Combien de temps un logement est considéré comme neuf ?

Sophie Castella

le 10 juillet 2025

[ mis à jour le 11 juillet 2025 ]

Qu'appelle-t-on exactement un logement « neuf » ? Derrière ce mot se cache une définition stricte, aux conséquences juridiques et fiscales bien réelles. Entre délais précis et conditions d’occupation, mieux vaut savoir quand ce statut commence… et surtout, quand il prend fin. Cet article vous éclaire sur la durée pendant laquelle un bien est considéré comme neuf, et sur tout ce que cela implique.

Logement neuf : définition

En matière immobilière, la notion de « logement neuf » ne repose pas sur l’odeur de la peinture fraîche. Elle est encadrée précisément par le droit français. Selon l’ article 257, I-2.2° du Code général des impôts, un logement est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de cinq ans et n’a jamais été habité ni utilisé, quelle que soit la finalité (résidence principale, location, etc.).

Autrement dit, ce n’est pas seulement la date de construction qui compte, mais aussi l’usage, ou plutôt l’absence totale d’usage. Un bien qui aurait été occupé, même brièvement, ne peut plus être qualifié de « neuf », même s’il a été livré la veille. Cette précision est cruciale, notamment lors de la revente d’un bien récemment acquis : si le logement a été habité, il entre immédiatement dans la catégorie des logements « anciens ».

Un logement ancien peut-il retrouver le statut de "neuf" ?

Un logement ancien peut retrouver le statut de logement neuf, à condition d’avoir fait l’objet de travaux lourds de réhabilitation, suffisamment conséquents pour être assimilés à une reconstruction.

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-TVA-IMM-10-10-10-10 §20 et suivants) détaille les critères permettant à un bien de retrouver ce statut : il s’agit notamment de travaux qui remettent à neuf la majorité des éléments de gros œuvre (fondations, murs porteurs…), des installations intérieures (plomberie, électricité, chauffage) et de l’isolation. On parle alors d’un bien « assimilé à du neuf », souvent dans le cadre d’une revente en l’état futur d’achèvement (VEFA) après transformation complète.

Ces cas de figure sont rares, mais ils existent, notamment dans les centres-villes anciens ou dans les projets de requalification de bâtiments industriels ou patrimoniaux.

Pendant combien de temps le statut "neuf" s'applique ?

Le statut de logement « neuf » ne s’étire pas indéfiniment dans le temps. En droit fiscal français, sa durée est clairement définie : un bien immobilier est considéré comme neuf pendant cinq ans à compter de son achèvement, à condition qu’il n’ait jamais été occupé. Cette définition, bien qu’assez stricte, est la clé de voûte de nombreux dispositifs fiscaux et légaux.

Une disposition du Code général des impôts

L’article 257, I-2.2° du Code général des impôts (CGI) précise que sont considérées comme opérations relevant de la TVA immobilière « les livraisons à soi-même d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans ». Autrement dit, la notion de « logement neuf » pour l’administration fiscale est limitée à une période de cinq années après l’achèvement des travaux.

Cette période de cinq ans est comptée à partir de la date d’achèvement définitif du bien, laquelle correspond à la fin des travaux principaux rendant le logement habitable, au sens de l’ article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation. La réception des travaux (avec ou sans réserve) ou l’attestation d’achèvement peuvent faire foi.

L'inoccupation : un facteur déterminant

En résumé, un logement neuf n’est pas seulement un bien récemment construit : c’est un bien encore « vierge », jamais habité, ou transformé en profondeur jusqu’à atteindre les standards actuels. Une définition rigoureuse, mais essentielle, tant les implications fiscales, juridiques et commerciales de ce statut sont nombreuses.

Cette règle est confirmée par le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), notamment dans le document BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 (§ 30 à 40), qui stipule que la qualification de neuf est perdue dès qu’il y a « prise de possession effective » du bien.

Il est donc crucial pour un vendeur ou un investisseur de bien mesurer les conséquences d’une occupation, même temporaire, car celle-ci prive le logement de son statut « neuf », et avec lui, des avantages qui y sont attachés (frais de notaire allégés, dispositifs fiscaux…).

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Une fiscalité allégée pour les logements neufs

Acheter dans le neuf ne se résume pas à profiter d’un logement moderne : c’est aussi bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. TVA réduite (en zone prioritaire), frais de notaire allégés, exonérations et dispositifs d’aide à l’achat ou à l’investissement… Le neuf cumule les atouts pour alléger la facture et maximiser la rentabilité.

TVA réduite

Contrairement aux logements anciens, qui ne sont pas soumis à la TVA, un logement neuf peut être vendu avec une TVA à 20 %, ou dans certains cas à taux réduit à 5,5 %, si le bien est situé dans une zone de rénovation urbaine (ANRU) ou en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Ce taux réduit est encadré par l’article 278 sexies du CGI, sous réserve que l’acquéreur utilise le logement comme résidence principale et respecte certaines conditions de ressources.

Frais de notaire réduits

L’achat d’un logement neuf bénéficie aussi de frais de notaire réduits, généralement compris entre 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette réduction découle des droits de mutation plus faibles dans le neuf, comme le précise l’article 1594 F quinquies A du CGI.

Exonération temporaire de taxe foncière

Un autre avantage fiscal, souvent méconnu, est l’exonération de taxe foncière pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux (article 1383 du CGI), si la commune n’y a pas renoncé. Cette exonération s’applique uniquement sur demande du propriétaire et concerne la part communale et intercommunale.

Accès aux dispositifs d'achat

L’achat dans le neuf permet de bénéficier de prêts aidés, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, conformément aux articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Ce prêt ne s’applique qu’à l’achat d’un logement neuf en zone tendue (Abis, A, B1). Il peut être octroyé pour l'achat d'un logement ancien en zone détendue (B2 et C) sous conditions de travaux. Dans les deux cas le PTZ ne concerne que l'achat d'une résidence principale.

Dispositifs de défiscalisation

Initialement réservé aux institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement locatif réservé aux logements neufs. Il a été créé par l’ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014, avec l'objectif de proposer des logements à loyers modérés aux classes moyennes, souvent trop aisées pour accéder au logement social mais insuffisamment solvables pour le parc privé traditionnel.

Le LLI s’est récemment ouvert aux particuliers, via des opérations en SCI, ou en démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit). Cela permet à certains bailleurs privés de profiter d’un régime fiscal particulièrement incitatif, sous réserve d’un engagement de location long terme (15 à 20 ans) à loyers plafonnés.

Pour l’investisseur, le Logement Locatif Intermédiaire offre une palette d’avantages fiscaux et patrimoniaux particulièrement attractifs. Il peut notamment bénéficier d’une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans, ainsi que d’une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition.

Quelles sont les garanties d'un logement neuf ?

Acheter un logement neuf c’est aussi profiter d’un arsenal de garanties légales destinées à protéger l’acquéreur contre les malfaçons, les défauts d’équipements ou les vices de construction. Ces garanties, imposées par le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation, s’appliquent dès la réception des travaux, et couvrent des périodes allant bien au-delà des cinq ans pendant lesquels le bien est juridiquement considéré comme neuf.

Par exemple, un logement livré en 2025 ne sera plus « neuf » au sens fiscal à partir de 2030, mais pourra encore être couvert par la garantie décennale jusqu’en 2035.

Il en résulte une dissociation entre statut juridique et protection technique : même si le logement entre dans la catégorie des biens « anciens » aux yeux de l’administration fiscale ou notariale, il reste protégé, pendant plusieurs années encore, par les obligations du constructeur.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Prévue à l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer tous les désordres signalés par l’acquéreur dans l’année qui suit la réception du logement, qu’ils soient mentionnés dans le procès-verbal de réception ou signalés par courrier recommandé pendant cette période. Elle s’applique à tous les types de malfaçons, qu’ils soient esthétiques (fissures, joints défectueux) ou fonctionnels (portes qui ferment mal, robinet qui fuit...).

La garantie biennale (2 ans)

Également appelée garantie de bon fonctionnement, cette garantie est définie à l’article 1792-3 du Code civil. Elle couvre, pendant deux ans à compter de la réception, les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre, c’est-à-dire ceux qui peuvent être démontés sans altérer la structure du bâtiment : volets, radiateurs, interphones, chauffe-eau, etc. L’objectif est d'assurer que tous les dispositifs livrés avec le bien remplissent correctement leur fonction durant les premières années d’utilisation.

La garantie décennale (10 ans)

La plus connue, la garantie décennale, est prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil. Elle engage le constructeur pendant dix ans à compter de la réception du bien, pour tout dommage compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cela inclut les fondations, les murs porteurs, la charpente, l’étanchéité, ou encore les affaissements de terrain affectant la structure. Cette garantie est automatiquement couverte par une assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage (promoteur ou particulier) est tenu de souscrire avant le démarrage du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances).

Quid de la revente ?

Vendre un logement neuf n’est pas un acte anodin. Le moment de la revente détermine non seulement le régime fiscal applicable, mais aussi la rentabilité nette de l’opération, en fonction des frais engagés à l’achat et des dispositifs activés. Entre fiscalité, plus-value, TVA et stratégie patrimoniale, la durée de détention d’un bien neuf doit être pensée en amont, car elle influe sur le statut du logement et sur la manière dont l’administration fiscale le considère.

Fiscalité à la revente : la barre des 5 ans

Pendant les cinq années qui suivent l’achèvement, un logement demeure légalement « neuf » au sens de l’article 257 CGI ; le fait qu’il ait déjà été habité n’y change rien. La TVA n’est exigible à la revente que si le vendeur est assujetti (promoteur, marchand de biens, lotisseur) : l’acheteur paie alors un prix TTC (TVA de 20 % ou taux réduit) et profite de frais de notaire allégés, autour de 2-3 %.

Si le vendeur est un particulier, même dans ce délai de cinq ans, la vente échappe à la TVA ; l’acquéreur supporte uniquement les droits de mutation (≈ 5,80 %) et des frais de notaire plus élevés (≈ 7-8 %).

Au-delà de cinq ans, le bien devient définitivement « ancien ». Toute revente, qu’elle émane d’un professionnel ou d’un particulier, sort du champ de la TVA immobilière et retombe sous le régime des droits de mutation à 5,80 %, prévu à l’article 683 CGI.

F.A.Q

Un logement construit récemment est-il automatiquement considéré comme neuf ?

Non. Ce n’est pas uniquement l’année de construction qui compte. Pour être considéré comme neuf, un bien doit avoir été achevé depuis moins de cinq ans et n’avoir jamais été occupé, que ce soit pour y vivre ou pour y exercer une activité professionnelle (article 257 du CGI).

Si j’habite le logement quelques mois, est-il encore « neuf » ?

Non. La première occupation suffit à faire perdre le statut de neuf, même temporairement. Dès que le bien est utilisé (habitation, location, activité professionnelle), il est automatiquement requalifié en logement ancien.

Pourquoi la date d’achèvement des travaux est-elle si importante ?

Parce qu’elle déclenche le compte à rebours des cinq ans. Cette date marque la fin de la construction (ou de la rénovation lourde dans certains cas), et c’est à partir de là qu’on détermine si le bien est encore éligible aux dispositifs et fiscalités du neuf.

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Sophie Castella

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