Investissement locatif à Toulouse : Pourquoi et où investir ?

4 bonnes raisons d’investir à Toulouse en 2025

Une métropole sous haute tension locative

À Toulouse, la quête d'un logement tourne à la chasse au trésor pour les aspirants locataires. Le dernier baromètre de l’AUAT (Agence d'urbanisme et d'Aménagement de Toulouse) fixe le loyer médian de l’agglomération à 12 €/m², mais le ticket grimpe à 19 €/m² pour un studio de l’hypercentre et se maintient à 17,20 €/m² dans les quartiers juste derrière les boulevards. « Les gens ont moins déménagé ces derniers mois ; il y a donc moins de choix », constate Valérie Palacio, responsable Habitat de l’agence.

Mais le vrai goulet d’étranglement n’est pas le prix : c’est le manque d’offres. Le score de tension atteint 5 candidats par annonce, ce qui place Toulouse au 4ᵉ rang national des villes les plus sollicitées derrière Paris, Lyon et Montpellier, d’après le baromètre LocService 2025 repris par BFMTV.

Cette raréfaction s’aggrave depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction de louer les passoires thermiques : « 42 % des propriétaires de logements classés G essayent de vendre plutôt que de relouer », souligne Sébastien Benet, président de la FNAIM 31. Les loyers gérés par son réseau ont malgré tout progressé de 3,8 % entre fin 2023 et fin 2024. « Le marché est pénurique et déséquilibré », prévient-il dans un article ladepeche.fr publié le 14 avril 2025.

Une santé économique plutôt solide

Au troisième trimestre 2024, le département recensait 64 802 établissements, soit +5,6 % en un an, et 393 529 salariés ou apprentis (+1,8 %) (CCI Toulouse Haute-Garonne, Bilan T3 2024).

Sur l'année complète, le chiffre d’affaires des entreprises a progressé de +2,4 % (CCI Toulouse & Banque de France, Conjoncture régionale, déc. 2024). Pour 2025, les dirigeants parient sur +3,4 % d’activité et sur une progression de 0,4 % d’emplois supplémentaires.

L’aéronautique, locomotive historique de la capitale occitane, continue de tirer la machine : après +6,1 % de chiffre d’affaires en 2024 (CCI, Filière aéronautique, nov. 2024), la filière table sur +7,1 % en 2025, avec un emploi qui oscillerait entre -0,9 % (CCI) et +0,8 % (Banque de France) selon les scénarios.

Le marché du travail, s'il est en recul prévoit néanmoins 46 190 recrutements (contre 52 900 un an plus tôt) selon l’enquête « Besoins en main-d’œuvre » 2025 de France Travail. Seul bémol : après un palier à l’été, l’Insee observe une contraction de –0,5 % de l’emploi salarié au 4ᵉ trimestre 2024 (note de conjoncture régionale, mars 2025).

Avis de l'expert

"L’année 2024, marquée par la baisse des taux d’intérêts (passant de 4,7% à 3,2%) a permis de resolvabiliser de nombreux ménages et donc de créer un déséquilibre toujours plus important entre l’offre et la demande.

Les investisseurs orientent leur prospection sur les bassins d’emplois les plus importants de l’agglomération, boostés par l’arrivée de la 3ème ligne de métro (Colomiers, Ponts jumeaux, Montaudran, Labège …). L'investissement locatif au sein de la ville rose devrait encore profiter de beaux jours. "

Toulouse franchit les 511 000 habitants : une croissance démographique spectaculaire

Toulouse gagne en moyenne 6 000 habitants par an. La Ville rose poursuit son impressionnante croissance démographique, atteignant désormais 511 684 habitants, selon les derniers chiffres publiés par l’Insee le jeudi 19 décembre 2024. Ces données, qui établissent la population légale au 1ᵉʳ janvier 2022, confirment une dynamique de croissance continue pour la métropole toulousaine.

Grâce à une progression annuelle moyenne de 1,23 % entre 2016 et 2022, Toulouse conserve son statut de 2ᵉ commune la plus attractive de France. Caroline Jamet, directrice de l’Insee Occitanie, affirme que Toulouse pourrait très prochainement détrôner Lyon pour devenir la 3ᵉ ville de France. Lyon, en comparaison, n’enregistre qu’un gain d’environ 800 habitants annuels sur la même période.

+ 24.7% d’étudiants en 10 ans

“58 % des personnes recherchant un logement sur Toulouse sont des étudiants”

Investir dans un appartement étudiant à Toulouse présente un risque de vacance locative ultra réduit. L'académie toulousaine recommandée à 97.4% par ses étudiants a enregistré une croissance d’effectifs de 24,7 % en dix ans.

Avec sa population composée à 11.3% d’étudiants, la Cité des Violettes se distingue entre autre par un pourcentage élevé d'étudiants internationaux (9,1%).

Sa spécialité ? Les prépas aux grandes écoles qui reçoivent une note de 10/10 de la part du classement annuel du magazine L’Étudiant, tout comme le dynamisme de l’emploi sur 10 ans. Bon nombre de jeunes diplômés restent à Toulouse après leur étude, notamment grâce au bassin d’emploi de l’aéronautique.

En 2024, l'académie toulousaine compte 110 établissements d'enseignement supérieur, offrant un total de 196 formations. Parmi ces établissements figurent des institutions prestigieuses telles que l'Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, et l’Institut National des Sciences Appliquées.

Dans cette ville traditionnellement universitaire LocService calcule un loyer moyen de 688 € charges comprises pour 40 m² (soit 17,42 €/m²) et un marché dominé par les studios (40 % des locations) et les T2 (25 %). Les étudiants représentent près de 60 % des candidats, armés d’un budget médian de 684 €.

Studio ou T3... quel type de bien choisir en 2025 ?

À Toulouse, comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend fortement de votre profil d'investisseur. Plusieurs options s’offrent à vous en fonction de votre budget et du secteur sélectionné.

Les studios et T1 sont particulièrement recommandées pour les "néophytes" dans les quartiers étudiants, en raison de la forte demande générée par la proximité des établissements d'enseignement supérieur. Les T3 et T4 trouvent preneurs dans les quartiers plus périphériques comme Saint-Simon ou les Sept Deniers mais également dans les communes de la première couronne avec un accès direct aux différents QG d'Airbus.

Un autre critère majeur à considérer quand on souhaite acheter pour louer, est la présence d’espaces extérieurs. Depuis les confinements successifs, les logements dotés d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin sont encore plus recherchés qu’avant. Cette tendance se vérifie dans toutes les grandes métropoles françaises, Toulouse y compris.

Quel que soit le type de bien que vous choisirez, retenez qu’à Toulouse, la forte tension immobilière réduit considérablement le risque de vacance locative. À condition bien sûr que le loyer proposé soit en adéquation avec les prix du marché local.

Quelle demande pour quelle typologie ?

Voici la répartition de la demande locative à Toulouse en 2024 selon LocService :

• Studios / T1 : 40 %
• T2 : 30 %
• T3 : 14 %
• T4 et plus : 16 %

Investir à Toulouse en résidence étudiante

Investir en résidence étudiante à Toulouse peut s’envisager sous le statut LMNP. Portée par plus de 120 000 étudiants et élue n° 1 du classement 2025 des meilleures villes étudiantes de L’Étudiant – la Ville rose affiche une tension locative particulièrement forte : le taux de vacance ne dépasse pas 2 % sur le parc privé.

Pourquoi le format petite surface reste le plus pertinent ? Parce que les studios et T1/T2 meublés répondent à la mobilité des étudiants et à leur budget. À Toulouse, ils offrent en moyenne 3 % à 5 % de rendement brut, avec l’avantage fiscal du LMNP qui neutralise une grande partie de l’imposition sur les loyers.

La rentabilité locative d’un studio sur la ville dépasse toujours les 4% en location meublée, avec le bénéfice de ne pas payer d’impôts ni de prélèvements sociaux grâce à une fiscalité ultra avantageuse.

Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Toulouse ?

Loi Malraux, statut LMNP, loi Denormandie, SCPI ... La diversité des dispositifs fiscaux offre aux contribuables la possibilité de réduire leur imposition, de générer des revenus supplémentaires et de préparer leur retraite en investissant dans l’immobilier locatif.

Parmi les options pour défiscaliser dans l’immobilier neuf, on trouve le LMNP. Un statut fiscal qui permet de réduire considérablement voire même d'éliminer son impôt pendant plusieurs années par un mécanisme d'amortissement.

Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien, la loi Cosse (devenue Louer Abordable), la loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux par le biais de l’investissement locatif à Toulouse ou en périphérie.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant :

• d'un abattement forfaitaire de 50% sur leurs recettes locatives
• ou
• En amortissant l'ensemble des charges inhérentes à l'investissement (intérêts du crédit, travaux, gestion locative...)

Ce statut fiscal peut également permettre d’amortir le bien et son mobilier, réduisant ainsi fortement l’assiette imposable. Particulièrement conseillé pour un premier investissement, il peut être envisagé dans une résidence de service étudiantes, de tourisme ou pour seniors.

La SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. En contrepartie d’un placement financier, les SCPI reversent des revenus locatifs réguliers. Le ticket d’entrée est de quelques centaines d’euros et correspond donc potentiellement aux aspirations des ménages aux revenus modestes.

La loi Malraux

Le dispositif Malraux est destiné à la rénovation d’immeubles situés dans des zones protégées. En investissant dans des biens classés ou en secteur sauvegardé, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des dépenses engagées, tout en participant à la valorisation du patrimoine historique français.

La loi Denormandie

La loi Denormandie vise à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes éligibles. En réalisant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au dispositif Pinel, pour des locations à loyer plafonné et sous conditions de ressources des locataires.

La Nue-propriété

Investir en nue-propriété à Toulouse permet d’acquérir un bien à prix réduit, en déléguant l’usufruit (gestion et revenus locatifs) temporairement à un tiers. Cette stratégie patrimoniale offre une exonération de l’IFI et des avantages fiscaux tout en misant sur le potentiel de valorisation à long terme d’une ville dynamique comme Toulouse.

Les transmissions & donations familiales pour un achat neuf

Le Projet de loi de finances 2025 propose une exonération des droits de succession et de donation pour les logements neufs, avec un abattement pouvant atteindre 150 000 euros par donateur et par bénéficiaire.

Ainsi, un couple transmettant un logement neuf à deux enfants pourrait bénéficier d'une exonération totale de 600 000 euros. Cette mesure vise à encourager l'accès au logement en exigeant que le bien soit utilisé comme résidence principale ou loué comme tel selon les plafonds du dispositif Pinel (abrogé pour rappel).