Nue-propriété à Toulouse : un investissement stratégique

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 11 juin 2024

[ mis à jour le 18 juin 2024 ]

SOMMAIRE

La nue-propriété, un concept clé du droit immobilier, permet de scinder le droit de propriété en deux éléments distincts : l'usufruit et la nue-propriété. Cette stratégie permettant d’investir à moindre coût attire de plus en plus d'investisseurs à Toulouse, une ville dynamique en pleine croissance économique.

Investir en nue-propriété permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Cette approche est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite ou transmettre un patrimoine à moindre coût. En choisissant judicieusement les quartiers et les biens, les investisseurs peuvent maximiser leurs bénéfices et minimiser les risques.

Découvrez les aspects essentiels de la nue-propriété à Toulouse, ses avantages fiscaux et financiers, les meilleurs quartiers pour investir, ainsi que les étapes clés pour réussir votre achat. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un débutant, découvrez comment optimiser votre patrimoine en investissant dans l’immobilier neuf à Toulouse.

La nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

Nue-propriété — Une personne en train de manipuler des Legos
© Dragon Images – Shutterstock

Nue-propriété : définition

La nue-propriété est un mécanisme juridique où le droit de propriété est divisé entre deux parties : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (abusus), ce qui signifie qu'il peut vendre, donner ou léguer la propriété, mais il ne peut ni l'utiliser ni en percevoir les revenus.

Ces derniers droits, appelés usus et fructus, reviennent à l'usufruitier, qui peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers.

On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :

  • l’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple;
  • le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente.

Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l’usufruit à une tierce personne.

Ministère de l’Économie via Bercy Infos

Bien comprendre le démembrement de propriété

Pour bien comprendre la nue-propriété, il est essentiel de la comparer avec l'usufruit et la pleine propriété. La pleine propriété inclut à la fois l'usus, le fructus et l'abusus, permettant ainsi à un propriétaire de jouir pleinement de son bien. En revanche, dans le cadre d’un démembrement, ces droits sont répartis entre deux parties.

Voici un tableau explicatif :

Droits sur le bien Pleine Propriété Nue-Propriété Usufruit
Disposer du bien (le vendre, le léguer) Oui Oui Non
Utiliser un bien (l'habiter, le gérer) Oui Non Oui
Percevoir des revenus (loyers, intérêts) Oui Non Oui

Supposons qu'un parent décide de transmettre la nue-propriété de sa maison à son enfant, tout en conservant l'usufruit. L'enfant, en tant que nu-propriétaire, devient propriétaire des murs mais ne peut pas occuper la maison ni percevoir les loyers tant que le parent, usufruitier, est en vie.

À la fin de l’usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

Quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?

Nue-propriété — Lettres en bois écrivant le mot impôts posées sur un bureau
©Jerome.Romme - Shutterstock

Investir en nue-propriété à Toulouse présente de nombreux avantages, tant fiscaux que financiers. La première raison pour laquelle cette stratégie est prisée réside dans ses avantages fiscaux significatifs.

Des avantages fiscaux

L'un des principaux atouts de la nue-propriété est la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. L'investisseur peut ainsi contracter un prêt pour financer l'achat du bien et déduire les intérêts de ses revenus fonciers existants ou à venir. Cette déduction s’élève à 45% sur l’impôt sur le revenu et à 15,5% sur les contributions sociales.

De plus, pendant toute la durée du démembrement, l'investissement en nue-propriété est exempté de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela signifie que le nu-propriétaire ne paie pas d'impôt sur la valeur du bien démembré, ce qui représente une économie considérable.

En outre, comme le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la période de démembrement, il n'est pas soumis à l'imposition sur les revenus fonciers. L'ensemble de ces dispositifs permet d'alléger la charge fiscale de l'investisseur, rendant la nue-propriété particulièrement attractive pour les contribuables les plus fortement imposés.

Des avantages financiers

Sur le plan financier, investir en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix décoté. En moyenne, cette décote varie entre 30 et 50 % de la valeur en pleine propriété. Elle est due au fait que l’usufruitier conserve le droit de jouissance et les revenus du bien pendant une période déterminée. L’investisseur peut ainsi acheter un bien à un coût inférieur à sa valeur marchande, augmentant potentiellement ses gains à long terme.

De plus, le nu-propriétaire est exempté des charges locatives et des frais d'entretien courant, qui sont à la charge de l'usufruitier. Seules les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, conformément à l' article 606 du Code civil. Cette répartition des charges allège significativement le coût d'entretien du bien pour le nu-propriétaire.

Lors de la revente du bien, le nu-propriétaire bénéficie également d'une exonération de la plus-value immobilière. En effet, lors de la récupération de la pleine propriété, le prix de revient correspond à la valeur totale du bien, et non à la valeur de la nue-propriété à l’achat. Cela signifie qu'aucune plus-value n'est générée fiscalement.

  • Déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers
  • Exemption de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
  • Pas d'imposition sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement
  • Achat à un prix décoté (30 à 50 % de la valeur en pleine propriété)
  • Exemption des charges locatives et des frais d'entretien courant
  • Exonération de la plus-value immobilière lors de la revente
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Comment investir en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété à Toulouse est possible de plusieurs manières différentes, avec ses spécificités et ses avantages. Les investisseurs peuvent choisir parmi différents types de biens immobiliers, en fonction de leurs objectifs financiers et de leurs préférences personnelles.

Nue-propriété — Une résidence d'appartements neufs
© Roman Babakin - Shutterstock

Avec l’immobilier résidentiel

L'immobilier résidentiel constitue la majorité des investissements en nue-propriété. Il s'agit principalement d'appartements neufs ou rénovés et de maisons individuelles situés dans des quartiers prisés ou en développement à Toulouse.

Ces biens résidentiels offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier tout en profitant de la forte demande locative de la ville.

En investissant dans un logement neuf en nue-propriété, l’usufruit est cédé pour une période de 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel. Celui-ci percevra les loyers et se chargera de l’entretien et de la gestion locative du bien. L’investisseur récupérera la pleine propriété du bien une fois cette période achevée.

En investissant en SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'investir en nue-propriété dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par des professionnels. Investir en SCPI en nue-propriété offre ainsi une certaine flexibilité et ouvre à un portefeuille d’investissement diversifié, tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux.

Les SCPI sont particulièrement adaptées pour les investisseurs qui souhaitent éviter les contraintes de gestion directe des biens immobiliers.

Les investisseurs en SCPI sont uniquement détenteurs de parts de société, qu’il leur est possible de revendre, comme des actions en bourse. Ils ne peuvent donc pas bénéficier de la pleine propriété d’un bien immobilier en tant que tel.

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En investissant dans certains produits de placement financier

En dehors de l'immobilier résidentiel et des SCPI, il est également possible d'investir en nue-propriété dans d'autres types de biens, tels que les parts de sociétés ou les contrats d'assurance vie. Ces investissements offrent des options diversifiées pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs avantages fiscaux et patrimoniaux.

Par exemple, la nue-propriété des parts de sociétés permet de participer à la croissance de l’entreprise sans les contraintes liées à la gestion quotidienne. De même, les contrats d'assurance vie en nue-propriété permettent de bénéficier d'une transmission patrimoniale optimisée, en réduisant les droits de succession.

Les meilleurs quartiers de Toulouse pour un investissement en nue-propriété

Toulouse, avec son marché immobilier dynamique, offre plusieurs quartiers propices à l'investissement en nue-propriété.

Nue-propriété — Le dôme de La Grave à Toulouse vu de la Garonne
© SergiyN - Shutterstock

Dans le centre

Le centre-ville de Toulouse, avec des quartiers emblématiques comme le Capitole et Saint-Cyprien, est particulièrement prisé pour son dynamisme et son attrait historique. Investir en nue-propriété dans ces quartiers garantit une forte demande locative et une valorisation stable du bien à long terme. De plus, la proximité des transports en commun, des écoles et des commodités renforce l’attractivité de ces zones pour les locataires.

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Dans les quartiers en développement

Des quartiers comme Guillaumet, Montaudran et la Cartoucherie sont en plein essor, offrant de nouvelles opportunités pour les investisseurs. Guillaumet, situé au pied de la colline de Jolimont, constitue un projet de rénovation urbaine prometteur idéalement situé dans un secteur tranquille et résidentiel.

Montaudran, ancien site aéronautique, est en pleine transformation avec des projets d’infrastructures modernes et des zones résidentielles attractives.

La Cartoucherie à l'Ouest de Toulouse, bénéficie de nombreux aménagements récents, incluant les Halles de la Cartoucherie, de nombreux commerces et des établissements scolaires.

Ces quartiers en développement offrent des prix d'achat encore accessibles avec un fort potentiel de valorisation à mesure que les infrastructures et les services se développent.

Dans la périphérie

Les communes périphériques de Toulouse, comme Blagnac, Colomiers et Labège, sont également des zones intéressantes pour l'investissement en nue-propriété. Blagnac, proche de l'aéroport et du siège d'Airbus, attire de nombreux professionnels de l’aéronautique.

Colomiers, avec ses nombreuses entreprises et ses infrastructures scolaires, est un choix populaire pour les familles.

Labège, au sud-est de Toulouse, est un pôle technologique et universitaire en plein développement.

Ces zones périphériques offrent souvent des prix plus attractifs que le centre-ville, tout en bénéficiant d’une excellente accessibilité grâce aux réseaux de transports.

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Quelle est la procédure à suivre pour investir en nue-propriété à Toulouse ?

Investir en nue-propriété à Toulouse nécessite de suivre plusieurs étapes clés pour garantir un investissement réussi et rentable. Voici un guide détaillé pour vous aider à naviguer dans ce processus.

Nue-propriété — illustration d'une check list
© LanKogal - Shutterstock

Sélection du bien

La première étape pour investir en nue-propriété consiste bien entendu à sélectionner le bien immobilier. Il est primordial de choisir un bien situé dans un quartier prometteur avec un bon potentiel de valorisation. Prenez en compte des critères tels que l’emplacement, la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces et des infrastructures.

Analyser les tendances du marché immobilier local et consulter des experts tels que les courtiers immobilier d’IMMO9 Toulouse vous aidera à faire un choix éclairé.

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Les procédures légales à respecter

Une fois le bien sélectionné, il est important de suivre les procédures administratives et légales. La signature d’un acte notarié est obligatoire pour formaliser l'achat en nue-propriété. Cet acte doit clairement définir les droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Il est recommandé de consulter un notaire spécialisé en démembrement de propriété pour s'assurer que tous les aspects juridiques sont correctement couverts. Le notaire vous guidera également à travers les formalités nécessaires, y compris l'enregistrement de la transaction et la vérification de la conformité aux réglementations locales.

Suivi de l’investissement

Une fois l'investissement réalisé, il est important d'assurer un suivi régulier de votre bien en nue-propriété. Bien que l'usufruitier soit responsable de l'entretien courant et de la gestion locative, le nu-propriétaire doit rester informé des travaux réalisés et de l'état général du bien.

Accès à la pleine propriété

À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires. À ce moment-là, plusieurs options s'offrent à lui : conserver le bien pour son usage personnel, le louer pour percevoir des revenus supplémentaires ou le vendre pour réaliser une plus-value.

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