4% pour le neuf : Le Nouveau taux bailleur privé 2026 adopté par l'assemblée
Morgane Caillière
SOMMAIRE
L'Assemblée nationale a voté jeudi 15 janvier un amendement qui fixe enfin les contours du nouveau statut du bailleur privé. Un dispositif fiscal attendu par les investisseurs immobiliers, qui entrera en vigueur dès cette année.
C'est un vote qui était attendu par toute la filière immobilière. Jeudi soir, les députés ont adopté l'amendement n°3196 dans le cadre du projet de loi de finances 2026, donnant naissance au fameux "statut du bailleur privé" promis depuis des mois par le gouvernement. Ce nouveau dispositif fiscal, porté par le député Mickaël Cosson (Les Démocrates), vise à relancer l'investissement locatif dans un contexte de crise du logement qui frappe particulièrement les grandes métropoles.
En bref — amendement Cosson (adopté le 15 janvier 2026)
- Zone “tendue” (art. 17) : loyer libre possible
- Hors zone art. 17 : loyer intermédiaire plafonné obligatoire
- Engagement : 9 ans | Mise en location : 12 mois
- Ancien : travaux ≥ 20% (condition d’accès au taux “ancien”)
- Base amortissable : foncier exclu (20% forfait du prix d’acquisition net de frais)
- Plafond : 10 000 €/an par foyer fiscal
Un amortissement de 4% pour le neuf
Concrètement, les investisseurs qui achètent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) pourront désormais déduire de leurs revenus fonciers un amortissement de 4% par an sur 80% du prix d'acquisition (hors foncier évalué à 20% de manière forfaitaire). Un avantage fiscal non négligeable, d'autant que ce taux peut être majoré selon le type de location choisi : +0,5 point pour une location intermédiaire, +1 point pour une location sociale, et jusqu'à +2 points pour une location très sociale. Autrement dit, un propriétaire qui s'engage dans le logement très social pourra amortir jusqu'à 6% de son bien chaque année.
Pour les logements anciens, le taux de base est fixé à 3,5%, à condition toutefois de réaliser des travaux représentant au moins 20% du prix d'achat. Les majorations pour location sociale (+0,5 point) ou très sociale (+1 point) s'appliquent également.
Exit le loyer plafonné partout : la nouveauté de l'amendement Cosson
Un assouplissement majeur par rapport aux versions précédentes. Les amendements adoptés en novembre à l'Assemblée et au Sénat imposaient des loyers plafonnés (type Loc'Avantages) sur l'ensemble du territoire, quelle que soit la localisation du bien. L'amendement Cosson change la donne : seuls les logements situés en dehors des zones tendues devront respecter les plafonds de la location intermédiaire.
En clair, les investisseurs qui achètent dans les grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Montpellier ou Nantes pourront fixer leur loyer librement. Un revirement qui devrait séduire davantage les investisseurs privés, même si certains y verront un recul de l'ambition sociale du dispositif.
Une petite victoire pour les professionnels de l'immobilier
Le chemin vers ce texte final aura été semé d'embûches. Tout au long des débats budgétaires, les professionnels de l'immobilier n'ont cessé de critiquer les versions successives du dispositif. En octobre 2025, Loïc Cantin, président de la FNAIM, qualifiait l'amendement gouvernemental initial de « pansement sur une hémorragie » et d'« énième rendez-vous manqué », déplorant un taux d'amortissement limité à 2% et l'absence de prise en compte du parc ancien.
Après le vote du Sénat début décembre, Pascal Boulanger, président de la FPI, ne mâchait pas ses mots : « Le Gouvernement a transformé une réforme structurante en coquille vide. » L'Alliance pour le logement, qui regroupe onze organisations dont la FFB, l'USH et la FNAIM, jugeait alors le texte « dénaturé » et « marginal ».
L'amendement Cosson adopté jeudi rehausse les taux (4% pour le neuf contre 3,5% dans la version sénatoriale) et ramène l'engagement locatif de 12 à 9 ans. Des ajustements qui répondent en partie aux demandes de la filière, même si celle-ci réclamait initialement un taux de 5% conformément au rapport Daubresse-Cosson de juin 2025.
Une réponse à la crise du logement locatif
Ce nouveau dispositif arrive dans un contexte particulièrement tendu sur le marché du logement. Comme le souligne l'exposé des motifs de l'amendement, "le parc locatif à destination de résidence principale de longue durée est en attrition, accélérée sur les dernières années, surtout dans les métropoles attractives et touristiques". Toulouse, Bordeaux, Montpellier : toutes les grandes villes du Sud-Ouest sont concernées par cette pénurie de logements disponibles à la location longue durée.
Le texte s'inscrit dans la continuité des travaux menés depuis plusieurs années sur la fiscalité locative, notamment le rapport de la députée Annaïg Le Meur en mai 2024, puis celui remis au gouvernement en juin 2025 par le député Mickaël Cosson et le sénateur Marc-Philippe Daubresse.
Un budget 2026 toujours en suspens
Reste désormais à savoir si ce dispositif entrera réellement en vigueur. Car l'adoption du budget 2026 vire au casse-tête politique. Jeudi soir, quelques heures seulement après le vote de l'amendement Cosson, le gouvernement a reconnu que le projet de loi de finances ne pourrait pas être adopté par un vote classique à l'Assemblée. Matignon accuse le Rassemblement national et La France insoumise d'un « sabotage continu » rendant « impossible l'adoption d'un budget par un vote ».
Sébastien Lecornu doit trancher d'ici mardi entre deux options : le recours à l'article 49.3 ou le passage par ordonnance, une procédure inédite sous la Ve République. Dans les deux cas, une motion de censure plane. Seule différence de taille : si le gouvernement tombe après une ordonnance, le budget reste en vigueur ; s'il tombe sur un 49.3, le texte disparaît avec lui.
Le Premier ministre cherche à obtenir un accord de non-censure avec le Parti socialiste. En attendant, la France fonctionne toujours sous le régime de la loi spéciale adoptée fin décembre, qui prolonge le budget 2025. Selon l'entourage de Sébastien Lecornu, aucun budget définitif ne sera adopté « avant la mi-février ». Le statut du bailleur privé, comme l'ensemble des mesures du PLF 2026, reste donc suspendu à l'issue de ce bras de fer parlementaire.
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire