Plafond Pinel à Toulouse : quel loyer fixer ?
En Haute-Garonne, le plafond de loyer Pinel est fixé en fonction de la commune où se trouve le logement neuf mis en location. En effet, seules les villes où la tension immobilière est forte sont éligibles au dispositif. Dans ce contexte, Toulouse est située en zone B1, zone immobilière “tendue”. La zone B1 définit un plafond de loyer à ne pas dépasser par le propriétaire pour la mise en location de son bien en loi Pinel à Toulouse. Les plafonds de loyer Pinel à Toulouse appliqués en 2023 sont parus en mai 2022.
SOMMAIRE
- Loyer Pinel à Toulouse : comment le calculer ?
- Calcul de la surface utile d’un logement neuf Pinel
- Quel est le loyer Pinel applicable à Toulouse ?
- Calcul d’un loyer à Toulouse et en périphérie proche
- Quel est le loyer Pinel applicable en Haute-Garonne (zone B2) ?
- Calcul d’un loyer en zone B2 (Haute-Garonne)
- Calcul d’un loyer en zone C (Haute-Garonne)
- Quelques précisions sur les plafonds de loyers
Loyer Pinel à Toulouse : comment le calculer ?
Le plafond de loyer Pinel à Toulouse délimite le montant maximal auquel un acheteur peut mettre en location son logement neuf.
Le plafond de loyer se calcul à partir de deux indices :
- la surface utile du bien,
- la zone d'éligibilité Pinel du logement.
Calcul de la surface utile d’un logement neuf Pinel
La surface utile d’un logement neuf Pinel équivaut à sa surface habitable à laquelle on adjoint la moitié de la surface de ses annexes (cave, grenier, balcon etc), dans la limite de 8 m².
Quel est le loyer Pinel applicable à Toulouse ?
Toulouse et ses environs proches font partie de la zone B1 du dispositif Pinel. Ainsi, à Toulouse (31000), Aucamville (31140), Castanet-Tolosan (31320) ou encore Escalquens (31750) (zone B1), le loyer mensuel maximal applicable au mètre carré selon le dispositif Pinel est de 10,55€. Les nouveaux plafonds de loyers Pinel ont été modifiés en mai 2022.
Jeanne et Henri souhaitent augmenter leurs revenus en réalisant un investissement immobilier. La zone B1 les intéresse particulièrement car elle permet d’appliquer un loyer élevé. Henri et Jeanne placent donc leur épargne dans un appartement neuf situé dans le quartier Croix-Daurade.
Le couple rencontre plusieurs locataires et décide de sélectionner une personne avec deux enfants à charge dont les ressources ne dépassent pas le plafond Pinel de 2023: 62 202€.
La zone B1 regroupe l’ensemble des agglomérations qui comptent plus de 250.000 habitants ainsi que les communes environnantes.
Calcul d’un loyer à Toulouse et en périphérie proche
Voici le calcul du loyer maximum pour un appartement de 40 m² avec 8 m² de balcon à Toulouse ou dans une ville voisine de la zone B1 : Colomiers.
| Loyer applicable en zone B1 | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 40 + (8/2) = 44m² |
| Plafond de loyer de la zone B1 | 10.55€ par m²* |
| Loyer applicable en zone B1 | 10.55 x (0.7 + 19/44)** x 44 = 554.92€/mois |
Le propriétaire d’un logement neuf à Toulouse ou Colomiers (zone B1) peut mettre son bien de 44m² en location pour un loyer de 554.92€ par mois au maximum. Il peut également décider de fixer un loyer plus bas.
Quel est le loyer Pinel applicable en Haute-Garonne (zone B2) ?
L’unique ville de Haute-Garonne qui ne dépend pas de la zone Pinel B1 mais de la zone B2 est Castelnau-d’Estrétefonds. La commune est située à environ 30 kilomètres de Toulouse.
Cette ville voit son loyer imposé à 9,13€ du mètre carré. Dans cette commune - comme dans toutes les communes appartenant à la zone B2 - le dispositif Pinel s’applique sur dérogation du préfet de la région Occitanie et après avis favorable du Comité Régional de l’Habitat.
Sofia et Baptiste ont augmenté leurs revenus en réalisant un investissement immobilier en 2015. Ils ont choisi un appartement neuf de la zone B2 car ils y logeaient les parents de Sofia à Castelnau-d’Estrétefonds, où le couple passe sa retraite.
Par chance, les revenus du couple de retraités ne dépassent pas les plafonds de ressources Pinel en zone B2.
Calcul d’un loyer en zone B2 (Haute-Garonne)
Voici le calcul du loyer pour un appartement de 80 m² avec 8 m² de balcon à Castelnau-d’Estrétefonds (zone B2).
| Loyer 2023 applicable en zone B2 | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 80 + (8/2) = 84m² |
| Plafond de loyer de la zone B2 | 9,17€ par m²* |
| Loyer applicable en zone B2 | 9,17 x (0.7 + 19/84)** x 84 = 713.42€/mois |
Le propriétaire d’un logement neuf à Castelnau-d’Estrétefonds (zone B2) peut proposer son logement de 84m² à la location pour un loyer de 713.42€ par mois au maximum. Il peut également choisir d’appliquer un loyer moins élevé. Ces loyers sont réservés aux logements Pinel acquis avant 2018. Date à laquelle la zone B2 est sortie du dispositif de défiscalisation.
Calcul d’un loyer en zone C (Haute-Garonne)
Les communes situées à plus de 30 kilomètres de Toulouse - Auterive (31033), Bagnères-de-Luchon (31042), Carbonne (31107) ou encore Fronton (31202) - sont classées en zone Pinel C, qui était encore éligible à la défiscalisation immobilière sur dérogation préfectorale jusqu'en 2018. Depuis cette date, la zone C n'est plus éligible..
Damien et Lucille ont obtenu en 2017, l’agrément préfectoral pour acheter un appartement en VEFA dans la commune de Saint-Gaudens, classée C. Le couple, qui souhaitait augmenter ses revenus, peut louer son bien à l’un des locataires rencontrés, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources.
Voici le calcul du loyer pour un vaste appartement de 120 m² avec 90 m² de jardin à Beaumont-sur-Lèze (zone C).
| Loyer 2023 applicable en zone C | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 120 + (8/2) = 124 m² |
| Plafond de loyer de la zone C | 9,17€ par m²* |
| Loyer applicable en zone C | 9,17 x (0.7 + 19/124)** x 124 = 995.86€/mois |
Le propriétaire d’un logement neuf à Beaumont-sur-Lèze (zone C) peut proposer son logement de 124m² à la location pour un loyer de 995.86€ par mois au maximum. Ces loyers sont basés sur les nouveaux plafonds Pinel 2022 paru en mai. Il peut également choisir d’appliquer un loyer moins élevé. Avant de valider son projet d’investissement, il lui faudra obtenir un agrément du préfet de la région Occitanie pour que son appartement neuf situé en zone C soit éligible Pinel.
Quelques précisions sur les plafonds de loyers
L’État français a réalisé un plan de zonage du territoire qui a permis de définir les zones éligibles à la loi Pinel. Au total, cinq zones géographiques ont été délimitées :
- zone A,
- zone A bis,
- zone B1,
- zone B2 : éligible Pinel sous conditions,
- zone C : éligible Pinel sous conditions.
Avant le 1er janvier 2018, la zone B2 et la zone C étaient éligibles à la loi Pinel à condition de respecter trois conditions strictes :
- avis favorable du Comité Régional de l’Habitat et dérogation exceptionnelle du préfet de la région Occitanie,
- dépôt du permis de construire avant le 31 décembre 2017,
- signature du contrat d’acquisition au plus le tard le 15 mars 2019.
Le zonage Pinel permet de déterminer les loyers pour chaque ville en fonction des tensions du marché immobilier.
Chaque zone Pinel (A, A bis, B1, B2) est soumise à un plafond de loyer qui définit le montant maximal auquel le propriétaire peut mettre en location son logement neuf.
La zone B1 est une zone du dispositif Pinel dite ”intermédiaire”. Cela signifie que la ville classée en zone B1 - comme c’est le cas de Toulouse - fait face à une certaine augmentation du nombre de ses habitants dûe à son attractivité (pour les universitaires, pour les personnes actives, pour les retraités etc). Cela implique une demande significative de logements à la location.
Les plafonds de loyers, fixés pour chacune des zones, permettent de positionner les biens du dispositif Pinel dans une catégorie locative accessible au plus grand nombre. Cette mesure tend à favoriser l’accès au logement pour tous les Français.
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Le plafond de loyer Pinel à Toulouse révisé en mai 2022 est celui de la zone B1 : 10,55€ par mètre carré en 2023. Le calcul du loyer Pinel à Toulouse pour la mise en location d’un appartement neuf est le suivant : 10,55 x (0.7 + 19 surface utile) x surface utile. Pour un appartement de 85 m² situé dans le quartier Borderouge, l’appartement neuf éligible Pinel pourra être loué 719.84€ par mois.