Achat studio Toulouse. Où trouver la perle rare ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 01 juin 2022

[ mis à jour le 17 août 2022 ]

SOMMAIRE

Vous souhaitez acheter un studio à Toulouse ? Pour loger les études de l’ainé, pour investir en Pinel, pour préparer une retraite confortable ? Suivez le guide à la découverte des nombreuses options qui s’offrent à vous en fonction de vos attentes, de votre profil et de votre budget.

Acheter un studio dans Toulouse hypercentre

Si votre budget est un peu au-dessus de la moyenne, visez l’hyper centre toulousain. Acheter un studio en centre-ville de Toulouse présente l’avantage notoire de vous mettre à l’abris de la vacance locative. La quasi intégralité de la population étudiante souhaite vivre près des bars, des animations, des concerts et surtout... de ses congénères. Avec 110 913 étudiants cette année et une popularité qui ne se dément pas, Toulouse a vu ses amphis gonfler de 24,70% d’inscrits en 10 ans.

Un étudiant vivant dans le centre-ville à proximité de la ligne de métro A peut rejoindre l’Université Jean Jaures Mirail en quelques minutes. Proche de la ligne B, c’est Compans-Caffarelli et sa fac d’économie, la TBS school, ou encore Rangueil qui devient accessible en quelques arrêts de bus ou à vélo.

32 établissements d’enseignement supérieur sont recensés dans le centre-ville de la cité des violettes à l’image de :

Avec 7357 étudiants in situ, le centre-ville ne propose que 100 places au sein d’une seule résidence CROUS. 11 résidences étudiantes du parc privé proposent, elles, un peu plus de 1000 appartements.

En plus de la population étudiante, l’investissement dans studio neuf à Toulouse. en centre-ville de Toulouse vous permet de louer à de jeunes actifs, travaillant sur place. Le cas échéant, la transformation de votre studio en R’BNB ou location saisonnière sera aisée.

Acheter un studio proche du CHU Purpan

©Kuremu Sakura - CC BY-SA 4.0

Les alentours des quartiers Purpan et Cartoucherie sont d’excellents emplacements pour un achat de studio à Toulouse, voué à l’investissement locatif. La quasi intégralité des formations paramédicale et médicales de Toulouse sont sur place. Le quartier de Purpan accueille 17% d’étudiants et est desservi par le tramway à deux stations de l’écoquartier de la Cartoucherie.

Ici, 92% des étudiants louent des logements individuels. L’achat de surfaces plus importante est également recommandé du fait d’une grande popularité de la colocation qui est le choix de plus d’un étudiant sur 4 dans le quartier.

La Cartoucherie, située à deux arrêts de tramway du CHU, héberge également nombre d’écoles supérieures et jouxte l’ICAM, l’INST Vidal et l’école d’ingénieur de Purpan. Cet écoquartier dont le tiers lieu doit ouvrir au mois de mai jouit déjà d’une popularité hors norme eu égard au grand nombre de nouveaux commerces et activités culturelles et sportives du secteur. L’écoquartier de la Cartoucherie est sans conteste l’un des emplacements les plus prometteur de l’investissement locatif à Toulouse.

Prix des studios en vente à la Cartoucherie ? À partir de 178 000€

Acheter un studio neuf à Rangueil

©Anicius Olybrius - Shutterstock

Rangueil est le quartier de Toulouse qui héberge l’université Paul Sabatier : plus de 35 000 étudiants au compteur. Plus d’une vingtaine d’établissements d’enseignement supérieur sont sur place. Le nombre de résidences étudiantes est le plus haut de la métropole mais les résidences étudiantes n’hébergent ensemble pas plus d’1/3 des étudiants du quartier.

Alors pourquoi acheter un studio à Rangueil ? Le premier argument est le prix. Plus excentré que Compans ou Purpan, le quartier propose des tarifs au m² naturellement moins élevés pour l’achat d’un studio.

Prix d’un studio neuf en vente à Rangueil ? À partir de 116 940 €. Les résidences étudiantes commercialisent également des studios avec services à partir de 118 500 €.

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Acheter un studio à Compans-Caffarelli

©Kuremu Sakura - CC BY-SA 4.0

Compans-Caffarelli, quartier (presque) central et desservi par le métro est le quartier de la faculté d’économie, de Science Po et de la Toulouse Business School. Compans recense plus de 26 000 étudiants. C’est le 3ème quartier étudiant le plus fourni de la ville (36% des habitants du quartier sont étudiants).

35% des étudiants du quartier louent des studios ou T1. 18% des logements étudiants du quartier sont des colocations.

Bon à savoir : La Toulouse Business School, a prévu de quitter son emplacement historique à la sortie du métro de Compans-Caffarelli, néanmoins la nouvelle école ne s’éloigne que de quelques centaines de mètres et prévoit l’accueil de 1500 étudiants supplémentaires dans ses nouveaux locaux, d’ici 2026.

Conseil des pros : Les prix des appartements à Compans-Caffarelli sont dans le haut-de la fourchette toulousaine. Mais si vous avez le budget, l’emplacement parfait du quartier, sa popularité des nouveaux aménagements et sa proximité de la place Saint-Pierre en font une valeur sure de l’investissement locatif en studio à Toulouse.

Prix d’un studio neuf à Compans-Caffarelli ? À partir de 160 000€

L’achat d’un studio en Censi-Bouvard à Toulouse

Acheter un studio en résidence de service étudiante ou sénior pour bénéficier de la niche fiscale Censi-Bouvard est encore possible jusqu’à la fin de l’année 2022.

Acheter un studio à Toulouse en Censi-Bouvard permet de réduire son impôt de 11% du prix d’achat de ce dernier. Ce dispositif de défiscalisation permet également de récupérer la TVA, de se débarrasser de toutes les contraintes de gestion locative et de tout risque d’impayé. La gestion locative étant laissée à la responsabilité du gestionnaire de la résidence, engagé pour 9 ans à trouver des locataires, gérer les tâches administratives et à vous verser un loyer, que le studio soit occupé ou non.

Bon à savoir : La niche fiscale Censi-Bouvard est cumulable avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dernier permet aux propriétaires de studios meublés de déclarer leurs recettes locatives au régime micro-BIC et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant des recettes.

Louer un studio meublé ou non meublé ?

La crise Covid a considérablement augmenté l’offre d’appartements meublés. Nombre de propriétaire ont en effet rendu leur location saisonnière au marché du logement. Une situation qui devrait, selon toute probabilité, revenir à la normale ces prochaines années. À titre d’exemple, Bordeaux comptait 91% de meublés à la location l’année dernière voir plus de 120% pour les studios.

À Toulouse, un propriétaire de studio meublé peut accroitre sa recette locative de 1.8 loyer/an. Mais le risque de turn-over est plus important dans un studio meublé, de même que l’entretien et les frais. De plus la niche fiscale permettant la plus forte réduction d’impôt en investissement locatif est la loi Pinel. Dispositif de défiscalisation réservé à l’immobilier neuf loué vide.

Quel cadre juridique pour les studios loués nus ou meublés ?

La loi du 6 juillet 1989 réglemente les baux de location des studios loués meublés ou nus.

Studio vide Studio meublé
durée du bail 3 ans ou + 1 an ou + pour un locataire "classique" , 9 mois pour un étudiant
dépôt de garantie 1 mois 2 mois de loyer hors charge
préavis du locataire 3 ou 1 mois en fonction du niveau de tension immobilière de la ville 1 mois de loyer hors charge
déclaration fiscale revenus fonciers revenus locatifs
résiliation par le propriétaire 6 mois avant échéance du bail accompagné d'un motif légal 3 mois avant échéance du bail accompagné d'un motif légal
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