Combien de temps un logement est considéré comme neuf ?

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Avatar de l'auteur "Sophie Castella" Sophie Castella

le 10 juillet 2025

[ mis à jour le 04 août 2025 ]

SOMMAIRE

Qu'appelle-t-on exactement un logement « neuf » ? Derrière ce mot se cache une définition stricte, aux conséquences fiscales bien réelles. Entre délais précis et conditions d’occupation, mieux vaut savoir quand ce statut commence… et surtout, quand il prend fin. Cet article vous éclaire sur la définition fiscale d'un logement neuf, et sur tout ce que cela implique.

Logement neuf : définition

En matière immobilière, la notion de « logement neuf » ne repose pas sur l’odeur de la peinture fraîche. Elle est encadrée précisément par le droit français. Selon l’ article 257, I-2.2° du Code général des impôts, un logement est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de cinq ans et n’a jamais été habité ni utilisé, quelle que soit la finalité (résidence principale, location, etc.).

Autrement dit, ce n’est pas seulement la date de construction qui compte, mais aussi l’usage, ou plutôt l’absence totale d’usage. Un bien qui aurait été occupé, même brièvement, ne peut plus être qualifié de « neuf », même s’il a été livré la veille. Cette précision est cruciale, notamment lors de la revente d’un bien récemment acquis : si le logement a été habité, il entre immédiatement dans la catégorie des logements « anciens ».

Un logement ancien peut-il retrouver le statut de "neuf" ?

Un logement ancien peut retrouver le statut de logement neuf, à condition d’avoir fait l’objet de travaux lourds de réhabilitation, suffisamment conséquents pour être assimilés à une reconstruction.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-TVA-IMM-10-10-10-10 §20 et suivants) détaille les critères permettant à un bien de retrouver ce statut : il s’agit notamment de travaux qui remettent à neuf la majorité des éléments de gros œuvre (fondations, murs porteurs…), des installations intérieures (plomberie, électricité, chauffage) et de l’isolation. On parle alors d’un bien « assimilé à du neuf », après transformation complète.

Ces cas de figure sont rares, mais ils existent, notamment dans les centres-villes anciens ou dans les projets de requalification de bâtiments industriels ou patrimoniaux.

Pendant combien de temps le statut "neuf" s'applique ?

Le statut de logement « neuf » ne s’étire pas indéfiniment dans le temps. En droit fiscal français, sa durée est clairement définie : un bien immobilier est considéré comme neuf pendant cinq ans à compter de son achèvement, à condition qu’il n’ait jamais été occupé. Cette définition, bien qu’assez stricte, est la clé de voûte de nombreux dispositifs fiscaux et légaux.

Une disposition du Code général des impôts

L’article 257, I-2.2° du Code général des impôts (CGI) précise que sont considérées comme opérations relevant de la TVA immobilière « les livraisons à soi-même d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans ». Autrement dit, la notion de « logement neuf » pour l’administration fiscale est limitée à une période de cinq années après l’achèvement des travaux.

Cette période de cinq ans est comptée à partir de la date d’achèvement définitif du bien, laquelle correspond à la fin des travaux principaux rendant le logement habitable, au sens de l’ article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation. La réception des travaux (avec ou sans réserve) ou l’attestation d’achèvement peuvent faire foi.

Remise de clés
©Krakenimages.com

Une fiscalité allégée pour les logements neufs

Acheter dans le neuf ne se résume pas à profiter d’un logement moderne : c’est aussi bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. TVA réduite (en zone prioritaire), frais de notaire allégés, exonérations et dispositifs d’aide à l’achat ou à l’investissement… Le neuf cumule les atouts pour alléger la facture et maximiser la rentabilité.

TVA réduite

Contrairement aux logements anciens, qui ne sont pas soumis à la TVA, un logement neuf peut être vendu avec une TVA à 20 %, ou dans certains cas à taux réduit à 5,5 %, si le bien est situé dans une zone de rénovation urbaine (ANRU) ou en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Ce taux réduit est encadré par l’article 278 sexies du CGI, sous réserve que l’acquéreur utilise le logement comme résidence principale et respecte certaines conditions de ressources.

Frais de notaire réduits

L’achat d’un logement neuf bénéficie aussi de frais de notaire réduits, généralement compris entre 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette réduction découle des droits de mutation plus faibles dans le neuf, comme le précise l’article 1594 F quinquies A du CGI.

Exonération temporaire de taxe foncière

Un autre avantage fiscal, souvent méconnu, est l’exonération de taxe foncière pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux (article 1383 du CGI), si la commune n’y a pas renoncé. Cette exonération s’applique uniquement sur demande du propriétaire et concerne la part communale et intercommunale.

Accès aux dispositifs d'achat

L’achat dans le neuf permet de bénéficier de prêts aidés, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, conformément aux articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Ce prêt ne s’applique qu’à l’achat d’un logement neuf en zone tendue (Abis, A, B1). Il peut être octroyé pour l'achat d'un logement ancien en zone détendue (B2 et C) sous conditions de travaux. Dans les deux cas le PTZ ne concerne que l'achat d'une résidence principale.

Dispositifs de défiscalisation

Initialement réservé aux institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement locatif réservé aux logements neufs. Il a été créé par l’ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014, avec l'objectif de proposer des logements à loyers modérés aux classes moyennes, souvent trop aisées pour accéder au logement social mais insuffisamment solvables pour le parc privé traditionnel.

Le LLI s’est récemment ouvert aux particuliers, via des opérations en SCI, ou en démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit). Cela permet à certains bailleurs privés de profiter d’un régime fiscal particulièrement incitatif, sous réserve d’un engagement de location long terme (15 à 20 ans) à loyers plafonnés.

Pour l’investisseur, le Logement Locatif Intermédiaire offre une palette d’avantages fiscaux et patrimoniaux particulièrement attractifs. Il peut notamment bénéficier d’une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans, ainsi que d’une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition.

Quelles sont les garanties d'un logement neuf ?

Acheter un logement neuf c’est aussi profiter d’un arsenal de garanties légales destinées à protéger l’acquéreur contre les malfaçons, les défauts d’équipements ou les vices de construction. Ces garanties, imposées par le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation, s’appliquent dès la réception des travaux, et couvrent des périodes allant bien au-delà des cinq ans pendant lesquels le bien est juridiquement considéré comme neuf.

Par exemple, un logement livré en 2025 ne sera plus « neuf » au sens fiscal à partir de 2030, mais pourra encore être couvert par la garantie décennale jusqu’en 2035.

Il en résulte une dissociation entre statut juridique et protection technique : même si le logement entre dans la catégorie des biens « anciens » aux yeux de l’administration fiscale ou notariale, il reste protégé, pendant plusieurs années encore, par les obligations du constructeur.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Prévue à l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer tous les désordres signalés par l’acquéreur dans l’année qui suit la réception du logement, qu’ils soient mentionnés dans le procès-verbal de réception ou signalés par courrier recommandé pendant cette période. Elle s’applique à tous les types de malfaçons, qu’ils soient esthétiques (fissures, joints défectueux) ou fonctionnels (portes qui ferment mal, robinet qui fuit...).

La garantie biennale (2 ans)

Également appelée garantie de bon fonctionnement, cette garantie est définie à l’article 1792-3 du Code civil. Elle couvre, pendant deux ans à compter de la réception, les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre, c’est-à-dire ceux qui peuvent être démontés sans altérer la structure du bâtiment : volets, radiateurs, interphones, chauffe-eau, etc. L’objectif est d'assurer que tous les dispositifs livrés avec le bien remplissent correctement leur fonction durant les premières années d’utilisation.

La garantie décennale (10 ans)

La plus connue, la garantie décennale, est prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil. Elle engage le constructeur pendant dix ans à compter de la réception du bien, pour tout dommage compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cela inclut les fondations, les murs porteurs, la charpente, l’étanchéité, ou encore les affaissements de terrain affectant la structure. Cette garantie est automatiquement couverte par une assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage (promoteur ou particulier) est tenu de souscrire avant le démarrage du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances).

Quid de la revente ?

Revendre un logement neuf soulève des enjeux fiscaux importants. La date de cession influence le statut fiscal du bien, le régime d’imposition applicable, ainsi que les frais liés à la vente. TVA, droits de mutation, plus-value ou frais de notaire varient selon que le bien est considéré comme « neuf » ou « ancien » par l’administration. Il est donc essentiel d’anticiper la durée de détention au moment de l’achat.

Si le bien est encore fiscalement considéré comme neuf (moins de cinq ans depuis l’achèvement et jamais occupé), le régime fiscal appliqué à la revente dépend du statut du vendeur.

✅ Cas d’un vendeur assujetti à la TVA (promoteur, marchand de biens, SCI à l’IS...)

Lorsque le vendeur est un assujetti à la TVA agissant dans le cadre d’une activité économique (promoteur, lotisseur, marchand de biens, société patrimoniale à l’IS), la vente entre dans le champ d’application de la TVA immobilière, conformément à l’article 257 I-2° du Code général des impôts (CGI).

Dans ce cas :

Ce régime est fiscalement avantageux pour l’acquéreur, mais nécessite que le vendeur ait une qualité professionnelle (ou agisse comme tel).

⚠️ Cas d’un particulier vendeur (non assujetti)

Si le vendeur est un particulier, même s’il revend dans les cinq ans suivant l’achèvement, la vente n’est pas soumise à la TVA, car le particulier n’est pas considéré comme assujetti (ni par nature, ni par activité habituelle). La transaction entre donc hors champ de la TVA.

Conséquences pour l’acheteur :

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