Achat en immobilier neuf ou ancien ? Tous les avantages et inconvénients
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Achat immobilier ancien les avantages
- Argument n°1 : le prix à l’achat
- Argument n°2 de l’achat immobilier ancien : le choix.
- Argument n°4 : la défiscalisation
- Achat immobilier ancien les inconvénients
- Achat immobilier neuf : les avantages
- Argument n°1 de l’achat immobilier neuf : la performance énergétique.
- Argument n°2 de l’achat neuf : Les Frais de notaires réduits.
- Argument n° 3 : des frais d’entretien très limités.
- Argument n°4 de l’achat neuf : les garanties.
- Argument n°5 : la défiscalisation
- Achat immobilier neuf les inconvénients
Que ce soit pour y vivre ou y investir, un achat immobilier est toujours aussi excitant qu’anxiogène. Acheter sur plan ? déjà livré ? Acheter un appartement flambant neuf confortable et économe ou un bien ancien charmant mais “en l’état” ? Découvrez tous les inconvénients et avantages de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien pour choisir votre achat avec toutes les cartes en main.
Achat immobilier ancien les avantages
Argument n°1 : le prix à l’achat
L’immobilier ancien est moins cher. Tous les médias et sites dédiés s’accordent à évaluer les prix de l’immobilier neuf supérieurs (entre 15 et 20%) à ceux de l’immobilier ancien. Le prix d’achat est sans conteste l’argument n°1 qui motive un investissement en immobilier ancien. À titre informatif, le prix moyen du m² à Toulouse est actuellement de 3 844 €. Selon la Fédération des Promoteurs immobilier, le prix du m² dans l’studio neuf à Toulouse est de 4 134 € au 4eme trimestre 2021.
Certaines villes présentent la particularité de vendre un immobilier neuf à des tarifs inférieurs à l’ancien. C’est le cas de certaines communes de la banlieue parisienne ou la demande en logement ancien à fait grimper les prix au-dessus de ceux du neuf comme Sartrouville, Ivry-sur-Seine ou Romainville. C’est également le cas dans certaines destinations touristiques ou l’immobilier ancien est fortement constitué de logements secondaires comme La Baule ou Pornichet.
Argument n°2 de l’achat immobilier ancien : le choix.
Le parc immobilier ancien est infiniment plus étendu que le parc immobilier neuf. Il est beaucoup plus représenté dans les centres- ville notamment. L’ancien présente des logements de tous types avec une palette de styles, de configurations et d’aménagements infini : chambre de bonne, duplex, combles aménagés, loft, poutres apparentes, pierres, briquettes... Si vous souhaitez un logement de caractère, avec des aménagements rustiques et du cachet, l’immobilier ancien à d’avantage de chances de vous satisfaire.
Argument n°4 : la défiscalisation
Il existe en 2022, 4 dispositifs de défiscalisation immobilière dévolus à l’achat dans l’immobilier ancien. Le plus populaire est la loi Denormandie. Cette niche fiscale offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix du logement investit. L’investisseurs achète un logement légalement considéré comme “indécent” ou encore un bien immobilier non affecté à l’habitation (garage, bureau, local commercial...) et s’engage à le louer réhabiliter intégralement. Il doit ensuite le louer à un loyer plafonné à des locataires déclarant des revenus inférieurs aux plafonds imposés par la loi. Ce, pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Malraux offre quant à elle jusqu’à 30% du prix des travaux, à la condition d’acheter un immeuble entier dans un quartier ancien dégradé ou un site patrimonial remarquable. Les travaux seront alors nécessairement encadrés par un architecte des monuments de France.
La loi Monuments historiques est également réservée à l’achat d’immeuble. L’ensemble immobilier doit être classé monument historique ou à minima inscrit à l’inventaire supplémentaire ou encore labellisé fondation du patrimoine. Le propriétaire peut déduire 100% des travaux de ses impôts à la seule condition de le louer 3 ans, sans limitation de loyer ni restriction en matière de choix de locataire.
Achat immobilier ancien les inconvénients
Le premier inconvénient d’un achat en immobilier ancien est souvent l’isolation. Selon les données du site gouvernemental du Ministère de la transition Écologique la répartition des DPE en France est sans appel :
- Étiquette A : 2 % des logements français ;
- Étiquette B : 5% ;
- Étiquette C : 18 % ;
- Étiquette D : 34 % ;
- Étiquette E : 24 % ;
- Étiquette F : 11 % ;
- Etiquette G : 6% ;
La loi climat et résilience va interdire la location des logements présentant une étiquette : G seront interdits à la location en 2025 ; les DPE F en 2028 et les E en 2034.Une sérieuse épine dans le pied des investisseurs ayant acheté dans le parc immobilier ancien.
Achat immobilier neuf : les avantages
Argument n°1 de l’achat immobilier neuf : la performance énergétique.
L’intégralité du parc immobilier neuf répond aux normes de construction : RT 2012. Un niveau d’isolation et de performance thermique correspondant à une consommation annuelle de 50kwh/m²/ an. À titre de comparaison, la classe majoritaire en France, la D, implique une consommation moyenne de 181 à 330kwh/m²/an.
Depuis le 1er janvier 2022, les programmes immobiliers neufs (date de délivrance de permis de construire) les logements neufs devront répondre aux exigences de la RE 2020 :
- L’indicateur Bbio qui mesure l’efficacité des bâtiments dans la réduction passive des besoins de chauffage, de climatisation ou de lumière artificielle devra être inférieur à 65.
- Le Coefficient d’énergie primaire qui évalue la quantité d’énergies importées, nécessaires au bâtiment pour le chauffage, refroidissement, eau chaude, éclairage, ventilation devra être inférieur à 85 points Bbio.
- La Consommations d'énergie primaire non renouvelable qui mesure la consommation en énergie primaire non renouvelable des bâtis devra être inférieure à 70 kWep/m²/an.
- L’Impact sur le changement climatique de la consommation d’énergie primaire sera mesuré sur 50 ans et devra être inférieur à 560 kgCO²/m².
- L’Impact carbone des matériaux et équipements des bâtiments incluant les besoins du chantier sera mesuré et devra être inférieur à 740 kq éq. CO²/m².
- Le Degré-heure d’inconfort durant l’été qui mesure la température d’été des logements sera également mesuré. Son plafond dépendra de la zone climatique concernée.
L’immobilier neuf présente donc un niveau de confort thermique, de qualité des matériaux et de de l’air bien supérieur à l’immobilier ancien. Un critère qui détermine une durabilité accrue du bâtiment mais également une valeur qui ne se déprécie pas sur le marché de la vente immobilière.
Les chiffres du mois d’octobre 2021 du site officiel des notaires de France indiquent les prix de revente des appartements affichant un DPE A-B et comparent avec les logements étiquetés D. toutes zones confondues, les logement A-B se vendent 6 % à 21 % plus cher que ceux avec un niveau D. En Nouvelle-Aquitaine, cet écart de prix peut atteindre les 30%.
Argument n°2 de l’achat neuf : Les Frais de notaires réduits.
Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7 ou 8%. Les frais de notaires lors de l’achat d’un bien immobilier neuf tournent autour de 2 à 3% du prix du logement. La TVA (20% du prix du logement) peut également être réduite à 5.5% dans le cas d’achat d’un logement neuf en zone ANRU. Enfin dans certaines communes, l’achat d’un logement dans le parc immobilier neuf entraine une exonération de la taxe foncière durant 2 ans.
Argument n° 3 : des frais d’entretien très limités.
Que ce soit en termes de frais de copropriété, de travaux de rénovation ou remplacement de l’équipement du logement, l’immobilier neuf est clairement plus avantageux. Les chaudières sont neuves, les façades sont impeccables tout comme la tuyauterie et l’électricité aux dernières normes. Aucun chantier couteux n’est à prévoir dans l’immobilier neuf durant une bonne décennie.
Argument n°4 de l’achat neuf : les garanties.
En achetant un bien immobilier neuf, 3 garanties engagent la responsabilité du constructeur.
- La garantie de parfait achèvement qui couvre l’ensemble des malfaçons constatées à réception du logement et l’année qui suit la date de remise des clés.
- La garantie biennale. Elle couvre tous les éléments dissociables de la construction (portes, volets, radiateurs, tuyauterie...), pendant 2 ans.
- La garantie décennale. Elle rend le promoteur responsable des dommages compromettant la solidité du bâtiment ou son usage survenus au cours des 10 années suivant la réception.
Argument n°5 : la défiscalisation
Plusieurs dispositifs de défiscalisation s’offrent aux contribuables souhaitant acheter dans le neuf. Pour l’investissement locatif, les lois Pinel, Censi-Bouvard et le statut LMNP permettent de sérieuses économies fiscales.
La loi Pinel est réservée à l’achat immobilier voué à l’investissement locatif dans des appartements neufs à raison de 300 000 €/an et 5500€m². L’investisseur peut se rembourser jusqu’à 21% du prix du bien sous forme de réduction d’impôt. Pour cela il s’engage 6,9 ou 12 ans à louer son bien à un locataire percevant des revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de revenus imposés par la loi. Il s’engage également à louer l’appartement à un loyer plafonné.
La loi Censi-Bouvard permet une réduction fiscale de l’ordre de 11% du prix d’un logement neuf en résidence de service sous réserve de le laisser en gestion durant 9 ans à un gestionnaire responsable de la résidence.
Le statut LMNP cumulable avec le dispositif Cenci-Bouvard permet aux investisseurs de n’être imposé que sur 50% de leurs recettes locatives via le régime micro-bic. Si l’investisseur choisi le régime réel, il pourra déduire les charges relatives à la location du bien meublé. Ce statut impose que les recettes locatives annuelles soient inferieurs à 23 000 € ou à 50% des revenus de l’investisseur.
Achat immobilier neuf les inconvénients
L’immobilier neuf présente en premier lieu l’inconvénient d’être plus onéreux que l’immobilier ancien au moment de l’achat. Même si cette différence peut s’aplanir dans les années qui suivent du fait d’un entretien réduit au minimum, la somme à verser au moment de l’achat reste plus élevée.
L’immobilier neuf est plus rare que l’immobilier ancien, particulièrement en centre-ville. Les programmes immobiliers-neufs dans l’hyper centre sont compliqués à dénicher et la tendance actuelle n’est pas en faveur des permis de construire.
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