DPE collectif copropriété 2026 : obligations, coût, sanctions

Morgane Caillière

le mercredi 29 avril 2026

[ mis à jour le mercredi 29 avril 2026 ]

Depuis le 1er janvier 2026, l'obligation de diagnostic de performance énergétique collectif s'applique à tous les bâtiments d'habitation collective situés en métropole, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, quelle que soit la taille de la copropriété. Ce calendrier résulte de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Mais qui est précisément concerné, combien ça coûte, qui paye, à quoi ça sert et que se passe-t-il en l'absence de diagnostic ? Réponses concrètes aux questions que se posent copropriétaires bailleurs et syndics.

• Obligation pour tous les bâtiments d'habitation collective en métropole dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, sans seuil minimum de lots depuis le 1er janvier 2026
• Coût entre 1 000 et 5 000 € selon l'Ademe, réparti entre copropriétaires aux tantièmes
• Durée de validité de 10 ans, sauf classe A, B ou C qui dispense de renouvellement
• Aucune sanction pénale ou administrative directe en cas d'absence, mais conséquences indirectes réelles
• Ne se substitue pas au DPE individuel pour la location ou la vente d'un lot

Qu'est-ce que le DPE collectif

Le diagnostic de performance énergétique collectif est un document qui évalue la performance énergétique d'un bâtiment d'habitation collective dans son ensemble, et non d'un logement isolé. Il mesure la consommation d'énergie primaire annuelle et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, en prenant en compte l'enveloppe globale (façades, toiture, planchers bas, isolation), les équipements collectifs lorsqu'ils existent (chaufferie collective, production collective d'eau chaude sanitaire, ventilation centralisée), ainsi que les modes de gestion et de répartition des consommations.

Le rapport restitue une étiquette énergie et une étiquette climat, toutes deux notées de A (très performant) à G (très énergivore). Il s'accompagne d'une liste de recommandations de travaux hiérarchisée et d'une estimation chiffrée des coûts de rénovation. Le DPE collectif sert de référence aux copropriétaires pour identifier les marges de progression du bâtiment, alimenter le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), et constituer un préalable à plusieurs dispositifs d'aides à la rénovation énergétique.

Quelle différence avec le DPE individuel

Le DPE individuel et le DPE collectif sont deux documents distincts qui ne mesurent pas les mêmes choses. Le DPE individuel porte sur un logement précis. Il intègre les caractéristiques propres du lot : surface, orientation, isolation intérieure, type et état des fenêtres, équipements de chauffage et de production d'eau chaude lorsqu'ils sont individuels. Il est obligatoire pour toute mise en location ou vente d'un appartement et doit être annexé au bail ou au dossier de diagnostic technique de la promesse de vente.

Le DPE collectif porte sur le bâtiment entier. Il raisonne au niveau de l'immeuble et reflète l'état moyen du parc, sans tenir compte des particularités de chaque logement. Depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021, le DPE collectif ne peut plus se substituer au DPE individuel pour la location ou la vente d'un lot : ce sont deux obligations distinctes qui cohabitent.

Une nuance technique existe toutefois. Lors de la réalisation du DPE collectif, le diagnostiqueur peut, sous certaines conditions, générer simultanément les DPE individuels des appartements à partir des données collectives, sans visiter chaque logement. Cette méthode dite par échantillonnage exige que les menuiseries, les systèmes de ventilation et les systèmes de chauffage soient similaires dans tous les lots, et que la production d'eau chaude utilise une seule et même énergie. Le ministère de la Transition écologique précise qu'un copropriétaire ayant rénové son logement gardera toujours la possibilité de remplacer ce DPE généré par un DPE individuel classique pour valoriser ses travaux.

Quelles copropriétés sont concernées et depuis quand

L'obligation concerne tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le critère de référence est la date de dépôt du permis de construire, et non la date réelle d'achèvement des travaux. Le calendrier d'entrée en vigueur a été échelonné selon la taille de la copropriété :

• Depuis le 1er janvier 2024 : immeubles en monopropriété et copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés d'au maximum 50 lots

L'obligation s'applique également aux immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour plusieurs logements), depuis le 1er janvier 2024 quel que soit leur nombre de lots.

Pour les territoires d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), l'entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2028, avec deux ans de décalage par rapport à la métropole.

Mon immeuble n'a pas de chauffage collectif, suis-je quand même concerné

Oui. L'obligation de DPE collectif s'applique indépendamment de la présence ou de l'absence d'équipements collectifs. Une copropriété dont chaque appartement dispose de son propre système de chauffage, de production d'eau chaude et de ventilation reste soumise à l'obligation, dès lors que le bâtiment correspond à la définition d'un bâtiment d'habitation collective et que le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Le DPE collectif évaluera dans ce cas l'enveloppe du bâtiment (isolation, fenêtres communes, toiture), les éventuelles parties chauffées communes (cages d'escalier, hall) et l'analyse globale de la performance, sans données collectives sur le chauffage individuel. Pour les bailleurs qui souhaitent déléguer le suivi des obligations de la copropriété et la mise en conformité de leurs lots, faire appel à une agence de gestion locative à Toulouse permet de centraliser le suivi des diagnostics et des relations avec le syndic.

Que contient un rapport de DPE collectif

Le rapport de DPE collectif comporte plusieurs éléments réglementaires définis par l'arrêté du 31 mars 2021 :

• Une description détaillée de l'état énergétique du bâtiment et de ses équipements
• Une indication de la quantité d'énergie consommée ou estimée annuellement
• Une indication de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre induites
• Une étiquette énergie et une étiquette climat allant de A à G
• Une évaluation des conditions d'aération et de ventilation du bâtiment
• Une analyse des déperditions thermiques (toiture, murs, planchers, ouvertures)
• Des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique, hiérarchisées par ordre de priorité
• Un chiffrage succinct du coût des principaux travaux à réaliser

Selon les cas, le diagnostiqueur visite le bâtiment dans son ensemble et tous les logements, ou un échantillon représentatif des lots. La méthodologie suit l'annexe technique de l'arrêté du 31 mars 2021, qui définit la méthode 3CL-DPE 2021 applicable.

Quelle est la durée de validité d'un DPE collectif

La durée de validité standard d'un DPE collectif est de 10 ans à compter de sa date de réalisation. Une exception toutefois : si le diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 établit que le bâtiment appartient à la classe énergétique A, B ou C, la copropriété est dispensée de renouvellement avant échéance. Ces classes étant considérées comme satisfaisantes, le législateur n'impose pas de remise à jour systématique.

À noter : les DPE collectifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Les copropriétés concernées par ces DPE périmés doivent en faire réaliser un nouveau pour être en conformité.

Comment se déroule la procédure de réalisation

La procédure suit plusieurs étapes encadrées par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Le syndic inscrit d'abord à l'ordre du jour de l'assemblée générale la décision de réaliser le DPE collectif et le choix du prestataire. Cette résolution est votée à la majorité simple de l'article 24, qui correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le vote ne porte pas sur la décision d'engager ou non le DPE, qui est obligatoire, mais sur les modalités de mise en œuvre et le choix du prestataire.

Une fois le prestataire désigné, le syndic lui transmet l'ensemble des documents techniques disponibles. Le diagnostiqueur effectue ensuite sa visite de l'immeuble, puis remet son rapport.

Le syndic doit présenter le DPE collectif lors de la première assemblée générale annuelle qui suit sa réalisation. Il doit également interroger les copropriétaires sur la mise en place d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique, sauf s'il existe déjà un projet de plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour qui prévoit ces travaux.

Quels documents le syndic doit-il fournir au diagnostiqueur

Pour permettre la réalisation du DPE collectif dans de bonnes conditions, le syndic doit transmettre au diagnostiqueur, à ses frais :

• Une description du dispositif collectif de chauffage, de refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation, ainsi que de leur mode de gestion et les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques
• Tout document permettant de renseigner les caractéristiques pertinentes des dispositifs collectifs ayant des incidences sur les consommations énergétiques : enveloppe extérieure, toiture, planchers, plafonds, cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés
• Les dates et descriptions des travaux d'isolation thermique réalisés, avec les factures correspondantes
• Les diagnostics techniques antérieurs déjà réalisés sur l'immeuble
• Les plans de l'immeuble et de chaque niveau si disponibles
• Les factures d'énergie des dernières années pour les équipements collectifs

Plus la documentation transmise est complète, plus la note finale sera précise. Si certaines données manquent, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut, qui peuvent pénaliser le classement énergétique du bâtiment, en particulier dans les immeubles avec chauffage ou eau chaude sanitaire collectifs.

Combien coûte un DPE collectif

Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), citée par Service-Public.fr, le prix d'un DPE collectif varie entre 1 000 et 5 000 €. Plusieurs facteurs expliquent ces écarts :

• La taille de la copropriété (nombre de lots, surface totale)
• La complexité technique du bâtiment (ancienneté, architecture, accessibilité des combles, sous-sols)
• La présence ou non d'équipements collectifs (chaufferie, ECS, ventilation)
• La zone géographique et la concurrence locale entre diagnostiqueurs
• L'état de la documentation disponible (un dossier complet réduit le temps de visite)

Le tarif n'étant pas réglementé, il est recommandé de mettre en concurrence plusieurs prestataires avant de soumettre un devis au vote en assemblée générale. À noter que pour réaliser un DPE à l'échelle d'un bâtiment d'habitation collective, le diagnostiqueur doit disposer d'une certification DPE avec mention, qui exige un niveau de qualification supérieur à celui requis pour un DPE individuel classique.

Comment le coût est-il réparti entre copropriétaires

Le coût du DPE collectif est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires participent aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes selon les valeurs relatives de leurs lots. Cette répartition est portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale en même temps que le vote du DPE.

Concrètement, pour une copropriété de 30 lots dont le DPE collectif est facturé 3 000 €, un copropriétaire détenant 250 millièmes supportera une quote-part de 750 €. Pour un copropriétaire détenant 100 millièmes dans la même copropriété, la quote-part sera de 300 €. Les modalités précises d'appel de fonds (calendrier, catégorie de charges) sont définies par le règlement de copropriété et la décision de l'assemblée générale.

Quelles aides peut-on mobiliser après un DPE collectif

Le DPE collectif réalisé pour se conformer à l'obligation légale ne donne pas droit à une aide directe pour son financement. En revanche, il s'inscrit dans une logique plus large de rénovation énergétique, qui ouvre l'accès à plusieurs dispositifs de financement :

• MaPrimeRénov' Copropriété : aide collective de l'Anah pour les projets de rénovation visant un gain énergétique d'au moins 35 %. Elle finance 30 % du coût des travaux pour ce niveau de gain, et 45 % en cas de gain de 50 %, dans la limite d'un plafond de 25 000 € par logement. Des bonus existent : 10 % pour la sortie du statut de passoire énergétique (F ou G vers A-D), 20 % pour les copropriétés fragiles. Le total peut atteindre 75 % du coût des travaux dans les cas les plus favorables. La copropriété doit être immatriculée au registre national, achevée depuis plus de 15 ans, composée à 65 % minimum de résidences principales (75 % pour les copropriétés de plus de 20 lots), et accompagnée par une assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) avec entreprises certifiées RGE
• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur : aide individuelle pour les copropriétaires occupants ou bailleurs, conditionnée à un audit énergétique et à un accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov'
• Éco-PTZ collectif : prêt à taux zéro pouvant aller jusqu'à 50 000 € par logement pour les rénovations globales, conditionné à un audit énergétique et à un gain énergétique minimum
• Certificats d'économies d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie pour les gestes de rénovation, cumulables avec MaPrimeRénov'
• TVA à taux réduit de 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique éligibles
• Aides locales : de nombreuses métropoles et régions proposent des dispositifs complémentaires (primes éco-rénovation, prêts collectifs régionaux), souvent conditionnés à un diagnostic énergétique préalable

Le DPE collectif ne conditionne pas mécaniquement chacune de ces aides, mais il constitue dans la quasi-totalité des cas une étape de la chaîne documentaire. Sans DPE collectif, l'évaluation énergétique préalable exigée par les dispositifs (audit énergétique, DTG incluant un DPE, étude énergétique conforme) doit être produite par un autre moyen, ce qui complique en pratique le montage des dossiers. Pour aller plus loin sur les aides locales mobilisables et les démarches à Toulouse Métropole, consultez notre dossier sur la rénovation énergétique à Toulouse.

Quelles sanctions en cas de non-réalisation du DPE collectif

Aucune sanction directe n'est prévue par la loi. Ni amende administrative, ni sanction pénale, ni pénalité financière automatique : les textes officiels sont silencieux sur les sanctions. Service-Public.fr confirme cette absence de sanction légale en cas de non-réalisation du DPE collectif.

L'absence de sanction directe ne signifie pas pour autant absence de conséquence. Plusieurs effets indirects peuvent peser sur la copropriété et ses copropriétaires, comme détaillé dans la question suivante. Cette situation pourrait par ailleurs évoluer dans les années à venir, avec une articulation plus stricte entre les obligations de DPE collectif, de PPT et de DTG, ou via des pouvoirs élargis donnés aux mairies pour contraindre la réalisation des diagnostics dans les copropriétés dégradées. À ce jour cependant, aucun texte n'a été publié en ce sens.

Que se passe-t-il en cas d'absence de DPE collectif

Au-delà de l'absence de sanction directe abordée précédemment, plusieurs conséquences indirectes peuvent peser sur la copropriété :

• Responsabilité du syndicat des copropriétaires : en cas de préjudice subi par un copropriétaire (impossibilité de vendre ou de louer un lot, perte de valeur du bien), la responsabilité civile du syndicat peut être engagée. Le syndic professionnel a par ailleurs un rôle procédural précis (inscription à l'ordre du jour, transmission des documents, présentation en AG) dont le manquement peut engager sa responsabilité civile professionnelle
• Méthode simplifiée du DPE individuel inaccessible : la possibilité de générer le DPE individuel d'un appartement à partir des données collectives n'est pas disponible si le DPE collectif n'a pas été réalisé. Chaque copropriétaire devra donc faire réaliser un DPE individuel classique pour sa location ou sa vente
• Aides à la rénovation plus difficiles à mobiliser : l'évaluation énergétique préalable requise par MaPrimeRénov' Copropriété, l'Éco-PTZ collectif ou les aides locales peut techniquement passer par d'autres outils (audit énergétique, DTG complet). Mais l'absence de DPE collectif complique le montage des dossiers et peut imposer des études complémentaires payantes
• PPPT moins complet : le projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré à partir d'une analyse du bâti, du DPE collectif et, le cas échéant, du DTG. En l'absence de DPE collectif, la base énergétique du PPPT est moins complète. La copropriété peut s'appuyer sur un DTG si elle en a fait réaliser un, ou sur une étude bâti et équipements, mais le document est techniquement moins fiable sur le volet énergétique
• Intervention possible de l'autorité administrative : dans les copropriétés jugées dégradées, le maire, le préfet ou le président d'EPCI peut exiger la transmission du PPT et, à défaut, faire élaborer ou actualiser d'office le projet de PPT aux frais du syndicat. Pour le DTG, le maire ou le préfet peut l'exiger en cas de désordres avérés

Quelle articulation avec le PPT et le DTG

Le DPE collectif s'inscrit dans un écosystème de diagnostics et de plans qui se complètent. Il est important de bien distinguer les trois documents :

• Le DPE collectif : photographie de la performance énergétique du bâtiment
• Le DTG (diagnostic technique global) : document plus large qui analyse l'état apparent des parties communes, l'état technique de l'immeuble au regard des obligations légales, les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, et qui inclut un DPE collectif ou un audit énergétique. Il est obligatoire pour toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, et facultatif pour les copropriétés existantes sauf demande de l'autorité administrative en cas de désordres
• Le PPT (plan pluriannuel de travaux) : plan d'action sur 10 ans qui hiérarchise et chiffre les travaux à réaliser. Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans

Les calendriers du PPPT et du DPE collectif diffèrent. Le PPPT est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour celles d'au maximum 50 lots. Le DPE collectif suit le même séquencement avec un an de décalage : 2024 pour plus de 200 lots, 2025 pour 50 à 200 lots, 2026 pour au maximum 50 lots.

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le PPPT est élaboré à partir de trois sources possibles : une analyse du bâti et des équipements, le DPE collectif, et le cas échéant le DTG. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir, la copropriété est dispensée de l'obligation d'élaborer un PPT.

En pratique, beaucoup de copropriétés mutualisent la visite du DPE collectif et celle du PPT pour réduire les coûts globaux d'accompagnement, en retenant un même bureau d'études capable de produire les deux documents.

Le DPE collectif peut-il remplacer le DPE individuel pour la location ou la vente

Non. Depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021, un DPE collectif ne peut plus se substituer à un DPE individuel pour la location ou la vente d'un lot. Le DPE individuel reste obligatoire pour toute mise en location et fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente d'un appartement.

Une nuance technique existe toutefois : la méthode dite par échantillonnage permet, sous conditions, de générer les DPE individuels des appartements à partir des données du DPE collectif, sans visite individuelle. Cette méthode présente une limite importante : elle ne tient pas compte des particularités de chaque logement, notamment des travaux de rénovation réalisés à l'échelle d'un appartement. Le ministère de la Transition écologique précise qu'un copropriétaire ayant rénové son logement gardera toujours la possibilité de remplacer ce DPE généré par un DPE individuel classique, qui valorisera ses travaux et restituera la véritable performance du bien.

À noter que le DPE collectif doit être tenu à disposition par le syndic, notamment via le carnet d'entretien de la copropriété. Il peut être consulté par les copropriétaires et leurs acquéreurs ou locataires, mais il n'a pas vocation à se substituer au DPE individuel dans le dossier de diagnostic technique d'un lot.

Quelles sont les exceptions à l'obligation

L'article R.126-15 du Code de la construction et de l'habitation liste sept catégories de bâtiments exemptés de DPE, qu'il soit individuel ou collectif :

• Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans
• Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m²
• Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel autres que les locaux servant à l'habitation, sous conditions liées à la quantité d'énergie consommée par les systèmes
• Les lieux de culte
• Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du Code du patrimoine
• Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou seulement équipés d'une cheminée à foyer ouvert et qui ne sont pas climatisés
• Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an

Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013 ne sont pas dans le champ de l'obligation de DPE collectif issue de la loi Climat et Résilience. Ces bâtiments ont été construits selon des normes thermiques récentes (RT 2012, RE 2020) supposées satisfaisantes.

Cas particulier des copropriétés horizontales : l'arrêté du 31 mars 2021 définit le bâtiment d'habitation collective comme un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant strictement plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Une copropriété horizontale composée de pavillons individuels non superposés (chaque maison étant un bâtiment indépendant) ne correspond pas à cette définition.

Les pavillons sont alors qualifiés de maisons individuelles et relèvent du régime du DPE individuel à la vente ou à la location, sans obligation de DPE collectif. Pour les configurations intermédiaires (maisons mitoyennes superposées partiellement), une analyse au cas par cas par un diagnostiqueur certifié reste recommandée.

Que faire si je suis copropriétaire et que mon syndic tarde

L'obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires, et le syndic a un rôle procédural central : il doit inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Si vous constatez que votre syndic n'a pas encore engagé la démarche alors que votre copropriété est concernée par l'échéance applicable, plusieurs actions sont possibles :

• Demander par écrit au syndic d'inscrire le sujet à l'ordre du jour de la prochaine AG, en rappelant l'obligation légale issue de la loi Climat et Résilience
• Saisir le conseil syndical pour relayer la demande collective auprès du syndic
• En cas d'inaction persistante du syndic professionnel sur ses obligations procédurales, envisager une mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle
• Provoquer la tenue d'une assemblée générale extraordinaire si la prochaine AG ordinaire est trop éloignée et que vous avez un projet de vente ou de location qui peut être impacté

En tant que copropriétaire isolé, vous n'êtes pas personnellement responsable de l'absence de DPE collectif. Vous pouvez continuer à louer votre appartement avec un DPE individuel valide, sous réserve de respecter les obligations de décence énergétique : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F seront concernés à partir du 1er janvier 2028 et les logements E à partir du 1er janvier 2034. Pour anticiper l'impact de ces échéances sur votre stratégie patrimoniale, retrouvez nos conseils dédiés à l'investissement locatif à Toulouse et notre dossier complet sur les passoires thermiques et la location.

Sources

• Diagnostic de performance énergétique collectif - Service Public
• Diagnostic immobilier de performance énergétique - Service Public

DPE et prix immobilier : combien perd-on en 2026 ?

Morgane Caillière

le 27-04-2026

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