel est le montant exact du nouveau plan ?

1,2 milliard d’euros d’investissements cumulés entre 2025 et 2027, après déjà plus de 500 M€ engagés en 2024.

Combien de logements seront livrés ?

Plus de 7 000 logements neufs d’ici fin 2027, dont environ 70 % en locatif social et 30 % en locatif intermédiaire.

Comment ce programme est-il financé ?

Par autofinancement (loyers, ventes en accession), prêts actionnés auprès d’Action Logement et de la Banque des Territoires, subventions publiques et rachats en bloc de programmes privés gelés.

Quels sont les dispositifs d’accession pour les ménages modestes ?

Le PSLA, le Bail réel solidaire, un prêt Action Logement jusqu’à 40 000 € et le PTZ prolongé jusqu’en 2027 ; les prix ressortent 20 à 40 % sous le marché.

Où se situent les principaux chantiers ?

Toulouse-Malepère (400 logements), reconversion d’un immeuble AXA à Nîmes (125 logements), résidences intergénérationnelles à Lavérune et Pinsaguel, réhabilitation de l’hôpital Victor-Lachaud à Agde, programmes bois à Cugnaux et Villeneuve-Tolosane, résidence autonomie à Blagnac.

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Sophie Castella

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