Le dispositif Relance Logement expliqué aux investisseurs

Morgane Caillière

le 26 janvier 2026

[ mis à jour le 26 janvier 2026 ]

La fiscalité immobilière française connaît une mutation majeure en 2026 avec le lancement du dispositif Relance Logement. Sébastien Lecornu, Premier ministre, a dévoilé ce plan ambitieux le 23 janvier dernier depuis Rosny-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis.

Qualifié de « mesure la plus ambitieuse depuis une décennie », ce nouveau cadre fiscal entend redynamiser la construction et la rénovation sur l'ensemble du territoire. Sa particularité : un amortissement déductible non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global (salaire, pension de retraite...). Un avantage rare dans l'immobilier locatif.

Adopté via le 49.3 dans le cadre du budget 2026, le dispositif Relance Logement rompt avec la logique des crédits d'impôt traditionnels. Il propose un mécanisme d'amortissement comptable, plus lisible, valable sur une période de trois ans. Décryptage de ses implications pour les investisseurs.

Comment fonctionne le dispositif Relance Logement ?

Le dispositif Relance Logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun, s'articule autour d'un principe accessible : le propriétaire déduit chaque année une quote-part de la valeur de son bien de ses revenus locatifs.

Ce mécanisme obéit à deux règles fondamentales :

• Base de calcul : seuls 80 % du prix d'achat entrent dans l'assiette amortissable. Concrètement, pour une acquisition à 250 000 €, la base retenue sera de 200 000 €.
• Plafond de déduction : il fluctue selon le type de bien et le niveau de loyer consenti. Dans le neuf, ce plafond s'échelonne de 8 000 € à 12 000 € annuels. Pour l'ancien rénové, il culmine à 10 700 €.

Les avantages concrets du dispositif Relance Logement

Le dispositif Relance Logement offre un double levier fiscal rarement vu dans l'immobilier locatif :

• Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an sur les revenus fonciers
• Jusqu'à 10 700 € de déduction sur les autres revenus (salaire, pension de retraite, revenus d'activité...)

C'est ce second point qui fait toute la différence : le déficit foncier généré ne reste pas cantonné à vos loyers, il vient réduire directement votre impôt sur le revenu global.

Un exemple chiffré

Un ménage acquiert un appartement à 180 000 €. Il mobilise 30 000 € d'apport personnel et emprunte 150 000 €.

Après 10 ans de détention, le dispositif Relance Logement aura permis :

• Zéro impôt sur les revenus locatifs pendant toute la période
• 16 000 € déduits de l'impôt sur le revenu (hors revenus fonciers)

Autrement dit, le propriétaire perçoit ses loyers nets de fiscalité tout en allégeant son imposition sur salaire ou retraite. Un mécanisme particulièrement avantageux pour les contribuables des tranches à 30 % ou plus.

Barème d'amortissement du dispositif Relance Logement

Le taux de déduction annuel du dispositif Relance Logement est modulé selon deux critères : la nature du bien (neuf ou ancien réhabilité) et le positionnement locatif choisi (intermédiaire, social ou très social). Plus le loyer pratiqué est modéré, plus l'avantage fiscal s'accroît.

Barème Relance Logement : achat immobilier neuf et VEFA

Nota : seuls les appartements situés en habitat collectif ouvrent droit au dispositif.

Barème Relance Logement : ancien avec rénovation lourde

Prérequis : le budget travaux doit atteindre au moins 30 % de la valeur d'acquisition.

Pour les biens anciens, la déduction ne peut excéder 10 700 € par exercice. Cette architecture incite à arbitrer entre rendement locatif brut et optimisation fiscale : consentir un loyer modéré peut générer un avantage supérieur au manque à gagner.

Qui peut prétendre au dispositif Relance Logement à Toulouse ?

Investir dans l'aire urbaine toulousaine avec le dispositif Relance Logement suppose de remplir plusieurs critères cumulatifs :

• Engagement locatif : le propriétaire s'engage à maintenir le bien en location pendant neuf années consécutives.
• Nature du bail : seule la location nue (non meublée) à titre de résidence principale est éligible.
• Encadrement des loyers : le montant du loyer doit respecter les plafonds fixés par le dispositif Relance Logement.
• Lien avec le locataire : le preneur ne peut appartenir au foyer fiscal du bailleur.
• Périmètre géographique : contrairement aux anciens dispositifs, aucune restriction de zone ne s'applique — tout le territoire national est couvert.
• Forme du logement : l'éligibilité est réservée aux appartements en immeubles collectifs ; les pavillons individuels sont exclus.

Quels objectifs pour le dispositif Relance Logement ?

L'exécutif a fixé des cibles ambitieuses pour le dispositif Relance Logement, présentées le 23 janvier 2026 :

• Cap 2030 : produire 2 millions de logements en cinq ans, soit un rythme annuel de 400 000 unités
• Secteur privé locatif : mettre sur le marché 50 000 logements supplémentaires dès cette année, en complément de l'accession
• Logement social : livrer 125 000 unités en 2026
• Enveloppe budgétaire : injection de 500 millions d'euros au bénéfice de 700 organismes HLM

Un marché sous tension : les chiffres qui ont motivé la réforme

Le dispositif Relance Logement répond à une situation critique :

• Le poste logement absorbe désormais 28 % du budget des ménages français
• Le stock de biens à louer s'est réduit de 15 % sur cinq ans, pénalisant fortement la population estudiantine et les primo-actifs
• Le volume de chantiers lancés entre décembre 2024 et novembre 2025 accuse un recul de 22 % comparé à la moyenne quinquennale
• Près de 2,9 millions de demandes de logement social restent en souffrance

Genèse et ambitions du dispositif Relance Logement

Lors de son allocution du 23 janvier, Sébastien Lecornu a évoqué la volonté de « créer un choc d'offre » avec un horizon de 2 millions de logements en 2030. (Version antérieure : « 50 000 logements par an » — ce chiffre correspond en réalité au seul parc locatif privé, l'objectif global étant de 400 000 unités annuelles)

Bercy table sur un rendement fiscal net de 500 millions d'euros grâce à l'effet de levier du dispositif Relance Logement sur l'activité immobilière.

Point sur l'avancement législatif : La présentation officielle a eu lieu le vendredi 23 janvier 2026. Inscrit dans le volet recettes du PLF 2026 adopté par 49.3, le dispositif Relance Logement doit encore franchir l'obstacle des motions de censure pour entrer définitivement en vigueur.

À savoir avant d'investir via le dispositif Relance Logement

Malgré son attractivité, le dispositif Relance Logement impose des contraintes à anticiper :

• Plafonds modulés : l'avantage fiscal varie fortement selon le segment de loyer retenu — de 8 000 € pour un loyer intermédiaire dans le neuf à 12 000 € pour un loyer très social.
• Non-cumul : l'amortissement Relance Logement est incompatible avec les autres régimes d'aide à l'investissement locatif (LLI, Denormandie, etc.).

Quels plafonds de loyer Relance Logement pour la métropole toulousaine ?

Les grilles de loyer définitives du dispositif Relance Logement restent à paraître. Selon les premiers éléments disponibles, les barèmes pourraient s'inspirer de ceux du LLI pour le segment intermédiaire et de Loc'Avantages pour les catégories sociales. Cette page sera mise à jour dès publication des décrets.

Toulouse : un terrain propice au dispositif Relance Logement

La capitale occitane réunit plusieurs facteurs qui maximisent l'intérêt du dispositif Relance Logement pour un investisseur.

• Pôle économique de premier plan : siège d'Airbus, centre névralgique du CNES, vivier de jeunes pousses technologiques — l'écosystème toulousain génère une demande locative soutenue auprès de cadres et ingénieurs.
• Croissance démographique continue : la métropole accueille quelque 6 000 nouveaux habitants chaque année et pourrait ravir la troisième place nationale à Lyon dès 2025.
• Hub de mobilité : reliée à la capitale en 4 h 15 par le rail, à moins de deux heures des Pyrénées comme du littoral méditerranéen, la Ville rose jouit d'une connexion exceptionnelle.
• Place forte universitaire : quatrième ville étudiante du pays avec 125 000 inscrits, sacrée meilleure destination étudiante 2025 par L'Étudiant, Toulouse assure un vivier locatif jeune et renouvelé.

Cas pratiques : simuler son investissement Relance Logement à Toulouse

Précision méthodologique : les scénarios suivants sont fournis à titre illustratif, sur la base d'un plafond de loyer estimé à 14,49 €/m² (zone A). Les paramètres définitifs seront arrêtés par voie réglementaire. Ces projections ne constituent pas un engagement de performance.

Cas n°1 — Primo-investisseur, TMI 11 %

Léa, 29 ans, assistante de direction — Studio neuf de 42 m² quartier Compans-Caffarelli

Paramètres de l'opération

• Prix d'achat : 190 000 €
• Assiette amortissable (80 %) : 152 000 €
• Segment locatif : intermédiaire
• Taux retenu : 3,5 %
• Amortissement annuel : 5 320 €

Impact fiscal

Cas n°2 — Cadre intermédiaire, TMI 30 %

Antoine, 38 ans, responsable qualité chez Airbus — T2 neuf de 42 m² aux Minimes

Paramètres de l'opération

• Prix d'achat : 240 000 €
• Assiette amortissable (80 %) : 192 000 €
• Taux retenu : 3,5 %
• Amortissement annuel : 6 720 €

Impact fiscal

Cas n°3 — Cadre supérieur, TMI 41 %

Catherine, 52 ans, directrice financière — T3 neuf de 60 m² à Montaudran

Paramètres de l'opération

• Prix d'achat : 310 000 €
• Assiette amortissable (80 %) : 248 000 €
• Amortissement théorique : 3,5 % = 8 680 €
• Amortissement effectif (plafonné) : 8 000 €

Impact fiscal

Enseignements clés du dispositif Relance Logement

Ces simulations illustrent un constat clair : le bénéfice du dispositif Relance Logement progresse avec la tranche marginale d'imposition. Le mécanisme d'imputation du déficit foncier sur l'ensemble des revenus démultiplie l'avantage pour les foyers fortement imposés. Rappelons que ce déficit reste déductible dans la limite de 21 400 € annuels jusqu'en 2027.

Sources officielles : info.gouv.fr

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