Terre Garonne, un programme neuf sur les cendres du site désaffecté d’EDF
Amélie Caralp
le 20 août 2021
[ mis à jour le 20 août 2021 ]
SOMMAIRE
C’est un projet qui fait débat parmi les habitants du quartier Croix de Pierre. Sur le site désaffecté d’EDF situé Avenue de Muret et qui abritait jusqu’à l’année dernière l’un des squats les plus importants de la ville, les promoteurs Kaufman & Broad et Belin Promotion vont bâtir 385 logements neufs à Toulouse.
Un projet immobilier ambitieux, proche du centre-ville, mais qui prend également place en plein cœur de la zone Natura 2000 du bord de Garonne, faisant disparaitre un espace boisé. C’est ce que regrettent une partie des habitants du secteur, pour qui la disparition de l’ancien bâtiment d’EDF est cependant une bonne chose.
Les chantiers de désamiantage et de démolition ont débuté il y a quelques semaines afin de permettre un début de construction dès le mois de novembre 2021. Le projet, baptisé Terre Garonne, aura eu beaucoup de difficultés à voir le jour, puisqu’il est dans les tiroirs depuis 2015, après l’appel d’offres lancé par EDF.
Un projet qui s’inscrit dans une volonté de réhabilitation de bâtiments inoccupés
Au total, un site d’une surface totale de 2,5 hectares a été acquis par Kaufman & Broad et Belin Promotion pour réaliser le programme Terre Garonne. 10 bâtiments qui comprendront 385 logements neufs, idéalement situés face à la Garonne et à l’Île du ramier, futur poumon vert de Toulouse.
Le projet vient ainsi renaître sur les cendres d’un important site de bureaux appartenant à Enedis. Désaffecté depuis plusieurs années, il avait été occupé par plus de 500 personnes depuis 2019 avant de subir un incendie en février 2020, obligeant les occupants à quitter les lieux. Racheté par le promoteur à EDF, le site sera donc transformé en programme immobilier neuf. Le bâtiment en briques rouges représentatives de Toulouse, à l’angle de l’avenue de Muret et de l’impasse Boutinon sera conservé et réhabilité.
Cette démarche s’inscrit parfaitement dans la doctrine ERC (Eviter, réduire, Compenser) développé par la Loi Climat et Résilience, et qui prône une réutilisation des sites d’anciennes friches et la réhabilitation d’anciens bâtiments afin de limiter l’artificialisation des sols. Le programme Terre Garonne coche ces deux cases, et s’inscrit donc dans une démarche qui se veut écologique et durable.
Un projet qui ne fait pas l’unanimité
Ce qui pêche dans la démarche, pour un grand nombre d’habitants du quartier, c’est la destruction d’une partie arborée du site, pourtant classée Natura 2000. Pour le président du comité de quartier Croix-de-Pierre, Jérôme Favrel, le projet proposé ne répond pas aux enjeux sociétaux, climatiques et écologiques d’aujourd’hui. Seuls 5 des 17 arbres labellisés remarquables seront épargnés.
L’espace labellisé Natura 2000 étant pourtant destiné à devenir un parc, l’incompréhension des riverains est d’autant plus grande. Quel est l’intérêt de supprimer des arbres adultes pour en placer de nouveaux ? Au total, ce sont 38 arbres qui seront abattus sur cette tranche, afin de permettre également la construction d’un “fossé paysager” destiné à l’évacuation des eaux pluviales du programme.
Un nouveau projet immobilier qui s’ajoute à de nombreux autres ces dernières années, faisant de l’Avenue de Muret une zone très prisée par les promoteurs immobiliers, attirés par la proximité avec le centre-ville et l’île du Ramier. Des projets de plus en plus denses et hauts, comme préconisé par Jean-Luc Moudenc.
“Ce faubourg avait autrefois une densité plutôt faible en raison de la proximité de l'Oncopole, mais avec près de 10 000 habitants, on a maintenant un niveau de densité supérieur à la moyenne et les projets continuent. On est devenu un terrain de jeux de la promotion immobilière.”
Jérôme Favrel, président du comité de quartier Croix-de-Pierre
La résidence Terre Garonne en détail
Située dans le quartier Croix de Pierre, la résidence Terre Garonne jouit d’un emplacement attractif, à 5 minutes d’une station de tram et au pied de plusieurs lignes de bus. Face à l’île du Ramier et au futur Grand Parc Garonne, et à moins de 15 minutes en voiture de la place du Capitole, la résidence bénéficie pourtant de l’esprit village de ce quartier.
Côté architecture, le projet entend créer un lien entre le paysage naturel de la Garonne et l’aspect urbain de l’avenue de Muret, en jouant sur un bâti sobre et élégant, respectant une gradation de couleurs et de hauteurs. Les 10 bâtiments alternent en effet entre 2 et 12 étages. Chacun aura son propre hall d’entrée indépendant afin de préserver l’intimité de chaque îlot. Un projet qui a dû être “amendé à plusieurs reprises pour mieux s’intégrer dans le quartier”, selon Jacques Rubio, directeur des régions chez Kaufman & Broad.
Les résidences se veulent contemporaines avec des lignes élégantes rappelant parfois le style toulousain par les briques rouges sur certaines façades. Tournés vers les promenades aménagées et les bords de Garonne pour certains d’entre eux, les logements proposés à Terre Garonne disposeront chacun de leur propre balcon ou loggia, aux orientations multiples. Les vues sur la Garonne seront possibles dès le 2ème étage de certains des bâtiments.
La résidence Terre Garonne propose donc 385 logements, dont 139 logements sociaux, 40 en accession maitrisée et 205 en accession libre. Du 2 au 5 pièces, ces appartements auront une surface allant de 39m² à 144m². Un espace commercial et de bureau de 1 000m² sera installé en rez-de-chaussée du bâtiment A avec notamment un commerce alimentaire de 300m². Plus de 400 places de parkings, en sous-sol et aériennes seront également créées.
La volonté des promoteurs était également de mettre en avant les espaces naturels du projet, avec la création d’un parc arboré en cœur d’îlot ainsi que d'un parc en front de Garonne avec un accès direct aux berges, qui sera rétrocédé à la ville de Toulouse.
"Au total nous planterons 150 arbres sur l’ensemble de la parcelle et nous rétrocéderons cet espace vert à la métropole avec un jardin qui deviendra donc entièrement public."
Jacques Rubio
Investir en Pinel au sein de la résidence Terre Garonne
Livrés à partir du deuxième trimestre 2023 et jusqu’en juin 2024, les logements sont déjà commercialisés. Et le moins que l’on puisse dire c’est qu’ils ont déjà eu beaucoup de succès. Sur les 385 logements, seuls une cinquantaine de logements en accession libre et une quinzaine en prix maitrisé sont encore disponibles.
Du deux au cinq pièces, les appartements, aux dernières normes thermiques, environnementales et acoustiques, proposent de belles prestations dans un environnement agréable. Vue sur la Garonne ou sur le parc, vastes espaces extérieurs, cuisines aménagées et équipées jusqu’au T3, logements connectés... Côté prix, il y en a aussi pour tous les profils :
- Appartement 2 pièces avec loggia, 39m², à partir de 204 000 €
- Appartement 3 pièces avec loggia, 60m², à partir de 252 000 €
- Appartement 4 pièces avec terrasse, entre 85 et 90m², à partir de 438 000 €
- Appartement 5 pièces avec terrasse, entre 135 et 143m², à partir de 812 000 €
Les logements neufs restants de la résidence Terre Garonne sont ouverts à l'investissement en Pinel. Une véritable opportunité de se constituer un patrimoine immobilier ou d'acquérir des revenus complémentaires, tout en bénéficiant d’une importante réduction fiscale. Pour l’achat d’un appartement 3 pièces de la résidence à 252 000€, le montant de la réduction d’impôt pourrait aller jusqu’à 52 920€.
Un investissement locatif à Croix de Pierre, quartier bien situé et en plein développement, pourrait s’avérer opportun et propice à une bonne rentabilité locative. Les prestations de qualités proposées par la résidence pourraient également aller en ce sens en rendant les logements particulièrement attractifs pour les locataires et donc éviter toute vacance locative.
Gabriel souhaite réaliser un investissement locatif afin de se constituer un patrimoine immobilier. Il hésite entre le deux pièces avec terrasse de 39m² proposé à 204 000€ et le 3 pièces avec loggia de 60m² à 252 000€. En investissant en Pinel, il devra respecter un plafond de loyer de 545€/mois pour le 2 pièces et 666€/mois pour le 3 pièces. La rentabilité du T2 sera donc légèrement plus élevée (3,21%) que celle du T3 (3,17%).
