Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse : Investir en LLI
Longtemps réservé aux institutionnels, le LLI ou Logement locatif intermédiaire se positionne désormais comme une opportunité d'investissement immobilier pour les particuliers.
Le dispositif créé en 2014 offre des avantages financiers plus qu'intéressants aux investisseurs toulousains. Alors comment investir en LLI à Toulouse ? Quels sont les avantages et obligation du dispositif d'investissement en Logement Locatif Intermédiaire en 2025 ?
Quels sont les avantages du LLI ?
- TVA réduite : Une économie de 10 % sur le coût d'acquisition par rapport à un bien soumis à une TVA classique.
- Exonération de taxe foncière : Jusqu’à 20 ans.
- Demandes locatives stables : Des plafonds de loyers attractifs qui minimisent les risques de vacance locative.
- Frais de notaire réduits : Environ 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
- Investissement responsable : Investir durable dans des logements économes en énergie répondant aux normes environnementales les plus récentes (RE2020).
- Intérieur à votre image : Les TMA permettent aux acquéreurs d’adapter les espaces et les finitions selon leurs envies.
- Stationnement sécurisé : Les constructions neuves intègrent quasi-systématiquement des parkings privatifs.
Quelles sont les obligations pour investir en LLI à Toulouse ?
Pour profiter des avantages fiscaux offerts par le LLI, les investisseurs doivent respecter plusieurs impératifs.
Créer une SCI
L’acquisition d’un logement en LLI doit se faire via une personne morale, généralement une Société Civile Immobilière (SCI).
Cette dernière offre plusieurs avantages, dont la simplification de la gestion locative, la facilité de transmission du patrimoine et une meilleure organisation des apports financiers.
15 ans d'engagement
Le bien doit être loué aux conditions imposées pendant au moins 15 ans. Une prolongation jusqu’à 20 ans permet de conserver l’exonération de taxe foncière sur toute cette période.
Choisir un locataire selon ses ressources
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources adaptés à la composition de leur foyer et à la zone de tension locative du logement :

Respecter les plafonds de loyer du dispositif Pinel
Les loyers appliqués sont plafonnés selon la zone géographique du bien. Ils sont identiques à ceux pratiqués dans le cadre d'un investissement en loi Pinel. Toulouse, Blagnac, Colomiers, L'Union et Labège sont situés en zone A. Les autres communes de la métropole toulousaine sont en zone B1.
Plafonds de loyers LLI pour 2025 :
- Zone A bis : 18,89 €/m²
- Zone A : 14,03 €/m²
- Zone B1 : 11,31 €/m²
- Zones B2 et C : 9,83 €/m²
Pourquoi choisir Toulouse pour un investissement en locatif intermédiaire ?

Toulouse, première métropole française en matière de croissance économique (+2,9 % par an pour le PIB), attire chaque année 16 500 nouveaux habitants. Une santé économique "rare" qui fait de la Ville rose un choix privilégié pour de nombreux actifs.
Une forte croissance démographique est un marqueur très positif pour choisir l'emplacement d'un investissement locatif en LLI. Selon l’INSEE, Toulouse comptait plus de 500 000 habitants en 2023. Cette évolution démographique fait de la Ville rose un choix stratégique pour les investisseurs, d’autant que 65,9 % des résidents sont locataires.
Une économie solide
Au premier trimestre 2024, France Travail a observé une augmentation notable du nombre d'emplois en Haute-Garonne, avec 18 490 postes supplémentaires par rapport à l'année précédente, portant le total à 666 540 salariés.
L'industrie se distingue en tête avec une hausse de 4,5 % du nombre d'employés, suivie par le secteur tertiaire marchand (+3,5 %) et le secteur tertiaire non marchand (+1,4 %).
Cette dynamique positive se reflète également dans le marché de l'emploi. En juin 2023, 10 608 offres d'emploi ont été proposées, marquées par une baisse des CDD de moins d'un mois (-19,9 %) et une augmentation des contrats longs, notamment les CDI et CDD de plus de six mois (+3,5 %) (source : Le Journal Toulousain, septembre 2023).
Quels objectifs pour le LLI ?
Le logement locatif intermédiaire, instauré en 2014, a été conçu pour répondre à un constat double : l'augmentation des loyers dans le parc privé et l'impossibilité pour certains ménages d'accéder au logement social.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, en application de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements doivent répondre aux conditions suivantes :
- être implantés sur des terrains situés dans les zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement locatif « Pinel » (article 199 novovicies du CGI) ;
- être intégrés dans un « ensemble immobilier », comprenant au minimum 25% de logement social, clause dite de « mixité sociale », sauf dans les communes comprenant plus de 35% de logement social ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- être destinés à la location à usage de résidence principale, à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel ». Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds applicables dans le cadre de ce même dispositif.
Source : www.ecologie.gouv.fr
Longtemps exclusivement réservé aux investisseurs institutionnels, tels que les compagnies d'assurance, les fonds de pension et les sociétés de gestion d'actifs le LLI est ouvert aux particuliers sous réserve de création d'une personne morale ; SCI (société civile immobilière) ou SARL (société à responsabilité limitée) à titre d'exemple.
Le mécanisme du LLI repose sur un encadrement des loyers, qui sont fixés entre 15 et 20 % en dessous des prix du marché local. Ces logements, exclusivement situés dans des zones dites tendues (comme Toulouse, Rennes ou Bordeaux), constituent une alternative pour les actifs cherchant à se rapprocher de leur lieu de travail ou à trouver un logement correspondant à leurs besoins familiaux.
Offrir des options locatives aux classes moyennes

Le logement locatif intermédiaire poursuit deux objectifs majeurs. Le premier est d'ordre social, en offrant des loyers accessibles à des ménages de la classe moyenne qui, souvent, ne bénéficient d'aucune autre forme d'aide au logement.
Le second objectif est économique : en soutenant la construction de nouveaux logements dans des zones où les terrains sont rares et coûteux, le LLI stimule l'offre locative tout en générant des emplois dans le secteur du bâtiment.
Objectif de 75 000 logements intermédiaires d'ici 2026
En 2023, le gouvernement a annoncé un plan ambitieux visant à renforcer l'offre de logements intermédiaires. Sous l'impulsion de Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, et de Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement, un pacte a été signé avec les principaux opérateurs du secteur. Ce pacte prévoit le financement de 75 000 logements intermédiaires neufs et anciens d'ici à 2027.
L'objectif est de doubler la production annuelle de logements intermédiaires, qui était d'environ 10 000 unités par an, pour atteindre une moyenne de 25 000 logements par an sur les trois prochaines années.
Ce plan vise à répondre aux besoins croissants des classes moyennes en matière de logement abordable, notamment dans les zones tendues. Les engagements incluent l'ouverture du logement intermédiaire à de nouveaux publics, tels que les jeunes actifs et les travailleurs essentiels, afin de mieux répondre aux attentes.
Exemple d’investissement en LLI : Gaëtan investit à Borderouge

En 2025, Gaëtan, un jeune cadre toulousain, décide de se lancer dans l’investissement locatif avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Il choisit un appartement T2 neuf de 45 m² situé à 4 minutes de marche de la station de métro Borderouge à Toulouse.
- Prix d’acquisition : 190 000 € (TVA réduite à 10 % incluse).
- Loyer plafonné en Zone A (LLI) : 14,03 €/m².
- Revenu locatif mensuel : 45 m² × 14,03 €/m² = 631,35 €.
- Revenu locatif annuel : 631,35 € × 12 mois = 7 576,20 €.
Les économies de Gaëtan
- Exonération de taxe foncière : Pendant 20 ans, Gaëtan bénéficie d’une économie annuelle estimée à 1 300 €, soit un total de 26 000 € sur la durée de l’exonération.
- Économie grâce à la TVA réduite : Le prix d’achat inclut une TVA à 10 %, ce qui représente une économie de 19 000 € par rapport à un bien soumis à la TVA classique à 20 %.
- Frais de notaire réduits : Environ 2,5 %, soit une économie supplémentaire d’environ 9 500 € par rapport à un achat dans l’ancien.
Le rendement brut annuel de cet investissement est de : (7 576,20 € / 190 000 €) × 100 = 3,99 %.
Les étapes de création d’une SCI pour un investissement en LLI
La création d'une SCI pour un investissement en LLI suit plusieurs étapes essentielles.
- Rédaction des statuts : Les statuts définissent les règles de la SCI, comme l'objet social (gestion de biens immobiliers), la répartition des parts et la gestion des bénéfices. Il est essentiel que l'objet social inclut l’acquisition et la gestion de biens en LLI.
- Choix du siège social : Le siège social doit être déterminé et déclaré lors de l'immatriculation de la SCI. Il peut être à l'adresse d'un associé ou ailleurs.
- Apport des biens ou des capitaux : Les associés apportent des biens ou de l'argent pour constituer le capital social. Ces apports servent à financer l’acquisition de biens immobiliers en LLI. Le capital est fixé librement mais peut influencer la crédibilité de la SCI.
- Enregistrement et formalités légales : Pour enregistrer une SCI à Toulouse, il est nécessaire de procéder à son immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de Toulouse. Cette démarche permet d’obtenir l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), officialisant ainsi la création de la société.
- Obtention d’un numéro SIREN : L’immatriculation donne à la SCI un numéro SIREN, indispensable pour effectuer des opérations juridiques et administratives.
- Déclaration fiscale et choix du régime fiscal : Les associés choisissent le régime fiscal applicable : par défaut, la SCI est soumise au régime des sociétés de personnes.