DPE et prix immobilier : combien perd-on en 2026 ?

Morgane Caillière

le lundi 27 avril 2026

[ mis à jour le lundi 27 avril 2026 ]

Depuis la refonte du DPE en 2021 et le renforcement de son affichage dans les annonces immobilières en 2022, l'étiquette énergétique s'est invitée dans la négociation. À la baisse pour les passoires thermiques, à la hausse pour les biens performants. Plusieurs baromètres et études publiés entre 2025 et 2026 mettent des chiffres sur l'impact DPE prix immobilier. Et révèlent une carte de France beaucoup plus contrastée qu'on ne le pense.

Impact DPE prix immobilier : 12 à 25 % de décote pour les passoires thermiques

Vingt-cinq pour cent. C'est l'écart de prix entre une maison classée G au DPE et la même classée D, mesuré sur les ventes de 2024. Le chiffre vient des Notaires de France, qui l'ont publié dans leur bilan annuel en décembre 2025. Côté appartements, l'écart est moindre mais bien réel : 12 % de décote en moyenne pour la classe G par rapport à la classe D.

À l'inverse, les bons élèves sont récompensés. Un appartement classé A se vend 16 % plus cher qu'un classé D. Pour les classes B et C, la prime tombe à 12 et 6 %. Une règle simple se dégage du bilan notarial : chaque classe énergétique en plus ou en moins représente en moyenne 4 % de valeur sur un appartement, 8 % sur une maison.

SeLoger, qui analyse les annonces et non les actes, arrive aux mêmes ordres de grandeur. Sa plateforme Impact DPE, lancée en mai 2025, chiffre la décote moyenne d'une passoire thermique à 15 % par rapport à un bien classé D, soit 452 € de moins par mètre carré. Et le coup de massue ne s'arrête pas au prix d'affichage. La marge de négociation grimpe à 5,9 % pour les F-G, contre 3 % pour les D. En clair, le vendeur baisse son prix... puis lâche encore une fois à la signature.

Le DPE est aujourd'hui un critère quasiment aussi structurant que la localisation ou la surface.

Baptiste Capron, directeur général de SeLoger

Sur un appartement de 60 m², la décote moyenne SeLoger de 452 €/m² représente déjà 27 000 € qui changent de poche. En appliquant la décote globale de 15 % à un prix affiché de 250 000 €, l'écart grimpe à 37 500 €. À cela s'ajoute la marge de négociation supplémentaire à la signature.

L'écart varie du simple au triple selon le territoire

Une passoire thermique dans le Cantal n'a rien à voir avec une passoire thermique dans le Marais. Les chiffres SeLoger sont sans appel : début 2025, la majorité des départements français affichent un écart supérieur à 20 % entre un bien classé D et un classé F-G. Dans certaines zones rurales, on dépasse les 25 %. Et trois départements seulement résistent à la tendance, avec des écarts inférieurs à 10 % : l'Île-de-France, les Bouches-du-Rhône et la Corse-du-Sud.

La logique est mécanique. Là où la demande dépasse l'offre, l'acheteur prend ce qu'il trouve et l'étiquette ferme sa gueule. Là où le marché est détendu, il négocie pied à pied. Le DPE devient alors un argument d'attaque, et la décote s'envole.

L'enquête GoFlint publiée en mars 2026 chiffre la dimension parisienne. Le mètre carré moyen tourne à 11 154 € dans la capitale. Pour un F-G, il tombe à 10 081 €. Soit 1 073 € de différence. Dans les Hauts-de-Seine, l'écart grimpe à 1 382 €. Même les Alpes-Maritimes, marché premium par excellence, voient leurs passoires se négocier 870 € sous la moyenne du département.

Mais Paris réserve une surprise. Selon une enquête PAP de janvier 2026 portant sur les 100 annonces les plus consultées de la capitale, près de 60 % des biens en tête du classement sont des E, F ou G. Avec, à la clé, des prix à peine inférieurs à la moyenne parisienne : 9 300 € le mètre carré contre 9 680 €. La décote existe, donc, mais elle reste contenue. À Paris, le prix-surface-localisation pèse encore plus lourd que la lettre du DPE.

Maisons individuelles ou appartements : la décote n'est pas la même

Pour qui hésite entre une maison à rénover et un appartement bien classé, l'arbitrage n'est pas qu'une affaire de mètres carrés. La décote DPE frappe deux fois plus fort sur les maisons. Les Notaires retiennent -25 % pour une maison G et -12 % pour un appartement G. PAP, dans son enquête de janvier 2026, observe une décote pouvant atteindre 22 % pour une maison classée G, et autour de 10 % pour un appartement classé G dans certains marchés. Le constat se recoupe.

Deux raisons à cet écart. D'abord, une maison consomme bien plus qu'un appartement à surface égale. Toiture exposée, murs extérieurs sur quatre côtés, déperditions partout. La facture de chauffage d'une passoire en maison individuelle pique méchamment, là où une passoire en immeuble bénéficie de l'effet « voisin tampon ». Ensuite, rénover une maison coûte cher. Très cher. Isolation des combles, des murs par l'extérieur, remplacement de la chaudière, des menuiseries. L'addition atteint régulièrement plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le futur acquéreur intègre la facture dans son offre.

Une étude PriceHubble, publiée en 2022 et toujours citée par les professionnels, illustrait déjà la mécanique sur les vingt plus grandes villes françaises. En moyenne sur ces villes, un appartement classé G se vendait à 95 % du prix d'un classé A. Une maison classée G plafonnait à 90 %. Le double impact sur les maisons s'est confirmé depuis dans les chiffres notariaux nationaux.

Délais de vente, négociation, crédit : ce que le DPE change au-delà du prix

L'étiquette énergétique ne pèse pas que sur le prix de signature. Elle ralentit toute la transaction.

SeLoger calcule qu'au 1er janvier 2025, un F-G reste en moyenne 84 jours sur le marché contre 79 jours pour un A-E. Cinq jours d'écart sur la moyenne nationale, mais qui peuvent grimper bien plus haut dans les territoires détendus.

Le crédit devient lui aussi sensible au DPE. Plusieurs banques proposent désormais des décotes de taux pour les logements classés A ou B, ou pour les prêts qui financent une rénovation thermique. Chez Banque Populaire ou Caisse d'Épargne, on parle de 0,10 à 0,30 point en moins, parfois sous condition de travaux. L'acquéreur qui choisit un bien performant peut bénéficier d'un coût d'usage plus faible et, selon les banques, de conditions de financement plus favorables.

Reste enfin le calendrier réglementaire. Les G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025. Les F seront sortis du marché locatif en 2028, les E en 2034. Pour qui achète aujourd'hui sans projet locatif, la question revient quand même : si je revends dans dix ans, mon bien sera-t-il encore louable ? La réponse pèse sur les négociations bien avant que les délais ne tombent.

Le marché de la vente absorbe ce que la location rejette

Cinq points en quatre ans. C'est la progression de la part des passoires thermiques dans le stock de biens à vendre selon SeLoger : 10 % en juillet 2021, 15 % en janvier 2025. Sur le marché locatif, dans le même temps, leur part a fait le chemin inverse, de 14 à 8 %. Le phénomène est sans équivoque. Plutôt que de rénover, les propriétaires vendent.

Les Notaires de France confirment l'effet en transactions réelles. La part des ventes de F-G dans l'ancien est passée de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, avant de redescendre autour de 15 % début 2025. Au troisième trimestre 2024, 13 % des transactions immobilières concernaient encore des passoires.

Dans certaines grandes villes, le décrochage a été spectaculaire. Selon Hellio reprenant Challenges, les ventes de F-G ont bondi de 70 % à Paris, Rennes et Nantes au démarrage de la loi Climat. À Paris en particulier, le nombre d'annonces de passoires a été multiplié par quatre au moment du changement réglementaire de 2025, selon la veille immobilière imkiz.

L'arbitrage des bailleurs explique ce flot. Une étude Guy Hoquet de janvier 2025 met des chiffres sur leur intention : 40 % prévoient de vendre, 27 % continueront à louer sans travaux, 7 % laisseront le bien vacant. Soit à peine un quart qui envisage la rénovation conforme. L'argument démographique pèse : selon la FNAIM, 23 % des propriétaires de F-G ont plus de 80 ans, et la majorité a passé 60 ans. Une population peu encline à engager les 20 000 € moyens d'un chantier de rénovation thermique.

Réforme du 1er janvier 2026 : 850 000 logements requalifiés sans un coup de marteau

1er janvier 2026. Du jour au lendemain, 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique. Sans aucun travaux. Le tour de passe-passe vient d'un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025, qui modifie le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE : 1,9 désormais, au lieu de 2,3. Une partie des logements chauffés à l'électricité, qui étaient pénalisés par l'ancien coefficient, gagnent une classe énergétique. Pour les surfaces inférieures à 40 m², 41 % d'entre elles changent de lettre, selon les estimations professionnelles relayées par le Journal de l'Agence.

Le ministère de l'Économie présente la mesure comme un rééquilibrage. Avant la réforme, le calcul du DPE appliquait à l'électricité un coefficient de conversion en énergie primaire jugé trop sévère. La correction aligne la France sur les standards européens.

Pour les propriétaires concernés, le soulagement est immédiat. Un logement classé G reclassé en F ou E grâce à la nouvelle méthode de calcul sort du champ de l'interdiction de location applicable depuis le 1er janvier 2025, et perd son étiquette « passoire » à la vente. PAP le résume sans détour : dès qu'un bien sort du statut de passoire, il regagne aussitôt une partie de sa valeur. Même si rien n'a bougé physiquement.

Le revers de la médaille existe pourtant. La réforme corrige le calcul, pas la performance réelle du bâti. Le locataire continue de payer la même facture, le confort thermique reste identique. Pour l'acquéreur, le piège est là : un même appartement peut afficher deux étiquettes différentes selon la date du diagnostic. Vérifier la date du DPE sur l'annonce devient un réflexe à acquérir.

Dans le neuf, la décote DPE n'est pas un sujet à la livraison

Pas de classe G dans le neuf, pas de classe F non plus. Tout logement livré en 2026 répond à la réglementation environnementale RE2020, qui fixe des exigences strictes sur la performance énergétique, l'impact carbone et le confort d'été. En pratique, un logement neuf obtient le plus souvent une classe A ou B au DPE. Le risque de passoire ne se pose pas à la livraison.

Cette différence d'étiquette emporte plusieurs effets en cascade pour l'acquéreur. Un acheteur de logement neuf échappe au calendrier des interdictions de location de 2028 (classe F) et 2034 (classe E). Il accède directement aux décotes de taux des banques sur les biens A ou B. Et lorsqu'il revendra, le risque de décote liée à une mauvaise étiquette restera très réduit dans les années qui suivent l'achat, contrairement à un bien classé E, F ou G qui devra défendre sa lettre face à un marché de plus en plus regardant.

Cette « prime verte », les Notaires la chiffrent à +16 % pour un appartement classé A par rapport à un D au plan national. À l'échelle d'un projet d'achat, c'est sans doute l'argument le plus solide pour comparer un neuf et un ancien sans s'arrêter au prix affiché.

Sources

• Notaires de France, Bilan immobilier annuel 2025 , décembre 2025
• SeLoger, Impact DPE , mai 2025
• PAP, Passoire thermique , janvier 2026

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