Toulouse Métropole investit 13,5 millions d'euros pour les logements sociaux

Amélie Caralp

le 04 août 2021

[ mis à jour le 09 août 2021 ]

45 000. C'est le nombre de demandes de logements sociaux qui ont été laissées en attente en 2020 en Haute-Garonne. Un chiffre qui semble démesuré et qui pourrait probablement encore augmenter dans les années à venir. Les services de Toulouse Métropole estiment qu’en 2025, 55 000 demandes pourraient ne pas recevoir de retour.

Avec l’annulation du PLUIH (Plan local d’urbanisme intercommunal), le président de Toulouse Métropole, Jean-Luc Moudenc, s’inquiète que le nombre de logements neufs à Toulouse et en Métropole ne baisse drastiquement et ne soit plus suffisant pour combler les demandes de toutes les personnes souhaitant s’établir dans les villes métropolitaines.

Afin de répondre à cette demande et d’éviter d’engendrer une fracture dans l’accès au logement, Toulouse Métropole a décidé de souscrire 13,5 millions d’euros de titres participatifs au profit de Toulouse Métropole Habitat, son bailleur social. Une initiative qui va permettre à “des milliers de familles supplémentaires de pouvoir se loger dans d’excellentes conditions” selon Jean-Luc Moudenc.

Le logement social au sein de Toulouse Métropole

Le logement social à Toulouse, une longue histoire

Lorsque l’on parle du logement social et de son histoire, les stéréotypes et autres caricatures ne sont jamais bien loin. Pourtant depuis sa naissance, au début du XXème siècle, il se contente de répondre à une demande de plus en plus importante de logements aux abords des villes. A Toulouse, c’est l’Office public d’habitations à bon marché, créé par la mairie, qui prend en charge cette mission dès 1921. En 15 ans, 1800 logements sortent de terre afin de loger les nouvelles populations urbaines, déplacées vers les villes par la Révolution industrielle.

A la suite de la seconde guerre mondiale, l’effort à fournir dans le domaine du logement devient colossal. Nombre d’habitats sont alors surpeuplés et bien souvent insalubres, ne disposant pas d’eau courante et posant ainsi des problèmes sanitaires. Suite à la vague de froid de 1954 et à l’appel de l’Abbé Pierre qui a suivi, une véritable prise de conscience sociétale et politique a vu le jour. Accentuée plus tard pas les conséquences du baby-boom, de l’exode rural et du rapatriement des français des colonies. Les logements manquent dans les villes et leurs périphéries et des solutions doivent être trouvées rapidement.

L’industrialisation de la construction a justement permis de répondre rapidement à ses besoins. La préfabrication et la standardisation des constructions a favorisé une croissance massive et fulgurante du nombre de logements, reléguant sur son passage les bidonvilles au rang de simples souvenirs en seulement quelques années. L’un des exemple type de cette massification des logements à Toulouse est le quartier du Mirail, pensé au départ comme un projet utopiste et futuriste. Mais ces logements, trop vite sortis de terre sont aussi très mal construits et ne résistent que très peu aux années qui passent. La question de la réhabilitation du parc social ne tarde pas à être mise sur le tapis .

De nouveaux enjeux du logement social

Alors que les années 70 étaient censées apporter un peu de répit à la France sur le sujet de l’habitat, les besoins n’ont depuis lors pas cessé d’augmenter et de se diversifier, faisant au passage apparaitre de nouvelles formes de structures familiales qui ne trouvent pas forcément leur compte dans le parc proposé.

L’habitat social doit donc constamment s’adapter aux évolutions sociétales, au même titre que le logement privé. De nombreux défis doivent être pris en compte afin d’adapter au mieux l’offre de logements sociaux, présente et à venir. En plus des personnes en situation de fragilité financière, de nouveaux profils nécessitent souvent de bénéficier d’un logement social tels que les familles monoparentales ou les personnes isolées. Des phénomènes sociétaux participent également à ce besoin toujours plus important : le vieillissement de la population, la baisse de la mobilité résidentielle, l’essor démographique rapide des zones urbaines en sont des exemples.

“La demande est de plus en plus importante et s’explique par plusieurs facteurs : la croissance démographique ne cesse de progresser tandis que la paupérisation s’accentue pour une partie de la population. 72% des demandeurs peuvent avoir accès aux logements qui ont les plus bas loyers en raison de leurs revenus. On a aujourd’hui des retraités qui sont en logement social car ils n’ont pas les moyens d’aller en Ehpad. C’est un phénomène nouveau.”

En dehors des enjeux sociétaux d’occupation des logements sociaux, les bailleurs sociaux se retrouvent confrontés à une autre problématique : celle de la mise en conformité de leurs résidences par rapport aux nouvelles normes et exigences environnementales et thermiques. Des travaux de réhabilitation engendrant d’énormes coût, raison pour laquelle la démolition et la reconstruction de bâtiments sont parfois privilégiées. C'est le cas par exemple dans le quartier de la Reynerie à Toulouse. Ce choix engendre cependant une nouvelle problématique : le relogement des familles dans des logements adaptés à leurs besoins et leurs budgets.

L'habitat social de Toulouse Métropole en chiffres

Avec un pourcentage de 41,8% de propriétaires contre 56,1% de locataires en 2016, Toulouse Métropole se classait loin derrière la moyenne nationale de propriétaires s’élevant à 57,6%. Des chiffres qui peuvent s’expliquer par la grande concentration d’étudiants en centre-ville de Toulouse ou dans des secteurs comme le Ramier et Rangueil, mais également par le nombre important de grands ensembles locatifs sociaux.

Toulouse Métropole dispose de 65 000 logements sociaux, dont 46 000 se situent à Toulouse même. Le parc social permet de loger 17% des ménages métropolitains. Cependant, sur les plus de 45 000 demandes par an, seules un peu plus de 10 500 attributions peuvent avoir lieu chaque année. Soit presque 4 demandes pour une attribution. Et parmi ces attributions, 28% sont permises par la production de logements neufs.

La spécificité, c’est que ces dernières années, l’évolution du profil des demandeurs a fait apparaitre de plus en plus de ménages souffrant d’une très grande fragilité de ressources, 75% des demandeurs ayant des ressources inférieures aux plafonds de ressources imposées par exemple par le PLAi. Cette particularité creuse encore plus l’écart entre les quartiers déjà paupérisés et les autres. La grande majorité de l’offre la plus abordable de logements se situant dans les quartiers déjà fragiles, ils accueillent de plus en plus de ménages précaires, ce qui tend à agrandir encore la fracture avec les autres quartiers.

Eviter une “sélection par le logement”

Aux vues de ces observations, il paraissait donc urgent d’agir en faveur du logement social à Toulouse et dans sa métropole. Mais il ne s’agit plus uniquement de créer de l’habitat social comme cela a pu être le cas il y a une quarantaine d’années. Désormais, il faut créer du logement social de qualité, qui puisse s’inscrire dans la ville d’aujourd’hui et sortir des quartiers dits prioritaires, afin d’éviter d’agrandir encore la fracture sociale qui y règne déjà.

Pour cela, plusieurs stratégies ont été mises en place par la Métropole avec un double objectif : répondre à la demande croissante de logements sans créer de “sélection par le logement”. Pour cela, Toulouse Métropole a annoncé la construction de 3200 logements sociaux en 4 ans et la réhabilitation de 80% de son parc ancien d’ici 2030.

2020, année noire pour la construction de logement social dans la Métropole

Il faut dire que cette année 2020 a été une année noire pour la construction de logement social dans la Métropole. D'une part bien sûr, de nombreux chantiers ont dû être mis à l’arrêt à cause du contexte sanitaire. Mais d’autre part, le président de Toulouse Métropole Habitat, Bertrand Serp, analyse cette baisse de production comme un effet de la baisse des loyers imposée par l’Etat aux bailleurs sociaux depuis 2018. Une baisse qui a privé Toulouse Métropole Habitat de 6,5 millions d’euros de revenus par an.

“Nous passerons de 500 logements construits par an à 750 d’ici 2022 en allant chercher de nouvelles ressources car le logement social a subi la baisse des loyers imposée par le gouvernement.”

Outre la crise de la covid 19 et la diminution de la capacité de financement des bailleurs sociaux, il existe d’autres caractéristiques expliquant la baisse considérable de production de logements sociaux en 2020. Le report des élections municipales a décalé une grande partie des projets, puisque les nouvelles équipes municipales ont pris du temps à annoncer leurs orientations en matière d’urbanisme. Autre problème, récurent celui-ci, la rareté du foncier, qui rend difficile la construction de nouveaux logements sociaux.

Quelles solutions pour palier à la crise du logement social?

Alors quelles solutions pour pouvoir tenir les objectifs annoncés ? Première piste, énoncée par Philippe Pacheu, vice-président de l’Union Sociale de l’Habitat Occitanie (USH), sensibiliser les élus au problème du foncier, afin qu’ils “libèrent du foncier constructible et accélèrent la délivrance des permis de construire”. Les 13,5 millions de titres participatifs souscrits par la Toulouse Métropole auprès de TMH sont également une solution efficace qui permettra à termes de pouvoir remplir plus efficacement les objectifs fixés.

Cette pénurie de logements abordables n’est d’ailleurs pas unique à Toulouse et dans la métropole. Les constructions ont en effet chuté de 17% en 2020 au niveau national, contre 16% en Occitanie et 20% en Haute-Garonne. Une baisse importante qui justifie une prise de conscience au plus haut niveau de l’Etat.

“Il y a eu une prise de conscience gouvernementale s’agissant de la pénurie de logements abordables en France. L’État a engagé une action en faveur de la relance de la production de logements sociaux avec une ambition, sur l’ensemble du territoire français, de produire 250 000 logements sociaux en 2021 et en 2022.”

Le logement social au cœur du projet de renouvellement urbain

Concentré en grande majorité dans les quartiers prioritaires, l’habitat social fait partie intégrante du projet de renouvellement urbain de Toulouse. Le nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU) concerne 400 000 habitants dans 6 quartiers toulousains :

• Mirail université
• Reynerie
• Bellefontaine
• Empalot
• Izards-Trois Cocus-La Vache
• Bagatelle-La Faourette-Papus-Tabar-Bordelongue.

L’objectif est de donner à ces quartiers dits prioritaires une meilleure qualité de vie et d’habitat, en redessinant des collectifs de logement à taille humaine à la place des grandes tours actuellement présentes et en favorisant la mixité sociale. Cela passe notamment par la destruction de plusieurs immeubles jugés insalubres, afin de créer du logement neuf, en locatif social ou en accession à la propriété. Une manière de redonner à ces quartiers un taux d’attractivité plus élevé et de favoriser la mixité sociale. A ce jour, ce sont 2375 logements qui ont été démolis et 2283 reconstruits.

Dans le quartier de la Reynerie, quartier le plus impacté par le NPNRU, de nombreuses destructions d’immeubles jugés vétustes ont lieu afin de rebâtir des logements sociaux pour les familles auparavant logées dans ces bâtiments datant pour la plupart des années 60. Une volonté de redorer le blason de l'habitat social en proposant des logements répondant aux dernières normes thermiques et environnementales, censée offrir un meilleur cadre de vie aux habitants, mais qui fait pourtant débat.

Les habitants pointent notamment du doigt les méthodes des bailleurs sociaux, qui n’est selon eux pas acceptable. Pour eux, les bailleurs ne tiennent pas toujours compte des difficultés financières ou des spécificités familiales des ménages lors des propositions de relogement. Les habitants ne souhaitant pas quitter le quartier se voient quant à eux proposer des appartements sur plan, qui présentent bien souvent des loyers plus élevés que leurs logements actuels. Des méthodes qui ont beaucoup de mal à passer, d’autant plus dans la période de crise actuelle.

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