Frais de notaire en achat immobilier neuf : le guide IMMO9

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le 08 novembre 2023

[ mis à jour le 08 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

L'acquisition d'un bien immobilier neuf est un projet de vie marquant qui s'accompagne de nombreuses formalités, parmi lesquelles les frais de notaire occupent une place significative. Ces frais, bien que souvent perçus comme une formalité administrative supplémentaire, constituent en réalité un élément financier non négligeable dans le calcul du coût total de l'achat.

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, ces frais sont réduits par rapport à l'immobilier ancien, offrant ainsi un avantage certain aux acquéreurs. Cependant, leur nature et leur calcul restent méconnus de nombreux futurs propriétaires, ce qui peut entraîner des surprises désagréables lors de la finalisation de la transaction.

Comprendre les frais de notaire dans le contexte de l'immobilier neuf à Toulouse et dans le reste de la France est donc essentiel pour tout acheteur souhaitant maîtriser son budget et éviter des écueils financiers. Ces frais se composent de divers éléments tels que les droits de mutation ou encore les émoluments du notaire, qui répondent chacun à des règles de calcul spécifiques.

La présente analyse vise à décortiquer ces composantes et à fournir une vision claire de leur impact sur l'investissement immobilier. Elle se propose également de guider l'acheteur à travers les étapes du calcul des frais de notaire et de souligner les stratégies permettant de les optimiser, afin de faire de l'achat d'un bien neuf une expérience aussi enrichissante que sécurisée.

Les frais de notaires expliqués

Frais de notaire achat immobilier neuf – une statue représentant la justice
©r.classen - Shutterstock

Lorsqu'on parle de frais de notaire, il est commun de penser immédiatement aux émoluments du notaire lui-même. Cependant, cette appellation englobe en réalité un ensemble de coûts bien plus large, qui doivent être compris par tout acquéreur immobilier. Ces frais sont composés principalement de droits de mutation, de taxes collectées pour le compte de l'État et des collectivités locales, ainsi que des émoluments proprement dits du notaire, qui rémunèrent la prestation de service juridique rendue.

Les droits de mutation, le plus gros poste de dépense, sont fixés par les départements et varient donc géographiquement. Ils incluent la taxe de publicité foncière, qui est une taxe perçue par l'État lors de l'enregistrement du changement de propriétaire.

À cela s'ajoutent les débours, qui sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur, comme les coûts liés aux différents documents administratifs nécessaires à la transaction. Enfin, la contribution de sécurité immobilière, une taxe instaurée pour financer la modernisation du système d'information des hypothèques, vient compléter ces frais.

Dans l'immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits grâce à une fiscalité allégée sur les droits de mutation, ce qui constitue un avantage indéniable pour les acquéreurs. Il est donc crucial pour ces derniers de bien comprendre chaque composante pour anticiper le montant total à débourser lors de l'achat. Cette transparence permet non seulement de planifier son budget avec précision mais aussi d'appréhender avec sérénité cette étape décisive de l'investissement immobilier.

Pour récapituler, les frais de notaires dans le neuf comprennent :

Comparatif des frais : immobilier neuf vs ancien

La distinction entre l'achat d'un bien immobilier neuf et celui d'un bien ancien est importante lorsqu'il s'agit de frais de notaire, car elle peut influencer de manière significative le budget total de l'acquisition. Dans l'immobilier neuf, les frais de notaire sont plus bas, une différence qui s'explique principalement par la nature des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés droits d'enregistrement.

Pour un bien neuf, ou vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), les droits de mutation sont fixés à un taux réduit. Cela est dû au fait que l'État et les collectivités locales appliquent des taux préférentiels pour encourager l'achat dans le neuf, qui est souvent associé à des projets de développement urbain et à des normes environnementales plus strictes.

En revanche, pour un bien ancien, ces droits sont plus élevés car ils incluent une part significative destinée aux départements et aux communes, qui peut varier selon la localisation de la propriété.

Cette différence de coûts entre le neuf et l'ancien est un facteur à ne pas négliger pour les investisseurs et les acheteurs, car elle peut représenter une économie substantielle. Ainsi, lors de la planification financière d'un achat immobilier, il est essentiel de prendre en compte ces variations pour évaluer l'option la plus avantageuse en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs à long terme.

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La VEFA et ses spécificités financières

Frais de notaire achat immobilier neuf – des plans de logements et un mètre ruban
© Viktoriya – Shutterstock

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), communément connue sous le terme de vente sur plan, présente des spécificités financières qui la distinguent nettement de l'achat d'un bien immobilier existant. Dans le cadre d'une VEFA, l'acquéreur s'engage sur un bien qui n'est pas encore construit ou qui est en cours de construction, ce qui implique un échelonnement du paiement du logement au fil de l’avancée des travaux.

L'un des avantages financiers majeurs de la VEFA est le paiement échelonné selon l'avancement des travaux. Cette modalité de paiement permet à l'acheteur de ne pas immobiliser immédiatement la totalité des fonds nécessaires à l'acquisition, offrant ainsi une certaine souplesse budgétaire.

En outre, la VEFA est souvent associée à des garanties constructeur solides, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, qui sécurisent l'investissement et peuvent potentiellement réduire les coûts à long terme liés à l'entretien et aux réparations. Ces garanties, en plus de protéger l'acheteur, reflètent la conformité du bien aux dernières normes en vigueur, notamment en termes d'isolation et de performance énergétique, ce qui peut se traduire par des économies supplémentaires.

Il est également important de souligner que l'achat en VEFA peut ouvrir droit à des avantages fiscaux, comme une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la livraison, sous certaines conditions. Ces incitations fiscales, conjuguées aux frais de notaire réduits, font de la VEFA un choix économiquement attractif pour les acquéreurs.

Calcul des frais de notaire pour un achat dans le neuf

Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, le calcul des frais de notaire requiert une attention particulière en raison de la structure unique de ce type de transaction.

Pour entamer le calcul, il est essentiel de comprendre que les frais de notaire dans le neuf se composent de trois parties principales : les droits d'enregistrement ou de mutation, les émoluments du notaire, et les divers débours. Les droits de mutation à titre onéreux sont considérablement réduits dans le neuf, souvent fixés à environ 0,715% du prix de vente, contre environ 5,80% dans l'ancien, variant légèrement selon les départements. Cette réduction est l'un des attraits majeurs de l'achat d’un logement neuf.

Les émoluments du notaire, quant à eux, sont calculés selon un tarif réglementé qui prend en compte la valeur du bien. Ils sont constitués d'une part fixe et d'une part proportionnelle au prix de vente.

Barème des émoluments du notaire :
Tranche de prix Pourcentage appliqué Montant ajouté
Jusqu’à 65 000 € 3,870 % 0 €
De 6 501 à 17 000 € 1,596 % 147,81 €
De 17 001 à 60 000 € 1,064 % 238,25 €
+ de 60 000 € 0,799 % 397,25 €

Les débours, qui représentent les frais engagés par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la transaction (extrait cadastral, état hypothécaire, etc.), viennent s'ajouter au total.

Pour illustrer avec un calcul, prenons l'exemple d'un appartement neuf acheté en VEFA au prix de 200 000 euros. Les droits de mutation seraient d'environ 1 430 euros (0,715% de 200 000 euros). Les émoluments du notaire seraient, eux, de 1995,25€ (0,799% de 200 000 + 397,25), auxquels il faut rajouter les débours. En prenant en compte la TVA applicable sur les émoluments et les débours, le total des frais de notaire pourrait se situer aux alentours de 2 à 3% du prix de vente, soit entre 4 000 et 6 000 euros.

Pour un logement ancien, les frais de notaire peuvent aller jusqu’à 8% du prix du logement, soit 16 000 euros. L’achat d’un logement neuf permet ainsi de faire entre 10 000 et 12 000 euros d’économies sur les frais de notaire par rapport à l’achat d’un logement ancien.

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Implications financières et légales des frais réduits

Frais de notaire achat immobilier neuf – un homme pose une pièce sur une maison miniature à côté de tas de pièces de monnaie
©Monster Ztudio — Shutterstock

Les frais de notaire réduits dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf ne sont pas seulement un avantage financier immédiat pour l'acquéreur; ils ont également des implications à long terme sur l'investissement global.

Du point de vue financier, les frais réduits augmentent l'attractivité de l'investissement dans le neuf en diminuant le montant des fonds nécessaires à la signature de la vente. Cela peut permettre à l'acheteur d'allouer une plus grande partie de son budget à d'autres aspects de son logement, comme l'achat de mobilier, voire de réaliser des travaux qui ne seraient pas possibles via des Travaux Modificatifs Acquéreurs, sur un bien déjà livré par exemple.

Sur le plan légal, les frais de notaire payés dans le cadre d'un achat dans le neuf assurent également à l'acquéreur une protection juridique. Ils couvrent les recherches effectuées par le notaire visant à valider le contrat de vente, ainsi que les démarches réalisées pour enregistrer la propriété. Sans oublier que le notaire représente les intérêts de l’acquéreur et le conseille tout au long de la transaction.

Des frais de notaire parfois offerts

Optimiser les frais de notaire lors d'un achat d’un bien immobilier neuf est une démarche judicieuse qui peut conduire à des économies significatives. Bien que ces frais soient déjà réduits dans le neuf, il est parfois possible de les réduire encore davantage.

Dans le cadre d’un achat dans le neuf, il peut parfois arriver qu’un promoteur offre de prendre en charge certains frais annexes. Certains promoteurs peuvent notamment proposer de couvrir une partie des frais de notaire ou d'offrir des avantages équivalents sous forme de remises ou d'équipements supplémentaires dans le logement.

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