Dispositif Jeanbrun Toulouse : La loi expliquée aux investisseurs

Le dispositif Jeanbrun autrement nommé dispositif Relance Logement bouscule la défiscalisation immobilière en 2026 avec une double promesse : effacer l'impôt sur vos revenus fonciers et réduire votre imposition globale pendant 9 ans.

Quatrième métropole française, portée par Airbus, ses universités, la future LGV et une demande locative qui dépasse largement l'offre, Toulouse réunit tous les critères d'un investissement immobilier en loi Jeanbrun réussi. Décryptage...

Comment fonctionne l'avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif agit sur votre fiscalité en deux temps.

Phase 1 : Effacement de l'imposition sur les loyers

D'abord, vos loyers deviennent non imposables. Vos charges (intérêts de crédit, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et l'amortissement du bien (un pourcentage du prix d'achat déduit chaque année) viennent absorber vos loyers. Résultat : zéro impôt sur vos revenus locatifs, zéro prélèvements sociaux (17,2%).

Phase 2 : Déduction du déficit sur votre revenu global

Ensuite, vous réduisez votre impôt sur le revenu. Quand vos charges dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit foncier. Ce déficit se déduit de vos autres revenus (salaires, retraites, etc.) jusqu'à 10 700 €/an. Votre économie d'impôt = déficit × votre taux marginal d'imposition.

Quel est le mode de calcul de l'amortissement ?

L'amortissement vous permet de déduire annuellement une part du prix d'achat de votre bien. Deux règles encadrent ce calcul :

• Base de calcul : elle correspond à 80% du prix d'acquisition (les 20% restants représentent le terrain, non amortissable). Pour un bien à 200 000 €, la base s'élève donc à 160 000 €.
• Taux appliqué : il dépend du type de bien (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus le taux d'amortissement est favorable.

Barème pour les logements neufs

Barème pour l'ancien avec rénovation

Prérequis : les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d'achat et permettre d'obtenir une étiquette DPE A ou B.

Dans l'ancien, le plafond de déduction est fixe : 10 700 €/an, quelle que soit la catégorie de loyer choisie.

Quels critères faut-il remplir pour être éligible ?

Quels types de biens sont concernés ?

Le dispositif cible uniquement les appartements en immeubles collectifs, sans restriction géographique (toute la France est éligible). Les maisons individuelles sont exclues. Deux cas de figure permettent d'accéder au dispositif :

• Appartements neufs ou acquis en VEFA
• Appartements anciens nécessitant des travaux d'au moins 30% du prix d'achat

Quels engagements pour le bailleur ?

• Louer le bien pendant 9 ans minimum sans interruption
• Proposer une location nue (non meublée) comme résidence principale du locataire
• Appliquer un loyer conforme aux plafonds réglementaires
• Sélectionner des locataires dont les ressources respectent les seuils fixés
• Ne pas louer à un ascendant ou descendant direct

Lauriane Jarnac

Pourquoi choisir Toulouse pour investir ?

Avec ses 500 000 habitants intra-muros et 1,5 million dans l'aire urbaine, Toulouse s'impose comme la quatrième métropole française. Son marché locatif se caractérise par une demande soutenue face à une offre insuffisante.

La capitale occitane bénéficie d'atouts économiques solides : elle héberge le premier pôle aéronautique européen (Airbus, premier employeur privé de la région avec plus de 24 000 salariés, poursuit ses embauches), un écosystème spatial de premier plan et un tissu numérique en expansion. Avec plus de 130 000 étudiants, la ville génère une demande locative structurelle sur les petites surfaces.

Le projet de LGV vers Paris (mise en service prévue en 2030) et la 3e ligne de métro devrait amplifier l'attractivité de la métropole. Sur les dix dernières années, les prix immobiliers toulousains ont augmenté de 23%, signe d'un marché porteur.

Pourquoi préférer le neuf pour investir en Loi Jeanbrun ?

Acheter un logement neuf à Toulouse présente plusieurs atouts concrets :

• Frais d'acquisition allégés : 2 à 3% du prix, contre 7 à 8% dans l'ancien
• Zéro travaux à prévoir : le bien est livré conforme aux normes RE2020
• Garanties solides : décennale, biennale, parfait achèvement
• Charges maîtrisées : bonne performance énergétique, factures réduites pour le locataire
• Meilleurs taux d'amortissement : de 3,5% à 5,5% dans le neuf, contre 3% à 4% dans l'ancien

Le prix moyen du neuf à Toulouse tourne autour de 4 300 €/m² en 2026 (pour un T3/chiffres FPI 3e trimestre 2025). Pour les primo-investisseurs, certaines communes limitrophes comme Cugnaux ou encore Colomiers affichent des tarifs plus accessibles.

Trois simulations d'investissement dans la métropole toulousaine

Les plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun (loi Jeanbrun/dispositif Relance Logement) ne sont pas encore officialisés. Les calculs ci-dessous utilisent les références Pinel 2025 à titre indicatif. Hypothèses retenues : taux d'amortissement de 3,5% (loyer intermédiaire) sur 80% du prix, financement à 85% sur 20 ans à 3,3%.

Simulation 1 : T2 à Toulouse Saint-Cyprien – TMI 30%

Cyprien et Violette, couple sans enfant imposé à 30%, achètent un T2 de 45 m² à 202 500 €.

Gain fiscal année 1 (5 977 € × 30%) : 1 793 €

Simulation 2 : T3 à Colomiers – TMI 41%

Hicham, ingénieur chez Airbus imposé à 41%, acquiert un T3 de 65 m² à 195 000 €.

Gain fiscal année 1 (6 172 € × 41%) : 2 531 €

Simulation 3 : T3 à Balma – TMI 11%

Camille, 28 ans, conseillère en insertion imposée à 11%, investit dans un T3 de 62 m² à 217 000 €.

Gain fiscal année 1 (7 111 € × 11%) : 782 €

Point clé : le rendement fiscal du dispositif Jeanbrun dépend directement de votre taux d'imposition. Un contribuable fortement imposé tirera un bénéfice nettement supérieur du même déficit foncier.

FAQ

Quelle différence avec l'ancien dispositif Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire basée sur le prix d'achat. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement comptable, avec possibilité d'imputer le déficit sur vos revenus globaux. Autre changement notable : la disparition des zones géographiques. Tout le territoire français devient éligible.

Le cumul avec d'autres avantages fiscaux est-il autorisé ?

Oui pour les intérêts d'emprunt et le déficit foncier classique (10 700 €, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2027). Non pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Denormandie, Malraux) sur le même bien.

Quand connaîtra-t-on les plafonds de loyer définitifs ?

Les barèmes officiels seront fixés par décret après l'adoption du PLF 2026, probablement au premier trimestre. Les simulations de ce guide s'appuient sur les plafonds Pinel 2025 en attendant.

Peut-on descendre dans une tranche d'imposition inférieure ?

C'est tout à fait possible. Le déficit foncier imputable (jusqu'à 10 700 €/an) réduit votre revenu imposable. Si cette baisse vous fait passer sous un seuil de tranche, votre taux marginal diminue en conséquence.

Neuf ou ancien rénové : que choisir ?

Le neuf convient à la plupart des profils. Il offre des taux d'amortissement plus avantageux (3,5% à 5,5% contre 3% à 4%), des plafonds de déduction supérieurs (jusqu'à 12 000 € contre 10 700 €) et élimine les incertitudes liées aux travaux.

Que signifient loyer intermédiaire, social et très social ?

Ce sont trois niveaux de loyers plafonnés, chacun associé à un taux d'amortissement différent et à des conditions de ressources pour les locataires.

• Loyer intermédiaire (3,5% dans le neuf) : destiné aux ménages aux revenus moyens.
• Loyer social (4,5%) : réservé aux ménages modestes.
• Loyer très social (5,5%) : ciblé sur les ménages les plus modestes.

Quelles conséquences en cas de revente anticipée ?

Vendre avant la fin des 9 ans d'engagement fait perdre le bénéfice fiscal. L'administration peut alors réclamer les amortissements déjà déduits, sauf circonstances exceptionnelles.

La location meublée est-elle éligible ?

Non. Seule la location nue à usage de résidence principale entre dans le champ du dispositif.

Sources : www.ecologie.gouv.fr

Ce guide a une vocation informative. Les simulations reposent sur les plafonds Pinel 2025 et des hypothèses susceptibles d'évoluer à la publication des textes définitifs.