5 bonnes raisons d’investir à Toulouse en 2025
Une métropole sous haute tension locative
À Toulouse, où environ 55 % des habitants sont locataires, le nombre de biens mis en location est ainsi en net recul. - 6,6 % par rapport à janvier-juin 2023"
, selon l'observatoire de Guy Hoquet.
C’est la catastrophe ! C’est encore pire que l’an dernier, alors que nous étions dans un climat très tendu
, s’alarme Sébastien Bénet, président de la Fnaim 31.
Une économie au beau fixe
Au premier trimestre 2024, la Haute-Garonne a enregistré une croissance économique notable. Selon la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) Toulouse Haute-Garonne, le département comptait 61 379 établissements employant 386 606 salariés, soit une augmentation de 2,5 % par rapport à l'année précédente.
Les prévisions pour l'année 2024 indiquaient une croissance de 3,5 % du chiffre d'affaires des entreprises locales, avec une augmentation des intentions d'embauche de 2,8 %. Cette dynamique est particulièrement soutenue par le secteur aéronautique, qui anticipait en début d'année, une hausse de 8 % de son chiffre d'affaires et une progression de 5,6 % des recrutements. (Source: www.entreprises-occitanie.com)
Une enquête de France Travail révèle que les entreprises de la Haute-Garonne prévoient 58 260 projets de recrutement pour l'année 2024. Les secteurs des services, notamment l'hébergement-restauration, les services aux entreprises et aux particuliers, concentrent 72 % de ces projets.
Au troisième trimestre 2024, l'emploi salarié en Haute-Garonne a connu une légère progression. Selon l'Insee, le département enregistre une hausse de 0,5 %, soit la plus forte augmentation de la région Occitanie.
Toulouse franchit les 511 000 habitants : une croissance démographique spectaculaire
Toulouse gagne en moyenne 6 000 habitants par an. La Ville rose poursuit son impressionnante croissance démographique, atteignant désormais 511 684 habitants, selon les derniers chiffres publiés par l’Insee le jeudi 19 décembre 2024. Ces données, qui établissent la population légale au 1ᵉʳ janvier 2022, confirment une dynamique de croissance continue pour la métropole toulousaine.
Grâce à une progression annuelle moyenne de 1,23 % entre 2016 et 2022, Toulouse conserve son statut de 2ᵉ commune la plus attractive de France. Caroline Jamet, directrice de l’Insee Occitanie, affirme que Toulouse pourrait très prochainement détrôner Lyon pour devenir la 3ᵉ ville de France. Lyon, en comparaison, n’enregistre qu’un gain d’environ 800 habitants annuels sur la même période.
+ 24.7% d’étudiants en 10 ans
“58 % des personnes recherchant un logement sur Toulouse sont des étudiants”
Investir dans un appartement étudiant à Toulouse présente un risque de vacance locative ultra réduit. L'académie toulousaine recommandée à 97.4% par ses étudiants a enregistré une croissance d’effectifs de 24,7 % en dix ans.
Avec sa population composée à 11.3% d’étudiants, la Cité des Violettes se distingue par ses tarifs d'accès aux transports publics, les plus bas de France, et par un pourcentage élevé d'étudiants internationaux (9,1%).
Sa spécialité ? Les prépas aux grandes écoles qui reçoivent une note de 10/10 de la part du classement annuel du magazine L’Étudiant, tout comme le dynamisme de l’emploi sur 10 ans. Bon nombre de jeunes diplômés restent à Toulouse après leur étude, notamment grâce au bassin d’emploi de l’aéronautique.
En 2024, l'académie toulousaine compte 110 établissements d'enseignement supérieur, offrant un total de 196 formations. Parmi ces établissements figurent des institutions prestigieuses telles que l'Institut Supérieur de l’Aéronautique et de l’Espace, l’École Nationale de l’Aviation Civile, l’École Nationale de la Météorologie, et l’Institut National des Sciences Appliquées.
Studio ou T3... Dans quelle typologie investir en 2025 ?
À Toulouse, comme ailleurs, la stratégie d’investissement locatif dépend fortement de votre profil d'investisseur. Plusieurs options s’offrent à vous en fonction de votre budget et du secteur sélectionné.
Les studios et T1 sont particulièrement recommandées pour les "néophytes" dans les quartiers étudiants, en raison de la forte demande générée par la proximité des établissements d'enseignement supérieur. Les T3 et T4 trouvent preneurs dans les quartiers plus périphériques comme Saint-Simon ou les Sept Deniers mais également dans les communes de la première couronne avec un accès direct aux différents QG d'Airbus.
Un autre critère majeur à considérer quand on souhaite acheter pour louer, est la présence d’espaces extérieurs. Depuis les confinements successifs, les logements dotés d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin sont encore plus recherchés qu’avant. Cette tendance se vérifie dans toutes les grandes métropoles françaises, Toulouse y compris.
Quel que soit le type de bien que vous choisirez, retenez qu’à Toulouse, la forte tension immobilière réduit considérablement le risque de vacance locative. À condition bien sûr que le loyer proposé soit en adéquation avec les prix du marché local.
Quelle demande pour quelle typologie ?
Voici la répartition de la demande locative à Toulouse en 2024 selon LocService :
- Studios / T1 : 40 %
- T2 : 30 %
- T3 : 14 %
- T4 et plus : 16 %
Avis de l'expert
"L’année 2024, marquée par la baisse des taux d’intérêts (passant de 4,7% à 3,2%) a permis de resolvabiliser de nombreux ménages et de ce fait de créer un déséquilibre toujours plus important entre l’offre et la demande.
L’immobilier neuf en est le parfait exemple, car malgré un recul des investissements locatifs au titre de la Loi Pinel, les primo accédants eux, ont profité d'un Prêt à Taux Zéro largement réhaussé. Un exemple parlant ; un couple avec 1 enfant à charge, éligible peut prétendre à une enveloppe de 135.000€ financés à 0% d’intérêt sur un achat dans le neuf à Toulouse.
Les investisseurs continuent également leur prospection, notamment sur les bassins d’emplois les plus importants de l’agglomération, boostés par l’arrivée de la 3ème ligne de métro (Colomiers, Ponts jumeaux, Montaudran, Labège …).
La rentabilité locative d’un studio sur la ville dépasse toujours les 4% en location meublée, avec le bénéfice de ne pas payer d’impôts ni de prélèvements sociaux grâce à une fiscalité ultra avantageuse.
L'investissement locatif au sein de la ville rose a donc encore de beaux jours devant lui. "
Quentin Imbert courtier en immobilier neuf à Toulouse
